【正文】 物業(yè)管理公司管理規(guī)程程序文件目錄一覽表城市房屋修繕管理規(guī)定………………………………………3公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)………………………………………10房屋維修標準………………………………………………13首問責(zé)任制工作規(guī)程………………………………………15綠化養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程…………………………………………17維修值班工作規(guī)程…………………………………………22社區(qū)文體活動組織實施標準作業(yè)規(guī)程……………………26公共場地使用管理規(guī)程……………………………………30娛樂設(shè)施管理方案…………………………………………32保安服務(wù)操作規(guī)程…………………………………………401設(shè)備綜合管理標準作業(yè)程序………………………………621消防器材管理標準作業(yè)規(guī)程………………………………671住戶投訴處理標準作業(yè)程序………………………………731停車場管理標準作業(yè)規(guī)程…………………………………771交通管理標準作業(yè)規(guī)程……………………………………801消防中心職責(zé)………………………………………………84城市房屋修繕管理規(guī)定　　【頒布單位】 建設(shè)部 　　【頒布日期】 19910708 　　【實施日期】 19910801 　　【章名】 前言 　　《城市房屋修繕管理規(guī)定》已于１９９１年６月２４日經(jīng)第五次部常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自１９９１年８月１日起施行。 　　【章名】 第一章 總 則 　　第一條 為加強城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規(guī)定。 　　第二條 本規(guī)定適用于城市（指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)）房屋的修繕管理。 　　公有住宅向個人出售后的維修養(yǎng)護管理辦法另行制定。 　　第三條 本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。 　　本規(guī)定所稱房屋所有人，是指持房屋產(chǎn)權(quán)證的直管公房管理單位、自管房單位和私房所有人。 　　第四條 城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企、事業(yè)單位，均應(yīng)遵守本規(guī)定。 　　第五條 城市房屋的修繕，應(yīng)當根據(jù)地區(qū)和季節(jié)的特點，與抗震加固、白蟻防治、抗洪、防風(fēng)、防霉等相結(jié)合。 　　對于文物保護建筑、古建筑和優(yōu)秀近代建筑等有保護價值房屋的修繕，應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　對于工業(yè)建筑、公共建筑的修繕，還應(yīng)當參照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　【章名】 第二章 房屋修繕管理機構(gòu)的職責(zé) 　　第六條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋修繕管理工作。 　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域城市房屋修繕管理工作。 　　第七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于城市房屋修繕的管理，應(yīng)當履行下列主要職責(zé)： 　?。ㄒ唬┴瀼貓?zhí)行國家和地方有關(guān)城市房屋修繕的法規(guī)、標準和方針、政策、組織編制城市房屋修繕的長期規(guī)劃和近期計劃，并督促實施； 　?。ǘ┌凑展芾頇?quán)限對房屋修繕企事業(yè)單位進行資質(zhì)管理； 　?。ㄈ┙M織或參與房屋修繕定額的編制、修訂，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況；　?。ㄋ模┲笇?dǎo)并督促房屋所有人落實房屋修繕資金； 　　（五）負責(zé)房屋修繕工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理； 　?。┙M織房屋修繕業(yè)務(wù)、技術(shù)的培訓(xùn)和房屋修繕新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的推廣應(yīng)用； 　?。ㄆ撸┮婪ㄕ{(diào)解和處理有關(guān)房屋修繕的爭議和糾紛。 　　第八條 自管房單位的房屋修繕管理機構(gòu)的職責(zé)，由其主管部門制定。其房屋修繕管理工作，應(yīng)當接受當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。 　　【章名】 第三章 房屋修繕責(zé)任 　　第九條 依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人應(yīng)當履行的責(zé)任。 　　異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。 　　第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任。 　　第十一條 因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責(zé)修復(fù)或者給予賠償。 　　第十二條 在已經(jīng)批準的建設(shè)用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設(shè)單位負責(zé)。 　　第十三條 房屋所有人和其他負有房屋修繕責(zé)任的人（以下簡稱修繕責(zé)任人），應(yīng)當定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；在暴風(fēng)、雨、雪等季節(jié)，應(yīng)當做好預(yù)防工作。發(fā)現(xiàn)房屋險情及時搶險修復(fù)。 　　在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應(yīng)當給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。 　　第十四條 對于房屋所有人或者修繕責(zé)任人不及時修繕房屋，或者因他人阻礙，有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措施。