長安園產(chǎn)業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案例(已修改)
2025-01-20 11:32 本頁面
【正文】 長安園產(chǎn)業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案 例 第一章項目總體策劃 一、市場分析 項目背景分析： A、項目宏觀背景： ●項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略 ●項目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。 長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū) —— 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設(shè)項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。 B、項目立項背景： ●西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。 ●市場需求： 產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。 市場概況分析： A、市場概況： ●國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計上有一定經(jīng)驗積累，此類產(chǎn)品被稱為“ office park”或“ villa park”等。 ●國內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。 ●西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用 別墅產(chǎn)品面市。 ●北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。 ●在全國范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項目剛剛面市。 .森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有 TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。項目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫字樓。 1＃樓地上地下各 1500M2，層高 ； 3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約 800M2，使用率為 88%； 3＃樓每單元約 600M2，使用率為 96%。項目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價 10000元 / M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。 B、西安寫字樓市場簡析： ●西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。 ●高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價格多在 6000元 /?左右。 ●南二環(huán)寫字樓多為新建項目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務(wù)寫字樓兩種，其平均價格在 5000元 /?左右。市場銷售較好。 ●城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種 商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價格在 6000元 /?，市場銷售情況不好。 ●目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。 二、項目分析 A、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品類型： 產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務(wù)辦公。 B、產(chǎn)品差異化分析： 產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務(wù)配套。 ●傳統(tǒng)寫字樓的缺點： a、長時間等電梯，公共交通 不好，影響工作效率； b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康； c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺
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