【正文】 土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)精講班第1講講義一、2009年考試大綱變化情況(一) 《土地管理基礎(chǔ)》考試大綱變化情況土地的分類中，刪去了“建設(shè)用地的主要特征”內(nèi)容，增加了“主要類別土地的特征”內(nèi)容；土地實(shí)體特征中增加了“地下空間及特征”內(nèi)容；建設(shè)用地供應(yīng)管理中，增加了“建設(shè)用地節(jié)約集約評(píng)價(jià)”和“開發(fā)區(qū)用地集約利用評(píng)價(jià)”的內(nèi)容；在土地市場(chǎng)交易與監(jiān)管中，將土地市場(chǎng)管理與土地市場(chǎng)供需調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了合并。 (二) 《土地管理法規(guī)》考試大綱變化情況2009年新增政策、法規(guī)（1）土地管理法規(guī)1）《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。（2）相關(guān)法律法規(guī)1）《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》；2）《保險(xiǎn)法》；3）《仲裁法》；4）《企業(yè)破產(chǎn)法》；5）《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》。（3）中共中央、國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件1）中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定；2）國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》的通知；3）國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)資源型城市可持續(xù)發(fā)展的若干意見（國(guó)發(fā)【2007】38號(hào)）；4）國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā)【2007】24號(hào)）；5）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會(huì)保障部等部門關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作指導(dǎo)意見的通知（國(guó)辦發(fā)【2008】111號(hào)）；6）國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)）等。 （4) 部門規(guī)章、規(guī)范性文件1）土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法（國(guó)土資源部令第43號(hào)）；2）違反土地管理規(guī)定行為處分辦法（監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部令第15號(hào)）；3）中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（銀發(fā)【2008】214號(hào)）；4）國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見；5）關(guān)于為擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展做好服務(wù)和監(jiān)管工作的通知（國(guó)土資發(fā)[2008]237號(hào)）；6）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理復(fù)墾開發(fā)工作的通知（國(guó)土資發(fā)【2008】176號(hào)）；7）國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用和出讓合同》（示范文本）的通知（國(guó)土資發(fā)【2008】86號(hào)）；8）國(guó)土資源部關(guān)于全面實(shí)行耕地先補(bǔ)后占有關(guān)問題的通知；9）關(guān)于部署運(yùn)行土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的通知（國(guó)土資發(fā)【2008】284號(hào)）；10）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知（國(guó)稅發(fā)【2008】14號(hào)）；11）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)改進(jìn)建設(shè)用地備案工作的通知（國(guó)土資發(fā)【2007】326號(hào)）；12）關(guān)于印發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》的通知（國(guó)土資發(fā)【2008】73）；13）國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用管理的意見（國(guó)土資發(fā)【2008】202號(hào)）；14）關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知（國(guó)土資發(fā)【2008】145號(hào)）；15）國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)的新增建設(shè)用地消耗考核辦法》的通知（國(guó)土資發(fā)【2009】12號(hào)）；16）關(guān)于土地整理復(fù)墾開發(fā)項(xiàng)目信息備案有關(guān)問題的通知（國(guó)土資發(fā)【2008】288號(hào)）；17）國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知（國(guó)土資發(fā)【2009】56號(hào)等。（5）司法解釋1）最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知（法發(fā)【2008】36號(hào)）。（6）技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)12）《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》（TD/T 1018—2008）等。2．