【正文】 目 錄第一章 總 論 1第二章 建設(shè)背景及必要性 5第三章 項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 10第四章 需求分析與政策保障 10第五章 項目地址與建設(shè)條件 10第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 10第七章 建設(shè)方案 10第八章 節(jié)能節(jié)水 10第九章 工程進度及建設(shè)管理 10第十章 建設(shè)項目招投標 10第十一章 環(huán)境影響及評價 10第十二章 建設(shè)投資估算及資金籌措 10第十三章 財務(wù)分析 10第十四章 社會效益綜合評價 10第十五章 風(fēng)險分析與對策研究 10第十六章 結(jié) 論 10附件 10附表 10附圖 10 I第一章 總 論一、項目基本情況（一）項目名稱：成都市XX政府保障性住房建設(shè)項目（二）項目性質(zhì)：新建（三）建設(shè)地點：本項目位于成都市XX區(qū)XX橋村梁豐6組。（四）項目用地：項目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。（）。土地取得方式為行政劃撥。（五）項目業(yè)主：成都市住房保障中心成都市住房儲備中心二、研究范圍及主要編制依據(jù)（一）研究范圍四川省XX工程咨詢監(jiān)理有限公司受項目業(yè)主委托，對成都市XX政府保障性住房建設(shè)項目進行可行性研究并提交《成都市XX政府保障性住房建設(shè)項目可行性研究報告》，其主要研究范圍包括：項目背景及必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析、社會效益綜合評價等。（二）主要編制依據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》《成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》成都市人民政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強公共住房制度體系建設(shè)的意見》成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于成都市XX政府保障性住房建設(shè)項目建議書的批復(fù)（成發(fā)改審批【2010】155號）成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的會議紀要”（成府閱【2010】34號）成都市國土資源局關(guān)于成都市住房保障中心、成都市住房儲備中心意向用地意見函（成國土咨詢函【2010】31號）成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項目的規(guī)劃條件通知書成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局“成規(guī)建筑并【2010】01）”的回復(fù)項目其他有關(guān)資料三、可行性研究的主要結(jié)論（一）項目建設(shè)必要性加大社會保障性住房建設(shè)成為2010年中央“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達了決心和信心，有的還提出了明確的目標和實施措施?？梢灶A(yù)見，大力加強社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。項目建設(shè)的必要性主要有以下幾個方面：解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實負起的責任。構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題。當前房價的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性。（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本工程建設(shè)政府障性住房3352套，其中：廉租房500套，建筑面積為25079㎡，經(jīng)濟適用住房800套，建筑面積為56847㎡，限價房2052套，建筑面積為167455㎡?？偯娣e為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。（三）工期安排根據(jù)項目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為2年，具體安排為：2010年5月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準備工作。2010年8月底以前，陸續(xù)完成施工圖設(shè)計和工程招投標工作。2010年9月至2011年12月底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。（四）項目建設(shè)投資及資金來源項目建設(shè)投資，（）。詳見附表1。資金來源本項目建設(shè)資金來源有資本金和銀行貸款，其中：，%，%。（四）資金使用計劃本項目建設(shè)資金一次性籌措到位，按工程進度逐步使用。（五）結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進社會和諧進步。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項措施。項目建設(shè)在我國房地產(chǎn)價格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題，對于遏制房市的過度投資投機炒作，保障我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展均體現(xiàn)了必要性。根據(jù)對建設(shè)條件、工程方案和對財務(wù)可行性的分析研究，本工程建設(shè)條件具備，工程方案合理，財務(wù)分析可行。綜上所述，項目建設(shè)十分必要且可行。第二章 建設(shè)背景及必要性一、房地產(chǎn)市場背景2004年以來，商品房市場價格上漲很快，到2007年下半年，我國各主要城市房價相對于2004年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經(jīng)濟的沖擊很大，帶來許多負面影響。從2007年底開始，使得2008年全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的回落。但是，2009年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的堪稱“爆炸式”的增長。我國房地產(chǎn)價格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。說中國的高房價在世界上獨一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。一位網(wǎng)友這樣跟帖說：“在北京和上海賣掉100平米的房子可在美國購買兩套別墅。不要懷疑——這是事實?！本褪钦f，中國房價高，收入低，同世界已經(jīng)“接”不上“軌”了。政府為了抑制快速上漲的房價，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。但這些政策的實施效果難以令人滿意，此后房價仍然過快上升，大部分城市房價上漲速度達到了令人吃驚的程度。在2009年房地產(chǎn)市場再次“瘋狂”增長的背景下，房地產(chǎn)成為2010年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點。但令人不可思憶的是，就在溫家寶總理在兩會閉幕時指出政府將采取一系列措施調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，北京在一天內(nèi)相繼產(chǎn)生3個“地王”，這表明我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。