【正文】 大量管理資料下載 第 1 頁(yè) 共 22 頁(yè) 《長(zhǎng) 安園 ?產(chǎn)業(yè)別墅 》全 案營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略案 [目 錄 ] 序： 一、 “壹號(hào)公園 ”宣言 ……………… 段先念 二、《中國(guó)地產(chǎn)新三論》及動(dòng)力型地產(chǎn)解碼 ……… 藍(lán) 戈 第一章：項(xiàng)目總體策劃 一、市場(chǎng)分析 背景分析 市場(chǎng)概況分析 二、項(xiàng)目分析 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 USP 提煉 項(xiàng)目 SWOT 分析 三、項(xiàng)目綜合定位 目標(biāo)客戶(hù)定位 產(chǎn)品及市場(chǎng)定位 案名建議 第二章：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 一、核心營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 動(dòng)力型地產(chǎn)解碼 價(jià)格策略 二、傳播推廣策略 整合傳播策略 媒介組合策略及預(yù)算分配圖 傳播戰(zhàn)術(shù)組合 三、銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售階段控制 銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新 第三章：項(xiàng)目提升建議 大量管理資料下載 第 2 頁(yè) 共 22 頁(yè) 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議 《長(zhǎng)安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū) ——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn) 管理創(chuàng)新 二、產(chǎn)品力提升 附 1：《產(chǎn)業(yè)別墅專(zhuān)案行事履》 附 2：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì) 附 3：西安市高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研表 “壹號(hào)公園 ”宣言 兩年前，我曾對(duì)美國(guó)硅谷有過(guò)一次商務(wù)性的考察。回國(guó)后，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點(diǎn)令我長(zhǎng)久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱(chēng)世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！ 在硅谷，我們所到之處，綠樹(shù)成蔭 、鳥(niǎo)語(yǔ)花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿(mǎn)、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。 我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個(gè)很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。 我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。 產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的結(jié)晶！ 產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國(guó)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進(jìn)高科技園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分研究、創(chuàng)新運(yùn)用的結(jié)果，是把市場(chǎng)需求 、企業(yè)目標(biāo)與國(guó)家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。 她在西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)角中誕生，在長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的成長(zhǎng)中奠基。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動(dòng)力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開(kāi)發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。 產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風(fēng)，她帶給市場(chǎng)的不僅是一場(chǎng)全新的辦公革命，更是中國(guó)地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。 段先念 大量管理資料下載 第 3 頁(yè) 共 22 頁(yè) 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》及動(dòng)力型地產(chǎn)解碼 中國(guó)地產(chǎn)新三論 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》是由中國(guó)新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍(lán)戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論 、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國(guó)家論三部分組成?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論 ”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊作用； “地產(chǎn)城市論 ”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系； “地產(chǎn)國(guó)家論 ”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國(guó)家建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)聯(lián)系。如果用一句話(huà)來(lái)概括三者之間的關(guān)系，就是 “國(guó)家經(jīng)營(yíng)從城市經(jīng)營(yíng)開(kāi)始，城市經(jīng)營(yíng)從地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始 ”，這是 “中國(guó)地產(chǎn)新三論 ”的集中概述，也是中國(guó)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的客觀規(guī)律。 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》的核心問(wèn)題和最大特點(diǎn)，就是創(chuàng)造性的提出并應(yīng)用了關(guān)于 “地產(chǎn)的社會(huì)承載性 ”，即：土地是一切社會(huì)生產(chǎn) 和其他活動(dòng)的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)條件，而住房則是人類(lèi)社會(huì)最基本的生活資料，是勞動(dòng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開(kāi)發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來(lái)的先天優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因?yàn)檫@一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說(shuō) “地產(chǎn)的社會(huì)承載性 ”也是 “中國(guó)地產(chǎn)新三論 ”的立論基礎(chǔ)。 配第說(shuō)： “土地是財(cái)富之母 ”。我們說(shuō)： “地球是人類(lèi)之母 ”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類(lèi)無(wú)數(shù)的傳奇神話(huà)與財(cái)富文明 …… 動(dòng)力型地產(chǎn) “動(dòng)力型地產(chǎn) ”是在 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》中首次提出的。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的有關(guān)原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)包含兩大部類(lèi)的生產(chǎn)：第 Ⅰ 部類(lèi)的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第 Ⅱ 部類(lèi)的生產(chǎn)，是生活資料的生產(chǎn)。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)也包含兩大部類(lèi)的生產(chǎn)：第 Ⅰ 部類(lèi)的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動(dòng)力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第 Ⅱ 部類(lèi)的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費(fèi)型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。 動(dòng)力型地產(chǎn)與消費(fèi)型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動(dòng)力型地產(chǎn)是消費(fèi)型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費(fèi)型地產(chǎn)是動(dòng)力型地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和最終目標(biāo)。這 兩類(lèi)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。當(dāng)任何一類(lèi)地產(chǎn)的生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）比例 大量管理資料下載 第 4 頁(yè) 共 22 頁(yè) 不當(dāng)時(shí)，都可能導(dǎo)致地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩，從而導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機(jī)，所以這一理論的提出，有利于加強(qiáng)中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深度研究，有效控制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展和城市經(jīng)營(yíng)問(wèn)題提供有力的參考。 動(dòng)力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類(lèi)創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營(yíng)的首要課題，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主流動(dòng)力。動(dòng)力型地產(chǎn)將為消費(fèi)型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費(fèi)型地產(chǎn)。 （見(jiàn)下圖） —— 藍(lán) 戈 第一章 項(xiàng)目總體策劃 一、 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目背景分析： A、項(xiàng)目宏觀背景： ● 項(xiàng)目時(shí)代背景：中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略 ● 項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。 長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) ——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。 Ｂ、項(xiàng)目立項(xiàng)背景： ● 西安是西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動(dòng)力型地產(chǎn) 的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。 ● 市場(chǎng)需求： 產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。 ２、市場(chǎng)概況分析： Ａ、市場(chǎng)概況： ● 國(guó)外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類(lèi)產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計(jì)上有一定經(jīng)驗(yàn)積累，此類(lèi)產(chǎn)品被稱(chēng)為 “office park”或 “villa park”等。 ● 國(guó)內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)能滿(mǎn)足最新一代辦公客戶(hù)要求的人性 大量管理資料下載 第 5 頁(yè) 共 22 頁(yè) 化、生態(tài)化的寫(xiě)字樓已迫在眉睫。 ● 西安市場(chǎng)及西北地區(qū) 尚無(wú)辦公用別墅產(chǎn)品面市。 ● 北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開(kāi)始搬進(jìn)別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。 ● 在全國(guó)范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。 ?。森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有 TOWNHOUSE 風(fēng)格的寫(xiě)字樓。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國(guó)使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫(xiě)字樓。 1＃樓地上地下各 1500M2，層高 米； 3＃寫(xiě)字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元， 2＃樓每單元約 800M2，使用率為 88%； 3＃樓每單元約 600M2，使用率為 96%。項(xiàng)目車(chē)位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價(jià) 10000 元 / M2，與北京一般高檔高層寫(xiě)字樓售價(jià)差別不大。 Ｂ、西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)