排險解危的費用由當事人承擔(dān)。 　　【章名】 第四章 房屋修繕計劃管理 　　第十五條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織編制的房屋修繕長期規(guī)劃和近期計劃，應(yīng)當規(guī)定規(guī)劃或者計劃期內(nèi)改善房屋完損狀況和使用條件的總目標及實施步驟。 　　房屋修繕近期計劃應(yīng)當納入當?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)計劃，進行資金和材料平衡。 　　第十六條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當指導(dǎo)和監(jiān)督直管公房管理單位、自管房單位編制年度房屋修繕計劃，并檢查其執(zhí)行情況。年度房屋修繕計劃應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容： 　?。ㄒ唬┓课萁Y(jié)構(gòu)類型； 　?。ǘ┬蘅樏娣e； 　?。ㄈ┬蘅樂诸?； 　?。ㄋ模┬蘅樫M用； 　?。ㄎ澹┯媱澠趦?nèi)房屋完好率、危房率。 　　第十七條 直管公房管理單位和自管房單位應(yīng)當對年度房屋修繕計劃的執(zhí)行情況進行定期統(tǒng)計，并報送當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門。 　　【章名】 第五章 房屋修繕資金管理 　　第十八條 房屋修繕資金的安排應(yīng)當與下列要求相適應(yīng)： 　?。ㄒ唬┍ＷC住用安全； 　?。ǘ┓尬ｋU房屋； 　?。ㄈ┚邆湔５氖褂霉δ?； 　?。ㄋ模┰诳赡艿那闆r下改善住房條件。 　　第十九條 直管公房修繕資金的籌措，可以通過下列途徑： 　?。ㄒ唬┓孔馐杖胫袘?yīng)當用于房屋修繕的部分； 　?。ǘ某鞘芯S護建設(shè)資金中適當劃撥； 　?。ㄈ┍鞠到y(tǒng)多種經(jīng)營收入的部分盈余； 　　（四）法規(guī)和政策允許用于房屋修繕的其他資金。 　　第二十條 單位自管房的修繕資金，由單位自行解決。 　　第二十一條 私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。用于出租的私有房屋，其所有人籌集修繕資金確有困難的，按照《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　【章名】 第六章 房屋修繕質(zhì)量管理 　　第二十二條 對于中修以上的房屋修繕工程，房屋所有人或者修繕責(zé)任人必須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不得施工。 　　房屋修繕工程的分類，按照《房屋修繕范圍和標準》執(zhí)行。 　　第二十三條 中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)當先進行查勘設(shè)計，并嚴格按照設(shè)計組織施工。 　　中修以上的房屋修繕工程竣工后，由房屋管理部門或者房屋所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依照《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》組織質(zhì)量檢驗評定。凡檢驗評定不合格的，不得交付使用。 　　第二十四條 房屋修繕工程實行質(zhì)量保修制度，質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應(yīng)當在工程合同中載明。 　　第二十五條 房屋修繕工程發(fā)生重大事故的，由縣級以上地方人民政府房地主行政主管部門會同有關(guān)部門調(diào)查處理。 　　【章名】 第七章 房屋修繕定額管理 　　第二十六條 各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工程定額管理制度，對房屋修繕工程定額實行歸口管理。 　　第二十七條 房屋修繕工程定額，應(yīng)當做到項目設(shè)置恰當，結(jié)構(gòu)合理平均先進，簡明適用，并考慮下列因素： 　　（一）施工場地和修、用并存的限制； 　?。ǘ┎鹦?、修補與原有結(jié)構(gòu)的結(jié)合； 　?。ㄈ┡f材料的加工及其他合理利用； 　?。ㄋ模┦止げ僮鳛橹骱凸こ塘阈欠稚⒌奶匦?。 　　第二十八條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對房屋修繕工程定額的執(zhí)行情況進行檢查，并組織對房屋修繕工程定額進行測定，為修訂定額積累資料。 　　【章名】 第八章 房屋修繕企事業(yè)單位管理 　　第二十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對房屋修繕企事業(yè)單位實行歸口管理。 　　第三十條 從事房屋修繕業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位，應(yīng)當向當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門申請辦理資質(zhì)登記，并按照批準的資質(zhì)等級承接修繕任務(wù)。 　　已取得施工企業(yè)《資質(zhì)等級證書》或《資質(zhì)審查證書》的單位，凡從事房屋修繕業(yè)務(wù)的，可以不另行領(lǐng)取資質(zhì)證書，但應(yīng)當向當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門辦理核準等級手續(xù)。 　　第三十一條 房屋修繕企事業(yè)單位應(yīng)當健全各項管理制度，嚴格遵守國家和地方有關(guān)房屋修繕的規(guī)定、標準和服務(wù)紀律，保證工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。 　　【章名】 第九章 法律責(zé)任 　　第三十二條 凡違反本規(guī)定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以給予行政處罰： 　?。ㄒ唬┓课菟腥嘶蛘咝蘅権?zé)任人不按照國家和地方有關(guān)規(guī)定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或危害他人生命財產(chǎn)的； 　?。ǘo故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的； 　?。ㄈo證或者越級承擔(dān)房屋修繕任務(wù)的； 　?。ㄋ模┲行抟陨系姆课菪蘅樄こ蹋晦k理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的； 　?。ㄎ澹┓课菪蘅樄こ贪l(fā)生質(zhì)量、安全事故的。 　　