【正文】 第一章 總 論11項目概況11 1項目名稱： 海南XXXX高爾夫球場會館（酒店）項目（二期）11 2項目建設(shè)單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司11 3項目建設(shè)地點：?？谑形骱０堕L流新區(qū)七號路11 4項目規(guī)劃設(shè)計研究單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司115項目負責人：安利116項目建設(shè)單位概況：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司成立于1997年，是香港天寶國際有限公司投資并控股的一家中外合資公司。注冊資本5000萬元，法定地址：?？谑袊Q(mào)大道嘉陵國際大廈十七層，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及酒店，旅游娛樂設(shè)施的開發(fā)經(jīng)營和管理。公司從成立開始就從事高爾夫房地產(chǎn)項目的操作。公司負債率低，沒有長期負債，也沒有不良負債；經(jīng)營狀態(tài)良好，至今未向金融機構(gòu)融資，資信較高。117項目背景及建設(shè)的必要性高爾夫運動是一項集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運動，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨特的魅力吸引著眾多名人雅士。而國內(nèi)高爾夫運動方興未艾，市場前景極其廣闊。加之，海南本身得天獨厚的自然條件，溫和氣候、充足陽光和清新空氣，為高級休閑度假、健身娛樂、居住提供了良好的自然環(huán)境。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場合適的位置再修建球場會館，讓在到本高爾夫球場進行休閑的高爾夫愛好者能夠享受在高爾夫樂趣的同時也享受到高檔豪華會館（酒店）為其提供的周到服務(wù)，盡享休閑度假的舒適與放松。球場會館是高爾夫球場的必需配套的一項設(shè)施。高爾夫球場的經(jīng)營同時會給球場會館（酒店）帶來充足的客源。高爾夫球場會館（酒店）的運作成功與球場的經(jīng)營息息相關(guān)，互相促進。?？谑凶鳛槭鞘袌?，是海南省的經(jīng)濟、文化、金融、貿(mào)易中心，與國內(nèi)其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢。我公司選擇在?？谑兄攸c旅游點西海岸黃金地段投資建設(shè)XXXX高爾夫球場及球場會館（酒店）項目。118建設(shè)規(guī)模及方案1181建設(shè)規(guī)模項目占地面積：（），%；項目總投資：項目建筑面積：8600m2客房總數(shù)：116間床位數(shù)：232床1182建設(shè)方案球場會館（酒店）將按照四星級旅游度假酒店的標準建設(shè)，各項配套設(shè)施完善，將設(shè)有豪華舒適的客房、中西餐廳、酒吧、多功能會議廳、康體娛樂中心等設(shè)施。在球場會館（酒店）內(nèi)無論是家庭聚會、商務(wù)洽談，都能為您提供溫馨舒適的環(huán)境和盡善盡美的服務(wù)。在外部園林方面將追求清新自然的園林設(shè)計風格，與球場別墅區(qū)及球場優(yōu)美的環(huán)境融為一個整體，外觀設(shè)計風格：凝重大方，中西合璧內(nèi)部裝修：古樸典雅，舒適豪華規(guī)劃面積：，56100平方米。建筑占地面積：4800平方米總建筑面積：8600平方米其中：餐廳、酒巴： 960平方米客房： 4360平方米，116間，平均每間建筑面積35平方米宴會廳： 500平方米多功能會議廳：480平方米后臺區(qū)及辦公室：800平方米配套娛樂、康體服務(wù)設(shè)施：1500平方米園林綠化面積：45000平方米道路、水面：6300平方米項目總投資：其中:固定資產(chǎn)投資：建設(shè)期利息110萬元，11 9項目建設(shè)基本原則1特色原則：充分挖掘和展現(xiàn)項目所處地段的景觀環(huán)境特征，突出項目特點，設(shè)計結(jié)合自然。2市場原則：根據(jù)項目的市場定位和營銷目標，滿足多樣化的消費群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。3生態(tài)原則：保護所處地域的自然條件和生態(tài)環(huán)境，把項目的建設(shè)過程作為生態(tài)環(huán)境進一步改善的過程。植被、土壤水體、大氣環(huán)境質(zhì)量得到充分的保護，確定合理的開發(fā)強度。