【正文】 z市z龍聚灣管理處工作手冊(cè)編制： 日期： 年 月 日校對(duì)： 日期： 年 月 日審核： 日期： 年 月 日批準(zhǔn)： 日期： 年 月 日第一節(jié)公眾制度目 錄業(yè)主公約5樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定15精神文明公約19房屋裝修管理規(guī)定20裝修人員管理規(guī)定25住宅小區(qū)物品搬進(jìn)(出)管理27管理處治安管理規(guī)定28小區(qū)園林綠化管理規(guī)定32小區(qū)消防管理規(guī)定35小區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定39供水、供電管理規(guī)定40燃?xì)獍踩芾硪?guī)定42電梯使用管理規(guī)定44智能化設(shè)施使用管理規(guī)定46臨時(shí)用電管理規(guī)定47有線電視和智能化網(wǎng)絡(luò)管線使用管理規(guī)定48商場(chǎng)、寫字樓管理規(guī)定49文化娛樂(lè)場(chǎng)所管理規(guī)定51暫住人員管理規(guī)定54出租房管理規(guī)定55 業(yè) 主 公 約為加強(qiáng)本物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。(一)、權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。 依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利。有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修。有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外。有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和所屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕。有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復(fù)。有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng)。有權(quán)對(duì)物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)與建議。1有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修負(fù)責(zé)人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的，可要求業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)，并按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。(二)、義務(wù)在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。執(zhí)行和服從業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。 按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用。 業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工，完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)，如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)，押金予以退還，否則視違章情況予以扣除井限期整改；如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi)；如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另有專門合同規(guī)定除外)。在本物業(yè)范圍內(nèi)，必須：(1)各寫字樓物業(yè)的業(yè)主，只可將其物業(yè)用作寫字樓辦公用途；(2)各住宅樓物業(yè)的業(yè)主，只可將其物業(yè)用作居住用途； (3)各商場(chǎng)店鋪的業(yè)主，只可將其物業(yè)用作商業(yè)性店鋪用； (4)停車場(chǎng)／停車位的用戶，只可將其物業(yè)用作停放車輛用途。未經(jīng)物業(yè)管理公司書面同意，停車位不得用于其他用途。在出租所擁有的物業(yè)時(shí)，需到管理處登記，退租時(shí)書面通知管理處。 1嚴(yán)禁從空中拋棄任何物品，否則須承擔(dān)因故意或過(guò)失向地面拋棄物品而產(chǎn)生的一切后果的責(zé)任。1在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等。(2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿拆、搭建。(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所。(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施。(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物。(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害危險(xiǎn)物品及飼養(yǎng)家禽、寵物等。 (7)踐踏、占用綠地，損壞、涂劃園林建筑小品。 (8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等。 (9)隨意停放車輛，鳴喇叭制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音。（10） 房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為。（11） 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)l、業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)均應(yīng)接受市、鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo) 監(jiān)督。第一次業(yè)主大會(huì)，在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，由鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票，或委托他人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無(wú)效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見(jiàn)等形式，會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次。經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告井報(bào)告鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門。業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。業(yè)主投票時(shí)，各類房屋按建筑面積每十平方米計(jì)算為一票；不足十平方米及五平方米以上的計(jì)算為一票，不足五方米的不計(jì)票。業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的，鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。三、違約責(zé)任違反本業(yè)主公約義務(wù)條款中112項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改；逾期不整改的，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金；強(qiáng)制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入；賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)議定，業(yè)主委員會(huì)未成立的，經(jīng)鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的，處以每日萬(wàn)分之五的滯納金；無(wú)正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。四、其他事項(xiàng)本公約由開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司報(bào)鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)，在辦理住、用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修補(bǔ)充，并提前報(bào)鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。若本公約任何條文于法律下成為無(wú)效，非法或不能執(zhí)行，本公約其余條文之有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。任何需專函送達(dá)本物業(yè)業(yè)主的通知，凡注明地址送至有關(guān)業(yè)主的單元，或使用普通郵寄式掛號(hào)送至有關(guān)業(yè)主的單元或所知業(yè)主的最后通訊地址，均被視為送達(dá)有關(guān)業(yè)主。所有以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理處。業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交z市仲裁委員會(huì)依法裁決。本公約一式三份，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。五、管理費(fèi)、有償服務(wù)、代收費(fèi)用表。(見(jiàn)附表)序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注一安裝類1空調(diào)（窗式）臺(tái)60有預(yù)留孔2空調(diào)（窗式）臺(tái)100無(wú)預(yù)留孔，不含支架3空調(diào)（分體）臺(tái)200不含支架、配件4鋁合金空調(diào)支架副2005洗衣機(jī)臺(tái)10含調(diào)試6抽油煙機(jī)臺(tái)607排風(fēng)扇臺(tái)208熱水器（電）臺(tái)609熱水器（氣）臺(tái)8010防盜門扇20011水表塊3012洗手盆個(gè)8013洗菜盆個(gè)8014門鎖個(gè)3015玻璃平米成本價(jià)16燈具、門鈴等個(gè)成本價(jià)17水管米成本價(jià)18閥門個(gè)成本價(jià)19室內(nèi)電路米成本價(jià)二維修類1浴缸堵塞個(gè)/次成本價(jià)2浴缸漏水個(gè)/次成本價(jià)3洗手、菜盆堵塞個(gè)/次成本價(jià)4馬桶堵塞個(gè)/次成本價(jià)5馬桶漏水個(gè)/次成本價(jià)6地漏疏通個(gè)/次成本價(jià)7水龍頭漏水個(gè)/次成本價(jià)8水表漏水個(gè)/次成本價(jià)9抽油煙機(jī)臺(tái)成本價(jià)10排風(fēng)扇臺(tái)成本價(jià)11熱水器（電）臺(tái)成本價(jià)12熱水器（氣）臺(tái)成本價(jià)13室內(nèi)電路米成本價(jià)14電話部成本價(jià)15電源插座個(gè)/次成本價(jià)16電表箱開關(guān)個(gè)/次成本價(jià)17修補(bǔ)瓷磚平方米2018刷油漆平方米1019空調(diào)（窗式）臺(tái)成本價(jià)20空調(diào)（分體臺(tái)成本價(jià)21燈具個(gè)成本價(jià)22鋁合金拉手個(gè)成本價(jià)含料各類門個(gè)成本價(jià)三保潔類1抽油煙機(jī)臺(tái)502排風(fēng)扇臺(tái)103空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)個(gè)/次104房間請(qǐng)潔時(shí)/人10四租賃類1房屋套半月租金2車位個(gè)半月租金五其他類代辦購(gòu)物次/人成本價(jià)表中除特別指明外均不含材料費(fèi)。 樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定為保障住宅區(qū)的房屋和公共設(shè)施的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造安全、清潔、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，住宅區(qū)內(nèi)(高層、商場(chǎng)、辦公樓)所有業(yè)主(或房屋承租人或其他使用人，下同)擁有居住權(quán)和享用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯；管理處受業(yè)主委員會(huì)委托，對(duì)小區(qū)內(nèi)樓宇公共配套設(shè)施等物業(yè)實(shí)施管理，并對(duì)部份實(shí)行有償服務(wù)，費(fèi)用從本體維修基金內(nèi)支出，業(yè)主有合理使用權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)。一、 業(yè)主(房屋使用人)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：未經(jīng)房管部批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途：(1)、住戶如對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝修