【正文】 休閑廣場步行街項目可行性研究報告休閑廣場步行街項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目研究概論1．項目名稱：風情街2．項目承辦方：資產(chǎn)管理有限公司二、研究工作編制依據(jù)（1）、《委托合同》；（2）、《某鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》；（3）、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（4）、2009年第14期《某縣人民政府常務會議紀要》三、研究范圍與內(nèi)容1．研究范圍：本次研究范圍為某休閑步行街項目。2．研究內(nèi)容依據(jù)委托方要求，我院對某休閑步行街項目的必要性、技術的可行性和經(jīng)濟的合理性進行綜合、客觀的分析論證，其研究內(nèi)容包括：（1）某鎮(zhèn)社會經(jīng)濟現(xiàn)狀與規(guī)劃（2）某鎮(zhèn)城市布局現(xiàn)狀及規(guī)劃（3）休閑步行街建設的形態(tài)、作用、規(guī)模和標準（4）建設條件的調(diào)查分析（5）工程的初步設計（6）工程量估算（7）投資估算及資金籌措（8）工程實施方案及工期安排（9）經(jīng)濟評價（10）環(huán)境影響評價評價年限評價期定為2010年～2011年。四、研究的主要結論（一）．建設規(guī)模某縣食品投資有限公司通過掛牌取得該項目土地使用權,統(tǒng)一完成市政基礎設施配套和休閑步行街的景觀建設,按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門面地基，**鎮(zhèn)人民政府通過嚴格的規(guī)劃管理措施對休閑步行街的建設進行管理，確保按規(guī)劃建設好高標準的的**休閑步行街。場地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結合地形設計，整個項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長90m，2）商業(yè)步行南街長80m，3)商業(yè)廣場3126平方米、商業(yè)廣場路長74m；美食廣場約1820平方米。休閑廣場約3800平方米。4）消防路：長747m,停車位：地面21個小車車位； 房屋建筑工程：公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站（磚混結構）100平方米市政管線及綠化工程排水管D500長1200米；給水管道D200長300米；D100長300米道路綠化：4000平方米（二）．建設方案規(guī)劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿主街中軸線設置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設施。休閑步行街南端與中河街的連接因為場地高差大，考慮采用臺階形式；休閑步行街北端設休閑商業(yè)廣場，廣場面積3126平方米；休閑步行街中間部設美食廣場，面積1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設親水平臺，面積約1800平方米。該項目東西兩面消防路將南京路與中河街連通，消防路寬度不小于5米。給水工程水源取自某鎮(zhèn)自來水廠，由南京路城市主供水管引入給水區(qū)。供水管管徑為Ｄ200，再沿次干道分開鋪設，沿線設置室外消火栓，間距不超過120M。排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。供電工程利用城市電網(wǎng)供電，條件十分優(yōu)越。電訊工程按規(guī)劃要求預埋電訊管道，進入地塊。路燈照明工程休閑步行街的路燈沿路布置具體位置見景觀平面布置圖，消防道路及停車場的路燈在道路一側布置，路燈間距不超過40米。（三）．投資估算本項目投資估算主要依據(jù)《湖南省市政工程消耗量標準》、《湖南省園林綠化工程消耗量標準》和《湖南省建筑工程消耗量標準》確定，工程總造價約為3609萬元。3．經(jīng)濟評價（1）國民經(jīng)濟評價結果經(jīng)濟凈現(xiàn)值：ENPV=1024萬元經(jīng)濟內(nèi)部收益率：EIRR=%效益費用比：EBCR=投資回收期：EN=2年（2）財務分析結果財務凈現(xiàn)值：FNPV=341萬元財務內(nèi)部收益率：FIRR=%動態(tài)投資回收期：FN=2年（3）貸款償還期為：2年經(jīng)濟分析結果表明，本項目社會效益、環(huán)境效益顯著，財務上可行，投資回收期短。五、項目實施建議本項目建設技術和物質(zhì)條件具備，社會效益和環(huán)境效益顯著，經(jīng)濟上可行。建議做好前期準備工作，使該項目盡快付諸實施。第二章 項目背景和建設必要性一、項目提出的背景某縣位于湖南省西南部的資水上游，是我國著名的“雪峰蜜桔”之鄉(xiāng)，區(qū)域面積2200平方公里，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個管理區(qū)，565個村，總人口83萬，**是蔡鍔將軍的出生地、革命老區(qū)縣，系全國500強產(chǎn)糧大縣、商品糧基地、農(nóng)村生態(tài)建設示范縣，全省柑橘和優(yōu)質(zhì)茶基地縣、重點林區(qū)縣、畜牧業(yè)五強縣、省級金融安全區(qū)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富、蘊藏礦產(chǎn)20余種，其中煤儲量1680萬噸，錳探明儲量788萬噸。