2002靈芝公園可行性分析報(bào)告(已修改)
2025-04-04 00:03 本頁(yè)面
【正文】 深圳市富信康實(shí)業(yè)有限公司靈芝公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告二ОО二年九月目 錄第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 發(fā)展計(jì)劃第四部分 投資估算第五部分 經(jīng)濟(jì)分析第六部分 結(jié) 論第一部分 市場(chǎng)分析一、 宏觀經(jīng)濟(jì)與相關(guān)政策l GDP在“十五”計(jì)劃的開(kāi)局之年2001年，深圳市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。，％，連續(xù)保持超過(guò)10％的高增長(zhǎng)率。人均GDP已超過(guò)4萬(wàn)元人民幣。l 消費(fèi)力：政府以刺激居民消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需的政策取得明顯成效，居民消費(fèi)需求也轉(zhuǎn)旺，％，增長(zhǎng)速度仍和GDP一樣保持高速增長(zhǎng)。l 地鐵：2001年3月地鐵一期工程：一號(hào)線(xiàn)和四號(hào)線(xiàn)正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)將于2004年投入使用。地鐵工程的全面啟動(dòng)將形成一個(gè)新的長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，為深圳市的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力。l 金融政策：深圳市的金融政策向個(gè)人浪費(fèi)傾斜，豐富和擴(kuò)大了個(gè)人消費(fèi)信貸種類(lèi)。以住房、汽車(chē)等大額消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸降低各項(xiàng)門(mén)檻，居民的消費(fèi)能力進(jìn)一步提高。利率下調(diào)為促進(jìn)居民消費(fèi)欲望以及開(kāi)發(fā)商降低融資成本，提高開(kāi)發(fā)效益提供了良好的基礎(chǔ)。l 房地產(chǎn)政策：深圳市規(guī)劃國(guó)土局于2001年邊連續(xù)推出了三項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)的公告，分別對(duì)建立土地有形市場(chǎng)、提高預(yù)售門(mén)檻兩項(xiàng)內(nèi)容做出了規(guī)定，這三項(xiàng)措施對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)具有積極的意義。178。 要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款；178。 禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；178。 對(duì)未交清地價(jià)款以前的土地嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)讓。l 人才政策：深圳市政府于2001和2002年連續(xù)推出新的人才政策，包括：取消城市增容費(fèi)，取消下達(dá)人才引進(jìn)指標(biāo)；取消人才引進(jìn)考試制度；取消人才地區(qū)限制、取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定、取消人才入戶(hù)前統(tǒng)一培訓(xùn)。這系列措施將促進(jìn)深圳市人才數(shù)量增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)增加現(xiàn)實(shí)的需求。結(jié)論：良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景及相關(guān)的政策支持，有效地刺激著房地產(chǎn)消費(fèi)需求和發(fā)展商的開(kāi)發(fā)動(dòng)力，將繼續(xù)維持地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的局面。二、 深圳歷年住宅市場(chǎng)狀況l ,%；,%。歷年住宅銷(xiāo)售面積歷年商品住宅新開(kāi)工及竣工面積歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積l 2002上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以住宅為絕對(duì)主力，新推117個(gè)住宅項(xiàng)目，%。從總量上看，今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到去年全年預(yù)售量的56％，按照以往下半年供應(yīng)大于上半年的慣例，2002全年的新增供應(yīng)量將超過(guò)2001年，預(yù)計(jì)增幅將超過(guò)15％。l 去年末，在強(qiáng)有力的住宅需求帶動(dòng)下，空置面積進(jìn)一步下降，空置率為近6年新低，呈下降趨勢(shì)。（來(lái)源：國(guó)土局深圳房地產(chǎn)研究）歷年商品住宅空置面積及空置率空置面積空置率結(jié)論：從1996－2001年歷年住宅銷(xiāo)售面積、住宅新開(kāi)工及竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、住宅現(xiàn)樓空置面積等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處一個(gè)供需兩旺的快速增長(zhǎng)時(shí)期。三、 安住宅市場(chǎng)狀況 這里討論的寶安市場(chǎng)限于寶安區(qū)縣城所在地，即新安鎮(zhèn)和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這是一個(gè)區(qū)域性極強(qiáng)的地產(chǎn)市場(chǎng)，基本為“自產(chǎn)自銷(xiāo)”。受惠于“一市多城”計(jì)劃，寶安新中心區(qū)的大開(kāi)發(fā)也拉開(kāi)了帷幕，市區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商如和黃、深業(yè)、高發(fā)也將目光瞄準(zhǔn)了寶安市場(chǎng)，
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