【正文】 玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1 玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目第一章項(xiàng)目總論表 11 項(xiàng)目背景表項(xiàng)目名稱 玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主管部門建設(shè)單位法人代表近海珍珠湖位于蒲河遼中段最北部，是遼寧唯一的平原水庫(kù)，湖面 ，平均水深 4米，湖中有綠島 7處，最大面積 3平方公里。隨著沈陽(yáng)市委、市政府蒲河生態(tài)廊道全域整治、打造“東山西湖” （東山即沈陽(yáng)東部棋盤式，西湖即沈陽(yáng)西部珍珠湖）重大戰(zhàn)略的深入實(shí)施，根據(jù)沈陽(yáng)市委書記曾維同志的指示精神，按照市委市政府的工作部署，遼中縣委、縣政府制定了建設(shè)珍珠水城總體發(fā)展規(guī)劃，作出舉全縣之力開發(fā)建設(shè)珍珠水城的決定，沈陽(yáng)珍珠水城已納入市、縣“十二五規(guī)劃”綱要。 近海珍珠水城規(guī)劃面積約 130平方公里，城市建設(shè)用地 10平方公里，游區(qū)用地 17平方公里。近海珍珠水城布局結(jié)構(gòu)總體上可玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2以概括為“一帶、三區(qū)、三組團(tuán)” ，最終將成為獨(dú)具特色的沈陽(yáng)“RBD” ,即“沈陽(yáng)會(huì)客廳” 、 “城市休閑后花園” ，構(gòu)筑現(xiàn)代沈陽(yáng)的“城市島嶼”和沈陽(yáng)休閑區(qū)域地標(biāo)。珍珠水城建設(shè)初期，總體規(guī)劃由遼寧省城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，總規(guī)劃面積 52平方公里，規(guī)劃范圍包括冷子堡、劉二堡、楊士崗三個(gè)鎮(zhèn)，其中城區(qū)用地范圍約16平方公里，旅游發(fā)展用地 30平方公里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地 6平方公里。一期用地規(guī)模為 20平方公里，核心起步區(qū) 4平方公里。■ 項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件?！?可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件?！?國(guó)家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)?！?根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料?！?市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)■ 總體規(guī)劃■ 環(huán)境保護(hù)措施分析■ 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員■ 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃■ 投資估算與資金籌措■ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)■ 項(xiàng)目的社會(huì)效益和生態(tài)效益分析經(jīng)綜合分析研究，確定本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3總投資 3000 萬(wàn)元；內(nèi)部收益率：（IRR）為 %；靜態(tài)投資回收期為 年；動(dòng)態(tài)投資回收期為 年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 3500 萬(wàn)元。一、政策可行：該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成本縣的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。亦契合本省“旅游興省”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。二、區(qū)位可行：文化氛圍獨(dú)特，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)文化景觀類景區(qū)和休閑度假項(xiàng)目。三、市場(chǎng)可行：目前同類產(chǎn)品的供給市場(chǎng)不足，需求市場(chǎng)較旺盛。四、效益可行：本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益均較佳。五、技術(shù)可行：項(xiàng)目本身所需高端大型娛樂設(shè)備，由國(guó)外設(shè)備公司提供。六、文化可行：本縣文化悠久，自然風(fēng)光良好，該項(xiàng)目建成后，可與其他景區(qū)形成璧合優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4第二章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況世界上最大的產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家，人們用于旅游上的消費(fèi)是收入的三分之一，21 世紀(jì)更是世界旅游業(yè)高速發(fā)展的世紀(jì)，尤其是發(fā)展中國(guó)家，由于科技和相對(duì)落后，都將旅游業(yè)擺在優(yōu)先發(fā)展的地位，我們國(guó)家為了鼓勵(lì)旅游，拉大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從雙休日制度的實(shí)施，到如今的三個(gè)黃金周，再到即將實(shí)行的帶薪年休假制。假日里，火車、汽車、飛機(jī)風(fēng)馳電掣地搬運(yùn)人口，旅游業(yè)成了“取款機(jī)” ?？梢灶A(yù)測(cè)：一個(gè)和世界經(jīng)濟(jì)接軌的旅游經(jīng)濟(jì)潮已經(jīng)形成，各地都在把握旅游業(yè)的無限商機(jī)，具有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)家也都把眼光投向到旅游產(chǎn)業(yè)上來，這是時(shí)代的必然。