【正文】 東方市高坡嶺高爾夫休閑度假項目可行性分析報告贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告有限公司2010年4月 1 贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告目 錄第一章 總 論 4一、項目概況 4二、項目背景 10三、可行性研究報告編制依據(jù) 13四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 13第二章 項目建設(shè)的意義及必要性 14一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻 14二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 14第三章 市場前景與競爭分析 15一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 15二、國內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢 17三、項目目標市場及市場競爭分析 18第四章 項目建設(shè)原則及內(nèi)容 31一、項目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 31二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32第五章 項目承擔(dān)單位及項目組織情況 32第六章 項目環(huán)境保護 33第七章 項目建設(shè)工期及進度安排 33第八章 項目投資估算與資金籌措 36一、項目投資估算 36二、資金來源 37第九章 項目經(jīng)濟效益分析與財務(wù)評價 37一、分析評價的主要依據(jù)及原則 37二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 38三、財務(wù)評價 40第十章 項目可行性研究結(jié)論 4445第一章 總 論一、項目概況項目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡稱贛州項目、約翰尼項目、本項目、項目）。地理區(qū)位：贛州市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。贛州市是典型的濱海港口城市，基本上沒有開發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢極為明顯，贛州市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、約翰尼水庫、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內(nèi)和邊界上的大山大嶺共有48座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨具特色。境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有6萬噸級的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國八大港口之一。全國最大的坡鹿保護區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。擬開發(fā)項目位于贛州市區(qū)東側(cè)10公里的贛州市八所鎮(zhèn)東郊，西側(cè)為西線高速，地塊東側(cè)為225國道，地塊環(huán)繞贛州市最大的水庫約翰尼水庫，全部的用地均為原贛州約翰尼牧場范圍。整個旅游區(qū)項目占地40平方公里，交通極為便利。項目單位：贛州海航投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“海航地產(chǎn)贛州公司”、贛州公司、公司、項目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司,于2009年12月9日注冊成立，注冊資本為5000萬元人民幣。公司主要業(yè)務(wù)是負責(zé)在海南省贛州市各類工業(yè)與民用建設(shè)項目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營管理等產(chǎn)業(yè)。項目簡介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項目是贛州海航投資開發(fā)有限公司基于對海南國際旅游島國家級發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、海南島和贛州市社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動贛州市高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展，帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，完善贛州市商務(wù)投資環(huán)境，提升贛州市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置，規(guī)劃建設(shè)的54洞國際標準高爾夫球場及配套設(shè)施。該項目是一個集高爾夫體育運動、商務(wù)休閑、娛樂和旅游為一體的高尚休閑項目。同時，項目將被打造成為海南國際旅游島西線的領(lǐng)軍項目。海航地產(chǎn)贛州公司十分重視海南贛州地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開發(fā)約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)計總投資48億元。規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉別墅、湖心溫泉酒店(高檔)、濱湖國際水療中心。此外，昌化江入?？谄瑓^(qū)占地約510萬畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。場地分析：、交通分析：西線高速及國道225線從項目地塊旁經(jīng)過,高速公路及國道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達一期用地，交通狀況非常理想。 、地塊形狀：可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長距3300米，東西寬2500米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。、坡度分析：根據(jù)相關(guān)的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。、地表植被：項目地塊原為一農(nóng)場，部分區(qū)域為農(nóng)民承包地，絕大部分被開墾種植，主要的經(jīng)濟作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 、自然景觀：地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達8平方公里的約翰尼水庫，部分區(qū)域伸入水庫內(nèi)形成半島或島狀，形成獨具特色的山水相連的景觀。、水源分析：約翰尼水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。由于水源庫容量大，常年保證足夠庫容，即使在枯水期能保持相應(yīng)的水深，項目提供充足的水源保障。、環(huán)保限制：項目內(nèi)水庫為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。 、電源分析：可接入三相380伏電源。二、項目背景行業(yè)背景：高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運動。高爾夫球在西方國家至今已有五百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場已有30000多家，高爾夫愛好者超過6000萬，分布在超過119個國家。