【正文】 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論……………………………………………………1第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況……………………………………1第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍……………………………4第三節(jié) 結(jié)論及建議…………………………………5第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性……………………………7第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景……………………………………7第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性………………………………12第三章 市場(chǎng)分析…………………………………………14第一節(jié) 本項(xiàng)目公寓的概念………………………………14第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹…………………………14第三節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)………………19 第四節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)…………………………………19第四章 項(xiàng)目定位……………………………………21第一節(jié) 功能定位…………………………………………21第二節(jié) 市場(chǎng)定位………………………………………………22第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位……………………25第四節(jié) 設(shè)計(jì)定位…………………………………………28第五節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位………………………29第六節(jié) 銷售方式定位…………………………………3075 / 77第七節(jié) 物業(yè)管理定位…………………………………31第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件……………………………32第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)…………………………………………32第二節(jié) 建設(shè)條件………………………………………………32第六章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容…………………………………38第七章 建筑建設(shè)方案………………………………………39第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案………………………………39第二節(jié) 單體建筑方案……………………………………43第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案…………………………………………49第八章 公用工程………………………………………50第一節(jié) 給排水工程………………………………………50第二節(jié) 電氣………………………………………………53第三節(jié) 燃?xì)庠O(shè)計(jì)………………………………………58第四節(jié) 道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)與綠化……………………58第九章 消防及安全……………………………………………62第十章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能……………………………………65第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)………………………………………65第二節(jié) 節(jié)能措施……………………………………68第十一章 項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員………………………………70第一節(jié) 項(xiàng)目組織………………………………………70第二節(jié) 勞動(dòng)定員……………………………………70 第十二章 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)………………………72第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)管理……………………………………72第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)………………………………………72 第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度……………………………………74第十四章 投資估算與資金籌措……………………………75第一節(jié) 投資估算…………………………………………75第二節(jié) 資金籌措…………………………………………79第十五章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)…………………………………80第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況一. 項(xiàng)目名稱三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓（一期）項(xiàng)目二. 建設(shè)單位概況(一) 建設(shè)單位(二) 建設(shè)單位概況三. 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，距三亞市中心區(qū)約5公里。場(chǎng)地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海，西北面為鹿回頭灣，東面毗鄰約80公頃的鹿回頭高爾夫球場(chǎng)（已建成，小東海即與高爾夫球場(chǎng)毗鄰）。四. 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品質(zhì)的居住享受。五. 項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容，項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)。本報(bào)告研究的是一期項(xiàng)目。（），（ m2；）。項(xiàng)目擬建設(shè)：（1）7幢22—28層高層公寓，；（2）會(huì)所，；（3）幼兒園，建筑面積3232m2；（4）地下汽車庫，建筑面積25579 m2； （5）配套公用工程設(shè)施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場(chǎng)、綠化、圍墻等。六. 項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資：，其中：，，。向國內(nèi)銀行申請(qǐng)中期借款80000萬元，%計(jì)算利息。七. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。