2009年刪去的政策、法規(guī)包括：（1）中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格控制黨政機(jī)關(guān)辦公樓等樓堂館所建設(shè)問題的通知(中辦發(fā)[2007]11號(hào))；（2）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知 (國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))；（3）關(guān)于發(fā)布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本的通知(國(guó)土資發(fā)[2000]303號(hào))； （4）國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局關(guān)于發(fā)布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)的通知(國(guó)土資發(fā)[2006]83號(hào))；（5）關(guān)于印發(fā)試行《土地分類》的通知(國(guó)土資發(fā)[2001]255號(hào))；（6）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定(財(cái)綜字[1999]113號(hào))；（7）關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見 (國(guó)土資發(fā)[2005]207號(hào))；（8）關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知([1997]國(guó)土[籍]字第2號(hào))。三、《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試題型和特點(diǎn) (一) 《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題題型及題量近幾年，《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題，分判斷題、單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、情景分析題四種題型。試題總分100分，其中判斷題10題，每題1分，共10分；單項(xiàng)選擇題40題，每題1分，共40分；多項(xiàng)選擇題15題，每題2分，共30分；情景分析題共2大題，有10小題，每小題2分，共20分。(二) 《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題要求特點(diǎn)及答題技巧第一，判斷題。近幾年，《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中，判斷題要求，判斷錯(cuò)誤每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0。因判斷題只有兩種可能，非“對(duì)”即“錯(cuò)”，隨機(jī)猜對(duì)的概率達(dá)50％，為避免應(yīng)試者猜測(cè)性的判斷，通常判斷題有倒扣分的規(guī)定，應(yīng)試者要看清此類題目要求。如果有選錯(cuò)倒扣分的規(guī)定，沒有把握的寧可不選，也不冒險(xiǎn)。第二，單選題。單選題的特點(diǎn)是：有4個(gè)選項(xiàng)，且只有1個(gè)選項(xiàng)是正確的，一般情況下，單選題不倒扣分。對(duì)于沒把握的試題大家一定要全答，就是不會(huì)，也要猜測(cè)性地選擇1個(gè)選項(xiàng)。第三，多選題。近幾年，《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中，多選題要求，選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0．5分。同時(shí)時(shí)需要注意的是，從2006年考試開始，多項(xiàng)選擇題，每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，至少有兩個(gè)符合題意。因此，做題時(shí)要慎重，對(duì)于沒把握的選項(xiàng)應(yīng)盡量避開不選。如果題中4個(gè)選項(xiàng)，有把握的3個(gè)，另一個(gè)是猜測(cè)的，最好就不要猜測(cè)了，選三個(gè)可得1．5分，但如果有一個(gè)錯(cuò)了，將一分不得，成為無果之花。第四，情景分析題。近幾年，《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中，情景分析題每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0．5分。情景分析題的特點(diǎn)是：該類題型兼有單選題和多選題的特點(diǎn)，也就是在情景分析題中，有的是單選，也有可能是多選，要切記！此類題型的要求是，每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的。 (三) 《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》課程考試出題特點(diǎn)1．注重出奇、出偏、出新通過近幾年的《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試看出，注重出奇、出偏、出新是其特點(diǎn)。（1）出奇，主要是指出題不拘泥于教條。如2006年試題中，有一道單選題：某企業(yè)將其所屬的一處廠房作為抵押物貸款進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業(yè)又在其廠房?jī)?nèi)建房?jī)砷g。后因經(jīng)營(yíng)不善，不能按期歸還銀行貸款，經(jīng)司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得( ) 。A．屬于抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸銀行所有B．是抵押財(cái)產(chǎn)的附屬物，部分歸銀行所有C．不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，歸企業(yè)所有D．是抵押財(cái)產(chǎn)的增值，部分歸銀行所有 答案：C解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（2）出偏，由于土地估價(jià)師考試屬于開放式學(xué)習(xí)，沒有統(tǒng)一教材，給學(xué)習(xí)帶來較大困難，可以說是學(xué)無目標(biāo)，參考資料短缺。一旦考試出偏，會(huì)大大降低考試通過率。如2006年試題中，出了兩道極偏的試題：例題1：我國(guó)歷史上首次開展全國(guó)性大規(guī)模的土地清丈是在( )。A．秦朝 B．漢朝 C．唐朝 D．宋朝 答案：B例題2：中國(guó)最早的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》是在( )年頒布的。A．1920 B．1921 C．1922 D．1923 答案：C解析：做兩道極偏的試題，這就靠我們平時(shí)多積累、查找有關(guān)的知識(shí)點(diǎn)，否則的話，我們只有“猜”。第二道例題屬于法規(guī)考核點(diǎn)。北洋政府建立初，仍然承認(rèn)民商法的獨(dú)立地位，考慮到大清民律草案未正式頒行，故將《大清現(xiàn)行刑律》以及《戶部則律》中涉及民法的內(nèi)容直接加以援用。在整個(gè)北洋政府時(shí)期，傳統(tǒng)民事商事習(xí)慣一直是司法實(shí)踐中的重要發(fā)源之一。從1914年起開始民法典的編訂工作，到1926年先后完成了親屬、總則、債、物權(quán)、繼承等編二稿或三稿草案，制定了《清理不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《驗(yàn)契條例》、《森林法》、《礦產(chǎn)條例》等單行民法。