中國(guó)是具有十三億人口的泱泱大國(guó)，加之又加入了 WTO，一個(gè)更加開放的中國(guó)玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5將展現(xiàn)于世人面前，發(fā)達(dá)國(guó)家的旅游觀念和先進(jìn)管理模式也必將促進(jìn)中國(guó)旅游業(yè)的高速發(fā)展。世界各國(guó)都在爭(zhēng)取中國(guó)這個(gè)最大旅游客源市場(chǎng)，出于互惠，出于向往歷史悠久、旅游資源豐富的文明古國(guó)——中國(guó)，各國(guó)都競(jìng)相來中國(guó)進(jìn)行旅游交往，我國(guó)必將成為全球最大的旅游目的地，據(jù)世界旅游組織（WTO）預(yù)測(cè)：到 2020 年，中國(guó)的國(guó)際旅游創(chuàng)匯可達(dá) 600 億美元，國(guó)內(nèi)旅游收入 2 萬(wàn)億人民幣。本省是我國(guó)的旅游大省，其美麗的山水風(fēng)光每年吸引近 2022萬(wàn)游客來遼旅游，旅游業(yè)的發(fā)達(dá)不僅將本省推向了世界，同時(shí)也帶來了客觀的財(cái)政收入，旅游業(yè)必將成為本省的支柱產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱：遼寧省沈陽(yáng)市遼中縣旅游局發(fā)起緣由：遼中縣地處遼寧中部，旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。隨著對(duì)遼河、蒲河的相繼開發(fā)，大量的國(guó)內(nèi)外旅游者紛紛慕名而來，促進(jìn)了旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，繼而形成了一大批有較強(qiáng)吸引力旅游景區(qū)、景點(diǎn)和城市；旅游產(chǎn)品也從單一的觀光旅游逐漸轉(zhuǎn)向綜合性旅游，經(jīng)濟(jì)效益明顯增強(qiáng)。地理優(yōu)勢(shì)明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大；開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大。沈陽(yáng)市——一朝發(fā)源地，兩代帝王都，從 2022 多年?duì)N爛的歷程中一路走來，不僅為人類創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明，同時(shí)創(chuàng)造了寶貴的精神文明。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6千百年來，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的關(guān)外不僅孕育了本縣這座古城，而且滋潤(rùn)著本縣經(jīng)濟(jì)圈，滋潤(rùn)著本縣人民。獨(dú)特的企業(yè)文化、石器文化、地質(zhì)文化、區(qū)域文化、移民文化與邊境文化的交融，構(gòu)成了本縣獨(dú)特的文化遺址與景觀等旅游資源。1)本項(xiàng)目將促進(jìn)本縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了充分挖掘和利用本縣的文化、歷史文化、建筑藝術(shù)和自然風(fēng)光等資源，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以打造本縣新的旅游亮點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并力爭(zhēng)將其塑造成具有地方特色的旅游精品區(qū)，必須從吃、住、行、游、購(gòu)、娛六個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合。本項(xiàng)目的建立必然促進(jìn)本縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2)政府需做強(qiáng)、做大旅游業(yè)，打造旅游拳頭產(chǎn)品。雖然改革開放后的 30 幾年中，遼中縣旅游業(yè)與本省日新月異的變化一樣得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，但橫向比較國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍然偏小，仍有較大發(fā)展空間。本項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行本縣文化包裝，是充分利用本縣旅游資源，增加旅游新亮點(diǎn)的有效途徑，也是做大做強(qiáng)本縣旅游業(yè)，整合和提高本縣旅游的重大舉措，必將豐富、壯大整個(gè)本縣地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)。3)通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將增強(qiáng)旅游業(yè)在遼中縣地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，對(duì)遼中縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有強(qiáng)大的輻射和波及作用，可以帶動(dòng)本縣地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，進(jìn)而增強(qiáng)旅玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7游業(yè)在本縣地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。4)通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將增加遼中縣的稅收、提高就業(yè)率。本項(xiàng)目建成后，旅游業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，將從遼中縣本地招收大量的勞動(dòng)力經(jīng)過陪訓(xùn)以后進(jìn)入服務(wù)行業(yè)，必將提高遼中縣的勞動(dòng)就業(yè)率。