【正文】 秀山縣行政中心大樓物業(yè)管理投標(biāo)書目錄一、 重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司簡介及其他資料二、 秀山縣行政中心大樓概況三、 物業(yè)管理思路及方案四、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾五、 物資配置、人員配置六、 費用測算及投標(biāo)價七、 后言第一章 重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司簡介及其他相關(guān)資料總經(jīng)理：辛大斌重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司于1998年10月注冊成立，具有獨立法人資格的企業(yè)實體，屬重慶月升實業(yè)（集團）公司下屬企業(yè)，企業(yè)具有全國物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)，系渝北區(qū)房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。環(huán)城物業(yè)在物業(yè)管理、安全防范、服務(wù)業(yè)主、物業(yè)增值保值服務(wù)、營造文明社區(qū)、構(gòu)建和諧社會等方面不斷開拓、進取，并取得一定豐碩的成果，從組建時的幾千平方米物業(yè)管理逐步壯大到現(xiàn)在的200余萬平方米，為渝北的經(jīng)濟建設(shè)做出了重大的貢獻。在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)中樹立了良好的口碑。黨支部書記：蘭清華人員目項目黨支部書記：蘭清華隨著環(huán)城物業(yè)公司的不斷發(fā)展，在各級政府部門的領(lǐng)導(dǎo)及關(guān)懷下于2007年7月成立了黨支部。在公司黨員的先鋒模范帶頭作用下，充分地發(fā)揮了黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，極大地提高了員工的工作積極性和團隊凝聚力。在街道黨工委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，努力研究非公有制企業(yè)的黨建工作。同時對我們的工作進行了監(jiān)督、指導(dǎo)，引領(lǐng)我們的各項業(yè)務(wù)向更高的方向健康發(fā)展。一、公司架構(gòu)“海納百川，有容乃大?！杯h(huán)城物業(yè)以人為本，廣納賢才。公司現(xiàn)有員工360余人，其中：中層以上管理人員均為本科或?qū)？埔陨蠈W(xué)歷，全部持證上崗。豐富的行業(yè)經(jīng)驗、卓越的專業(yè)知識、突出的現(xiàn)代理念、默契的團隊管理意識和積極進取的精神使環(huán)城物業(yè)得以抓住每一個市場機遇，并獲得了長足進展?？偨?jīng)理總經(jīng)理助理財務(wù)部物管經(jīng)營部行政人事部工程技術(shù)部安全服務(wù)部客戶服務(wù)部清潔綠化部各物管處副總經(jīng)理二、企業(yè)文化及發(fā)展企業(yè)目標(biāo)：爭創(chuàng)“一流的服務(wù)質(zhì)量，一流的名牌物業(yè)，一流的企業(yè)形象”企業(yè)精神：平等、誠信、合作、發(fā)展、奉獻質(zhì)量方針：追求卓越品質(zhì)，鑄就服務(wù)品牌企業(yè)管理理念：思考、深入、細化、程序、作為服務(wù)理念：全心、全意、全為您業(yè)主環(huán)城人以事實為依據(jù)、人性化管理為中心、以結(jié)果為導(dǎo)向，提高服務(wù)價值。秉承全心全意全為您—業(yè)主的服務(wù)宗旨，求實奮進、創(chuàng)新發(fā)展、拼搏奉獻、服從敬業(yè)、毅力自信、自律反省。環(huán)城物業(yè)經(jīng)過10年的發(fā)展，從立足于渝北、逐步向周邊區(qū)縣發(fā)展，物業(yè)管理區(qū)域由渝北區(qū)延伸到主城各區(qū)、乃至萬州區(qū)，物業(yè)管理類型從物業(yè)小區(qū)向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)物業(yè)、單位物業(yè)、學(xué)校物業(yè)發(fā)展。四、員工服務(wù)形象圖片我們承諾，從每一個細微之處關(guān)心業(yè)戶。在環(huán)城業(yè)戶的背后，一支全天候服務(wù)的專業(yè)的維修隊伍，總在默默地孜孜不倦地付出，總是在業(yè)戶最需要的時候挺身而出，用自己辛勤的汗水編織出美好生活新畫卷。我們希望，業(yè)戶生活在我們所管理的小區(qū)、居所，有一種親切、溫馨的“自家人”感覺，因此，我們重視與業(yè)戶的溝通，期待著與他們貼心相處，宛如親人。消防檢查我們知道，安寧、祥和的生活空間來自我們工作的點滴。讓業(yè)主享受自然、優(yōu)雅的環(huán)境是我們的責(zé)任。環(huán)城通過每一個細節(jié)來裝點人們的生活，讓他們的擁有物超所值。安全巡邏我們深知，安全感是人類生活的最基本要求，我們?yōu)榇巳σ愿埃η鬄闃I(yè)戶創(chuàng)造一個百分之百安全的環(huán)境，當(dāng)業(yè)戶踏進我們管理的小區(qū)和花園時，頓時有回到家中的安然。