，%。，增長31%。，%。, %。新型工業(yè)化工作連續(xù)四年在全市考評中進入前三名。**鎮(zhèn)，位于縣境之南，東與黃橋鎮(zhèn)相臨，西與花園鄉(xiāng)接壤，南與武崗毗鄰。轄區(qū)面積41平方公里，人口約14萬。**古為沙洲，后因蓼水易道，地勢增高，故名**。**交通方便，物產(chǎn)豐富，商賈云集，生意興隆，歷為**、綏寧、武崗三縣木材、糧食、豬禽集散地。仔豬遠銷云南、貴州、廣東、廣西、江蘇、浙江等省市和港澳地區(qū)。隨著滬昆高速公路的通車和洞新高速公路的開工建設，某縣的區(qū)位優(yōu)勢更加突出，交通優(yōu)勢越來越強。**的交通優(yōu)勢也凸顯出來，東面有洞新高速公路緊臨**城區(qū)穿過，且在**鎮(zhèn)設一出入口，南面有高速公路連接線，北面與縣城之間有一級公路相連，作為全國小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)的**有著無限的發(fā)展空間。對于改善**鎮(zhèn)城市人口的生活居住環(huán)境條件，發(fā)展**經(jīng)濟和社會事業(yè)，**休閑步行街建設具有十分重要的意義。**素有“小南京”之稱，商業(yè)貿(mào)易活躍。自企業(yè)改制以來，原**酒廠的廠區(qū)長期閑置，易旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司易文仙先后投入調(diào)研經(jīng)費數(shù)十萬元，組織市場調(diào)查和休閑步行街建設考察，通過全面調(diào)查研究，不失時機地提出建設**休閑步行街的設想。商業(yè)步行街的歷史可以追溯到唐朝以前，從最早的賣貨郎沿街叫賣，到現(xiàn)在固定的商業(yè)步行街，形式幾經(jīng)易樣，日趨成熟。隨著消費理念的轉(zhuǎn)變和商業(yè)模式的多樣化，商業(yè)步行街在全國各地迅速發(fā)展起來，已成為打造“城市名片”的形象工程。商業(yè)街在我國發(fā)展歷史悠久，所謂市口，一直是城鎮(zhèn)聚集的核心?，F(xiàn)代商業(yè)步行街迅速發(fā)展，特別是商業(yè)街的休閑功能，在旅游產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)生了巨大的影響。大周末實施以來，商業(yè)步行街成為城市休閑的重要場所，隨后“休閑步行街”高速發(fā)展，成為了都市休閑的主戰(zhàn)場之一。步行街這種商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項目，可以很好的把旅游產(chǎn)業(yè)的休閑化發(fā)展與休閑升級的需求，與房地產(chǎn)的快速回收模式有效結合起來，具有快速引爆人氣，打造都市旅游品牌，形成高回報的可能性。我國商業(yè)街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。最早的商業(yè)街形式比較簡單，如百貨、超市等，后來才逐漸出現(xiàn)多樣化形態(tài)?？梢哉f，歷史上的商業(yè)街是中國古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商業(yè)聚集的街區(qū)。歷史的積淀，為今天的商業(yè)聚集形成了特色支撐，形成了老街、特色市場街、特色民俗街等。以休閑為目標定位的商業(yè)步行街，我們稱之為“休閑步行街”。其中，包括兩種類型：一種是以傳統(tǒng)商業(yè)為主要內(nèi)容，通過提升環(huán)境，調(diào)整消費業(yè)態(tài)形成的綜合性商業(yè)步行街；另一類，是以原有的風貌、文化、民俗等為基礎，以休閑消費為特色的步行街區(qū)。今天的休閑步行街，又在歷史積淀之上，形成現(xiàn)代消費模式，成為全新的休閑聚集區(qū)。這是一種升華和創(chuàng)新。**休閑步行街項目位于**老城區(qū)商業(yè)次中心區(qū)，緊臨**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河，主街全長300余米。二、項目建設的必要性1：**城區(qū)商業(yè)街的現(xiàn)狀分析：1） **老城區(qū)的主要商業(yè)街道有：長裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除長裕街外均為城區(qū)對外交通的主干道，商業(yè)貿(mào)易活動的開展，極大地阻礙了對外公路交通的暢通，尤其是云峰路、蓼湄路的車道經(jīng)常被攤販擠占。人民群眾的生命安全受到嚴重的威脅；汽車噪聲和尾氣的排放，嚴重污染城市環(huán)境。2） **鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)街道沿線缺乏綠地和必要的休息場所；沿街建筑均為私人店鋪，都是零星分散建設而成的，空間利用不合理，且功能分區(qū)不明確。縱觀**所有的商業(yè)街道，