4經(jīng)濟原則：在確保項目建設(shè)檔次和品質(zhì)的前提下，低成本開發(fā)，低成本運營。球場設(shè)計、市政工程設(shè)施配套等要充分考慮項目的運營成本。5安全原則：運動對社區(qū)、游客的影響，規(guī)劃中要合理組織交通和線路，確保游客和居民的安全。12主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目名稱單 位數(shù) 量備 注1占地面積公傾2項目總投資萬元3建設(shè)周期年24正常接待客人數(shù)萬人次/年5最大接待客人數(shù)萬人次/年6正常年份收入萬元22327經(jīng)營利潤萬元8經(jīng)營成本萬元9投資利潤率%10投資利稅率%11投資收益率%12財務(wù)內(nèi)部收益率%13財務(wù)凈現(xiàn)值萬元14投資回收期（動態(tài)）年15投資回收期（靜態(tài)）年16貸款償還期年17盈虧平衡點%%18職工定員人9319年用水量萬噸/年20年耗電量萬度/年21建筑面積平方米860013本報告的主要研究范圍及編制依據(jù)研究范圍項目的研究工作范圍為：項目提出的背景、建設(shè)的必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、項目投資估算與資金籌措、財務(wù)分析等。研究工作依據(jù)A、國家、部、省、市縣現(xiàn)行的政策、技術(shù)規(guī)范和定額；B、海南海都城市規(guī)劃設(shè)計研究院的編制的海南XXXX高爾夫球場項目總體規(guī)劃。第二章 項目背景及發(fā)展概況21項目提出的背景及發(fā)展概況海南的熱帶海島旅游資源得天獨厚，在全國具有獨特性，在世界上也是少有的。同時，海南保持著良好的生態(tài)環(huán)境。10年來歷屆省委、省政府一直都很重視旅游業(yè)。朱總理來海南視察工作，對海南發(fā)展旅游業(yè)有明確的指示。朱總理指出，海南省省應(yīng)把旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)作為發(fā)展的重點和主要產(chǎn)業(yè)，真正搞好了海島旅游業(yè)和熱帶高效農(nóng)業(yè)，海南就可以富甲天下了?？梢娐糜螛I(yè)在海南的重要地位。海南省是中國第二大島，也是中國唯一全境地處熱帶的省份。獨特的自然風光、民族風情、珍稀的熱帶植物令全國及世界各地游客嘆為觀止。旅游資源的豐富與獨特，令海南的旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭，海南的旅游人數(shù)及旅游收入自90年代來，平均每年增長15%。人民生活水平的提高，節(jié)假日的增多（全年有五一、國慶、春節(jié)三個節(jié)假日假期達7天），外出旅游必成人民生活的新時尚。在全省旅游為經(jīng)濟發(fā)展龍頭產(chǎn)業(yè)的環(huán)境中，海南省潛在旅游資源尚未全發(fā)掘，單一的旅游產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足日益增長的休閑度假旅游、回歸大自然的“綠色之旅”、休閑運動旅游度假客源市場的需求。XXXX高爾夫球場以北是?？跒常谴笮痛怀鋈牒？诖a頭的重要海域，也是?？谑械闹饕L景游覽區(qū)之一，目前已成為國家帆板隊的訓練基地。?？跒车奈骱０兑驯欢榘毒€保護區(qū)，沿慶齡大道現(xiàn)已建成的休閑娛樂場所有海口熱帶海洋世界、假日海灘和西秀游泳場，本項目西面1公里處正在興建?？谑信d寶集團所屬的兩個旅游度假村。在鎮(zhèn)海村附近，華廈廣場和南海明珠電視塔兩個項目亦即將開發(fā)建設(shè)。慶齡大道將成為海口市海岸的黃金旅游走廊。高爾夫運動是一項集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運動，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨特的魅力吸引著眾多名人雅士。而國內(nèi)高爾夫運動方興未艾，市場前景極其廣闊。加之，海南本身得天獨厚的自然條件，溫和氣候、充足陽光和清新空氣，為高級休閑度假、健身娛樂、居住提供了良好的自然環(huán)境。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場合適的位置再修建球場會館，讓在到本高爾夫球場進行休閑的高爾夫愛好者能夠享受在高爾夫樂趣的同時也享受到高檔豪華會館為其提供的周到服務(wù)，盡享休閑度假的舒適與放松。球場會館是高爾夫球場的必需配套的一項設(shè)施。高爾夫球場的經(jīng)營同時會給球場會館帶來充足的客源。