【正文】 玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告1 玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目第一章項目總論表 11 項目背景表項目名稱 玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告主管部門建設(shè)單位法人代表近海珍珠湖位于蒲河遼中段最北部，是遼寧唯一的平原水庫，湖面 ，平均水深 4米，湖中有綠島 7處，最大面積 3平方公里。隨著沈陽市委、市政府蒲河生態(tài)廊道全域整治、打造“東山西湖” （東山即沈陽東部棋盤式，西湖即沈陽西部珍珠湖）重大戰(zhàn)略的深入實施，根據(jù)沈陽市委書記曾維同志的指示精神，按照市委市政府的工作部署，遼中縣委、縣政府制定了建設(shè)珍珠水城總體發(fā)展規(guī)劃，作出舉全縣之力開發(fā)建設(shè)珍珠水城的決定，沈陽珍珠水城已納入市、縣“十二五規(guī)劃”綱要。 近海珍珠水城規(guī)劃面積約 130平方公里，城市建設(shè)用地 10平方公里，游區(qū)用地 17平方公里。近海珍珠水城布局結(jié)構(gòu)總體上可玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告2以概括為“一帶、三區(qū)、三組團” ，最終將成為獨具特色的沈陽“RBD” ,即“沈陽會客廳” 、 “城市休閑后花園” ，構(gòu)筑現(xiàn)代沈陽的“城市島嶼”和沈陽休閑區(qū)域地標。珍珠水城建設(shè)初期，總體規(guī)劃由遼寧省城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，總規(guī)劃面積 52平方公里，規(guī)劃范圍包括冷子堡、劉二堡、楊士崗三個鎮(zhèn)，其中城區(qū)用地范圍約16平方公里，旅游發(fā)展用地 30平方公里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地 6平方公里。一期用地規(guī)模為 20平方公里，核心起步區(qū) 4平方公里?！?項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件?！?可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件?！?國家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)?！?根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料?！?市場分析與預測■ 總體規(guī)劃■ 環(huán)境保護措施分析■ 企業(yè)組織與勞動定員■ 項目實施計劃■ 投資估算與資金籌措■ 財務(wù)評價■ 項目的社會效益和生態(tài)效益分析經(jīng)綜合分析研究，確定本項目的主要經(jīng)濟指標如下：玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告3總投資 3000 萬元；內(nèi)部收益率：（IRR）為 %；靜態(tài)投資回收期為 年；動態(tài)投資回收期為 年；財務(wù)凈現(xiàn)值為 3500 萬元。一、政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成本縣的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。亦契合本省“旅游興省”的產(chǎn)業(yè)政策導向。二、區(qū)位可行：文化氛圍獨特，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)文化景觀類景區(qū)和休閑度假項目。三、市場可行：目前同類產(chǎn)品的供給市場不足，需求市場較旺盛。四、效益可行：本項目的經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益均較佳。五、技術(shù)可行：項目本身所需高端大型娛樂設(shè)備，由國外設(shè)備公司提供。六、文化可行：本縣文化悠久，自然風光良好，該項目建成后，可與其他景區(qū)形成璧合優(yōu)勢，促進該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告4第二章項目背景和發(fā)展概況世界上最大的產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，在發(fā)達國家，人們用于旅游上的消費是收入的三分之一，21 世紀更是世界旅游業(yè)高速發(fā)展的世紀，尤其是發(fā)展中國家，由于科技和相對落后，都將旅游業(yè)擺在優(yōu)先發(fā)展的地位，我們國家為了鼓勵旅游，拉大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟發(fā)展，從雙休日制度的實施，到如今的三個黃金周，再到即將實行的帶薪年休假制。