序號(hào)名 稱單位數(shù) 量1總用地面積m2181685 2總建筑面積m23地面總建筑面積m2計(jì)容積率建筑面積m2其中公寓m2會(huì)所m2幼兒園m23232不計(jì)容積率建筑面積（架空層面積+機(jī)房層面積）m24地下總建筑面積m2其中地下汽車庫m225579其中人防區(qū)m2非人防區(qū)m2自行車庫m2會(huì)所地下層m25建筑占地面積m26建筑密度%7容積率8綠化率%659住宅總戶數(shù)戶220210機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛778其中地下停車數(shù)輛683地面停車數(shù)輛9011非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（地下）輛240012總投資萬元其中（1）工程費(fèi)用萬元（2）工程其他費(fèi)用萬元(3) 開發(fā)期稅費(fèi)萬元13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)萬元15投資利潤率%16投資利稅率%17投資回收期（稅后）年第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍一. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1. 簽訂的關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的合同書；2. 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB 50352—2005）；3. 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50096—1999）（2003年版）；4. 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045—95）（2005年版）；5. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016—2006）；6. 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）（2002年版）；7. 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJ50—2001)；8. 其他現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；9. 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。二. 研究范圍研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。第三節(jié) 結(jié)論及建議一. 研究結(jié)論三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們最理想的居住地，商品房銷售價(jià)格不斷走高，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分看好。坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，毗鄰約80公頃的鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、引導(dǎo)潮流的設(shè)計(jì)理念、高品位居所與旅游度假相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計(jì)、優(yōu)良的建筑品質(zhì)、高檔、完善的功能配置，在為國內(nèi)外高端人群帶來高品位居住享受的同時(shí)，也將為海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為三亞鹿回頭半島增添一道亮麗的景色。研究表明，三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓環(huán)境條件得天獨(dú)厚，市場(chǎng)極具潛力，建設(shè)條件十分優(yōu)越，項(xiàng)目順應(yīng)了三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，符合三亞市城市發(fā)展規(guī)劃要求，項(xiàng)目具有良好經(jīng)營效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目可行。財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，極具投資價(jià)值。二. 建議1. 切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。2. 應(yīng)切實(shí)做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項(xiàng)目建設(shè)及投入使用期的需要。3. 應(yīng)切實(shí)做好資金籌措，落實(shí)資金，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景一．海南省和三亞市旅游業(yè)快速發(fā)展海南島是中國南海上的一顆璀璨的明珠，是僅次于臺(tái)灣的第二大島，中國陸地面積較小，海洋面積最大的省。土地總面積33920平方公里，森林面積1714700公頃，森林覆蓋率達(dá)51％。海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部，北隔瓊州海峽與雷州半島相對(duì)。中部有五指山、黎母嶺山地及臺(tái)地，四周有寬窄不等的平原。海南島交通方便，有遍布全省的星級(jí)酒店等現(xiàn)代化設(shè)施，為人們提供了高檔次的食、住、行、游、購、娛旅游條件。 適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場(chǎng)和避暑勝地。根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，海南省未來20年旅游發(fā)展總目標(biāo)為，建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。隨著國人的生活水平逐步邁向小康，旅游已不再是奢侈額外的休閑活動(dòng)，而是一個(gè)人不可或缺的生活內(nèi)容，旅游業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)之一。黃金周長假期的實(shí)施，使旅游業(yè)大為火爆，拉動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。三亞，鐘靈毓秀，如詩如畫，是現(xiàn)代人返樸歸真、天人合一的理想旅游度假之地！請(qǐng)到天涯海角來，椰風(fēng)海韻醉游人。美麗的三亞，正以她的熱情的胸懷，每天都迎接上萬世界各地朋友來享受健康，體會(huì)時(shí)尚，感受美麗。特別是隨著近幾年海南對(duì)外全力打造的健康島的形象，三亞舉辦了一系列國際文化體育盛事，擴(kuò)大三亞的知名度、美譽(yù)度和影響力，使三亞成為世人矚目的焦點(diǎn)，使得三亞作為全國唯一、世界著名的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注，致使三亞人氣不斷上升。近年來，三亞旅游業(yè)的得到前所未有的發(fā)展。