具體處罰辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制定，報同級人民政府批準后執(zhí)行。 　　第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的有關(guān)規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強行執(zhí)行。 　　【章名】 第十章 附 則 　　第三十四條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí)行。 　　建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規(guī)定的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門另行規(guī)定。 　　第三十五條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以依照本規(guī)定制訂實施細則。 　　第三十六條 本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。 　　第三十七條 本規(guī)定自一九九一年八月一日起施行。公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。 ：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 ：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由外包的清潔公司按照社區(qū)環(huán)境部制定的相關(guān)標準負責(zé)執(zhí)行，由管理處及公司職能部門負責(zé)監(jiān)督檢查并填寫相應(yīng)的記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由管理處委托的保養(yǎng)供方（以下簡稱供方）負責(zé)執(zhí)行，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。供方每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標準，結(jié)合管理處實際情況，制定出《公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃》。 ： 屋頂。每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次。對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚接縫處用白水泥勾縫。 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每3年進行全面清洗。發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時進行修補，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，請參考《維修服務(wù)》進行修補。 內(nèi)墻飾面。每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應(yīng)修補；對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方，及時修補或進行更換。 樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面每3年進行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時粉刷修理；對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。 門。每年全面保養(yǎng)一次。對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門及其它類型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應(yīng)及時修補； 防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油漆一次，最長時間不超過4年。 窗。每年保養(yǎng)一次。對門窗框松動、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把鐵腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應(yīng)卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。 公共地磚。每3年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應(yīng)更換。日常發(fā)現(xiàn)地磚損壞的應(yīng)及時維修。 吊頂。每3年進行全面保養(yǎng)一次，揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應(yīng)取下更換。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換， 、車行道。每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復(fù)。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補。 。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)。如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對室內(nèi)管道，嚴重污染的應(yīng)隨時刷油漆。 。每年揭蓋檢查清理污泥一次。 。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠。在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 (包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補膠，對玻璃門軸上油一次。 、大雨等天氣來臨前夕，應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。  附：公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標準序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備 注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有脫落的及時修補04樓梯間每3年對粉刷墻面損壞的及時修補05門每1