假日里，火車、汽車、飛機風馳電掣地搬運人口，旅游業(yè)成了“取款機” ?？梢灶A測：一個和世界經(jīng)濟接軌的旅游經(jīng)濟潮已經(jīng)形成，各地都在把握旅游業(yè)的無限商機，具有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)家也都把眼光投向到旅游產(chǎn)業(yè)上來，這是時代的必然。中國是具有十三億人口的泱泱大國，加之又加入了 WTO，一個更加開放的中國玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告5將展現(xiàn)于世人面前，發(fā)達國家的旅游觀念和先進管理模式也必將促進中國旅游業(yè)的高速發(fā)展。世界各國都在爭取中國這個最大旅游客源市場，出于互惠，出于向往歷史悠久、旅游資源豐富的文明古國——中國，各國都競相來中國進行旅游交往，我國必將成為全球最大的旅游目的地，據(jù)世界旅游組織（WTO）預測：到 2020 年，中國的國際旅游創(chuàng)匯可達 600 億美元，國內(nèi)旅游收入 2 萬億人民幣。本省是我國的旅游大省，其美麗的山水風光每年吸引近 2022萬游客來遼旅游，旅游業(yè)的發(fā)達不僅將本省推向了世界，同時也帶來了客觀的財政收入，旅游業(yè)必將成為本省的支柱產(chǎn)業(yè)。項目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱：遼寧省沈陽市遼中縣旅游局發(fā)起緣由：遼中縣地處遼寧中部，旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。隨著對遼河、蒲河的相繼開發(fā)，大量的國內(nèi)外旅游者紛紛慕名而來，促進了旅游業(yè)的進一步發(fā)展，繼而形成了一大批有較強吸引力旅游景區(qū)、景點和城市；旅游產(chǎn)品也從單一的觀光旅游逐漸轉(zhuǎn)向綜合性旅游，經(jīng)濟效益明顯增強。地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大；開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大。沈陽市——一朝發(fā)源地，兩代帝王都，從 2022 多年燦爛的歷程中一路走來，不僅為人類創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明，同時創(chuàng)造了寶貴的精神文明。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告6千百年來，源遠流長的關(guān)外不僅孕育了本縣這座古城，而且滋潤著本縣經(jīng)濟圈，滋潤著本縣人民。獨特的企業(yè)文化、石器文化、地質(zhì)文化、區(qū)域文化、移民文化與邊境文化的交融，構(gòu)成了本縣獨特的文化遺址與景觀等旅游資源。1)本項目將促進本縣的經(jīng)濟發(fā)展。為了充分挖掘和利用本縣的文化、歷史文化、建筑藝術(shù)和自然風光等資源，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，以打造本縣新的旅游亮點和經(jīng)濟增長點，并力爭將其塑造成具有地方特色的旅游精品區(qū)，必須從吃、住、行、游、購、娛六個方面對項目進行整合。本項目的建立必然促進本縣的經(jīng)濟發(fā)展。2)政府需做強、做大旅游業(yè)，打造旅游拳頭產(chǎn)品。雖然改革開放后的 30 幾年中，遼中縣旅游業(yè)與本省日新月異的變化一樣得到了長足的發(fā)展，但橫向比較國內(nèi)其他地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍然偏小，仍有較大發(fā)展空間。本項目對規(guī)劃范圍內(nèi)進行本縣文化包裝，是充分利用本縣旅游資源，增加旅游新亮點的有效途徑，也是做大做強本縣旅游業(yè)，整合和提高本縣旅游的重大舉措，必將豐富、壯大整個本縣地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)。3)通過本項目的建設(shè)，將增強旅游業(yè)在遼中縣地區(qū)國民經(jīng)濟中的地位。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很強，對遼中縣國民經(jīng)濟發(fā)展有強大的輻射和波及作用，可以帶動本縣地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，進而增強旅玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告7游業(yè)在本縣地區(qū)國民經(jīng)濟中的地位。4)通過本項目的建設(shè)，將增加遼中縣的稅收、提高就業(yè)率。