【正文】 KH商業(yè)中心物業(yè)管理方案KH商業(yè)中心物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)概況某市KH商業(yè)中心位于某市X大道（X中路路段）與X大道交匯處，地處某市區(qū)黃金地段。該物業(yè)業(yè)由地下停車場，一至四樓商場，五樓商務區(qū)域，六至十樓小型寫字樓，十一樓至二十四樓大戶型寫字樓組成，是某市KH物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)新建的一座高檔次、頗具代表性的自動化甲級寫字樓。㎡，建筑面積88575㎡，㎡，㎡，,㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，寫字樓單元 177 個，商鋪 5 個。，寫字樓大堂入口兩個，停車場設兩進兩出，共約車位300個，商場正門入口一個，后門入口一個，一至十層樓梯通道三道，一至二十四層樓梯通道兩道，大堂與公共通道均采用高檔大理石和材料裝修。KH商業(yè)中心主要機電設備有：廣州日立電梯十臺，自動化煙、溫感、噴淋、消防栓等消防系統、供配電、給排水、通風、智能化安保系統，寬頻網絡通訊系統，大樓內機電設備均采用高檔產品。大樓內主要設施有停車場、俱樂部、會議室、餐館、休息亭，十一樓天面球場等。主要市政設施有道路、雨、污水井、沙井、化糞池、水池等若干。第二章 管理內容一、 KH商業(yè)中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。二、 KH商業(yè)中心建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、供配電、消防、安保、自動化系統、電梯、發(fā)電機等）的維修、養(yǎng)護和管理。三、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等）的維修、養(yǎng)護和管理。四、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。五、 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑共用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運。六、 KH商業(yè)中心內交通、車輛行駛和停放管理。七、 配合和協助當地公安機關進行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。八、 物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。九、 多種經營，有償服務、商務管理。第三章 管理目的一、 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強對KH商業(yè)中心的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務，防止使用不當，損壞物業(yè)。二、 創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境，統籌安排該寫字樓的各項設施設備的養(yǎng)護管理，對業(yè)主或使用人依法約束管理，共同維護寫字樓環(huán)境。三、 維護該寫字樓投資者和使用者的權益，該寫字樓是用來辦公，成就人生事業(yè)，體現人生價值和有成就感的人享受良好服務和體現人生價值的象征，加強對業(yè)主和或使用者的行為管理，維護投資者與使用者的整體利益，從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。四、 加強對該寫字樓實施社會化、專業(yè)化、經營型的一體化管理，不斷提高物業(yè)管理服務質量，維護和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會聲譽。五、 以優(yōu)良的物業(yè)管理服務質量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象，有效促進物業(yè)的租售、經營，以高附加值回饋給投資企業(yè)，使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。第四章 管理原則根據《物業(yè)管理條例》和《某市住宅小區(qū)管理辦法》和其它政策法規(guī)，本著“用心管理、真誠服務”的原則，執(zhí)行“以人為本、為使用人創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適、快捷”的工作環(huán)境的質量方針，實行“管、修、養(yǎng)、服務”為一體的綜合管理。