【正文】 住宅物業(yè)管理系統(tǒng)解決方案住宅物業(yè)管理系統(tǒng)解決方案1. 引言住宅產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大，涉及建筑、建材、房地產(chǎn)、輕工、化工、機(jī)械與冶金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將拉動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國目前每年建設(shè)城鎮(zhèn)住宅面積約3億m2，其總產(chǎn)值為約6000億元。從事住宅建設(shè)的施工企業(yè)近九萬家，約有3000萬人，設(shè)計單位一萬多家，約70萬人。但目前我國住宅建設(shè)總體水平還比較低，特別是住宅建設(shè)中存在科技落后，科學(xué)管理不夠，信息渠道不夠暢通，效益不夠突出等問題。迫切需要采用新技術(shù)和新管理機(jī)制，通過提高住宅建設(shè)科技含量，特別應(yīng)用信息技術(shù)來促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅建設(shè)全過程，從立項、設(shè)計、施工、銷售到物業(yè)管理屬流程型，如果僅僅強(qiáng)調(diào)其中某一環(huán)節(jié)的管理與技術(shù)水平提高，仍解決不了問題。必須研究住宅建設(shè)多企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟協(xié)同工作系統(tǒng)的組成與特點，達(dá)到全局優(yōu)化，才會起到極好的示范作用，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 物業(yè)管理在我國才剛剛起步。據(jù)統(tǒng)計，全國新建的住宅小區(qū)中，只約有10%提供專業(yè)的物業(yè)管理，而且全部處于虧損經(jīng)營狀態(tài)。由于物業(yè)管理隊伍基本上由外地民工組成，素質(zhì)普遍較低，給用戶所提供的服務(wù)相當(dāng)單一，基本上處于形同虛設(shè)的地步。同時，物業(yè)管理部門缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，用戶對物業(yè)管理采取不信任，不合作的態(tài)度。從近年來有關(guān)房地產(chǎn)的糾紛來看，用戶同物業(yè)管理部門的矛盾占相當(dāng)?shù)谋壤?。從目前國?nèi)情況看，物業(yè)管理存在以下問題： 人員素質(zhì)低，管理水平低 提供服務(wù)單一，技術(shù)含量低 人員過多，開支龐大 服務(wù)質(zhì)量差 嚴(yán)重虧損 用戶不信任 另外，我國目前還采用在小區(qū)建議成后，再招標(biāo)的辦法選擇物業(yè)管理單位。這就造成的業(yè)管理單位對建筑的本身功能知之甚少，對業(yè)主了解不多，倉促上馬。同時，業(yè)主對物業(yè)部門的考察也不夠。 系統(tǒng)目標(biāo)將物業(yè)管理納入住宅產(chǎn)品的整個生命周期，全盤考慮，是高質(zhì)量，智能化住宅小區(qū)建設(shè)的必然要求。具體體現(xiàn)在如下幾個方面： 現(xiàn)代小區(qū)在建筑設(shè)計的更多地采用新材料、新技術(shù)。提供物業(yè)管理的部門應(yīng)全面掌握住宅小區(qū)在設(shè)計、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務(wù)時作到胸中有數(shù)。 為了為用戶提供更好的服務(wù)，就必須將物業(yè)管理部門的成功經(jīng)驗融合到小區(qū)的前期設(shè)計中去。如根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和級別，應(yīng)如何設(shè)計停車場才能做到安全可靠等。 小區(qū)智能化是住宅產(chǎn)品發(fā)展的必然趨勢。而智能化的小區(qū)需要專業(yè)化，高水平的物業(yè)管理隊伍。傳統(tǒng)的物業(yè)管理完全是人工管理，智能化小區(qū)采用網(wǎng)絡(luò)化電腦管理，不僅快捷準(zhǔn)確，還可以降低物業(yè)管理辦公費用，而且提高了公司的物業(yè)管理形象。 采用網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理后，利用小區(qū)自身的軟硬件條件，可以對用戶提供更多增值服務(wù)，如商品信息，經(jīng)濟(jì)及股市動態(tài)等。同時采用全新的物業(yè)管理模式，可減少常規(guī)物業(yè)管理人員的50%左右，節(jié)約開支。這不僅使物業(yè)管理部門走出困境，而且使管理更上一臺階。 體系結(jié)構(gòu) 計算機(jī)環(huán)境及支撐軟件層計算機(jī)環(huán)境由計算機(jī)硬件、網(wǎng)絡(luò)硬件和操作系統(tǒng)構(gòu)成。支撐軟件為應(yīng)用模塊提供底層的支撐功能、并且提供開發(fā)工具。由網(wǎng)絡(luò)軟件、數(shù)據(jù)庫軟件、建模工具軟件、文檔和過程管理工具以及數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序開發(fā)工具構(gòu)成。 