【正文】 伊犁哈薩克自治州康養(yǎng)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）伊犁新聯(lián)投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司二〇一七年八月 （本資格證書(shū)蓋章有效）伊犁哈薩克自治州康養(yǎng)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位負(fù)責(zé)人：王博技 術(shù) 負(fù) 責(zé) 人：楊鳳筱伊犁新聯(lián)投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司（蓋章）委托單位：伊犁哈薩克自治州社會(huì)福利院編制單位：伊犁新聯(lián)投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司審 核：楊鳳筱（注冊(cè)咨詢工程師 高級(jí)工程師）編制人員： 陳重生：工程師 高新華：注冊(cè)造價(jià)師陳 棟：工程師 利洪燦：工程師 方 晶：助理工程師目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目概況 1 建設(shè)單位介紹 2 編制依據(jù) 3 編制原則 4 可行性研究范圍 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析 7 項(xiàng)目提出的背景 7 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 13 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 17 分析結(jié)論 19第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析 20 20 21 22第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 24 24 25 26第五章 總體建設(shè)方案 27 27 32 35 37 37 39 40 40 空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng) 42 燃?xì)夤こ?42第六章 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 43 43 43 44第七章 環(huán)境保護(hù)與消防措施 46 46 47 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 48 環(huán)境保護(hù)措施方案 51 56 56第八章 節(jié)約能源方案 60 60 60 60 61 64 65第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 66 勞動(dòng)安全 66 勞動(dòng)衛(wèi)生 67第十章 項(xiàng)目組織管理 70 項(xiàng)目建設(shè)管理的原則 70 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 70 項(xiàng)目管理方案 70第十一章 項(xiàng)目招標(biāo)實(shí)施方案 78 78 78 79 79 80 80 81 81 82 82 82第十二章 投資估算與資金籌措 83 83 83 84 92 92 92第十三章 財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 93 93 94 96 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 102第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 103 103 104第十五章 結(jié)論與建議 107 107 107附表 109 109 115 121 124 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 伊犁哈薩克自治州康養(yǎng)中心 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建 項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：伊犁哈薩克自治州社會(huì)福利院法人代表：吳虎壽 項(xiàng)目建設(shè)地址建設(shè)項(xiàng)目位于伊寧市經(jīng)濟(jì)合作區(qū)上海路53號(hào) 項(xiàng)目主管部門(mén)伊犁哈薩克自治州民政局 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模總建筑面積75460平方米。主要功能劃分如下：表11 主要建筑物、構(gòu)筑物一覽表序號(hào)名稱占地面積（m2）建筑面積（m2）備注1康養(yǎng)中心1832146568層，,框架2多功能康養(yǎng)綜合樓1761140888層，,框架3康復(fù)醫(yī)院2576122688層，框架4營(yíng)養(yǎng)配餐中心115234563層，框架5康復(fù)樓（康復(fù)醫(yī)院附樓）120124022層，高9m，框架6綜合服務(wù)中心97038804層，框架7地下停車(chē)場(chǎng)及配套工程24710合計(jì)949275460 項(xiàng)目投資規(guī)模 項(xiàng)目資金來(lái)源，資金來(lái)源為：采用PPP項(xiàng)目模式引進(jìn)社會(huì)資金16000萬(wàn)元；申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)引導(dǎo)基金1500萬(wàn)元；社會(huì)福利院自籌資金2500萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)期限項(xiàng)目建設(shè)期擬定為2018年4月至2020年9月，項(xiàng)目建設(shè)期為30個(gè)月。 建設(shè)單位介紹伊犁哈薩克自治州社會(huì)福利院成立于1957年，隸屬于伊犁哈薩克自治州民政局，為財(cái)政全額撥款的副縣級(jí)事業(yè)單位，是一所集社會(huì)福利和兒童福利為一體的綜合性福利院。根本宗旨是“提供收養(yǎng)服務(wù)，弘揚(yáng)救助精神”。多年來(lái)，一直從事著周邊地區(qū)的孤寡老人、三無(wú)老人、孤兒、棄嬰提供生活照料、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉、特殊教育、臨終關(guān)懷等工作。社會(huì)福利院實(shí)有在編干部職工57人，聘用人員45名，離退休人員27名；根據(jù)業(yè)務(wù)需要設(shè)有辦公室、老人部、孤兒部、老年公寓、后勤部、社工部、護(hù)理康復(fù)部、膳食部等八個(gè)部門(mén)。目前共擁有床位600張，其中：養(yǎng)老床位400張，孤兒床位100張，醫(yī)療床位100張。全院占地面積97407平方米（合146畝），總建筑面積117146平方米，依據(jù)已編制的社會(huì)福利院修建性詳細(xì)規(guī)劃，依據(jù)整體服務(wù)功能要求，“十三五”期間進(jìn)行社會(huì)福利園區(qū)建設(shè)，、兒童福利中心、“三無(wú)”老人生活中心、康養(yǎng)中心、營(yíng)養(yǎng)配餐中心、康復(fù)醫(yī)院等6大功能區(qū)。本項(xiàng)目包括：康養(yǎng)中心、多功能康養(yǎng)綜合樓、康復(fù)醫(yī)院、營(yíng)養(yǎng)配餐中心、綜合服務(wù)及培訓(xùn)指導(dǎo)中心、物業(yè)后勤服務(wù)中心、地下停車(chē)場(chǎng)等內(nèi)容。 編制依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)法》；2.《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》國(guó)發(fā)辦[2000]19號(hào)；3.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2007年10月28日；4.