【正文】 高爾夫項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 ................................................................................................ 4 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................ 5 第三節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................................ 8 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ...................................................................... 9 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 ............................................................................ 9 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 ...................................................................... 12 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 .......................................................... 20 第三章 市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目分析 ............................................................ 35 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 .................................................................. 35 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................ 38 第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 .......................................................... 40 第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位 ................................................................ 43 第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 .................................................................... 45 第六章 相關(guān)單位簡(jiǎn)介 ........................................................................ 52 第七章 銷 售價(jià)格與銷售收入估算 .................................................. 53 第八章 投資估算 ............................................................................... 55 第九章 投資計(jì)劃與資金籌措 ............................................................ 60 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 ............................................................ 61 第十一章 綜合評(píng)價(jià)與建議 ................................................................ 63 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 某 高爾夫項(xiàng)目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項(xiàng)目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。項(xiàng)目距大連最大的海濱廣場(chǎng) 某 廣場(chǎng)約 5 公里；距大連市黑石礁車站約 公里；距大連市市中心約 12公里；項(xiàng)目西行約 50 米，即 為大連海事大學(xué)；東行約 ，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項(xiàng)目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。 項(xiàng)目是一塊依山面海的絕版稀有 居住 地塊 ， 原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長(zhǎng)的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ： 某 高爾夫花園 開發(fā)商 ： 大連洪富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地位置 ： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路 用地性質(zhì) ：軍產(chǎn)土地 用地面積 ： 118500m2 項(xiàng)目實(shí)景圖 5 總建筑面積 ： 容積率 ： （不含地下面積） 建筑型式 ：高層 三、項(xiàng)目位置圖 具體 位置： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學(xué)的對(duì)面 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 依據(jù)國(guó)家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項(xiàng)目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告綜合分析，本項(xiàng)目由四個(gè)地塊組成， 本項(xiàng)目主 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表11所示。 項(xiàng)目實(shí)景圖 6 表 11 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 住宅建筑面積 m2 公寓建筑面積 m2 公建建筑面積 m2 其中酒店面積： 現(xiàn)有住宅面積 m2 酒店式公寓建筑面積 m2 變電所及小區(qū)公共配套 m2 3000 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 不含地下面積 表 12 項(xiàng)目 A 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 A1區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 A2區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 27 容積率 不含地下面積 A區(qū)綜合規(guī)劃 總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 7 表 13 項(xiàng)目 B 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 B區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 38 容積率 表 14 項(xiàng)目 C 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 表 15 項(xiàng)目 D 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 D區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 33 綠地率 % 容積率 8 第三節(jié) 編制依據(jù) 本報(bào)告的編制依據(jù)： 《 投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ； 國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)； 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)規(guī)定； 銷售額按全銷售計(jì)； 銷售單價(jià)以銷售均價(jià)表示； 貸款利率取央行 2020 年 12 月 21 日最新發(fā)布的一年期貸款利率 %，采用復(fù)利按月計(jì)息，貸款 1 億元，借款周期為 1年，項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，逐月還本付息； 依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期現(xiàn)狀，本項(xiàng)目開發(fā)周期擬定共 32 個(gè)月，約 年； 住宅銷售均價(jià)參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項(xiàng)目 現(xiàn)售價(jià)格及項(xiàng)目地理位置特點(diǎn)估測(cè)； 1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。 9 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理?xiàng)l件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開放、最具活力的城市之一。 圖 21 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣 候。全年日照總時(shí)數(shù)為 2500～ 2800 小時(shí)；年平均氣溫 ～ 攝氏度；年平均降水量600～ 790 毫米；無(wú)霜期達(dá) 6個(gè)月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。 二、 2020 年大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 2020 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，同比增長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %；出口總額 億美元，同比 增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng)%；城市居民人均可支配收入達(dá) 元，同比增長(zhǎng) %；城市居民人均 10 消費(fèi)性支出 元，同比增長(zhǎng) %。 大連市近年社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況分析表見表 21。 表 21 大連市 2020～ 2020年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 年份 GDP （億元） 財(cái)政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額 （億元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量 （萬(wàn)人） 2020 —— 2020 2020 2290 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （數(shù)據(jù)來(lái)源：《大連統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》） 0500100015002020250030003500（億元）2020 2020 2020 2020 2020 2020 202020202020年大 連市經(jīng)濟(jì)情況分析表GDP 財(cái)政收入 固定資產(chǎn)投資額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 圖 22 （一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢(shì)放緩 2020 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，共完成 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)施工建筑面 11 積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工 萬(wàn)平方米，同比下降 %；商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 （二）消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售額與 GDP 同步增長(zhǎng) 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，為 10 年來(lái)的最高值。近年來(lái)我市零售額增幅一直低于 GDP，但差距逐年縮小，今年實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng) ，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷提高，多年來(lái)內(nèi)需相對(duì)不足的困擾正在逐步緩解。 2020 年以來(lái)，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。消費(fèi)需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)；另一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程必然推動(dòng)資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購(gòu)買欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。 （三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化 2020 年，大連市 城市居民 人均可支配收入為 元，同比增長(zhǎng) %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)；在人均總收入中，工資性收入增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) %。四項(xiàng)構(gòu)成全面增長(zhǎng)，對(duì)家庭總收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別