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國在過去的幾年中，平均每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運動轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。自去年10月通過決議，高爾夫于2016年正式成為奧運會比賽項目，這對于全球范圍內(nèi)的高爾夫運動無疑是巨大的利好消息，在中國已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。圖：全球高爾夫分布隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時，高爾夫球運動作為一項人類交流情感、加深了解、增進友誼的休閑橋梁，在國際經(jīng)貿(mào)洽談、社交活動、改善投資環(huán)境等方面起到了越來越重要的作用。企業(yè)背景：國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進步、起飛的海南航空更會在這個歷史性時刻與海南當(dāng)?shù)財y手共進，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個雙贏的局面。（1）外部環(huán)境 中國熱帶領(lǐng)土5000多平方公里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢獨一無二。旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。單從球場數(shù)量上來看，已經(jīng)很難滿足成長增幅快的高爾夫需求；海南方面已經(jīng)意識到高爾夫球產(chǎn)業(yè)的重要性，初步確定將高爾夫球作為“海南島球”的未來發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢，可以預(yù)見明天市場前景非常樂觀。整個海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個相當(dāng)?shù)母叨龋畬⑻峁﹥?yōu)惠政策、便利條件進一步擴大招商引資力度。 放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江實業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場一定會成為海南的亮點，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。海南，主要客群雷同，競爭激烈，新項目跳出現(xiàn)有市場，可操作性大，市場前景看好。海南旅游市場，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項目的總體定位符合市場和政策需要。國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。 （2）內(nèi)部因素 國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場對任何一家公司來說意義重大；該項目定位以54洞頂級高爾夫球場為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項目資源組合，會在更大范圍內(nèi)提升集團自身的品牌形象，能夠較大程度上實現(xiàn)公司的經(jīng)濟利益、社會效益，增加公司品牌的有形和無形資產(chǎn)。 該項目能連接集團各種優(yōu)勢資源，從而發(fā)揮最大的市場效力。公司的品牌效應(yīng)能為項目的開發(fā)帶來廣泛的知名度，從而達到品牌的雙贏。三、可行性研究報告編制依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；贛州市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；海南省、贛州市相關(guān)政府部門對項目的有關(guān)文件；國家、部委及地方有關(guān)標準、規(guī)范、法規(guī)等。四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標經(jīng)可行性研究、論證和測算，本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表： 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號指標名稱單位數(shù)量備注1占地面積畝74802建設(shè)期月483勞動定員人1000其中：管理人員人200 教練及培訓(xùn)人員人50工人一般員工人7504建設(shè)項目總投資萬元100000固定資產(chǎn)投資萬元800005項目凈利潤總額萬元6主要經(jīng)濟評價指標投資利潤率（靜態(tài)/年均）%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）萬元內(nèi)部收益率（IRR）%投資回收期（靜態(tài)）年投資回收期（動態(tài)）年第二章 項目建設(shè)的意義及必要性一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻高爾夫球運動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫球場作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務(wù)洽談和商務(wù)會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人士安心在中國工作。二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用本項目所處區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價值，將通過精心設(shè)計和規(guī)劃、建設(shè)，充分考慮利用該片土地，完善各項配套，項目的建設(shè)過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護。實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。第三章 市場前景與競爭分析一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析國外高爾夫運動與市場現(xiàn)狀高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發(fā)達國家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展及社會文明進步的重要標志之一。占據(jù)全世界高爾夫球場一多半的美國，有數(shù)據(jù)表明，美國男子和女子在空暇時間最喜愛的15項活動中，體育活動排第十位，在體育活動中排第一位的是打高爾夫球。高爾夫運動已是全美第五大群眾體育運動。高爾夫運動市場系以美、歐、日為主，占整體市場的90%以上。根據(jù)美國高爾夫基金會及日本高爾夫白皮書統(tǒng)計，目前全球高爾夫打球人口達6,000 萬人，其中以美國約3,000 萬人最多，第二為日本的1,500 萬人，其它為歐洲等國，而高球每年約以46％的年成長率持續(xù)的穩(wěn)定成長。目前中國大陸高爾夫球市場仍為初期成長階段，高爾夫核心消費人數(shù)僅約30萬人，但值得注意的是大陸地區(qū)高球以每年超過20％年成長率成長，未來發(fā)展?jié)撃茏顬榭春?。與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場的迅猛增長。現(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場價值以及與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場更是達到千億美元之巨。高爾夫運動的市場價值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機構(gòu)一擲千金的最大動力來自于高爾夫運動龐大的消費群體。中國國內(nèi)高爾夫運動與市場現(xiàn)狀二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。同年，中、英