我們追求，每一個居住在環(huán)城物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主，都能夠擁有自己的綠樹藍天，擁有揮灑熱情的一方熱土，讓孩子和大自然擁抱，讓老人身心愉悅，讓“家”的感覺無限延伸。為此，我們有一支專業(yè)的環(huán)境維護隊伍，為小區(qū)的幽雅環(huán)境而每天辛勞！第二章 政府辦公樓物業(yè)管理特點分析和秀山縣行政中心大樓概況秀山縣行政中心大樓概況● 大樓位于秀山縣渝秀大道，占地面積120000平方米，建筑面積31705平方米；● 大樓綠化面積約2000平方米。● 照明工程：室內(nèi)照明一項；環(huán)境照明一項；光彩工程照明一項；水下照明及水泵噴泉一項?！? 大樓主樓地下停車庫，停車車位127個，設(shè)置車輛一進一處；● 通信系統(tǒng)：各辦公室均已接通電信寬帶和電話，可視電話會議系統(tǒng)1套。● 擴聲系統(tǒng)：多功能會議廳及各大小會議室均有擴聲系統(tǒng)?！? 閉路電視系統(tǒng)：按單位大小布置，大單位2個插孔，小單位1個插孔。● 電梯系統(tǒng)：富士牌電梯3臺，每臺功率為11KW；● 空調(diào)系統(tǒng)：設(shè)置主機房 為一區(qū)中央空調(diào)（功率220KW），二三區(qū)分體式空調(diào)（各辦公室、會議室、食堂等均有空調(diào)）。冰冷水泵3臺（2用1備），空調(diào)器12臺，各類風(fēng)機盤管。● 供配電系統(tǒng)：總設(shè)計用量3331KW,總安裝容量2500KW，變壓器2臺（1250KW/臺），柴油發(fā)電機2臺（202KW），高壓開關(guān)柜10臺，配電總箱19臺，配電分箱66臺，密集型插接母線一批，電線電纜一批?！? 空調(diào)通風(fēng)管道系統(tǒng)：防排煙管道系統(tǒng)；正壓送風(fēng)管道系統(tǒng)；空調(diào)新風(fēng)管道系統(tǒng)；空調(diào)送風(fēng)管道系統(tǒng)；衛(wèi)生間排風(fēng)管道系統(tǒng)；一會議中心中央空調(diào)排風(fēng)管道系統(tǒng)；空調(diào)冰冷供水、回水、冷凝水管網(wǎng)系統(tǒng)?！? 給排水管網(wǎng)工程：室內(nèi)外消防噴淋管網(wǎng)系統(tǒng)；室內(nèi)外消火栓官網(wǎng)系統(tǒng)；室內(nèi)外污排管網(wǎng)系統(tǒng)?！? 給排水系統(tǒng)：排污檢查井15個，化糞池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），給水箱28立方米，二次供水，排水全進市政管網(wǎng)?！? 國產(chǎn)水泵設(shè)備：生活水泵2臺，消防水泵4臺，潛污水泵1臺，空調(diào)水泵3臺?！? 通風(fēng)設(shè)備：通風(fēng)防排煙各類風(fēng)機，2=衛(wèi)生間通風(fēng)器；3油煙凈化器?！? 消防安全控制系統(tǒng)：聯(lián)動報警主機設(shè)在一樓值班室，各個房間設(shè)有煙感器、噴淋，每層樓及會議室均有3個或3個以上消火栓，消防廣播系統(tǒng)1套?！? 保安紅外監(jiān)控系統(tǒng)：辦公大樓四周及樓道口共設(shè)有16個攝像頭，每層樓及會議室均設(shè)有報警點。政府辦公樓物業(yè)管理特點政府辦公大樓的管理是一個相對較新的領(lǐng)域，由于政府的特殊職能決定了物業(yè)管理企業(yè)必須在企業(yè)形象、治安維護、智能化服務(wù)水平方面突出政府服務(wù)群眾這一特色。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，各種設(shè)備配置較為齊全、智能化程度較高的政府辦公大樓在全國各地迅速興起，對現(xiàn)代政府辦公大樓的物業(yè)管理也正在成為行業(yè)關(guān)注的熱點。通過與普通商務(wù)寫字樓對比，不難發(fā)現(xiàn)政府辦公大樓的物業(yè)管理具有以下幾個顯著特征：一、物業(yè)管理企業(yè)的行為在一定程度上代表著政府部門的形象政府辦公大樓是政府部門向人民群眾提供政府服務(wù)的窗口，由于其特殊和不可替代的職能，被社會各界、上級領(lǐng)導(dǎo)，乃至于各類媒體所關(guān)注。對前來辦事的群眾而言，進了大樓就是到了政府，不管所面對的是政府部門的公務(wù)員還是物業(yè)管理公司的服務(wù)人員，在群眾眼中都是“在政府工作的人員”；對上級領(lǐng)導(dǎo)或新聞媒體來說，物業(yè)管理屬于政府部門的后勤管理范疇，物業(yè)管理的水平在一定程度上代表著該政府部門的管理水平。因此，政府辦公大樓的物業(yè)管理，其服務(wù)對象已經(jīng)不再只是大 樓內(nèi)的業(yè)主和使用人，而是包括前來辦事的群眾、社會各界人士和來此視察工作的上級領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)服務(wù)人員的儀容儀表、精神面貌、一舉一動，包括一個手勢、一個微笑、一次攙扶、一聲問好 …… ，所展示的已不只是一個物業(yè)管理服務(wù)的流程，而是代表著物業(yè)使用人 —— 政府部門的形象。二、專業(yè)化、智能化設(shè)備多，物業(yè)管理的技術(shù)含量高現(xiàn)代政府辦公大樓的功能日趨完善，其系統(tǒng)設(shè)備也朝著更加專業(yè)化、智能化的方向發(fā)展。