【正文】 目 錄第一章 總 論 1一、項目概況 1二、項目背景 1三、可行性研究報告編制依據(jù) 4四、項目主要技術經濟指標 5第二章 項目建設的意義及必要性 6一、改善南京及周邊地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經濟發(fā)展做出貢獻 6二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 7三、中國高爾夫體育產業(yè)有效發(fā)展模式的積極探索 7第三章 市場前景與競爭分析 10一、國內外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 10二、國內外高爾夫市場發(fā)展趨勢 12三、項目目標市場及市場競爭分析 13第四章 項目建設原則及內容 18一、項目總體規(guī)劃構思原則 18二、建設內容及規(guī)模 19第五章 項目建設條件分析 22一、建設地點和交通環(huán)境 22二、地質、水文等自然條件 22三、基礎設施等配套條件 23四、其他條件 23第六章 項目承擔單位及項目組織情況 24一、項目承擔單位情況 24二、項目組織機構 26三、項目勞動定員及人員培訓 28第七章 項目環(huán)境保護 30第八章 項目建設工期及進度安排 31一、項目建設期 31二、項目建設進度安排 31第九章 項目投資估算與資金籌措 33一、項目投資估算 33二、資金來源 35第十章 項目經濟效益分析與財務評價 36一、分析評價的主要依據(jù)及原則 36二、基礎數(shù)據(jù)測算 36三、財務評價 40第十一章 項目可行性研究結論 45第一章 總 論一、項目概況項目名稱：南京沙河高爾夫球會新建項目（以下簡稱南京沙河高爾夫球會項目、本項目、項目）。地理區(qū)位：江蘇省南京市江寧區(qū)科學園。項目單位：南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司（在南京市江寧區(qū)科學園注冊之中外合作企業(yè)，以下簡稱南京沙河、南京沙河公司、公司、項目公司）項目簡介：南京沙河高爾夫球會是南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司基于對中國高爾夫產業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、長江三角洲和南京經濟圈社會經濟發(fā)展趨勢的調研和分析的基礎上，在南京市和江寧區(qū)政府的大力支持下，本著發(fā)展南京體育、休閑、娛樂和旅游產業(yè)，帶動江寧區(qū)高尚房地產市場發(fā)展的目的，在南京市江寧區(qū)科學園投資建設的18洞國際標準高爾夫球場及配套設施。該項目是一個集高爾夫體育運動、體育休閑、娛樂和旅游為一體的高尚體育項目。二、項目背景行業(yè)背景。高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內，高爾夫球和網球、足球并稱為三大體育運動項目。高爾夫球在西方國家至今已有四百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場已多達三萬以上，其中美洲有二萬六千多個，歐洲有四千多個，日本有二千多個。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國在過去的6年中，平均每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運動轉變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。隨著社會經濟的發(fā)展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時，高爾夫球運動作為一項人類交流情感、加深了解、增進友誼的體育休閑橋梁，在國際經貿洽談、民間外交、改善投資環(huán)境、促進體育產業(yè)的發(fā)展等方面起到了越來越重要的作用。中國的高爾夫球運動隨著二十世紀八十年代的改革開放應運而生并且不斷發(fā)展壯大。目前，中國各地共有約160個高爾夫球場，其中60%位于經濟發(fā)達的南方省份，僅廣東省目前就有高爾夫球場60多個。伴隨著中國經濟的快速發(fā)展、國際國內經貿往來的日益頻繁、人民生活水平的日益提高、公眾對體育運動和健康、休閑娛樂的日益重視，高爾夫球運動也越來越受到社會各界的青睞。