【正文】 1600萬(wàn)元，包括球場(chǎng)、會(huì)所、行政樓、員工宿舍食堂、草坪倉(cāng)庫(kù)、草坪機(jī)械設(shè)備、球車(chē)、其他電器設(shè)備等，預(yù)計(jì)綜合殘值率為10%，資產(chǎn)使用年限分別按照20年、5年進(jìn)行直線(xiàn)折舊，其中其他電器設(shè)備由于原值較小，在本報(bào)告中暫不予考慮。原則。高爾夫球場(chǎng)建設(shè)費(fèi)總計(jì)6000萬(wàn)元，包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。第八章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排一、項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期為16個(gè)月，從2003年6月至2004年9月。表62 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理董事會(huì)常務(wù)副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)總經(jīng)理助理總工程師工程一部工程二部設(shè)備材料部合同預(yù)算部銷(xiāo) 售 部行政人事部企業(yè)發(fā)展部計(jì)劃財(cái)務(wù)部各部門(mén)的職責(zé)如下：行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務(wù)；計(jì)劃財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)核算及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)美元，股東分別是：英屬維爾京群島（BVI）杰出有限公司（占注冊(cè)資本比例99%）、深圳沙河高爾夫球會(huì)有限公司（占注冊(cè)資本比例為1%）、南京江寧科學(xué)園發(fā)展有限公司（以提供辦公場(chǎng)所作為合作條件），公司股權(quán)結(jié)構(gòu)見(jiàn)下圖61。南京機(jī)場(chǎng)高速公路距球會(huì)10公里， 百米景觀大道、六十米景觀大道、104國(guó)道等公路分布在球會(huì)四周。高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。兩洞之間將近200米的距離，需用三桿才能把球擊進(jìn)洞內(nèi)的，為三桿洞，以此類(lèi)推，其余的球洞分別為四桿洞和五桿洞。風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我。珍珠泉渡假村主要是配套別墅，別墅區(qū)占地1037畝，開(kāi)發(fā)總面積810萬(wàn)平米。此外根據(jù)地區(qū)收入增長(zhǎng)水平，高爾夫消費(fèi)人群將以年均5%—10%以上的速度遞增。中國(guó)加入WTO后進(jìn)一步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際交流、國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作日益頻繁，這些都將促進(jìn)高爾夫運(yùn)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種球會(huì)的收入非常固定，同時(shí)投入也非常大。截止到2001年底，全國(guó)已經(jīng)投入使用的高爾夫球場(chǎng)137家，加上在建的和規(guī)劃建設(shè)的，高爾夫球場(chǎng)的數(shù)目超過(guò)160家，高爾夫球運(yùn)動(dòng)人口達(dá)50多萬(wàn)人（香港、澳門(mén)特別行政區(qū)以及臺(tái)灣省除外）。作為世界三大球類(lèi)運(yùn)動(dòng)之一，高爾夫球在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已有400多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。單純的依靠政府辦體育已無(wú)法滿(mǎn)足人們的多元化需求。最近幾年，南京市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了較快的發(fā)展，吸引外商投資的數(shù)量和質(zhì)量持續(xù)上升，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)迅速，對(duì)高質(zhì)量、高品位的休閑、體育、娛樂(lè)活動(dòng)的市場(chǎng)需求也在持續(xù)不斷的上升，高爾夫球運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)便是增長(zhǎng)迅速的市場(chǎng)之一。該經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)資企業(yè)的質(zhì)量、外商投資企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人民生活水平、市場(chǎng)空間和消費(fèi)能力都在中國(guó)首屈一指，并且增長(zhǎng)速度迅猛。該項(xiàng)目是一個(gè)集高爾夫體育運(yùn)動(dòng)、體育休閑、娛樂(lè)和旅游為一體的高尚體育項(xiàng)目。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)貿(mào)往來(lái)的日益頻繁、人民生活水平的日益提高、公眾對(duì)體育運(yùn)動(dòng)和健康、休閑娛樂(lè)的日益重視，高爾夫球運(yùn)動(dòng)也越來(lái)越受到社會(huì)各界的青睞。二是交通優(yōu)勢(shì)，是中國(guó)華東地區(qū)重要的交通樞紐。隨著中國(guó)加入WTO及外商投資的不斷增長(zhǎng)，特別是作為中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易后起之秀的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，在其核心城市南京市興建一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫體育休閑場(chǎng)所和能完美地與自然環(huán)境相結(jié)合的園林式會(huì)所不僅必要，而且意義重大。