第五章 管理要求 KH商業(yè)中心系統綜合型高級甲級寫字樓，主要以商務、辦公為主，因此與住宅小區(qū)相比，該寫字樓必須具備高標準質量的管理服務，該物業(yè)現代化設備多，諸如自動控制的高檔電梯與升降機，電腦控制的自動化系統等都需要專業(yè)知識與技術的人員來操作與養(yǎng)護，特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生，清潔要求很高，為保待樓宇外貌的美觀，樓宇的外墻也需要定期清洗，該寫字樓能否得到完善的管理，直接影響到物業(yè)的租售與經營，而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯帶影響。因此，對于KH商業(yè)中心的管理應圍繞“安全、舒適、方便、快捷”的模式來全面展開，寫字樓對治安、消防的要求更高，而復雜的設備設施對維修保養(yǎng)的要求也較高。一、 安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感，包括： 人身安全：保證大樓內主要設備完好，不出意外事故，通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場，大堂、通道、電梯等人流量大的地方，加強定時巡查，不給犯罪分子可乘之機。 財產安全：通過安裝在大樓內的安保系統，及時掌握大樓內的情況，保安人員全天候在大樓內部及周圍指定地點，線路上為用戶服務，保證大樓安全防范萬無一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財產安全，應重點加強，特別強調保證消防設備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進行消防系統測試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。二、 舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內工作起來感到舒適，方便、確保大廈內的電梯、供電、供水服務處于正常運行狀態(tài)。三、 快捷是指用戶在大樓內工作能隨時與各地、各方面聯絡、交換信息、抓住商機、通訊聯絡好比人體神經系統，通訊聯系中斷，企業(yè)的各項業(yè)務就陷入癱瘓，因此必須配備和保持通訊，寬頻網絡等系統的正常使用。四、 必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點的管理理念及行之有效的管理服務技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽，推動該物業(yè)的租售和經營業(yè)務的不斷發(fā)展。五、 必須按照高標準，高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標準對該物業(yè)進行管理，用最低的成本造就最好的服務效應，努力保證房屋本體，配套設備設施的良好運行和完好，保證管理范圍內不發(fā)生重大安全，刑事、消防事故、保證該物業(yè)內清潔衛(wèi)生達到優(yōu)秀示范大廈標準。第六章 管理目標一、 兩年內達到優(yōu)秀示范大廈標準。二、 物業(yè)租售率達90%以上三、 管理范圍內不發(fā)生重大安全責任事故四、 房屋完好率達95%以上，維修處理及時率98%以上五、 用戶報修處理及時率98%，用戶對管理服務滿意率達95%以上六、 環(huán)境保潔率95%以上七、 發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%八、 管轄區(qū)域內衛(wèi)生、消殺、綠化達標率95%以上九、 各項費用收取率達98%以上第七章 實現目標的保證措施第一節(jié) 管理架構某市KH物業(yè)發(fā)展有限公司 KH商業(yè)中心物業(yè)管理處 財 客 保 環(huán) 維 行 務 戶 安 衛(wèi) 修 政 部 部 部 部 部 部 第二節(jié) 人員定編KH商業(yè)中心物業(yè)管理處共68人經理1人文員1人收款員1人客戶部環(huán)衛(wèi)主管1人保安部主管1人維修班長1人物業(yè)管理崗2人室內崗十崗12人室外崗三崗3人頂班崗打蠟崗2人大堂崗二崗10人外圍崗兩崗4人巡邏崗一崗6人領班兼監(jiān)控崗兩崗6人車庫崗三崗9人頂班崗4人水電工一崗2人廚工2人第三節(jié) 骨干人員素質及崗位職崗位素質職責經理工作五年以上經驗，男性30歲以上，大專文化；持企業(yè)經理上崗證；較強的組織協調能力和文字功底；熟ISO9000質量管理模式；懂創(chuàng)優(yōu)工作程序；熟悉《物業(yè)管理條例》和相關的法律法規(guī)知識。負責KH商業(yè)中心物業(yè)管理處的全面物業(yè)管理工作，向公司總經理負責；按照國家政策、法規(guī)開展全面工作；負責制度各項管理文件的制作并付諸實施；負責本管理處全面質量管理工作；合理調配人員，協調各部門工作與協作，責任到人，關心員工生活，保證員工精神風貌良好；協調政府各職能部門的關系便于開展各項工作。