中國的高爾夫球運動正在逐漸從高消費的貴族化發(fā)展之路步入平民化的普通大眾消費軌道，越來越多的消費者加入到高爾夫球運動的行列中，中國的高爾夫市場在迅速的增長。區(qū)域經濟背景。從地理區(qū)位看，項目地處長江三角洲（寧滬杭三角）經濟圈、南京都市圈和南京市，這些區(qū)域的社會、經濟發(fā)展現(xiàn)狀和未來走勢對項目的實施具有重要的影響。（1）長江三角洲（寧滬杭三角）經濟圈社會、經濟發(fā)展概況與趨勢。長江三角洲經濟圈是繼珠江三角洲經濟圈之后中國最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ慕洕?。該經濟圈以上海為龍頭，上海、南京、杭州構成三角核心，加上無錫、蘇州、常州等城市，輻射和帶動周邊地區(qū)的經濟發(fā)展，產業(yè)集群效應大，經濟要素資源密集，對國內、國際資本和企業(yè)具有巨大的吸引力，無論是新興產業(yè)，還是傳統(tǒng)的三大產業(yè)，無論是內向型經濟，還是外向型經濟，長江三角洲經濟圈都在中國國民經濟體系中占有舉足輕重的地位，是中國今后經濟活躍度最高和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕洕?。該經濟圈內內資企業(yè)的質量、外商投資企業(yè)數(shù)量和質量、人均國內生產總值、人民生活水平、市場空間和消費能力都在中國首屈一指，并且增長速度迅猛。（2）南京都市圈的概念提出與社會、經濟發(fā)展趨勢。南京都市圈是以南京為核心，實現(xiàn)城市間社會、經濟協(xié)同發(fā)展和經濟、市場高度一體化的區(qū)域性圈層式城市功能群。2002年9月“南京都市圈規(guī)劃綱要”出臺，南京都市圈跨越蘇皖兩省，以南京為核心，包括江蘇南京、鎮(zhèn)江、揚州、淮安和安徽蕪湖、馬鞍山、滁州及巢湖市的全部或者部分地區(qū)，交通運輸網絡較為發(fā)達。南京都市圈將整合圈內城市旅游、基礎設施等資源，協(xié)同發(fā)展產業(yè)群體和基礎設施等，積極推行市場一體化，目前處于規(guī)劃和實施的初級階段。由于地緣、交通等原因，如果能夠積極推進，今后的經濟協(xié)同發(fā)展前景較為廣闊，存在許多潛在的產業(yè)投資發(fā)展機會。由于交通網絡的發(fā)達和便利，南京經濟圈的休閑、旅游產業(yè)的協(xié)同發(fā)展前景廣闊，（3）南京市社會、經濟發(fā)展概況與趨勢南京市是中國七大古都之一和著名歷史文化名城，同時是江蘇省省會和長江流域四大中心城市之一，目前全市常住戶籍人口553萬人。南京市在長江流域具有重要影響力，城市比較優(yōu)勢較為突出：一是區(qū)位優(yōu)勢。南京緊鄰上海市，是滬寧杭三角經濟核心區(qū)的重要城市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰(zhàn)略中處于樞紐位置。二是交通優(yōu)勢，是中國華東地區(qū)重要的交通樞紐。三是教育科技優(yōu)勢，南京是中國高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究機構500余家，科技綜合實力居全國城市前列。四是產業(yè)優(yōu)勢。南京是中國東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，電子工業(yè)、石化工業(yè)生產規(guī)模位居全國城市第二位，是長江三角洲僅次于上海的商埠重鎮(zhèn)，被國際經濟界人士和眾多海外財團視為具有廣闊開發(fā)前景的地區(qū)。《南京市國民經濟和社會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要》明確提出要把南京建設成為長江三角洲地區(qū)和長江下游的經濟、金融、商貿區(qū)域性中心城市。因此，盡管南京長期以來經濟發(fā)展速度和影響力低于長江三角洲經濟圈其他核心城市，但是隨著長江三角洲經濟圈的向西輻射，將會越來越受惠于該經濟圈的快速發(fā)展帶來的資源聚集等好處。最近幾年，南京市的國民經濟得到了較快的發(fā)展，吸引外商投資的數(shù)量和質量持續(xù)上升，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，對高質量、高品位的休閑、體育、娛樂活動的市場需求也在持續(xù)不斷的上升，高爾夫球運動市場便是增長迅速的市場之一。