某招商策劃方案(已修改)
2025-05-07 04:40 本頁面
【正文】 長三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)——海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 第四部分 招商方案優(yōu)選n 中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長狀態(tài)n 多個(gè)高尚住宅區(qū)正在形成n 路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強(qiáng)勢進(jìn)入n 舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段n 片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度n 定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場培育已開始并以初具規(guī)模n 符合項(xiàng)目的商業(yè)定位n 具有可操作性和實(shí)用性n 方案要全面兼顧各方面的利益n 確保項(xiàng)目后續(xù)操作的成功
方案A：整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營管理品牌
方案B：散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司
方案闡述：
方案A：商場作為一個(gè)整體出租給某成熟的『旗艦商家』，發(fā)展商不參與后期的經(jīng)營和管理，項(xiàng)目將以成熟的品牌商場（經(jīng)營品牌）的形象進(jìn)入市場。
方案B：項(xiàng)目出租前須根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營需要進(jìn)行經(jīng)營平面的分割劃分，發(fā)展商成立專門的管理機(jī)構(gòu)（或委托予專業(yè)的管理公司），商場將以新興的賣場品牌店出現(xiàn)在市場。
在A、B兩個(gè)方案中，由于招商直接因素參與方式的不同，首先會(huì)影響各因素利益所得和相互均衡關(guān)系，然后會(huì)影響商場的后續(xù)操作和整個(gè)商場的市場形象，從招商行為所產(chǎn)生的各種關(guān)系中可取用如下指標(biāo)進(jìn)行方案的評(píng)估。C11方案質(zhì)量指標(biāo)：指 標(biāo)租金收入返租壓力招商難度銷售影響定 位相關(guān)性經(jīng)營條件經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)方案A低大較易利好很好要求高小B高小較難一般一般一般要求大指標(biāo)說明：租金收入：項(xiàng)目招商時(shí)產(chǎn)生的租金收益，其具體數(shù)據(jù)見C10指標(biāo)取值范圍為由低到高。返租壓力：招商后商鋪銷售手段——返租運(yùn)用的必要性，返租必要性越強(qiáng),商場后期銷售壓力越高，指標(biāo)取值范圍為由強(qiáng)到弱。招商難易度：既引進(jìn)商家資源的難易度，體現(xiàn)在招商成本的大小、商家進(jìn)駐的快慢和招商計(jì)劃實(shí)施和控制效果，指標(biāo)取值范圍是由難到易。銷售影響度：招商完成商家入駐后對(duì)商場銷售的影響，包括商場市值、商場的升值潛力、商場的形象和昭示力度，以及商鋪銷售計(jì)劃控制等。指標(biāo)取值范圍是由一般到好。定位相關(guān)性：不同的招商方案決定了商場具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進(jìn)商家的經(jīng)營模式、理念與商場定位的吻合度，指標(biāo)取值范圍是由低到高。經(jīng)營條件要求：不同類型的商家對(duì)經(jīng)營場所的條件有不同的要求，這直接關(guān)系到了發(fā)展商的另一項(xiàng)成本——裝修成本，取值范圍是由低到高。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)度：不同的商家其經(jīng)營能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不同的，經(jīng)營的穩(wěn)定性對(duì)商場的保值升值是最有力的保障，指標(biāo)取值范圍是由大到小。C12方案量化指標(biāo)（假設(shè)招租后即時(shí)發(fā)售）：指 標(biāo)即時(shí)租金收入營銷費(fèi)用返租成本裝修成本變動(dòng)現(xiàn)金值銷售價(jià)格負(fù)擔(dān)abcdef方A2,327,697116,38511,670,658/9,459,3461365案B4,065,779331,0050/3,734,774539指標(biāo)說明及推算：即時(shí)租金收入：招商過程中發(fā)展商直接從商場租賃中所獲得的租金收入，其計(jì)算見表C10招商營銷費(fèi)用：因招商工作量和強(qiáng)度的不同而對(duì)其相關(guān)營銷費(fèi)用產(chǎn)生影響，營銷費(fèi)用按租金年收益總額的2～4%比例；A：b=484,937122%=116,385元B：b=919,457123%=331,005元返租成本：說明了招商方案對(duì)后期銷售的影響。如選擇了方案A且想加快銷售和資金回籠速度，一般需要對(duì)商場進(jìn)行分割并采用返租的促銷手段。但本案認(rèn)為，返租的促銷手段不是必須的。對(duì)于方案B的后期銷售可采用以租代售的銷售策略（相當(dāng)于分期付款的方式，付款年限3～6年，按月或季收取應(yīng)付款項(xiàng)，價(jià)格相當(dāng)于整體發(fā)售的水平）；而對(duì)于方案A，在后期市場培育比較成熟、商場經(jīng)營比較成功
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