南京沙河高爾夫球會(huì)就是對(duì)這一發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)的積極實(shí)踐。高爾夫運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)值在美國(guó)表現(xiàn)尤為突出：僅美國(guó)高爾夫協(xié)會(huì)主辦的美國(guó)公開(kāi)賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，3年前就已達(dá)1700萬(wàn)美元，企業(yè)廣告收入600萬(wàn)美元，而廠(chǎng)商和企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動(dòng)力來(lái)自于高爾夫運(yùn)動(dòng)龐大的消費(fèi)群體。與之相關(guān)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也同樣處于一個(gè)初級(jí)階段。中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)十多年來(lái)走過(guò)的路已經(jīng)超過(guò)其他國(guó)家30年所走的路，目前正面臨著一個(gè)嶄新的發(fā)展局面和形勢(shì)。目前中國(guó)的高爾夫球會(huì)主要采用會(huì)員制組織形式，基本上靠銷(xiāo)售球會(huì)會(huì)員證（會(huì)籍）作為主要收入來(lái)源，目前一個(gè)會(huì)籍普遍的價(jià)格是20到30萬(wàn)元人民幣之間，盡管整體的價(jià)格在迅速下降，但從整個(gè)社會(huì)消費(fèi)而言，仍然屬于頂級(jí)的奢侈消費(fèi)，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，由此而形成的現(xiàn)象就是整個(gè)行業(yè)性的蕭條。目前創(chuàng)始會(huì)員證已經(jīng)銷(xiāo)售110多張，另?yè)碛泻晏└郀柗蚯蚓毩?xí)場(chǎng)。此外，除了境內(nèi)消費(fèi)人群外，在南京市、南京都市圈和長(zhǎng)江三角洲外資企業(yè)的眾多境外人士也是高爾夫球運(yùn)動(dòng)的重要消費(fèi)群體，在南京發(fā)展高爾夫球運(yùn)動(dòng)擁有廣泛的發(fā)展基礎(chǔ)和地域優(yōu)勢(shì)，因此，南京沙河高爾夫球會(huì)的市場(chǎng)前景將是極其光明的。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模南京沙河高爾夫球會(huì)新建項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容如下：一個(gè)國(guó)際錦標(biāo)賽級(jí)18洞72桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。每條球道建成帶狀、開(kāi)闊、平展而且起伏順暢的草坪；草種選用百慕達(dá)暖季型草，易于維護(hù)保養(yǎng)。銷(xiāo)售中心。三、基礎(chǔ)設(shè)施等配套條件新建的南京沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目所在區(qū)域，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套條件非常完善，項(xiàng)目周邊根據(jù)科學(xué)園的統(tǒng)一配套規(guī)劃，按照九通一平的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套。深圳沙河高爾夫球會(huì)建立營(yíng)業(yè)以來(lái)，先后連續(xù)四年當(dāng)選“中國(guó)十大高爾夫球會(huì)”和“全國(guó)最佳果嶺草坪保養(yǎng)球會(huì)”，在粵港澳高爾夫市場(chǎng)中享有很高的知名度和美譽(yù)度。第七章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)南京沙河高爾夫球會(huì)的設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營(yíng)管理將充分貫徹“自然為本”的原則和環(huán)境保護(hù)宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)工作。表81 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2003年2004年2005年1季度4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月1項(xiàng)目立項(xiàng)2項(xiàng)目可行性研究3初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)4施工前準(zhǔn)備（三通一平及施工手續(xù)辦理）5主體工程開(kāi)工6工程建設(shè)及設(shè)備采購(gòu)、安裝、調(diào)試7人員分批招聘、培訓(xùn)、上崗8工程完工，開(kāi)始試營(yíng)業(yè)9工程竣工驗(yàn)收、完成試營(yíng)業(yè)，正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算南京沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目總占地面積為1000畝?？紤]到本項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)與運(yùn)行特點(diǎn)，在項(xiàng)目投資中暫不需要項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金，因此，項(xiàng)目總投資共16000萬(wàn)元。南京沙河高爾夫球會(huì)將于2004年10月建成試營(yíng)業(yè)，2005年1月正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目比較收益率假定為10%，按現(xiàn)行銀行貸款利率加上投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算而得；計(jì)算期：11年（含2004年建設(shè)期），從2004年至2014年,其中經(jīng)營(yíng)期10年，從2005年至2014年。