三亞優(yōu)越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客來旅游，而且還吸引了眾多投資者來三亞投資興業(yè)，全國和來自世界各地的旅游者來三亞打高爾夫、賞島嶼、泡溫泉、潛水、療養(yǎng)等。特別是春節(jié)、五一、十一黃金周期間，三亞的旅游業(yè)的發(fā)展更是盛況空前。巨大的客源市場(chǎng)，為旅游地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)。，平均增長速度達(dá)到15%。%，，；。2006年，三亞市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館160家，比上年增加11家。其中，五星級(jí)賓館7家，四星級(jí)賓館18家，三星級(jí)賓館25家，二星級(jí)賓館22家，一星級(jí)賓館6家，其他待評(píng)賓館82家。擁有客房24032間，比上年增加2032間，%；擁有床位44146張，比上年增加4676張，%。%。，% 。其中，%；，比上年增長 %。，% 。，%。2007年1~11月，%，%，實(shí)現(xiàn)財(cái)丁兩旺。海外旅游者增速高于國內(nèi)旅游者增速。1~11月，%；，%。%。二．三亞市旅游房地產(chǎn)具有廣闊的發(fā)展空間作為我國唯一、世界著名的熱帶濱海城市，三亞以其獨(dú)特的旅游資源、舒適的生活環(huán)境和優(yōu)越的自然環(huán)境，三亞旅游業(yè)的發(fā)展穩(wěn)步向前，推動(dòng)了三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，正日益成為廣大房產(chǎn)投資者追捧的對(duì)象。2007年1~11月，%。固定資產(chǎn)投資主要特點(diǎn)有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長。1~11月，%，%，%。房屋施工面積299萬平方米，%；，%。（2）第三產(chǎn)業(yè)投資增幅高速增長。1~11月，%。（3）投資資金來源充足，利用外資明顯增多。1~11月，%。其中，；，；，增長近20倍。許多事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士紛紛在三亞投資置業(yè)，度假、過冬成為外地人置業(yè)三亞的主要目的，并把三亞作為其“第二居所”、“第三居所”地。旅游產(chǎn)業(yè)已成為對(duì)三亞影響力最大、拉動(dòng)力最強(qiáng)、貢獻(xiàn)率最高的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。自2002年以來，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的旅游房地產(chǎn)持續(xù)了一輪又一輪的升溫。發(fā)展至今已五年有余，在一批有實(shí)力、有品牌的旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷打造下，現(xiàn)形成了亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資、度假區(qū)。三亞海棠灣開發(fā)正緊鑼密鼓地進(jìn)行，引得各大財(cái)團(tuán)紛紛來到三亞，準(zhǔn)備進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投資，其中包括長江實(shí)業(yè)、霍英東集團(tuán)。三亞旅游房地產(chǎn)的業(yè)主現(xiàn)已遍布世界各國，三亞旅游房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展并走向國際化。建筑風(fēng)格已形成了美國的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度尼西亞的巴厘島、墨西哥的坎昆、泰國的芭提雅等建筑風(fēng)格。同時(shí)三亞借鑒國外旅游度假勝地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取其先進(jìn)的開發(fā)理念，充分挖掘本土文化特色，利用三亞優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，依托豐富的獨(dú)特的旅游度假資源優(yōu)勢(shì)，突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地，初步開創(chuàng)了自己的建筑特色。三．本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了海南省和三亞旅游業(yè)的發(fā)展，順應(yīng)了人們對(duì)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的需求三亞市旅游業(yè)的飛速發(fā)展使得各類投資者，度假、休閑和第二居住地置業(yè)者看好三亞市旅游房地產(chǎn)，而隨著旅游房地產(chǎn)購買者的涌入進(jìn)一步帶動(dòng)了三亞經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，形成了旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的雙向良性互動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，更容易體現(xiàn)出旅游房產(chǎn)投資的抗風(fēng)險(xiǎn)性。旅游房產(chǎn)是旅游與商業(yè)、度假休閑、房產(chǎn)的交叉與結(jié)合，開辟了房產(chǎn)一個(gè)新的領(lǐng)域。海南省和三亞市擁有明媚的陽光、風(fēng)景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬，這些得天獨(dú)厚的生態(tài)景觀，為旅游房產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土，依附資源優(yōu)勢(shì)，海南省和三亞市成了旅游房產(chǎn)的領(lǐng)先者。三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人們對(duì)到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動(dòng)了龐大的市場(chǎng)需求，造成了三亞近幾年推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被島外人士所購買。三亞房地產(chǎn)特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。據(jù)一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場(chǎng)份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會(huì)，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?。可見海南旅游地產(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。目前，從三亞到?？诘臇|部沿海，具有良好海岸線、沙灘和美麗自然景觀的土地即將被各大旅游投資和房地產(chǎn)開發(fā)商瓜分殆盡，土地的稀