文員25歲左右，中專以上文化、形象素質佳，有相關三年工作經驗；懂人事勞資，檔案，資料的分類，整理，管理工作；正派、廉潔，有較強的溝通能力；熟練操作電腦。負責管理處人事的初試工作；負責管理處的接待工作；負責管理處文件的打印、整理、收集，存檔工作；負責用戶檔案資料的管理工作；負責物料的管理與發(fā)放工作收款員女性，25歲左右，財會專業(yè)，大專學歷；懂物業(yè)管理財務制度，三年以上物業(yè)管理財務工作經驗；清正廉潔，懂電腦操作負責為用戶辦理全面托收費用收取工作，統籌管理財務收支，帳務工作；負責管理處物品的采購工作；協助文員工作完成領導交辦的其他工作任務物業(yè)管理員男女不限，26歲左右，中專以上文化；具有三年以上相關工作經驗協調管理能力強，懂ISO9000運作；熟悉七大管理三大服務操作流程；懂《物業(yè)管理條例》和相關的法律法規(guī)知識；有上崗證。協助管理處開展工作；負責協調管理處各部門的工作；負責管理處的質量檢查工作；負責協調處理用戶的投拆和商務服務工作；負責物業(yè)的裝修管理工作；協助保安主管落實保安防范，防火管理工作；負責物業(yè)的按管驗收，交付使用工作；完成領導交辦的其他工作任務崗位素質職責保安主管男性，28歲左右，高中，退伍軍人，三年以上相關工作經驗；有較強的組織織領導能力，能獨立處理問題，尤其突發(fā)事件；經驗豐富，能帶領本部門員工維護好營區(qū)的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防專業(yè)知識，了解相關法律法規(guī)，作風正派；具備與公安、消防等部門配合，溝通，建立良好關系的能力。全面負責轄區(qū)保安、消防、車輛的管理工作；領導本部門員工做好轄區(qū)內的安全工作與學習環(huán)境；每周組織本部門人員進行23次綜合培訓；每個月對區(qū)內消防器材進行檢查，發(fā)現不合格立即采取措施處理；組織訓練義務消防隊，并在消防部門的指導下具體組織消防演練；負責本部門員工的績效考核，做好安全日記記錄；負責按上級要求完善本部門管理制度與操作規(guī)程；完成領導交辦的其他工作任務。環(huán)衛(wèi)主管男性，40歲以下，高中文化；熟悉清潔工作各項操作與管理；熟悉清潔用品的使用方法與性能；懂人員管理與調配，相關工作三年以上經驗。全面負責所轄物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作；帶頭工作，以身作則，調動員工積極性，保質保量完成各項工作；協調本部門與其他部門的關系，合理調配人力、物力資源；負責定期對本部門員工進行崗位培訓和考核，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質量；負責清潔工作的檢查和員工的績效考核，糾正日常工作中發(fā)生的不合格服務；負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理使用，貯存與保管；對發(fā)生在區(qū)內的不衛(wèi)生現象進行勸阻和制止；完成領導交辦的其他工作任務。維修班長男性，25歲左右，高中以上文化；相關工作三年經驗，有電工證；懂得供配電，給排水，消防系統，智能化系統，弱電的維修保養(yǎng)；班長需有電梯、發(fā)電機維修保養(yǎng)經驗。負責所轄物業(yè)供配電，天線、電梯、消防，給排水、弱電系統，發(fā)電機房屋本體等設備設施的正常運行管理和維修保養(yǎng)；完成領導交辦的其他工作任務。第四節(jié) 保安員工作息、職責、素質崗位作息職責素質領班崗07:0015:0015:0023:0023:0007:00(每班每崗1人)受保安主管領導，負責督促和落實轄區(qū)保安、消防、車輛管理等安全防范與日常管理工作；領導本班人員做好轄區(qū)內的安全工作環(huán)境；負責本班的安全巡邏和各崗位工作的檢查工作；負責本班的定期體能、軍事、執(zhí)勤動作的培訓工作；負責突發(fā)事件的處理工作男性，2228歲，退伍軍人，高中文化，形象素質佳；相關工作三年經驗；愛崗敬業(yè)；有突發(fā)事件的應急處理能力。 監(jiān)控崗07:0015:0015:0023:0023:0007:00(每班每崗2人)負責監(jiān)控中心的正常監(jiān)控工作；負責及時發(fā)現和處理消防監(jiān)控系統的設施的故障；負責管區(qū)安全防范監(jiān)控管理，發(fā)現可可疑人員、事件，通知巡邏崗位前往排查，重點加強消防，辦公區(qū)域各出入口的監(jiān)控力度；監(jiān)控電梯使用運行及各控制點的情況，發(fā)現電梯困人立即通知相關人員協助解救；發(fā)現火警、險情，立即通知相關人員撲救和報警，并利用廣播進行人員疏散；負責做好崗位日記、參加各項訓練、消防管理。2228歲，高中學歷，退伍軍人，熟悉相關工作理論知識，了解各操作流程，遵守各項規(guī)章制度，品行優(yōu)良，作風正派，為人誠實，有良好的職業(yè)道德，團結同事，顧全大局，熱愛本職工作，服從領導，聽從指揮，工作認真，吃苦耐勞，堅持原則，具有突發(fā)事件的處理能力，觀