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話(huà)的注釋。企業(yè)所得稅執(zhí)行30%的所得稅率，3%的地方所得稅免征。南京沙河公司根據(jù)對(duì)長(zhǎng)江三角洲、南京都市圈和南京市本地市場(chǎng)的分析測(cè)算，以及考慮到南京沙河高爾夫球場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、母公司裕匯集團(tuán)在海外的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和能力因素，球會(huì)在2004年初開(kāi)始會(huì)籍銷(xiāo)售后，預(yù)計(jì)當(dāng)年可以銷(xiāo)售350個(gè)會(huì)籍，包括約100個(gè)創(chuàng)始會(huì)籍，創(chuàng)始會(huì)籍單價(jià)為15萬(wàn)元，包括公司會(huì)籍、個(gè)人會(huì)籍、家庭會(huì)籍以及其他形式會(huì)籍在內(nèi)的普通會(huì)籍平均單價(jià)24萬(wàn)元；預(yù)計(jì)球會(huì)開(kāi)業(yè)第一年可以銷(xiāo)售400個(gè)會(huì)籍，其中普通會(huì)籍250個(gè)，單價(jià)25萬(wàn)元，貴賓會(huì)籍150個(gè)，單價(jià)35萬(wàn)元；第二年可以銷(xiāo)售350個(gè)會(huì)籍，單價(jià)26萬(wàn)元；第三年可以銷(xiāo)售200個(gè)會(huì)籍，單價(jià)28萬(wàn)元；第四年發(fā)售會(huì)籍200個(gè)，平均單價(jià)32萬(wàn)元，5年內(nèi)球會(huì)全部1500個(gè)會(huì)籍發(fā)售完畢?？傆?jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用為1500萬(wàn)元。2003年8月 項(xiàng)目建設(shè)單位南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司工商注冊(cè)和前期準(zhǔn)備工作完成，開(kāi)始部分人員招聘和前期培訓(xùn)；2004年10月 完成全部工作人員招聘、定編、定崗和崗前培訓(xùn)，球場(chǎng)開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。商務(wù)人員、園林綠化工人將進(jìn)行1至3個(gè)月的上崗前培訓(xùn)，內(nèi)容包括本崗位技能、本公司及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定要求的基本內(nèi)容。深圳沙河高爾夫球會(huì)位于深圳市深圳灣畔，與以“白鷺群棲”而聞名的世界自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)紅樹(shù)林相依為鄰，地理位置優(yōu)越，自然風(fēng)景優(yōu)美，與深圳市主要口岸之間的交通便利。項(xiàng)目所在南京市氣候?qū)倨蟻啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，雨量充沛，四季分明，年平均降雨量1106mm。綜合行政樓。果嶺的草坪經(jīng)過(guò)最精心的修剪，球能在上面無(wú)障礙地滾動(dòng)。南京沙河高爾夫球會(huì)的設(shè)計(jì)將充分遵循前瞻性原則和國(guó)際化原則。這類(lèi)消費(fèi)市場(chǎng)提供的休閑活動(dòng)主要有登山、郊外露營(yíng)、海外旅行和打高爾夫等。自然條件較好（森林、湖泊相互輝映），但是球道建設(shè)隨意性較大。正是因?yàn)檫@樣的前提，從第一家高爾夫球場(chǎng)建成營(yíng)業(yè)開(kāi)始，高爾夫運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)價(jià)格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費(fèi)特征；廣東中山溫泉高爾夫球會(huì)在1984年開(kāi)業(yè)時(shí)，單次消費(fèi)的價(jià)格約400港元，按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生4個(gè)月的工資。同國(guó)外相比，中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)尚處在一個(gè)初級(jí)的、多層面、立體化發(fā)展的時(shí)期，各方面雛形剛剛形成。自1995年起，中國(guó)開(kāi)始舉辦沃爾沃（VOLVO）中國(guó)公開(kāi)賽，吸引了世界各地的高水平職業(yè)選手參賽，推動(dòng)高爾夫球運(yùn)動(dòng)在中國(guó)迅速普及和發(fā)展。與高爾夫運(yùn)動(dòng)的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)。深圳沙河高爾夫球會(huì)目前已經(jīng)是中國(guó)高爾夫體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地之一，也是集運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現(xiàn)代化綜合社區(qū)，形成了以高爾夫?yàn)橹е?，以旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，吃、住、娛、購(gòu)“四要素”齊備的綜合體育產(chǎn)業(yè)群。南京市江寧區(qū)作為南京市的郊區(qū)，在南京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃中屬于后起之秀，是南京市今后重要的新城區(qū)、重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域和國(guó)際化的知識(shí)創(chuàng)新基地。南京市在長(zhǎng)江流域具有重要影響力，城市比較優(yōu)勢(shì)較為突出：一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)。