《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十三五”規(guī)劃綱要》；5.《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》民政部令[1999]第19號(hào)；《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》新政發(fā)〔2014〕19號(hào)；《關(guān)于加快推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的實(shí)施意見(jiàn)》新政辦發(fā)[2015]138號(hào)；8.《新疆維吾爾自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；9.《伊犁哈薩克自治州人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我州老年人體育工作的意見(jiàn)》；10.《伊犁哈薩克自治州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；11.《伊犁哈薩克自治州社會(huì)福利院“十三五”規(guī)劃》12.《伊寧市城市總體規(guī)劃綱要（2010—2030）》；13.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)及使用手冊(cè)》（第三版）；、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)等；。 編制原則，合理調(diào)整，以減少重復(fù)投資。、適用性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則，采用國(guó)內(nèi)先進(jìn)的產(chǎn)品及相關(guān)技術(shù)，確保工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。、政策和有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行國(guó)家及各部委頒發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。，節(jié)約用水，提高能源的重復(fù)利用率。，在建設(shè)過(guò)程中采用行之有效的環(huán)境綜合治理措施。，設(shè)計(jì)文件應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)節(jié)能、勞動(dòng)安全、勞動(dòng)衛(wèi)生及消防等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。，各項(xiàng)設(shè)施的設(shè)計(jì)和建造，應(yīng)充分體現(xiàn)適老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、無(wú)障礙的獲得本項(xiàng)目提供的各項(xiàng)服務(wù)及相應(yīng)的醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交友等便利。 可行性研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性、必要性及承辦條件進(jìn)行了調(diào)查、分析和論證；對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求情況進(jìn)行了重點(diǎn)分析和預(yù)測(cè)，確定了本項(xiàng)目的建設(shè)原則；對(duì)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源等方面提出了建設(shè)措施、意見(jiàn)和建議；對(duì)工程投資、項(xiàng)目成本和經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行計(jì)算分析并作出總的評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素作出分析，重點(diǎn)闡述規(guī)避對(duì)策。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，詳見(jiàn)下表：表12 規(guī)劃總平面主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1本項(xiàng)目占地面積m294922本項(xiàng)目建筑面積m275460 3容積率4建筑密度%5綠地面積m239756 6綠地率%7道路硬化面積m2 8地下建筑面積（地下車(chē)庫(kù)）m2247109停車(chē)位個(gè)822 其中地上停車(chē)位個(gè)204 地下停車(chē)位個(gè)618 非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位個(gè)50 ：規(guī)劃設(shè)計(jì)康養(yǎng)床位1000張，按4：4：2比例分配，①能自理老人床位占40%，為400張床位,分布在多功能康養(yǎng)綜合樓28層；②半失能老人床位占40%，為400張床位，分布在康養(yǎng)中心28層；③失智失能老人床位占20%，為200張床位，分布在康復(fù)醫(yī)院38層。④康復(fù)樓（康復(fù)醫(yī)院附樓）分布失智失能老人床位68張。：能自理老人1500元/床月，半失能老人2500元/床月，失智失能老人4000元/床月。伊犁哈薩克自治州康養(yǎng)中心項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，東側(cè)為仁和寧遠(yuǎn)郡小區(qū)、警盾小區(qū)，南側(cè)為東方環(huán)宇小區(qū)，西側(cè)為伊寧市開(kāi)發(fā)區(qū)主要街道上海路，北側(cè)為河北路；周邊半徑3公里范圍內(nèi)，為伊寧市新建城區(qū)，是伊寧市人口密度，人均經(jīng)濟(jì)收入最高的區(qū)域；。本項(xiàng)目隸屬于伊犁州福利院，項(xiàng)目建成后將成為伊犁州醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范指導(dǎo)中心，滿足老年群體對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，推動(dòng)伊犁州養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析 項(xiàng)目提出的背景 中國(guó)是唯一一個(gè)老齡人口過(guò)億的國(guó)家據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站顯示：截止到2013年底，%，%。中國(guó)是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國(guó)家之一。中國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，占全球老年人口總量的五分之一。截至2015年底,%,%?！袄淆g化社會(huì)”是指60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)7%。2014年《老齡藍(lán)皮書(shū)》指出：“中國(guó)已經(jīng)處于老齡社會(huì)初期階段，正在向老齡化經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)變，未來(lái)將成長(zhǎng)為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力最大的國(guó)家?！睆?013年到21世紀(jì)末，中國(guó)人口老齡化過(guò)程可分為四個(gè)階段。