三、可行性研究報告編制依據(jù)《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；南京沙河高爾夫球會提供的有關項目技術、經濟等基礎資料和要求；南京市國民經濟及社會發(fā)展的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；江蘇省、南京市相關政府部門對南京沙河高爾夫球會項目的有關批復文件；國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法規(guī)等。四、項目主要技術經濟指標經可行性研究、論證和測算，本項目主要技術經濟指標如下表：表11 項目主要技術經濟指標序號指標名稱單位數(shù)量備注1占地面積畝12002建設期月162003年6月至2004年9月3勞動定員人240其中：管理人員人20 教練及培訓人員人20工人一般員工人2004建設項目總投資萬元16000固定資產投資萬元116005項目凈利潤總額萬元10年6主要經濟評價指標全投資稅后投資利潤率（靜態(tài)/年均）%財務凈現(xiàn)值（I=10%）萬元4997內部收益率（IRR）%投資回收期（靜態(tài)）年投資回收期（動態(tài)）年第二章 項目建設的意義及必要性一、改善南京及周邊地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經濟發(fā)展做出貢獻作為長江中下游的中心城市之一、長江三角洲寧滬杭經濟圈的核心城市和南京都市圈的核心城市，以及作為中國東南沿海較早開放的城市之一，南京市是中國經濟、文化、金融、教育、科技的前沿發(fā)展地區(qū)和對外開放交流的重要窗口。南京市除了雄厚的工業(yè)經濟基礎外，還具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境資源優(yōu)勢和其他優(yōu)勢，是國內、境外眾多國家和地區(qū)知名企業(yè)投資者投資創(chuàng)業(yè)的一片熱土。以南京為核心的南京都市圈的形成，將在與長江三角洲經濟圈的交互輝映中展示出更加燦爛的發(fā)展前景。高爾夫球運動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設和發(fā)展歷史已經充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經起到了積極的作用。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫球場作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務洽談和商務會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人士安心在中國工作。南京市江寧區(qū)作為南京市的郊區(qū)，在南京市的經濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃中屬于后起之秀，是南京市今后重要的新城區(qū)、重要的高新技術產業(yè)發(fā)展區(qū)域和國際化的知識創(chuàng)新基地。目前，江寧區(qū)以江寧經濟技術開發(fā)區(qū)和江寧科學園開發(fā)區(qū)為重心，以“十五規(guī)劃”為指針，加大基礎設施建設力度，大力改善投資環(huán)境，緊鑼密鼓的進行大開發(fā)和大開放工作。隨著中國加入WTO及外商投資的不斷增長，特別是作為中國進出口貿易后起之秀的長江三角洲地區(qū)，在其核心城市南京市興建一個具有國際水準的高爾夫體育休閑場所和能完美地與自然環(huán)境相結合的園林式會所不僅必要，而且意義重大。南京沙河高爾夫球會的建設，將成為鑲嵌在江寧區(qū)的一顆璀璨的明珠，為該地區(qū)提供一個集綠化、高尚體育、休閑、娛樂、旅游為一體的人為景觀社區(qū)，并且南京沙河高爾夫球會將“深圳沙河高爾夫”這一在珠江三角洲以及聲譽卓著的高爾夫運動品牌有機的延伸到長江三角洲，對南京市和江寧區(qū)改善投資環(huán)境、提高招商引資的吸引力和質量、帶動整個地區(qū)餐飲、娛樂、交通等相關產業(yè)經濟的發(fā)展將會起到積極作用。球會還將為當?shù)貏?chuàng)造上千個就業(yè)崗位，為緩解南京市和江寧區(qū)地方就業(yè)壓力作出巨大貢獻。