數(shù)據(jù)層數(shù)據(jù)層指的是系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中心，負(fù)責(zé)存儲全部工程施工數(shù)據(jù)和處理統(tǒng)計分析生成數(shù)據(jù)。 業(yè)務(wù)邏輯層業(yè)務(wù)邏輯層實現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯處理，它起到與客戶端和數(shù)據(jù)層進(jìn)行信息交流和進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)處理的作用，由中間件和應(yīng)用軟件業(yè)務(wù)邏輯組成。業(yè)務(wù)邏輯層是實現(xiàn)三層結(jié)構(gòu)的核心，我們將采用成熟的中間件作為應(yīng)用服務(wù)器。1） 參考模型包括過程管理參考模型、質(zhì)量管理參考模型、進(jìn)度管理參考模型和成本管理參考模型，這些模型是基于ARIS建模工具的信息模型，體現(xiàn)了住宅建設(shè)中動態(tài)聯(lián)盟組織的管理模式、業(yè)主對住宅建設(shè)全過程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本的管理和控制方法。這些參考模型是業(yè)主實施管理的框架。2） 應(yīng)用模塊應(yīng)用模塊直接為業(yè)主實施管理提供信息工具，包括： 文檔管理模塊：實現(xiàn)業(yè)主管理過程中各類文檔的編輯、查找、版本更新和發(fā)放等功能。 項目管理模塊：基于參考模型對住宅建設(shè)實施質(zhì)量、進(jìn)度和成本的管理和控制。 財務(wù)管理模塊：從財務(wù)角度對業(yè)主評價和選擇監(jiān)理單位、設(shè)計單位、施工公司和物業(yè)管理分包商提供信息支持。 信息交換模塊：基于Internet網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主提供與其他分系統(tǒng)和外界相關(guān)單位進(jìn)行信息交換的功能。 表示層實現(xiàn)人機(jī)交互及數(shù)據(jù)表示，采集用戶輸入的數(shù)據(jù)、請求，向業(yè)務(wù)邏輯層發(fā)出請求，并顯示處理結(jié)果。表示層不能直接調(diào)用相關(guān)系統(tǒng)業(yè)務(wù)邏輯，只能通過“業(yè)務(wù)邏輯”調(diào)用。由“業(yè)務(wù)邏輯”訪問數(shù)據(jù)庫。表示層采用BROWSER方式實現(xiàn)，為施工人員提供方便、統(tǒng)一的系統(tǒng)操作界面，同時使表示層可以達(dá)到“零”維護(hù)。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)如下圖所示：說明： 數(shù)據(jù)庫服務(wù)器采用高檔并高配置的UNIX服務(wù)器一臺； 數(shù)據(jù)庫服務(wù)器運行ORACLE系統(tǒng)； 采用磁盤陣列一臺用于存放業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)； 應(yīng)用服務(wù)器采用中檔名牌中等配置的UNIX服務(wù)器兩臺，其中一臺用于數(shù)據(jù)交換和空閑備份，另一臺運行應(yīng)用軟件； 采用一臺工作站運行網(wǎng)絡(luò)管理軟件作為網(wǎng)管機(jī)。 系統(tǒng)工作方式當(dāng)小區(qū)居民有服務(wù)要求時，可以告知設(shè)在各物業(yè)公司的計算機(jī)，計算機(jī)對所接受到的信息進(jìn)行整理后，作出反應(yīng)：1) 對于用戶報修，投訴等，計算機(jī)自動對事先存儲在服務(wù)中心數(shù)據(jù)庫中的用戶信息進(jìn)行查詢可以可以查出用戶的姓名，家庭住址以及所要求的服務(wù)信息，填寫用戶的具體材料，根據(jù)用戶的選擇得出用戶所要求的具體服務(wù)。計算機(jī)會將該用戶的服務(wù)要求會自動產(chǎn)生記錄，并分類保存，與此同時，打印出通知單通知給物業(yè)公司專職服務(wù)人員前往處理，使得服務(wù)得到有效的落實。專職服務(wù)人員若不在單位，自動通過其他通信方式呼叫（BP機(jī)，電子廣告牌）呼叫，每隔一段時間呼叫一次，直到管理人員回答。專職服務(wù)人員收到信息后向服務(wù)控制中心查詢，中心計算機(jī)會將用戶信息以及服務(wù)內(nèi)容用語音告訴管理人員。以上工作完畢以后，服務(wù)中心計算機(jī)將資料匯總，在一定時間內(nèi)與其他用戶的服務(wù)信息一起送往房管局的計算中心，由房管局進(jìn)行備案歸檔，可以做到有案可查。2) 對于家庭情況以及生活信息的查詢，如：本月水電煤的結(jié)算指數(shù)是多少、是否付清了帳款、物價參考指數(shù)、病理心理咨詢等等，服務(wù)中心計算機(jī)自動生成圖文和視頻、音頻信息，回答用戶。軟件能夠自動對每月所接受的用戶服務(wù)要求進(jìn)行分類統(tǒng)計，以得出用戶要求比較集中的一些問題，以便進(jìn)行改正、補充或添加預(yù)防措施。3) 物業(yè)控制中心從房管部門接受信息。房管部門可以通過該系統(tǒng)將一些材料分發(fā)到各個物業(yè)公司。當(dāng)物業(yè)公司接受到來自房管部門的文件后，立即提示系統(tǒng)管理人員或準(zhǔn)備供用戶查詢。 功能體系根據(jù)系統(tǒng)的實施目標(biāo)和住宅建設(shè)中物業(yè)管理的過程，可以設(shè)計出如下圖所示的物業(yè)管理系統(tǒng)的總體功能模型。