大樓的硬件配備已不僅僅只是傳統(tǒng)意義上功能單一并且獨立的設(shè)備，而是具備一定規(guī)模和集成功能的系統(tǒng)設(shè)備群。在智能化程度較高的辦公大樓中，變配電、給排水、采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)、消防安保、信息發(fā)布、音視通訊等均實現(xiàn)了計算機全自動監(jiān)控管理。管理這些高科技含量的設(shè)施設(shè)備，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的技術(shù)支持能力。除了要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)隊伍外，還要對各種專項設(shè)備的操作人員、維修人員進行專項技術(shù)培訓(xùn)。另外，由于這些專業(yè)成套設(shè)備所支撐的是政府部門對外服務(wù)的窗口，因此，其設(shè)備管理除了要求提供高度穩(wěn)定的運行外，還要對可能出現(xiàn)的緊急情況做出及時、果斷的處理。所以，對政府辦公大樓的設(shè)備管理一是要有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)隊伍，二是要根據(jù)設(shè)備的使用要求和技術(shù)規(guī)范，制定切合實際的操作流程，三是要做好（并演練）應(yīng)急預(yù)案。三、人流量大，維護公共秩序的任務(wù)比較艱巨由于具有對公眾提供政府服務(wù)和行政辦公的雙重功能，政府辦公大樓內(nèi)的公共區(qū)域面積一般都比較大，而且對外服務(wù)窗口的設(shè)置相對集中，在一定時間段內(nèi)，前來辦事的群眾的人流量會非常大，時常會造成擁擠。在這種情況下，確保大樓正常的公共秩序和良好的辦公環(huán)境將是一個非常艱巨的任務(wù)。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須全力以赴，除了要建立一支綜合素質(zhì)較高，具有敏銳的洞察力和靈活機智的應(yīng)變能力的安保隊伍外，還要采取多方面配合，多手段控制的辦法。首先，要保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，設(shè)備管理要以保證可靠性為前提，維護保養(yǎng)工作一律安排在物業(yè)使用人下班后進行；必要時可對電（扶）梯實行分時段、分樓層控制。其次，合理引導(dǎo)人流，除了要完善指示性的標(biāo)識標(biāo)牌外，在高峰時段，還可安排一定數(shù)量的引導(dǎo)人員，對人流進行合理疏導(dǎo)。再次，設(shè)置便民服務(wù)區(qū)，為等待辦事的群眾設(shè)置座椅、飲用水，提供復(fù)印、填表等服務(wù)，既可緩解擁擠，又能提高辦事效率。還要根據(jù)不同的時段合理設(shè)置安保人員的崗位，在每天的24 小時內(nèi)，在崗安保人員的數(shù)量應(yīng)隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配置足夠的安保力量。最好發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設(shè)施的完好，合理設(shè)置、科學(xué)調(diào)校各種設(shè)備，保證人防、技防有效的結(jié)合。四、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高，同時須提供與之相適應(yīng)的配套服務(wù)項目政府辦公大樓是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社會民眾，另一方面又要接待相關(guān)部門、領(lǐng)導(dǎo)的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）通常都對物業(yè)管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常規(guī)服務(wù)，又要求提供相關(guān)的配套服務(wù)。配套服務(wù)通常有：會議服務(wù)、接待和引導(dǎo)服務(wù)、便民器材使用管理服務(wù)、工作餐提供服務(wù)等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關(guān)注的是會議服務(wù)，由于政府辦公大樓內(nèi)政府各職能部門辦公地設(shè)置相對集中，各種不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關(guān)、部門的重視，物業(yè)管理公司是否有能力為之提供專業(yè)、高品質(zhì)的會議服務(wù)，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關(guān)注的一個重點，同時又是檢驗物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)能力的一個重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務(wù)的流程設(shè)計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設(shè)計一套會議服務(wù)方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務(wù)團隊，使大樓的硬件設(shè)備與軟件服務(wù)完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。 