【正文】 四川頤禾頤養(yǎng)居民服務(wù)有限公司“世尊頤城”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中元國(guó)際投資咨詢中心有限公司二〇一二年八月1四川頤禾頤養(yǎng)居民服務(wù)有限公司 “世尊頤城”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告編制單位：中元國(guó)際投資咨詢中心有限公司法人代表：李曉光證書編號(hào)：工咨甲20120070001發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)發(fā)展和改革委員會(huì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：于 凱 注冊(cè)咨詢工程師編寫人員： 張 霞 注冊(cè)咨詢工程師 楊 帆 工 程 師 周 劍 工 程 師 李 佳 助 理 工 程 師 二〇一二年八月48目錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目提要 1 編制依據(jù) 2 項(xiàng)目立項(xiàng)情況 3 投資估算 3 資金籌措 3 研究結(jié)論 3第二章 項(xiàng)目區(qū)概況 5 地點(diǎn)與地理位置 5 項(xiàng)目區(qū)用地情況 6 項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件 7 項(xiàng)目選址情況 11第三章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性、可行性 12 項(xiàng)目提出的背景 12 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 12 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 13第四章 項(xiàng)目區(qū)選址 15第五章 主要的技術(shù)和工程建設(shè)方案 17 17 設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 17 建筑方案設(shè)計(jì) 18 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 18 給排水工程 21 電氣工程 22 防雷 24 消防工程 25 弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì) 26第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 28 環(huán)境功能區(qū)劃分 28 環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 28 項(xiàng)目施工期間對(duì)環(huán)境的影響 29 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響 32 環(huán)境保護(hù)措施及投資 33 環(huán)保措施及環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 35第七章 節(jié) 能 37 建筑節(jié)能 37 給排水節(jié)能 37 電氣節(jié)能 38 空調(diào)節(jié)能 39第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 40 40 項(xiàng)目實(shí)施階段及進(jìn)度安排 40第九章 投資估算及資金籌措 41 投資估算主要編制依據(jù) 41 投資估算 42 資金籌措 42第十章 社會(huì)效益分析 44 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 44 項(xiàng)目與所在地的互適性分析 44 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 45 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 46第十一章 項(xiàng)目建設(shè)管理 47第十二章 研究結(jié)論 48 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 48 社會(huì)效益 48 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 48第一章 總 論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱“世尊頤城”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 建設(shè)地址成都市郫縣古城鎮(zhèn)中平村。 建設(shè)性質(zhì)新建 項(xiàng)目籌建單位四川頤禾頤養(yǎng)居民服務(wù)有限公司 負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ：周興平 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模新建福利院、光榮院、兒童院、老人公寓為一體的綜合性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，占地面積3182畝，計(jì)劃建設(shè)4座院民樓，65座老人公寓、500棟獨(dú)棟別墅、360座小院、二座多功能辦公綜合樓，占地2268畝，建筑面積2864000平方米。約可入住院民58000人?？偼顿Y：約180億元。新建社區(qū)服務(wù)中心，占地面積60畝，計(jì)劃建設(shè)一座社區(qū)示范、社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)的綜合樓。建筑面積69960平方米。新建流浪乞討人員救助站，占地面積36畝，計(jì)劃建設(shè)二座綜合樓，建筑面積53976平方米。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容“世尊頤城”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目占地總面積為3182畝，主要包括：場(chǎng)地平整及三通一平工程。 新建福利院；光榮院；養(yǎng)老公寓；庭院養(yǎng)老生活區(qū)；獨(dú)棟別墅養(yǎng)生區(qū)；療養(yǎng)中心；醫(yī)療救助中心；文化娛樂(lè)會(huì)所（歌舞、樂(lè)器、繪畫、棋牌）；健身保健運(yùn)動(dòng)會(huì)所（網(wǎng)球、羽毛球、門球、老年微型高爾夫練習(xí)場(chǎng)、游泳池、健身房、步行跑道、太極運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)等）、心理輔導(dǎo)咨詢中心；餐飲、購(gòu)物商業(yè)水景步行街為一體的綜合性社會(huì)福利頤養(yǎng)基地，占地面積3182畝，計(jì)劃建設(shè)四座院民樓，65座老人公寓、二座多功能辦公綜合樓，建筑面積2864000平方米?？扇胱≡好?8000人。新建社區(qū)服務(wù)中心，占地面積60畝，計(jì)劃建設(shè)一座社區(qū)示范、社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)的綜合樓。建筑面積39960平方米。新建流浪乞討人員救助站，占地面積36畝，計(jì)劃建設(shè)一座綜合樓，建筑面積23976平方米。道路硬化14000㎡。室外消防及排污管道。室外給排水管道、圍墻、大門?？偣て?年，即自2012年1月至2015年12月。 編制依據(jù)《關(guān)于郫縣古城鎮(zhèn)農(nóng)村集體建設(shè)用地整理集中使用項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃的批復(fù)》(成府土[2010]22號(hào))。《世尊頤城養(yǎng)老項(xiàng)目備案通知書》（郫發(fā)項(xiàng)目[2011]155號(hào)）?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書》（成國(guó)土資發(fā)[2010]240號(hào)）?！董h(huán)境影響登記表》。 項(xiàng)目立項(xiàng)情況成都市郫縣民政局為項(xiàng)目的承辦單位，成都市人民政府2010年2月以《關(guān)于郫縣古城鎮(zhèn)農(nóng)村集體建設(shè)用地整理集中使用項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃的批復(fù)》(成府土[2010]22號(hào))，郫縣發(fā)展和改革局《世尊頤城養(yǎng)老項(xiàng)目備案通知書》（郫發(fā)項(xiàng)目[2011]155號(hào)）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)批復(fù)，并指定四川頤禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為項(xiàng)目的建設(shè)單位，根據(jù)批復(fù)成都郫縣頤禾頤養(yǎng)公寓即開始了項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作。 投資估算總投資180億元，其中：土建工程120億元，工程建設(shè)其他費(fèi)用38億元， 資金籌措本項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資180億元，資金來(lái)源：其中，主要以自籌為主，；；以第一組團(tuán)約3萬(wàn)平米以建成的養(yǎng)老電梯公寓向銀行融資2億元，滾動(dòng)分期開發(fā)建設(shè)，力爭(zhēng)向民間引進(jìn)合作伙伴融資80億元實(shí)施項(xiàng)目的總體開發(fā)建設(shè) 研究結(jié)論本項(xiàng)目屬于公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，項(xiàng)目完成后使得成都市郫縣的社會(huì)福利工作條件大為改善，福利院、光榮院、兒童院、老人公寓建成后，將全面提升成都市郫縣老年人事業(yè)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)撫軍人、社會(huì)三無(wú)人員、孤兒與棄嬰、及家庭無(wú)力照管的老人等有固定居所。同時(shí)，通過(guò)組織豐富多彩的活動(dòng)，充實(shí)老年人的精神生活，讓老人能有機(jī)會(huì)和場(chǎng)所進(jìn)行交流、溝通，相互幫助，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂(lè)，進(jìn)而改善老年人的生活狀況，提高老年人的生活質(zhì)量。社區(qū)服務(wù)中心建成后，將打造一個(gè)服務(wù)管理平臺(tái)，整合城鄉(xiāng)資源，把政府的公共服務(wù)和管理向社區(qū)基層延伸，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的和諧發(fā)展。救助站建成后，將更加體現(xiàn)成都郫縣社會(huì)的關(guān)愛。成都市郫縣社會(huì)福利中心項(xiàng)目可行。第二章 項(xiàng)目區(qū)概況 地點(diǎn)與地理位置郫縣位于成都西部新中心，位于東經(jīng)103度，北緯30度，地處川西，幅員面積437平方公里，48萬(wàn)人，轄15個(gè)鎮(zhèn)。郫縣地處成都市上游西北郊，縣城距成都市繞高速公路1公里，距成都市二環(huán)路22公里，距成都市一環(huán)路24公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，距成都火車站30分鐘車程，已開通30598等4條公交線路，直達(dá)成都市區(qū)。