智能小區(qū)的信息服務(wù)與物業(yè)管理中心，是向小區(qū)內(nèi)每一家庭提供公共服務(wù)的設(shè)施,通常由住宅小區(qū)開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，同時也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關(guān)服務(wù)的支持。智能小區(qū)“服務(wù)與管理中心”基主要的服務(wù)與管理包括以下兩項的內(nèi)容。1) 綜合信息與資訊服務(wù)隨著信息技術(shù)（IT）和計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等高科技的迅猛突破與廣泛普及，將會有越來越多的家庭通過Internet網(wǎng)或Intranet網(wǎng)來獲取信息和資訊。作為一個現(xiàn)代化的智能小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)，必須具備向居民家庭提供綜合信息的資訊服務(wù)功能，具體包括以下幾個方面： 娛樂：包括影視點播（VOD）、音樂劇場、多人游戲（不同地理位置）、虛擬旅行等； 信息資訊：包括新聞、財經(jīng)股市商情服務(wù)等； 服務(wù)：包括旅館服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、電子購物與轉(zhuǎn)帳、餐館預(yù)訂等； 教育：包括函授課程、虛擬學(xué)院、虛擬實驗室等； 醫(yī)療保?。喊ㄟh(yuǎn)程疾病診斷與會診、電子病歷、虛擬醫(yī)院、保健咨詢等。 2) 公共物業(yè)管理現(xiàn)代化智能小區(qū)的文明建設(shè)是建立在社區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)之上的，這也是智能小區(qū)“服務(wù)與管理中心”所提供的第二項服務(wù)于管理的內(nèi)容，其內(nèi)容通常包括以下幾個方面： 小區(qū)內(nèi)集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報警系統(tǒng)、家庭消防報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、家庭可視對講系統(tǒng)、小區(qū)周邊防盜監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)消防監(jiān)控制系統(tǒng)等； 小區(qū)內(nèi)公共場所的機(jī)電設(shè)施集中管理：包括小區(qū)供小集中控制系統(tǒng)、小區(qū)供電集中監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)電梯控制系統(tǒng)、小區(qū)停車場監(jiān)控系統(tǒng)等； 小區(qū)房產(chǎn)與承租戶管理：包括小區(qū)住戶信息管理、小區(qū)房產(chǎn)信息管理等； 小區(qū)物業(yè)保養(yǎng)與維修管理 小區(qū)內(nèi)家庭四表（電表、水表、煤氣表、熱表）計量、收費與統(tǒng)計。 針對小區(qū)物業(yè)開發(fā)的非常強(qiáng)大的管理系統(tǒng)。分為以下幾個方面： 　　經(jīng)營部管理 　　管理部管理 　　工程部管理 　　財務(wù)部管理 　　辦公室管理 　　保安部管理 　　經(jīng)理室管理 　　系統(tǒng)管理 　　使用本系統(tǒng)的特色： 　　軟件具有智能化、自動化、簡便化、靈活化、安全化、人性化、優(yōu)質(zhì)化 　　智能化：軟件智能的對到期當(dāng)票進(jìn)行報警提示。 　　自動化：對于典當(dāng)業(yè)務(wù)的收費進(jìn)行智能自動的進(jìn)行計算。 　　簡便化：軟件的操作可以讓沒有電腦基礎(chǔ)的用戶也可以很快掌握使用。 　　靈活化：用戶自己可以設(shè)置任意的當(dāng)物名稱和當(dāng)物價格。 　　安全化：軟件提供嚴(yán)格的權(quán)限設(shè)置，不同人具有不同的權(quán)限。 　　人性化：圖形化的操作智能的幫助提示，方便的操作，強(qiáng)大的技術(shù)支持。 　　優(yōu)質(zhì)化：本產(chǎn)品提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 　隨著信息時代的到來，企業(yè)的生存和競爭環(huán)境發(fā)生了根本性的變化。對于企業(yè)而言，信息化無論是作為戰(zhàn)略手段還是戰(zhàn)術(shù)手段，在企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮著舉足輕重的作用。互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展為企業(yè)帶來了極大便利，企業(yè)的運行將更多依賴信息系統(tǒng)的支持，信息系統(tǒng)成為確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、運行效率的重要手段，甚至成為企業(yè)盈利的直接手段。因為傳統(tǒng)的辦公方式效率低，工作強(qiáng)度大。人們需耗費大量的時間和精力去手工處理那些繁雜、重復(fù)的工作，而手工處理