【正文】 東方市高坡嶺高爾夫休閑度假項(xiàng)目可行性分析報(bào)告贛州市約翰尼體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告有限公司2010年4月 1 贛州市約翰尼體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目 錄第一章 總 論 4一、項(xiàng)目概況 4二、項(xiàng)目背景 10三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 13四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 13第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 14一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) 14二、促進(jìn)球會(huì)所在地區(qū)土地資源的綜合開(kāi)發(fā)利用 14第三章 市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析 15一、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 15二、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 17三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 18第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容 31一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 31二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況 32第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) 33第七章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 33第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 36一、項(xiàng)目投資估算 36二、資金來(lái)源 37第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 37二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 38三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 4445第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡(jiǎn)稱贛州項(xiàng)目、約翰尼項(xiàng)目、本項(xiàng)目、項(xiàng)目）。地理區(qū)位：贛州市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。贛州市是典型的濱海港口城市，基本上沒(méi)有開(kāi)發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)極為明顯，贛州市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、約翰尼水庫(kù)、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內(nèi)和邊界上的大山大嶺共有48座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨(dú)具特色。境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有6萬(wàn)噸級(jí)的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國(guó)八大港口之一。全國(guó)最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于贛州市區(qū)東側(cè)10公里的贛州市八所鎮(zhèn)東郊，西側(cè)為西線高速，地塊東側(cè)為225國(guó)道，地塊環(huán)繞贛州市最大的水庫(kù)約翰尼水庫(kù)，全部的用地均為原贛州約翰尼牧場(chǎng)范圍。整個(gè)旅游區(qū)項(xiàng)目占地40平方公里，交通極為便利。項(xiàng)目單位：贛州海航投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海航地產(chǎn)贛州公司”、贛州公司、公司、項(xiàng)目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司,于2009年12月9日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元人民幣。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在海南省贛州市各類工業(yè)與民用建設(shè)項(xiàng)目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)管理等產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項(xiàng)目是贛州海航投資開(kāi)發(fā)有限公司基于對(duì)海南國(guó)際旅游島國(guó)家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)、海南島和贛州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動(dòng)發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂(lè)和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)贛州市高尚房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善贛州市商務(wù)投資環(huán)境，提升贛州市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置，規(guī)劃建設(shè)的54洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施。該項(xiàng)目是一個(gè)集高爾夫體育運(yùn)動(dòng)、商務(wù)休閑、娛樂(lè)和旅游為一體的高尚休閑項(xiàng)目。同時(shí)，項(xiàng)目將被打造成為海南國(guó)際旅游島西線的領(lǐng)軍項(xiàng)目。海航地產(chǎn)贛州公司十分重視海南贛州地區(qū)旅游資源的開(kāi)發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開(kāi)發(fā)約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)計(jì)總投資48億元。規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉?jiǎng)e墅、湖心溫泉酒店(高檔)、濱湖國(guó)際水療中心。此外，昌化江入?？谄瑓^(qū)占地約510萬(wàn)畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。場(chǎng)地分析：、交通分析：西線高速及國(guó)道225線從項(xiàng)目地塊旁經(jīng)過(guò),高速公路及國(guó)道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達(dá)一期用地，交通狀況非常理想。 、地塊形狀：可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開(kāi)的魚(yú)嘴狀，接近南北走向，南北最長(zhǎng)距3300米，東西寬2500米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。、坡度分析：根據(jù)相關(guān)的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。、地表植被：項(xiàng)目地塊原為一農(nóng)場(chǎng)，部分區(qū)域?yàn)檗r(nóng)民承包地，絕大部分被開(kāi)墾種植，主要的經(jīng)濟(jì)作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 、自然景觀：地塊比較平坦，視野開(kāi)闊，中間為總面積達(dá)8平方公里的約翰尼水庫(kù)，部分區(qū)域伸入水庫(kù)內(nèi)形成半島或島狀，形成獨(dú)具特色的山水相連的景觀。、水源分析：約翰尼水庫(kù)為內(nèi)陸水庫(kù)，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。由于水源庫(kù)容量大，常年保證足夠庫(kù)容，即使在枯水期能保持相應(yīng)的水深，項(xiàng)目提供充足的水源保障。、環(huán)保限制：項(xiàng)目?jī)?nèi)水庫(kù)為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。 、電源分析：可接入三相380伏電源。二、項(xiàng)目背景行業(yè)背景：高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運(yùn)動(dòng)。高爾夫球在西方國(guó)家至今已有五百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場(chǎng)已有30000多家，高爾夫愛(ài)好者超過(guò)6000萬(wàn)，分布在超過(guò)119個(gè)國(guó)家。全球高爾夫運(yùn)動(dòng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)在過(guò)去的幾年中，平均每年新增500多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)全民的健身運(yùn)動(dòng)，在社會(huì)各階層得到了廣泛的普及。自去年10月通過(guò)決議，高爾夫于2016年正式成為奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目，這對(duì)于全球范圍內(nèi)的高爾夫運(yùn)動(dòng)無(wú)疑是巨大的利好消息，在中國(guó)已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。圖：全球高爾夫分布隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)體育休閑活動(dòng)的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽(yáng)光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)人類交流情感、加深了解、增進(jìn)友誼的休閑橋梁，在國(guó)際經(jīng)貿(mào)洽談、社交活動(dòng)、改善投資環(huán)境等方面起到了越來(lái)越重要的作用。