【正文】 別墅物業(yè)管理代管服務(wù)方案精誠(chéng)服務(wù) 精彩生活管理有限公司 年 月目 錄前言 ……………………………………………………………2第一章 顧問(wèn)服務(wù)方式概述……………………………………3第二章 顧問(wèn)期限及工作安排 …………………………………5第三章 顧問(wèn)工作職責(zé)…………………………………………7第四章 顧問(wèn)服務(wù)范圍及工作內(nèi)容……………………………8第五章 顧問(wèn)服務(wù)目標(biāo)承諾……………………………………21第六章 顧問(wèn)服務(wù)設(shè)想 ………………………………………24第七章 人員培訓(xùn)計(jì)劃…………………………………………28第八章 顧問(wèn)費(fèi)用………………………………………………31附件一：顧問(wèn)團(tuán)介紹……………………………………32前 言第一章 顧問(wèn)服務(wù)方式概述一、為保證**別墅有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，****投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)展商”）擬聘請(qǐng)市**物業(yè)管理有限公司作為本項(xiàng)目物業(yè)管理工作的顧問(wèn)商（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”）。顧問(wèn)商將指導(dǎo)發(fā)展商成立的物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“管理商”）負(fù)責(zé)**別墅的物業(yè)管理工作的具體實(shí)施運(yùn)作，以便利用顧問(wèn)商在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理制度等諸方面的優(yōu)勢(shì)提供高品質(zhì)的物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)。二、雙方合作關(guān)系確定后，顧問(wèn)商將會(huì)把**別墅的物業(yè)管理工作列入顧問(wèn)商相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列之中。顧問(wèn)商將 組建顧問(wèn)團(tuán) 及 委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作；指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行。按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問(wèn)服務(wù)。三、為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行**物業(yè)管理模式，顧問(wèn)商將于**別墅一期物業(yè)入伙之日前三個(gè)月派駐2名 物業(yè)管理資深人士分別擔(dān)任 駐場(chǎng)經(jīng)理 和 安保主管/機(jī)電主管，作為管理商管理的實(shí)體核心。并輔之以 顧問(wèn)團(tuán) 以及**物業(yè)公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合**別墅一期管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)和有針對(duì)性的提出整改建議與整改措施。在駐場(chǎng)人員與顧問(wèn)團(tuán)二者的共同努力下，為管理商日后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)。四、顧問(wèn)商提供顧問(wèn)服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，同時(shí)顧問(wèn)商優(yōu)良的品牌效應(yīng)也會(huì)促進(jìn)**別墅的租售工作。在顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)商允許發(fā)展商就該項(xiàng)目在對(duì)外宣傳推廣中使用“**物業(yè)顧問(wèn)”等文字。l 顧問(wèn)服務(wù)方式示意圖：傳達(dá)、推行方案制定物業(yè)管理方案定期、不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通反饋方案執(zhí)行情況及其他問(wèn)題根據(jù)反饋信息修訂方案第二章 顧問(wèn)期限及工作安排一、顧問(wèn)期限顧問(wèn)期分為 前期介入、實(shí)操指導(dǎo)、服務(wù)質(zhì)量跟蹤 三個(gè)階段。前期介入階段 為合作雙方簽約之日起至**別墅一期物業(yè)入伙之日（發(fā)展商書(shū)面通知業(yè)主入住的日期）前三個(gè)月；實(shí)操指導(dǎo)階段 自**別墅一期物業(yè)入伙之日前三個(gè)月起計(jì)，為期12個(gè)月；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段 為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后3個(gè)月。二、顧問(wèn)工作安排工作階段人員構(gòu)成工作方式現(xiàn)場(chǎng)工作安排前期介入顧問(wèn)團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作2次，每次34個(gè)工作日?？疾鞎r(shí)間擬安排在簽約后兩周內(nèi)和工程交接驗(yàn)收階段實(shí)操指導(dǎo)（12個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次，每次34個(gè)工作日駐場(chǎng)人員2人常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作服務(wù)質(zhì)量跟蹤（3個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)指導(dǎo)本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次，24個(gè)工作日說(shuō)明：除上表中所列顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察的安排之外，在顧問(wèn)期內(nèi)，顧問(wèn)商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，結(jié)合顧問(wèn)服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派顧問(wèn)團(tuán)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的指導(dǎo)、考核與評(píng)價(jià)。顧問(wèn)團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì)。顧問(wèn)團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)考察的時(shí)間應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況科學(xué)合理的安排，我們提出以下各個(gè)階段顧問(wèn)團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間供參考：前期介入階段： l 設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段l 工程交接驗(yàn)收階段實(shí)操指導(dǎo)階段：l 入伙后正常管理期間服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段：l 本階段末顧問(wèn)團(tuán)人員由質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，根據(jù)各個(gè)階段的工作需要予以選派。在顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場(chǎng)工作外，還將全程跟蹤項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用及日后的物業(yè)管理工作，隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)，并可長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。第三章 顧問(wèn)工作職責(zé)一、駐場(chǎng)顧問(wèn)工作職責(zé)全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地的物業(yè)管理法規(guī)、人文環(huán)境等，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)團(tuán)；將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施；將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問(wèn)團(tuán)，以獲得技術(shù)上的支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決；協(xié)助顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等工作；日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢；緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理。二、顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)根據(jù)駐場(chǎng)顧問(wèn)及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借**物業(yè)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容；負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)的難點(diǎn)問(wèn)題；定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見(jiàn)；對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。第四章 顧問(wèn)服務(wù)范圍及工作內(nèi)容 一、顧問(wèn)服務(wù)范圍 （一）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（五）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。（六）公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。（七）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。（八）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的管理。（九）安全監(jiān)控和巡視等保安工作。如有需要，對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)封閉式安全管理，確保安全（不含人身、財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)保管責(zé)任）。（十）建立及管理物業(yè)資料、檔案，包括工程建設(shè)、竣工、房屋改動(dòng)、裝修及住戶資料等。（十一）社區(qū)娛樂(lè)活動(dòng)的開(kāi)展和社區(qū)文化建設(shè)。（十二）客戶服務(wù)、會(huì)所經(jīng)營(yíng)的策劃。（十三）接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。（十四）業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作。（十五）協(xié)助管理商進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用的制定和收取。（十六）理禮共用、德法并行，對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。（十七）法規(guī)和政策規(guī)定物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。二、顧問(wèn)工作內(nèi)容（一）前期介入階段216。 合作期限：由簽約之日起至**別墅一期入伙之日前三個(gè)月。216。 工作內(nèi)容概述：第一節(jié) 初步診斷期服務(wù)期限：**別墅投資分析和概念設(shè)計(jì)階段服務(wù)方式：顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃草案、可行性研究報(bào)告、概念設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)等的研究、分析和對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，從物業(yè)管理專業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、配套分析、客戶群體分析、成本分析、概念設(shè)計(jì)等作出