24 小時內(nèi)，在崗安保人員的數(shù)量應(yīng)隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配置足夠的安保力量。最好發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設(shè)施的完好，合理設(shè)置、科學(xué)調(diào)校各種設(shè)備，保證人防、技防有效的結(jié)合。四、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高，同時須提供與之相適應(yīng)的配套服務(wù)項目政府辦公大樓是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社會民眾，另一方面又要接待相關(guān)部門、領(lǐng)導(dǎo)的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）通常都對物業(yè)管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常規(guī)服務(wù)，又要求提供相關(guān)的配套服務(wù)。配套服務(wù)通常有：會議服務(wù)、接待和引導(dǎo)服務(wù)、便民器材使用管理服務(wù)、工作餐提供服務(wù)等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關(guān)注的是會議服務(wù)，由于政府辦公大樓內(nèi)政府各職能部門辦公地設(shè)置相對集中，各種不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關(guān)、部門的重視，物業(yè)管理公司是否有能力為之提供專業(yè)、高品質(zhì)的會議服務(wù)，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關(guān)注的一個重點，同時又是檢驗物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)能力的一個重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務(wù)的流程設(shè)計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設(shè)計一套會議服務(wù)方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務(wù)團隊，使大樓的硬件設(shè)備與軟件服務(wù)完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。 政府辦公大樓是各級政府的辦事機構(gòu)，在建立節(jié)約型社會中應(yīng)當(dāng)以身作則。政府辦公大樓的能耗費一般由業(yè)主單位自行支付，但是，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)從對業(yè)主負責(zé)的角度，主動做好節(jié)能管理。從企業(yè)角度看，節(jié)能方式可分為技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能，技術(shù)節(jié)能是指通過技術(shù)途徑，即通過使用新技術(shù)、新裝備，或者通過對設(shè)備設(shè)施進行技術(shù)改造達到節(jié)能的效果；管理節(jié)能是通過管理途徑，即通過有效的管理手段達到節(jié)能的目的，物業(yè)管理公司的主要節(jié)能途徑是后者。在物業(yè)管理的日常運作中，物業(yè)管理企業(yè)要運用樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)不同的季節(jié)、時段，合理控制各區(qū)域的照明、室溫、通風(fēng)以及光彩工程等，在滿足使用人需求的前提下，努力降低能源消耗。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，在對政府辦公大樓的服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)針對政府職能部門的特殊性，突破常規(guī)意義上的物業(yè)管理界限，摸索出一套機關(guān)后勤部門的服務(wù)運作模式，使物業(yè)管理與政府服務(wù)緊密融合，提高政府部門的工作效率，為物業(yè)管理贏得效益和聲譽。這種相互依存，取長補短的服務(wù)模式，必將受到政府辦公大樓業(yè)主的歡迎，值得物業(yè)管理企業(yè)為之進行探索。第三章 物業(yè)管理方案及思路安全與秩序維護方案 一、安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。二、安全管理工作特點 秀山縣政府行政中心辦公大樓，是一個綜合性智能辦公大樓，總建筑面積約31705余平方米，物業(yè)類型為辦公樓。安全管理工作特點如下：1．秀山縣政府行政中心辦公大樓作為重慶重要的國家機關(guān)部門，須注重公共衛(wèi)生安全。秀山縣政府行政中心辦公大樓是作為傾聽民