境內(nèi)有317國(guó)道、成灌高速公路、沙西快速通道等三條高等級(jí)公路東西向橫貫全境，是通往都江堰、九寨溝、黃龍、臥龍等旅游勝地的必經(jīng)之路。郫縣，是一座歷史文化和自然生態(tài)交相輝映的城市，處處流淌著獨(dú)具特色的人文脈息，被稱為“古蜀之源、川菜之魂、蜀繡之鄉(xiāng)、生態(tài)之城”。據(jù)1996～1999年對(duì)古城遺址的發(fā)掘研究，早在4500年前，古蜀便有很高的文明程度，成都平原已是長(zhǎng)江上游古代文明的中心。距今3000年前，望帝杜宇和叢帝鱉靈就在此建立國(guó)都，以郫為都邑。在《蜀王本紀(jì)》、《元和郡縣志》、《華陽(yáng)國(guó)志》、清乾隆《郫縣志》中有諸多相關(guān)記載，至今在郫縣縣城北郊仍存古杜鵑城殘?jiān)?。近年?lái)，郫縣堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心全面落實(shí)四川省委、省政府“兩個(gè)加快”和成都市委、市政府“領(lǐng)先發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、又快又好發(fā)展”等重大部署，大力推進(jìn)新型工業(yè)化新型城鎮(zhèn)化、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，深入推進(jìn)“一城兩帶三基地”建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)以富裕郫縣、生態(tài)郫縣、人文郫縣、宜人郫縣為支撐的幸福郫縣建設(shè)，著力打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌樣板區(qū)、生態(tài)文明示范區(qū)，當(dāng)好成都試驗(yàn)區(qū)的排頭兵，率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，加快現(xiàn)代化和國(guó)際化進(jìn)程，開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)和神態(tài)文明建設(shè)新局面，全力實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居宜業(yè)和諧幸福的生態(tài)田園城市目標(biāo)。2011年，比上年（下同）﹪；,﹪；，﹪；，﹪；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21504元，﹪；農(nóng)民人均純收入11107元，﹪。 項(xiàng)目區(qū)用地情況本項(xiàng)目擬用地建設(shè)區(qū)域占地總面積為3182畝（2864000平方米），為劃拔地，項(xiàng)目用地選址與用地規(guī)模合理，經(jīng)成都市國(guó)土資源局以《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書》（成國(guó)土資發(fā)[2010]240號(hào)）批準(zhǔn)。其中綜合性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)（含福利院、光榮院、兒童院、老人公寓），占地面積1800畝；生活配套、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、老幼文教配套面積1200畝；新建社區(qū)服務(wù)中心，占地面積60畝；新建流浪乞討人員救助站，占地面積36畝。 項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件郫縣地貌類型分區(qū)屬四川盆地西平原區(qū)，具有川西壩壩區(qū)的典型特點(diǎn)，是岷江沖洪積扇狀平原，由西北向東南傾斜，具有“大平小不平”的特點(diǎn)，因古河道的沖擊和近代河流的沖刷切割，形成眾多成扇形狀展開，微地貌呈凸凹狀的條堤形地，相對(duì)高度不超過(guò)2米。西北部淺丘臺(tái)地橫山子，是縣內(nèi)唯一的山丘。全縣除淺丘臺(tái)地為老沖擊黃泥粘土層，下覆紫色砂巖和礫巖以外，平原地表皆為岷江新沖積灰色水稻土細(xì)沙粒泥層，下伏洪積物黃泥層或黃泥夾沙層，適宜各種農(nóng)作物生長(zhǎng)。全縣水系發(fā)達(dá)，內(nèi)江四大干流流經(jīng)縣境，并行成八條干渠，兩條分干渠和一條東風(fēng)渠干渠，以下又形成密如蛛網(wǎng)的排灌系統(tǒng)。郫縣大地構(gòu)造屬新華夏構(gòu)造體系的第三沉降帶，地質(zhì)構(gòu)造區(qū)劃屬四川中臺(tái)拗—川西臺(tái)陷—成都新生代斷陷。項(xiàng)目區(qū)位于大成都生態(tài)示范核心郫縣古城鎮(zhèn)中平村。距成都市區(qū)約19公里，距郫縣縣城約6公里，地理位置優(yōu)越。流經(jīng)該區(qū)域的柏條河與徐堰河清澈干洌，是成都市重要的飲用水源。古城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境秀美，綠色成蔭，今人為打旅游牌，則謂之為古蜀水鄉(xiāng)。境內(nèi)氣溫溫和，年平均氣溫比市區(qū)低3~5度。這里有成都自來(lái)水六廠，這里為成都市區(qū)提供90%的生活用水；這里空氣清新，空氣中每立方厘米負(fù)氧離子含量高達(dá)十余萬(wàn)，是真正養(yǎng)生宜居之地。、水文及氣象情況成都市郫縣主要屬岷江水系，沿柏條河、徐堰河而下，直至流入長(zhǎng)江。兩條河發(fā)源于龍門山。成都市郫縣是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，境內(nèi)擁有府河、蒲陽(yáng)河、柏條河、走馬河、江安河、毗河、徐堰河、沱江河。八河環(huán)繞，穿城而過(guò)，水質(zhì)達(dá)到歐共體標(biāo)準(zhǔn)，是成都最重要的水源涵養(yǎng)地，承擔(dān)著成都城區(qū)范圍內(nèi)85％以上的供水量。被稱為“八河并流的水上城市，成都平原的至美田園”，這樣的自然生態(tài)環(huán)境非常適宜人們安居樂(lè)業(yè)。