二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用南京沙河高爾夫球會項目所需的1200畝用地選址于江寧區(qū)科學園大學城中心，土地類型主要為淺丘湖泊地，在江寧區(qū)科學園的土地開發(fā)規(guī)劃中，該片土地屬于文化體育教育用地。南京沙河高爾夫球會的建設，將通過精心設計和規(guī)劃、建設，充分考慮利用該片土地內的閑置土地，項目的建設過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護，植被覆蓋率將達90%以上，在使用的土地范圍內規(guī)劃新植樹不少于2萬棵。通過大規(guī)模更新植被品種，起到美化周邊環(huán)境、進一步保護生態(tài)環(huán)境的作用，實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。三、中國高爾夫體育產業(yè)有效發(fā)展模式的積極探索隨著改革開放的深入，體育、旅游、休閑、娛樂成為解決溫飽以后的中國人日益增長的需求。單純的依靠政府辦體育已無法滿足人們的多元化需求。發(fā)動社會力量辦體育、走產業(yè)化、市場化道路是大勢所趨。國家經濟結構的調整，也為體育產業(yè)啟動內需、促進消費、安排就業(yè)提供了契機。因此，許多專家學者認為，體育產業(yè)是一個具有巨大潛力和現(xiàn)時開發(fā)能力的充滿活力的朝陽產業(yè)，體育產業(yè)將成為國民經濟新的增長點。在體育產業(yè)群系內，高爾夫球運動產業(yè)無疑是一個耀眼的前沿產業(yè)和極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a業(yè)。目前，高爾夫球在國際上與網球和足球并稱為三大體育產業(yè)，世界高爾夫產業(yè)每年的市場價值達數(shù)百億美元，面對這一前景巨大的體育產業(yè)，中國極有必要通過積極有效的舉措，探求高爾夫體育產業(yè)的有效發(fā)展模式，推動高爾夫產業(yè)的快速發(fā)展和壯大。香港裕匯集團有限公司通過在二十世紀九十年代投資建設深圳沙河高爾夫球會，開始積極探求中國特色的科學、有效的高爾夫體育產業(yè)發(fā)展模式，深圳沙河高爾夫球會近十年的發(fā)展歷程，已通過各種方式初步探索了中國高爾夫體育產業(yè)發(fā)展道路與模式。深圳沙河高爾夫球會目前已經是中國高爾夫體育產業(yè)的發(fā)展基地之一，也是集運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現(xiàn)代化綜合社區(qū)，形成了以高爾夫為支柱，以旅游業(yè)、地產業(yè)互動發(fā)展，吃、住、娛、購“四要素”齊備的綜合體育產業(yè)群。在深圳沙河高爾夫成功發(fā)展的基礎上，香港裕匯集團有限公司通過高爾夫球會多年運營經驗的積累，在展望中國高爾夫市場未來發(fā)展趨勢的基礎上，制定了“以深圳沙河高爾夫球會為平臺，立足深圳，面向全國，涵蓋高爾夫投資、建設、管理、網絡開發(fā)和相關產業(yè)，塑造以‘沙河’為品牌的高爾夫管理公司，在業(yè)內獨樹一幟，將高爾夫體育產業(yè)發(fā)展成為集團支柱產業(yè)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以打造一個“國內領先、國際一流”的精品連鎖高爾夫球會集團作為未來的發(fā)展目標。南京沙河高爾夫球會就是對這一發(fā)展規(guī)劃和目標的積極實踐。該項目將充分利用長江三角洲社會經濟迅速發(fā)展，南京市經濟發(fā)展和對外開發(fā)、招商引資迅猛推進的有利時機，建設為一個集高爾夫體育運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現(xiàn)代化的高尚綜合社區(qū)，成為長江三角洲地區(qū)高爾夫體育產業(yè)發(fā)展的領頭羊和核心基地之一。因此，該項目對進一步探索中國高爾夫體育產業(yè)規(guī)?；?、市場化發(fā)展的道路，盡快建立有中國特色的高爾夫體育產業(yè)發(fā)展模式具有重大的現(xiàn)實意義?？傊?，南京沙河高爾夫球會項目，對帶動中國高爾夫體育產業(yè)、南京市和南京都市圈經濟的進一步發(fā)展，改善當?shù)赝顿Y環(huán)境，探索中特色的高爾夫體育產業(yè)科學發(fā)展模式，具有重要的現(xiàn)實意義和作用，也具有明顯的社會效益和經濟效益。雖然高爾夫球運動在中國整體上還處于發(fā)展的初級階段，但對包括南京沙河高爾夫球會的未來“沙河連鎖高爾夫球會集團”而言，