某招商策劃方案(已修改)
2025-05-07 04:40 本頁面
【正文】 長三角商業(yè)地產門戶網——海量商業(yè)地產資料免費下載 第四部分 招商方案優(yōu)選n 中心商業(yè)圈現處于成長狀態(tài)n 多個高尚住宅區(qū)正在形成n 路網建設漸趨完善，各種商業(yè)正強勢進入n 舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段n 片區(qū)商業(yè)建設有足夠的政策傾斜度n 定位相關產業(yè)的市場培育已開始并以初具規(guī)模n 符合項目的商業(yè)定位n 具有可操作性和實用性n 方案要全面兼顧各方面的利益n 確保項目后續(xù)操作的成功
方案A：整體出租，僅引進獨立的經營管理品牌
方案B：散租，引進小商家，自己成立管理公司
方案闡述：
方案A：商場作為一個整體出租給某成熟的『旗艦商家』，發(fā)展商不參與后期的經營和管理，項目將以成熟的品牌商場（經營品牌）的形象進入市場。
方案B：項目出租前須根據招商對象的數量規(guī)模和經營需要進行經營平面的分割劃分，發(fā)展商成立專門的管理機構（或委托予專業(yè)的管理公司），商場將以新興的賣場品牌店出現在市場。
在A、B兩個方案中，由于招商直接因素參與方式的不同，首先會影響各因素利益所得和相互均衡關系，然后會影響商場的后續(xù)操作和整個商場的市場形象，從招商行為所產生的各種關系中可取用如下指標進行方案的評估。C11方案質量指標：指 標租金收入返租壓力招商難度銷售影響定 位相關性經營條件經營風險方案A低大較易利好很好要求高小B高小較難一般一般一般要求大指標說明：租金收入：項目招商時產生的租金收益，其具體數據見C10指標取值范圍為由低到高。返租壓力：招商后商鋪銷售手段——返租運用的必要性，返租必要性越強,商場后期銷售壓力越高，指標取值范圍為由強到弱。招商難易度：既引進商家資源的難易度，體現在招商成本的大小、商家進駐的快慢和招商計劃實施和控制效果，指標取值范圍是由難到易。銷售影響度：招商完成商家入駐后對商場銷售的影響，包括商場市值、商場的升值潛力、商場的形象和昭示力度，以及商鋪銷售計劃控制等。指標取值范圍是由一般到好。定位相關性：不同的招商方案決定了商場具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進商家的經營模式、理念與商場定位的吻合度，指標取值范圍是由低到高。經營條件要求：不同類型的商家對經營場所的條件有不同的要求，這直接關系到了發(fā)展商的另一項成本——裝修成本，取值范圍是由低到高。經營風險度：不同的商家其經營能力和抗風險能力是不同的，經營的穩(wěn)定性對商場的保值升值是最有力的保障，指標取值范圍是由大到小。C12方案量化指標（假設招租后即時發(fā)售）：指 標即時租金收入營銷費用返租成本裝修成本變動現金值銷售價格負擔abcdef方A2,327,697116,38511,670,658/9,459,3461365案B4,065,779331,0050/3,734,774539指標說明及推算：即時租金收入：招商過程中發(fā)展商直接從商場租賃中所獲得的租金收入，其計算見表C10招商營銷費用：因招商工作量和強度的不同而對其相關營銷費用產生影響，營銷費用按租金年收益總額的2～4%比例；A：b=484,937122%=116,385元B：b=919,457123%=331,005元返租成本：說明了招商方案對后期銷售的影響。如選擇了方案A且想加快銷售和資金回籠速度，一般需要對商場進行分割并采用返租的促銷手段。但本案認為，返租的促銷手段不是必須的。對于方案B的后期銷售可采用以租代售的銷售策略（相當于分期付款的方式，付款年限3～6年，按月或季收取應付款項，價格相當于整體發(fā)售的水平）；而對于方案A，在后期市場培育比較成熟、商場經營比較成功
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