旅游業(yè)的開發(fā)建成也將為本縣提供穩(wěn)定的稅源。第三章旅游客源市場(chǎng)分析消費(fèi)者的需求是市場(chǎng)的原始動(dòng)力，消費(fèi)需求的變動(dòng)也是調(diào)整產(chǎn)品的市場(chǎng)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略的驅(qū)使和依據(jù)。所以尋找最有針對(duì)性的需求細(xì)分市場(chǎng)，研究它的變動(dòng)規(guī)律，預(yù)測(cè)它的趨勢(shì)，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，為制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供參考，將是著手本項(xiàng)目的第一課，這也是此文本的主要任務(wù)和目標(biāo)。2022 年以來，世界旅游業(yè)遭受了一系列事件的沖擊，增長(zhǎng)的腳步有放緩的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)的潛力仍然巨大。據(jù)世界旅游組織(WTO)統(tǒng)計(jì)，2022 年全球旅游收入達(dá)到 4,620 億美元，到 2020 年國(guó)際游玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8客數(shù)量可望達(dá)到 150 億人次。各國(guó)發(fā)展旅游業(yè)的事實(shí)證明，旅游業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，據(jù) WTO 測(cè)算，旅游業(yè)直接收入每增長(zhǎng) 1 元，相關(guān)的行業(yè)收入便能增長(zhǎng) 元。另外其在增加附加值、社會(huì)財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)方面也發(fā)揮了巨大作用?！?度假旅游乃是大勢(shì)所趨目前，我國(guó)旅游業(yè)要登上新臺(tái)階，首要的就是推出新一代旅游產(chǎn)品，不斷進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的革命。我國(guó)旅游業(yè)缺少專項(xiàng)參與式的旅游項(xiàng)目，更缺少度假型旅游產(chǎn)品。近年來，隨著我國(guó)人民生活水平的提高，旅游消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)和旅游觀念的日漸成熟，人們開始不再追求花最少的錢、用最短的時(shí)間、玩盡可能多的景點(diǎn)這種浮光掠影、走馬觀花式的旅游，而是渴望身心徹底的放松與休閑的生活——或到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修身養(yǎng)性一番，遠(yuǎn)離喧鬧的城市在大自然中與家人同享天倫之樂。有關(guān)專家指出：度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時(shí)間并不長(zhǎng)，我國(guó)在3～5 年內(nèi)可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場(chǎng)，這一市場(chǎng)的形成和擴(kuò)大，將為旅游業(yè)創(chuàng)造出旺盛的需求?！?中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)◆　區(qū)域性的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈在全球經(jīng)濟(jì)一體化和國(guó)際、國(guó)內(nèi)區(qū)域性合作不斷增強(qiáng)的大背景下，作為自身就具有很強(qiáng)分工協(xié)作和協(xié)調(diào)合作特性的旅游業(yè)，區(qū)域聯(lián)合、地區(qū)旅游一體化已成為一個(gè)必然趨勢(shì)，并且區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)代化水平越高，區(qū)域旅游一體化的迫切性和必然性越高。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9◆　旅游業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)遇 從現(xiàn)在的情況分析，將旅游業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的大政方針不會(huì)改變，與此同時(shí)，隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，旅游業(yè)的投資主體也會(huì)隨之改變，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)對(duì)旅游的投資將繼續(xù)擴(kuò)大。近年來民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，將使更多的民營(yíng)資本轉(zhuǎn)向投資大、回收相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資項(xiàng)目?！簟」裥蓍e消費(fèi)方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們休閑的方式正走向多元化，需要有更多新型的休閑產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，來滿足這些新的休閑需求?？傮w來說，旅游業(yè)是休閑業(yè)的一個(gè)組成部份，而且是一個(gè)重要的組成部分，隨著整個(gè)休閑需求的不斷增加，休閑產(chǎn)業(yè)也必將擴(kuò)大，旅游消費(fèi)在整個(gè)休閑消費(fèi)中的市場(chǎng)空間也將會(huì)越來越大?！簟】沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進(jìn)一步被關(guān)注 旅游業(yè)的規(guī)模越來越大，參與旅游活動(dòng)的人越來越多，旅游