1922年，當(dāng)時(shí)的北京政府頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。（3）出新，主要是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容，都是當(dāng)年出題的重點(diǎn)。如2006年本門課程進(jìn)行了重新修訂，新增了不少法規(guī)內(nèi)容，特別是一些新政策，是重要考點(diǎn)。2006年試題中，對(duì)這些新增知識(shí)點(diǎn)都采集了考點(diǎn)。如單選題中有：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知，要求自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買( )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。A．普通住房超過2年 B．住房不足2年C．非普通住房超過2年 D．別墅不論是否超過2年 答案：B解析：出這道題的主要依據(jù)是2005年國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2005)26號(hào)文件規(guī)定，“對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。如果不能很好地掌握這個(gè)當(dāng)年的新政策，這道題絕對(duì)會(huì)失分?？梢哉f這道題在2005年出，是非常有新意的，但是放在2006年就失去了意義，因?yàn)?006年5月的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》要求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，2008年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。2．注重土地管理基礎(chǔ)基本概念與基本原理考核《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》采取客觀性試題形式?？陀^性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對(duì)基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地內(nèi)涵、基本特征，土地類別、不同類型土地特點(diǎn)，地籍管理基本概念和內(nèi)容體系，土地規(guī)劃管理的概念和內(nèi)容，耕地保護(hù)與土地整理基本概念、基本內(nèi)容；②農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理知識(shí)、建設(shè)用地供應(yīng)管理知識(shí)、土地市場(chǎng)交易與監(jiān)管知識(shí)、地價(jià)管理知識(shí)、土地執(zhí)法監(jiān)察知識(shí)等基礎(chǔ)知識(shí)；③土地有償有期限使用制度等土地權(quán)利制度，土地成交價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度等基本制度。對(duì)這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎(chǔ)上記憶。如基本制度的考核，2006年試題中，有一道多選題：我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度包括( )。A．土地交易許可制度B．基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度C．地價(jià)評(píng)估制度D．土地交易申報(bào)勸告制度E．土地交易最低限價(jià)制度 答案：BCE解析：土地交易許可制度、土地交易申報(bào)勸告制度，不屬于我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度。3．注重國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件等綜合知識(shí)的考核2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試大綱所附國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件有19項(xiàng)，而2007年考試大綱所附國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件則達(dá)到了25項(xiàng)，2008年考試大綱所附國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件則達(dá)到了31項(xiàng)，千萬不要忽視這部分內(nèi)容的學(xué)習(xí)。因?yàn)閲?guó)務(wù)院有關(guān)土地政策的規(guī)范性文件，具有全面性、針對(duì)性、宏觀性、重要性的特點(diǎn)，便于出題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件的考核內(nèi)容就占10道題。如多選題有一道：國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，主要是為解決當(dāng)前征地工作中存在的( )問題。A．安置措施不落實(shí) B．征地補(bǔ)償同地不同價(jià)C．征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低 D．征地費(fèi)用分配不合理 E．征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大 答案：BCE解析：國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》[國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)]規(guī)定，完善征地補(bǔ)償辦法?？h級(jí)以上地方人民政府要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算。大中型水利、水電工程建設(shè)征地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。4．注重考試出題的靈活性從歷年考試考題的變化特點(diǎn)來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應(yīng)試者靈活運(yùn)用、舉一反三的能力。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中要多做、多練，所謂見多識(shí)廣，就是這個(gè)道理。如2006年試題中有一道單選題：張莊村民田某，于1992年申請(qǐng)宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無房居住為由，申請(qǐng)宅基地，按照《土地管理法》的規(guī)定，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)( )。A．沒收田某出租房屋所得 B．對(duì)田某予以罰款C．在批準(zhǔn)時(shí)核減用地?cái)?shù)量 D．對(duì)田某的申請(qǐng)不予