成都市房地產(chǎn)市場相比國內(nèi)一線城市要溫和得多。據(jù)2007年成都市中心房價分析和成都市物價局近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都市中心地段（府河以內(nèi)）商品房住宅集中成交價，6月已達5899元/平方米，高者已近萬元/平方米，%。三環(huán)路以外，集中成交價為4240元/平方米，%。數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)商品房住宅平均成交價5258元/平方米，%，%。府河以內(nèi)，商品房住宅集中成交價為5899元/平方米；一、二環(huán)路之間，集中成交價為5170元/平方米；三環(huán)路以外，集中成交價為4240元/平方米。8月初市區(qū)二手房交易均價達到5283元/平方米，%。2008年6月份成都市政府為滿足災(zāi)后重建，出臺的一項鼓勵性政策：《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（以下簡稱《意見》）。 “截至12月9日，成都市主城區(qū)商品房交易量突破1260萬平方米，郊區(qū)突破1500萬平方米”，根據(jù)成都銳理數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計，由于年底優(yōu)惠政策大限到來，從11月份開始交易量猛增，同時房價亦推高至均價每平方米6458元，這成為成都市房價近幾年來的最高峰。據(jù)統(tǒng)計，2009年5月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會掀起漲價潮之后，均價就從每平方米5566元一路攀升，至11月底均價已高達每平方米6458元，成為成都均價的新高。二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進社會和諧進步。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項措施：一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費。盤活住房租賃市場。三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。三、保障性住房建設(shè)概況隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。而據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在2200左右。這是一個不可忽視的群體。然而，就住房而言。因此在兩會上，不少全國政協(xié)委員呼吁加大廉租房和經(jīng)濟適用房制度建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實現(xiàn)社會不同階層人民均能夠有房可住，解除他們的后顧之憂，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。從1991年提出建立保障性住房制度到2004年出臺相關(guān)管理辦法，已有數(shù)年光景。截至2005年底，291個地級以上城市中，有221個城市實施了廉租住房制度，%。雖然各地結(jié)合實際情況，積極推進廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。成都市政府從1999年開始啟動廉租住房工作，到2004年實現(xiàn)了廉租住房租金補貼“應(yīng)保盡?！?。同時，大力建設(shè)經(jīng)濟適用房。在此基礎(chǔ)上，逐步擴大廉租房和經(jīng)濟適用房制度的覆蓋范圍，力求形成覆蓋城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累計解決城區(qū)11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房問題，占城區(qū)住戶總數(shù)的10%以上。2007年成都市政府適當提高租金補貼標準，加大公共住房保障力度，落實100畝土地，建設(shè)20萬平方米廉租住房。從2007年1月開始，成都市政府率先在全國范圍內(nèi)推行的“零租金”優(yōu)惠政策。雖然成都市廉租房和經(jīng)濟適用房制度建設(shè)發(fā)展迅速，已在多個區(qū)域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實和完善成都市公共住房保障體系的重要手段。四、項目建設(shè)的必要性最近，加大社會保障性住房建設(shè)的力度，成為各地“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達了決心和信心，有的還提出了明確的目標和實施措施?？梢灶A(yù)見，大力加強社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實負起的責任我國住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場機制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用，一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房保障制度有機構(gòu)成、各負其責的制度。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住房上的社會問題和公平問題。從一些市場經(jīng)濟國家解決住房問題的經(jīng)驗看，住房保障是政府的重要職能之一。政府通過安排一定的財政資金支持住房保障，運用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。如英國政府扶持非贏利組織興建的普通住宅和對低收入者的租金補貼，近30年來每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我國部分地方政府重視房地產(chǎn)市場發(fā)展對本地經(jīng)濟的拉動作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責任。截至2005年，全國291個地級以上城市中，仍有70個城市尚未實施廉租住房制度，僅有18個省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標責任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對市（區(qū)）、縣政府目標責任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標及具體考核辦法。因此，政府要切實負擔起應(yīng)負之責，盡快完善住房保障制度。構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。當前房價的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性近兩年，我國部分城市房價處于高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴大之勢。四川省XX工程咨詢監(jiān)理有限公司 第83頁 共82頁第三章 項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、成都市概況成都市是四川省省會，是全省的政治、經(jīng)濟和社會活動中心，是中國西南地區(qū)重要的發(fā)達城市，中國特大城市之一，同時，還是國務(wù)院批準的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。近年來，成都市連續(xù)被評為全