第一階段：從2013到2021年為快速發(fā)展階段，同時(shí)中國(guó)人口處于輕度老齡化階段。在此階段，中國(guó)老年人口迎來(lái)第一個(gè)增長(zhǎng)高峰，共增加5600萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)700萬(wàn)人，%%，屬于輕度老齡化（老年人口占總?cè)丝诒戎卦?0％～19％之間為輕度老齡化）。第二階段：從2022年到2030年，中國(guó)老齡人口進(jìn)入了第二個(gè)增長(zhǎng)高峰。第三個(gè)階段：從2031年到2053年，為快速發(fā)展階段，中國(guó)人口進(jìn)入中度老齡化階段。第四個(gè)階段：從2053年到2100年，老齡人口增長(zhǎng)期結(jié)束。 鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的相關(guān)政策《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào)）；《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》（民發(fā)[2005]170號(hào)）；《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（ 國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào)）；，要“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快建立社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)”。2013年，國(guó)務(wù)院對(duì)中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2013]35號(hào))，將養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)納入國(guó)家戰(zhàn)略。提出我國(guó)現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)為“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品更加豐富，市場(chǎng)機(jī)制不斷完善，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！?.《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》，在多個(gè)章節(jié)均提及發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。綱要指出，要滿足多樣化公共服務(wù)需求，積極推動(dòng)醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等領(lǐng)域非基本公共服務(wù)加快發(fā)展，完善各類(lèi)社會(huì)資本公平參與醫(yī)療、教育、托幼、養(yǎng)老、體育等領(lǐng)域發(fā)展的政策。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既是事業(yè)也是產(chǎn)業(yè)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2013]35號(hào))，2014年4月，國(guó)土資源部下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào))，在用地范圍、土地用途和年期、供地計(jì)劃、供地政策、鼓勵(lì)租賃供地、分類(lèi)用地監(jiān)管、鼓勵(lì)盤(pán)活存量用地、利用集體建設(shè)用地等方面分別作出了規(guī)定，從土地政策上大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展?！豆膭?lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（民發(fā)[2015]33號(hào)）、《國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（民發(fā)[2015]78號(hào)）、《基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金[短期理財(cái)]投資管理辦法》(國(guó)發(fā)[2015]48號(hào))以及2016年的《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(銀發(fā)[2016]65號(hào))等文件相繼出臺(tái)，金融與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合的形式受到政策肯定，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在資金助力下進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道。、民政部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、人力資源社會(huì)保障部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、全國(guó)老齡辦、中醫(yī)藥局《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2015]84號(hào)），全面部署進(jìn)一步推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，滿足人民群眾多層次、多樣化的健康養(yǎng)老服務(wù)需求。9.《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》（新民發(fā)［2009］52號(hào)），鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量興辦老年人福利機(jī)構(gòu)，廣泛動(dòng)員社會(huì)力量參與老年人福利事業(yè)、興辦老年人福利機(jī)構(gòu)，開(kāi)展形式多樣的系列化服務(wù)。《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》（新政發(fā)［2014］19號(hào)）。加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是踐行“民生優(yōu)先”理念、保障和改善民生的必然要求,是全面建成小康社會(huì)的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，有利于保障各族老年人權(quán)益、滿足各族老年人養(yǎng)老服務(wù)需求；有利于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、形成新疆服務(wù)業(yè)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)；有利于創(chuàng)新社會(huì)管理、維護(hù)新疆社會(huì)和諧穩(wěn)定。從我區(qū)實(shí)際出發(fā)，以滿足各族老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求和提升老年人生活質(zhì)量為目標(biāo)，充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用、社會(huì)力量的主體作用和市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，健全服務(wù)體系，大力發(fā)展方便可及、價(jià)格合理的各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品，逐步滿足各民族、多層次、多樣化養(yǎng)老服務(wù)需求，使發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，成為擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要力量。到2020年，基本建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、設(shè)施齊備、功能完善、布局合理的養(yǎng)老服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療康復(fù)、文化教育、家庭服務(wù)、旅游休閑、金融保險(xiǎn)等相關(guān)領(lǐng)域