高爾夫球場會館的運作成功與球場的經(jīng)營息息相關(guān)，互相促進。?？谑凶鳛槭鞘袌?，是海南省的經(jīng)濟、文化、金融、貿(mào)易中心，與國內(nèi)其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢。我們對海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源和發(fā)展狀態(tài)進行了詳細的調(diào)查，敏感地注意到海南地理環(huán)境，旅游資源在中國大陸的獨特地位，注意到中國政府在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，對海南著力發(fā)展旅游事業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的定位。結(jié)合海南旅游事業(yè)發(fā)展的狀況產(chǎn)生了在?？谑兄攸c旅游點西海岸黃金地段投資建設(shè)高爾夫球場及其配套設(shè)施球場會館（酒店）項目。22項目建設(shè)的必要性作為?？谑兄攸c發(fā)展的旅游點?？谑形骱０?，目前只是分布少數(shù)幾家度假酒店，遠不能滿足這一地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要，也是對西海岸美麗的熱帶海濱風光旅游資源的一種浪費。XXXX高爾夫球場的建設(shè)也必須具有高檔次的會館（酒店）與之配套，使之成為一個集運動、休閑與房地產(chǎn)業(yè)互相結(jié)合的一個綜合性旅游設(shè)施。另一方面項目的建設(shè)也將極大促進?？谑形骱０兜貐^(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。第三章 市場分析和預測1997年以來五年間，我國經(jīng)濟增長了33。39%，每年平均增長7。6%。2002年上半年，中國經(jīng)濟變得更加溫暖，我國經(jīng)濟增長7。8%，多數(shù)經(jīng)濟指標好于往年。往后幾年的經(jīng)濟形勢發(fā)展狀況也是令國內(nèi)外人士所看好。中國人民實現(xiàn)了溫飽以后，正向著更加寬裕的小康社會前進。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，現(xiàn)代城市生活節(jié)奏的加快，心理壓力的加大，人們開始追求有益于身心健康的休閑活動。如果將這些休閑活動分為游憩型、娛樂型、體育型、社交型、回歸自然型等，那么能將上逑休閑方式集于一身的，目前還沒有那項能超過高爾夫球運動。31市場現(xiàn)狀 311國際及全國旅游業(yè)概況上個世紀90年代，國際旅游收入比世界貿(mào)易增長還要快，目前它在世界出口總值中所占的比例，僅次于原油和油產(chǎn)品以及汽車和配件。目前旅游者的旅游方式與內(nèi)容出現(xiàn)了新變化，純粹的，靜態(tài)的游山玩水式賞景觀光旅游逐漸被淘汰，有特色的“主題旅游”、“參與性旅游”已成為旅游市場的新寵，散客旅游，自助旅游的方式將越來越受到青年人選擇，具有文化性、運動性的的參與旅游已成為全世界新的旅游形式之一， ，比1999年增加近5000萬人次，預計收入將達到4760億美元，%，2000年中國接待了3123萬人次的境外過夜游客，仍保持著世界第五大旅游大國的地位。312海南省旅游現(xiàn)狀。%，其下是1998年—2001年在海南省接待游客及旅游收入情況表。項年 目份旅游招待人數(shù)（萬人）旅游收入備 注國內(nèi)國外合計美元（外匯）人民幣（國內(nèi)）1998199920002001313高爾夫球場市場現(xiàn)狀及前景現(xiàn)狀海南省已建成運營的高爾夫球場有十個，除了建成時間較早的臺達高高爾夫球場外，各球場普遍經(jīng)營艱難，球市低迷。造成這狀況的原因有：境外客源方面，可進入性差制約球客上島；1994年以來，海南省經(jīng)濟低導致省內(nèi)具的消費能力的客源減少；會員證銷售少導致固定客源不足；4球童無法滿足球客要求。優(yōu)勢：當北國秋風驟起勁草枯黃或冰封原野時，海南依舊綠意盎然，四季皆綠，任何時候都可以揮桿天地間。上天恩賜的自然條件使海南的高爾夫球休閑游獨具力，這也是海南高爾夫球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大籌碼，海南高爾夫球的“稀貴”還體現(xiàn)在花57天時間，便能打上一場環(huán)島高爾夫球。海濱型、湖畔型、田園型、山地型、各具特色的球場，讓休閑賓客能從多個角度飽覽熱帶海島風光。在海南十大旅游產(chǎn)品中，高爾夫球休閑游越來越成為海南吸引