本項目建成后，旅游業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，將從遼中縣本地招收大量的勞動力經(jīng)過陪訓以后進入服務(wù)行業(yè)，必將提高遼中縣的勞動就業(yè)率。旅游業(yè)的開發(fā)建成也將為本縣提供穩(wěn)定的稅源。第三章旅游客源市場分析消費者的需求是市場的原始動力，消費需求的變動也是調(diào)整產(chǎn)品的市場戰(zhàn)略和經(jīng)營策略的驅(qū)使和依據(jù)。所以尋找最有針對性的需求細分市場，研究它的變動規(guī)律，預測它的趨勢，用以指導項目的市場定位和產(chǎn)品定位，為制定經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考，將是著手本項目的第一課，這也是此文本的主要任務(wù)和目標。2022 年以來，世界旅游業(yè)遭受了一系列事件的沖擊，增長的腳步有放緩的趨勢，但增長的潛力仍然巨大。據(jù)世界旅游組織(WTO)統(tǒng)計，2022 年全球旅游收入達到 4,620 億美元，到 2020 年國際游玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告8客數(shù)量可望達到 150 億人次。各國發(fā)展旅游業(yè)的事實證明，旅游業(yè)已經(jīng)成為推動經(jīng)濟增長的主要力量，據(jù) WTO 測算，旅游業(yè)直接收入每增長 1 元，相關(guān)的行業(yè)收入便能增長 元。另外其在增加附加值、社會財富和就業(yè)機會方面也發(fā)揮了巨大作用?！?度假旅游乃是大勢所趨目前，我國旅游業(yè)要登上新臺階，首要的就是推出新一代旅游產(chǎn)品，不斷進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的革命。我國旅游業(yè)缺少專項參與式的旅游項目，更缺少度假型旅游產(chǎn)品。近年來，隨著我國人民生活水平的提高，旅游消費的不斷增長和旅游觀念的日漸成熟，人們開始不再追求花最少的錢、用最短的時間、玩盡可能多的景點這種浮光掠影、走馬觀花式的旅游，而是渴望身心徹底的放松與休閑的生活——或到風景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修身養(yǎng)性一番，遠離喧鬧的城市在大自然中與家人同享天倫之樂。有關(guān)專家指出：度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時間并不長，我國在3～5 年內(nèi)可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場，這一市場的形成和擴大，將為旅游業(yè)創(chuàng)造出旺盛的需求?！?中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢◆　區(qū)域性的競爭將更加激烈在全球經(jīng)濟一體化和國際、國內(nèi)區(qū)域性合作不斷增強的大背景下，作為自身就具有很強分工協(xié)作和協(xié)調(diào)合作特性的旅游業(yè)，區(qū)域聯(lián)合、地區(qū)旅游一體化已成為一個必然趨勢，并且區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平和現(xiàn)代化水平越高，區(qū)域旅游一體化的迫切性和必然性越高。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告9◆　旅游業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機遇 從現(xiàn)在的情況分析，將旅游業(yè)作為我國國民經(jīng)濟新的增長點的大政方針不會改變，與此同時，隨著民營經(jīng)濟的進一步發(fā)展，旅游業(yè)的投資主體也會隨之改變，非國有經(jīng)濟對旅游的投資將繼續(xù)擴大。近年來民營經(jīng)濟投資所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，將使更多的民營資本轉(zhuǎn)向投資大、回收相對穩(wěn)定的長期投資項目。◆　公民休閑消費方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們休閑的方式正走向多元化，需要有更多新型的休閑產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，來滿足這些新的休閑需求?？傮w來說，旅游業(yè)是休閑業(yè)的一個組成部份，而且是一個重要的組成部分，隨著整個休閑需求的不斷增加，休閑產(chǎn)業(yè)也必將擴大，旅游消費在整個休閑消費中的市場空間也將會越來越大?！簟】沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進一步被關(guān)注 旅游業(yè)的規(guī)模越來越大，參與旅游活動的人越來越多，旅游