中國(guó)的高爾夫球運(yùn)動(dòng)隨著二十世紀(jì)八十年代的改革開(kāi)放應(yīng)運(yùn)而生并且不斷發(fā)展壯大。高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱(chēng)為三大體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。南京都市圈是以南京為核心，實(shí)現(xiàn)城市間社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)高度一體化的區(qū)域性圈層式城市功能群。四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)可行性研究、論證和測(cè)算，本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：表11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1占地面積畝12002建設(shè)期月162003年6月至2004年9月3勞動(dòng)定員人240其中：管理人員人20 教練及培訓(xùn)人員人20工人一般員工人2004建設(shè)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元16000固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元116005項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額萬(wàn)元10年6主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)全投資稅后投資利潤(rùn)率（靜態(tài)/年均）%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）萬(wàn)元4997內(nèi)部收益率（IRR）%投資回收期（靜態(tài)）年投資回收期（動(dòng)態(tài)）年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性一、改善南京及周邊地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)作為長(zhǎng)江中下游的中心城市之一、長(zhǎng)江三角洲寧滬杭經(jīng)濟(jì)圈的核心城市和南京都市圈的核心城市，以及作為中國(guó)東南沿海較早開(kāi)放的城市之一，南京市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化、金融、教育、科技的前沿發(fā)展地區(qū)和對(duì)外開(kāi)放交流的重要窗口。國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也為體育產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、安排就業(yè)提供了契機(jī)。最大的高爾夫球國(guó)家是美國(guó)，截止2001年4月球場(chǎng)數(shù)量為16743個(gè)，比25年前增加了近一倍，并繼續(xù)以平均每年增加400個(gè)的速度增長(zhǎng)，其中最近六年以年均500多個(gè)的速度增長(zhǎng)。特別是在中國(guó)對(duì)外開(kāi)放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來(lái)。球場(chǎng)的單次消費(fèi)價(jià)格一般低于10美元。會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)清晰地分開(kāi)。高爾夫運(yùn)動(dòng)對(duì)眾多的外國(guó)投資者具有較大的吸引力，因此，投資建設(shè)高質(zhì)量水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)對(duì)于改善地方投資軟環(huán)境，增強(qiáng)對(duì)外商投資者的吸引力具有積極的意義；（3）在南京市外商投資企業(yè)迅速增加的背景下，越來(lái)越多的外籍高爾夫消費(fèi)者對(duì)高爾夫市場(chǎng)提出了較大的消費(fèi)需求，在逐漸帶動(dòng)本地高爾夫運(yùn)動(dòng)的升溫的情況下，本地高爾夫市場(chǎng)需求也在逐漸提升。（2）聘請(qǐng)國(guó)際一流的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師，按照國(guó)際一流、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的理念和水準(zhǔn)進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，使球場(chǎng)在設(shè)計(jì)、實(shí)用性、風(fēng)景美觀等方面具有高度的超前性和領(lǐng)先性。本球場(chǎng)將成功的技術(shù)考驗(yàn)和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場(chǎng)具備承辦各種國(guó)際職業(yè)大賽的條件。以經(jīng)常舉行國(guó)際比賽的72桿球場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，各類(lèi)球洞的比例一般為4個(gè)三桿洞、4個(gè)五桿洞和10個(gè)四桿洞。其中配套建設(shè)相應(yīng)的健身房、餐廳等休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所?？梢哉f(shuō)項(xiàng)目所在地地理位置非常優(yōu)越。裕匯集團(tuán)成立于1995年，是一家立足香港、面向中國(guó)內(nèi)地的綜合性實(shí)業(yè)投資集團(tuán)，主要投資于房地產(chǎn)、休閑體育、高科技和教育等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已經(jīng)成功和正在運(yùn)作的主要項(xiàng)目有建筑面積32萬(wàn)平方米的北京棕櫚泉國(guó)際公寓、占地逾千畝的北京水上人家高尚社區(qū)、建筑面積21萬(wàn)平方米的北