企業(yè)背景：國(guó)際旅游島上升到國(guó)家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來(lái)了歷史上最好的發(fā)展契機(jī)，以海南為根基，見(jiàn)證并伴隨著海南一起進(jìn)步、起飛的海南航空更會(huì)在這個(gè)歷史性時(shí)刻與海南當(dāng)?shù)財(cái)y手共進(jìn)，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個(gè)雙贏的局面。（1）外部環(huán)境 中國(guó)熱帶領(lǐng)土5000多平方公里全部都在海南島，作為中國(guó)唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二。旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。單從球場(chǎng)數(shù)量上來(lái)看，已經(jīng)很難滿足成長(zhǎng)增幅快的高爾夫需求；海南方面已經(jīng)意識(shí)到高爾夫球產(chǎn)業(yè)的重要性，初步確定將高爾夫球作為“海南島球”的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)明天市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀。整個(gè)海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨龋畬⑻峁﹥?yōu)惠政策、便利條件進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資力度。 放眼整個(gè)海南，包括中信、中信泰富、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場(chǎng)一定會(huì)成為海南的亮點(diǎn)，從而拉動(dòng)海南高球市場(chǎng)的發(fā)展。海南，主要客群雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目跳出現(xiàn)有市場(chǎng)，可操作性大，市場(chǎng)前景看好。海南旅游市場(chǎng)，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項(xiàng)目的總體定位符合市場(chǎng)和政策需要。國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，空前利好。 （2）內(nèi)部因素 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，加速開(kāi)辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場(chǎng)對(duì)任何一家公司來(lái)說(shuō)意義重大；該項(xiàng)目定位以54洞頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項(xiàng)目資源組合，會(huì)在更大范圍內(nèi)提升集團(tuán)自身的品牌形象，能夠較大程度上實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)效益，增加公司品牌的有形和無(wú)形資產(chǎn)。 該項(xiàng)目能連接集團(tuán)各種優(yōu)勢(shì)資源，從而發(fā)揮最大的市場(chǎng)效力。公司的品牌效應(yīng)能為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)廣泛的知名度，從而達(dá)到品牌的雙贏。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；贛州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料；海南省、贛州市相關(guān)政府部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的有關(guān)文件；國(guó)家、部委及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)可行性研究、論證和測(cè)算，本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積畝74802建設(shè)期月483勞動(dòng)定員人1000其中：管理人員人200 教練及培訓(xùn)人員人50工人一般員工人7504建設(shè)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元100000固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元800005項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額萬(wàn)元6主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率（靜態(tài)/年均）%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）萬(wàn)元內(nèi)部收益率（IRR）%投資回收期（靜態(tài)）年投資回收期（動(dòng)態(tài)）年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)高爾夫球運(yùn)動(dòng)在中國(guó)的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會(huì)的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說(shuō)明他們?cè)谒诘貐^(qū)對(duì)外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。尤其是在改革開(kāi)放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國(guó)企業(yè)的投資者已將高爾夫球場(chǎng)作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務(wù)洽談和商務(wù)會(huì)議的首選場(chǎng)所，還可以讓他們的海外高級(jí)雇員和專業(yè)人士安心在中國(guó)工作。二、促進(jìn)球會(huì)所在地區(qū)土地資源的綜合開(kāi)發(fā)利用本項(xiàng)目所處區(qū)域的建設(shè)開(kāi)發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價(jià)值，將通過(guò)精心設(shè)計(jì)和規(guī)劃、建設(shè)，充分考慮利用該片土地，完善各項(xiàng)配套，項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)。實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的均衡發(fā)展，同時(shí)可以帶動(dòng)項(xiàng)目周邊土地的滾動(dòng)發(fā)展、土地開(kāi)發(fā)和利用價(jià)值的提升，促進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜合開(kāi)發(fā)利用。第三章 市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析一、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀分析國(guó)外高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)狀高爾夫運(yùn)動(dòng)起源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。作為世界三大球類運(yùn)動(dòng)之一，高爾夫球在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。占據(jù)全世界高爾夫球場(chǎng)一多半的美國(guó)，有數(shù)據(jù)表明，美國(guó)男子和女子在空暇時(shí)間最喜愛(ài)的15項(xiàng)活動(dòng)中，體育活動(dòng)排第十位，在體育活動(dòng)中排第一位的是打高爾夫球。高爾夫運(yùn)動(dòng)已是全美第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)。高爾夫運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)系以美、歐、日為主，占整體市場(chǎng)的90%以上。根據(jù)美國(guó)高爾夫基金會(huì)及日本高爾夫白皮書(shū)統(tǒng)計(jì)，目前全球高爾夫打球人口達(dá)6,000 萬(wàn)人，其中以美國(guó)約3,000 萬(wàn)人最多，第二為日本的1,500 萬(wàn)人，其它為歐洲等國(guó)，而高球每年約以46％的年成長(zhǎng)率持續(xù)的穩(wěn)定成長(zhǎng)。目前中國(guó)大陸高爾夫球市場(chǎng)仍為初期成長(zhǎng)階段，高爾夫核心消費(fèi)人數(shù)僅約30萬(wàn)人，但值得注意的是大陸地區(qū)高球以每年超過(guò)20％年成長(zhǎng)率成長(zhǎng)，未來(lái)發(fā)展?jié)撃茏顬榭春谩Ｅc高爾夫運(yùn)動(dòng)的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)?，F(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場(chǎng)更是達(dá)到千億美元之巨。高爾夫運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)值在美國(guó)表現(xiàn)尤為突出：僅美國(guó)高爾夫協(xié)會(huì)主辦的美國(guó)公開(kāi)賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達(dá)1700萬(wàn)美元，企業(yè)廣告收入600萬(wàn)美元，而廠商和企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動(dòng)力來(lái)自于高爾夫運(yùn)動(dòng)龐大的消費(fèi)群體。中國(guó)國(guó)內(nèi)高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)狀二十世紀(jì)初，高爾夫運(yùn)動(dòng)傳入中國(guó)。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。同年，中、英