【正文】 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目 可行性研究報告頤康園老年會所建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總論項目名稱：盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目；建設(shè)單位：深圳市商晟投資管理有限公司；建設(shè)地址：盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角；建設(shè)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見下表表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指 標單位規(guī)模說明1 建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e㎡114667 建筑構(gòu)物占地面積㎡ 33930 建筑密度：30%總建筑面積㎡ 94290 容 積 率： 道路面積㎡ 17200 15% 綠地面積㎡ 63537 55%2 項目總投資萬元 18000 土地出讓金萬元 1421 無形資產(chǎn)其他投資萬元 2253 遞延資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資萬元 14326 固定資產(chǎn)3資金籌措萬元 18000 企業(yè)自籌萬元 18000 4項目定員 人 157 管理人員人 5員工人 152 含后勤1人5 燃料、動力 年消耗 暖MW 水t 20000電 萬Kw 706 項目收益 商品房 ㎡ 54300 銷售收入 17853銷售稅金及附加萬元 893 總成本費用萬元 9101 利潤總額萬元 7859 老年會所及物業(yè) ㎡ 39990 經(jīng)營收入萬元 1285 以下按達標年估算。 營業(yè)稅金及附加萬元 64 總成本費用萬元 957 利潤總額萬元 264 所得稅萬元 66 稅后利潤萬元 198 投資回收期 年 含建設(shè)期 內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值i=13%；萬元 1771 盈虧平衡點 % 73 735/1285－222－64盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽150公里。全市轄雙臺子、興隆臺兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。區(qū)域面積4071平方公里，總?cè)丝跒?24. 3萬。盤錦是一座以石油化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2010年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值950億元，同比增長18%；，%；固定資產(chǎn)投資900億元，增長65%；社會消費品零售總額185億元，%；，增長202%；，%。主要經(jīng)濟指標增速走在了全省前列！工業(yè)集群快速成長。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項目開始啟動，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺灣長春集團加盟盤錦，華錦擴建工程達產(chǎn)達標，盤錦正加速向全國石化基地邁進。石油鉆采設(shè)備、海工裝備等大項目加快建設(shè)，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。“五大產(chǎn)業(yè)集群”。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長30%。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業(yè)云集盤錦。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項目簽約落地，%。新開工房地產(chǎn)560萬平方米。物流、會展、文化等產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。開工新建六和肉鴨加工等大項目23個，建成設(shè)施農(nóng)業(yè)5萬畝，新改建畜牧小區(qū)500個，新增水產(chǎn)小區(qū)30個，養(yǎng)殖大蟹15萬畝。農(nóng)機裝備水平顯著提高。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達到105萬噸。遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設(shè)遼濱。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由110平方公里擴大到545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級產(chǎn)業(yè)基地。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學(xué)、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)。一個充滿生機與活力的濱海生態(tài)新城開始形成。城市化進程加快。大力推進鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成。竣工中華路、泰山路等12條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項目建設(shè)，推進綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。城市化率達到65%。盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進基礎(chǔ)建設(shè)。疏港鐵路、盤營客運專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風(fēng)電等項目進展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進一步增強。城市建設(shè)和管理水平顯著提高。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路45條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、規(guī)范化。我市躋身全國創(chuàng)建文明城市工作先進市和省級園林城市行列。生態(tài)盤錦建設(shè)扎實推進。建成污水處理廠5座，日處理能力達到32萬噸。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護。%。有林面積增加到26萬畝。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補平衡。2010年盤山縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長，綜合經(jīng)濟實力跨入全省中上游行列。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)180億元，%；全社會固定資產(chǎn)投資完成180億元，比上年增長100%；，比上年增長64%；，%；，是去年的7倍；，%。多項經(jīng)濟指標增幅位居全省前列，經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。盤山縣致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強了經(jīng)濟活力，提高了人民生活質(zhì)量。繼續(xù)擴大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。，%。房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍橋、學(xué)府名城、龍祥商務(wù)會館等商住地產(chǎn)項目開工建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動了住宅小區(qū)開發(fā)項目。 旅游業(yè)加快推進。承接了盤錦“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項目，成功承辦了“觀鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級改造。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟增長點。盤山縣以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會主義和諧社會的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標，實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個加快，兩個提高，三個開發(fā)，六個突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個布局，突出經(jīng)濟強縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個重點，將盤山推上了一個新的起點。推進新縣城建設(shè)。拉開 “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設(shè)具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一,中國的城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一,中國的大城市早在20世紀90年代陸續(xù)走進老齡社會,因此如何改善老年人的生活狀況,使老有所養(yǎng)、老有所用,已成為國家和地方政府的當(dāng)務(wù)之急。其實，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個新生事物，但在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級的階段。近兩年，大型開發(fā)商如萬科 (論壇)、保利 (論壇)等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國布局，在上海、廣州等地試點。華潤、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了發(fā)展的信號，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。誰來填補中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻礙，一切還需要時間來慢慢探索?！般y發(fā)經(jīng)濟”蘊含商機；養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長點：隨著中國逐步邁進老齡化社會，“銀發(fā)經(jīng)濟”讓人看到了商機。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大：2010年至2050年，%%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。面對住宅市場現(xiàn)“量價危機”、商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈、旅游地產(chǎn)風(fēng)險過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價 值洼地。 中國正迎來“421家庭”時代，再過10年，第一代獨生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中老人重病需要長期護理，子女力不從心。有需求就有商機，此種家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊含無限商機。　　另外，在剛結(jié)束的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”的博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇第11屆年會上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國房地產(chǎn)市場上最為誘人的概念，這讓市場資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻 擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L點。為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，塑造環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)新亮點，促進地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)盤山服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利業(yè)的現(xiàn)代化；盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，已基本確認規(guī)劃設(shè)計方案、土地價格和相關(guān)優(yōu)惠政策。共同達成盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。建設(shè)一個入住開心、頤養(yǎng)舒心、侍奉盡心、子女放心的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂的現(xiàn)代會所。項目預(yù)計于2012年3月開工，于2013年9月竣工。深圳市商晟投資管理有限公司成立于2010年，從事投資管理、咨詢業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各大中城市。該公司緊緊抓住養(yǎng)老地產(chǎn)這一發(fā)展的契機，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。本著開拓進取、創(chuàng)新超越的經(jīng)營理念；在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、市場潛力等幾個方面進行了詳實細致的調(diào)查與實地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會所。該公司以盤錦市經(jīng)濟背景、生態(tài)水城濕地為底蘊、以盤錦未來市場需求為導(dǎo)向、以品牌開發(fā)建設(shè)為龍頭，棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。該公司是一個實力雄厚、誠實守信、積極上進、勇于開拓的知識化團隊。公司堅持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭為老年群體創(chuàng)造一個優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和有較高文化品位的生活環(huán)境。公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻社會的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻。公司竭誠與社會各界攜手并進、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。 編制依據(jù)《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50220 95)；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180 93)；【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2007）；《盤錦市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500—2003；《遼寧省建筑工程計價定額》（2008）；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價》方法與參數(shù)（第三版）；盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。 研究范圍項目建設(shè)的必要性分析、市場分析；建設(shè)條件分析、工程進度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。通過對項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性的綜合評價，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。第二章 項目建設(shè)的必要性 根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男74歲，女7