【正文】 ，土壤組成是一個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)。土壤是土地資源的重要組成要素，土壤是土地的構(gòu)成部分中諸多自然因素的一種。從土地的內(nèi)涵來看，土地實(shí)體的構(gòu)成種類包括土壤類別、地質(zhì)條件、土地基礎(chǔ)設(shè)施狀況及地上物、地下空間、土地污染情況等多個(gè)方面。我國(guó)的土地目前大致有三種分類：①按土地的自然屬性分類，如按地貌、植被、土壤等進(jìn)行分類；②按土地的經(jīng)濟(jì)屬性分類，如按土地的生產(chǎn)水平、土地的所有權(quán)、使用權(quán)等進(jìn)行分類；③按土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性以 及其他因素進(jìn)行的綜合分類，如土地利用現(xiàn)狀分類。土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)精講班第3講講義第2講 土地基礎(chǔ)知識(shí)（二）三、內(nèi)容輔導(dǎo)：土地是地球表層的陸地部分及其以上、以下一定幅度空間范圍內(nèi)的全部環(huán)境要素，以及人類社會(huì)生產(chǎn)生活活動(dòng)作用于空間的某些結(jié)果所組成的自然—經(jīng)濟(jì)綜合體。特殊林地的承包期經(jīng)國(guó)務(wù)院，林業(yè)主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。為協(xié)調(diào)土地經(jīng)濟(jì)共給的稀缺性和人類對(duì)土地需求的無限性的矛盾，目前各國(guó)都提倡集約型土地利用方式。粗放型土地利用方式，一般土地的投入和單產(chǎn)都很低。新開發(fā)復(fù)墾整理地屬于耕地。 （4）利用逆轉(zhuǎn)性。同時(shí)，農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。（2）生態(tài)利用性。5．農(nóng)用地的特征農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。交通運(yùn)輸用地的特征主要包括：（1）用地性質(zhì)單一。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)于工業(yè)投資的財(cái)政返還或補(bǔ)貼，工業(yè)用地的市場(chǎng)化配置程度較低，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)市場(chǎng)地價(jià)相對(duì)較低，但由于投資環(huán)境好，產(chǎn)業(yè)集聚性強(qiáng)，工業(yè)用地投資效益較高，其工業(yè)收益地價(jià)高；而在經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于工業(yè)用地市場(chǎng)化配置程度較高，工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較高，但是由于投資環(huán)境較差，產(chǎn)業(yè)集聚程度較低，造成工業(yè)投資效益相對(duì)較低，從而工業(yè)收益地價(jià)也較低。目前全國(guó)各地工業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，造成了極大的浪費(fèi)。由于工業(yè)用地額過度供應(yīng)，加之工業(yè)用地本身的特征，使得工業(yè)用地效益較低，工業(yè)用地具有很強(qiáng)的外部性收益，通過吸引投資，不僅更好地促進(jìn)了GDP的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)政績(jī)目標(biāo)，而且也促進(jìn)了就業(yè)的增加以及稅收的增長(zhǎng)。工業(yè)用地占用面積過大嚴(yán)重制約著我國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。隨著工業(yè)化快速發(fā)展，工業(yè)用地占用快速增長(zhǎng)。工業(yè)用地的特征主要包括：（1）節(jié)約集約利用性。按對(duì)環(huán)境的干擾和污染程度，工業(yè)用地可進(jìn)一步分為一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地和三類工業(yè)用地。一般來講，農(nóng)用地要變?yōu)榫幼∮玫剌^為容易，只要地質(zhì)條件符合工程建設(shè)要求，加以必要的開發(fā)和配套建設(shè)就可以變?yōu)榫幼∮玫?。受城市化、人口持續(xù)增長(zhǎng)因素影響，當(dāng)前人們對(duì)居住用地的需求量大，且分布廣，并具有較高的保值、增值性，能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)。居住用地的特征主要包括：（1）出讓使用年限最長(zhǎng)。其中，一類居住用地是指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層宅為主的用地。2．居住用地的特征居住用地主要用于生活居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地，包括普通住宅、公寓、別墅等用地。除交通便利外，特別注意營(yíng)業(yè)環(huán)境和收益狀況。商服用地多處于繁華地段，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，商服用地出讓用地最高年限為40年。包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。（6）沙地指表層為沙覆蓋、基本無植被的土地。（2）設(shè)施農(nóng)用地指直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。（9）冰川及永久積雪指表層被冰雪常年覆蓋的土地。包括海島的內(nèi)陸灘地。（5）沿海灘涂指沿海大潮高潮位與低潮位之間的潮浸地帶。包括（1）河流水面指天然形成或人工開挖河流常水位岸線之間的水面，不包括被堤壩攔截后形成的水庫(kù)水面。（7）管道運(yùn)輸用地指用于運(yùn)輸煤炭、石油、天然氣等管道及其相應(yīng)附屬設(shè)施的地上部分用地。包括公共停車場(chǎng)，汽車客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及停車場(chǎng)等用地。包括設(shè)計(jì)內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木等用地。10．交通運(yùn)輸用地。（2）使領(lǐng)館用地指用于外國(guó)政府及國(guó)際組織駐華使領(lǐng)館、辦事處等的用地。景區(qū)內(nèi)的其它用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類。（6）公共設(shè)施用地指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的用地。（2）新聞出版用地指用于廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、電影廠、報(bào)社、雜志社、通訊社、出版社等的用地。（2）農(nóng)村宅基地指農(nóng)村用于生活居住的宅基地。住宅用地指主要用于人們生活居住的房基地及其附屬設(shè)施的土地。（1）工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。包括洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場(chǎng)所等用地。包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。商服用地包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其它商服用地。③其它草地指樹木郁閉度＜，表層為土質(zhì)，生長(zhǎng)草本植物為主，不用于畜牧業(yè)的草地。草地指生長(zhǎng)草本植物為主的土地。永久苗圃一般面積較大，經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)，多設(shè)在土壤、灌溉、交通條件較好的地方，勞力較固定，集約經(jīng)營(yíng)，具有一定規(guī)模的基本建設(shè)和投資，可進(jìn)行多種苗木的生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)工作。④苗圃。③跡地。樹木郁閉度≥10%但20%的疏林地，一般為森林地和荒山之間的過渡地類。（1）有林地指樹木郁閉度≥，包括紅樹林地和竹林地。3．林地。園地包括果園、茶園、其它園地。 ③旱地指無灌溉設(shè)施,主要靠天然降水種植旱生農(nóng)作物的耕地,包括沒有灌溉設(shè)施,僅靠引洪淤灌的耕地。①水田是指用于種植水稻、蓮藕等水生農(nóng)作物的耕地。1．耕地。同時(shí)，還可根據(jù)管理和應(yīng)用需要進(jìn)行續(xù)分，開放性強(qiáng)。 2007年9月3日，國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》，標(biāo)志著我國(guó)土地資源分類第一次擁有了全國(guó)統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)1984 年發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》規(guī)定了土地利用現(xiàn)狀分類及含義，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和集體土地所有權(quán)調(diào)查應(yīng)用的是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的土地分類體系。這種分類體系稱為土地利用分類系統(tǒng)。這種分類體系稱為土地自然分類系統(tǒng),又可稱為土地類型分類體系。 土地不僅具有自然特性，還具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。長(zhǎng)江、珠江、浙、閩、臺(tái)及西南諸河流域的水量占全國(guó)總水量的82．3％，而這些地區(qū)的耕地，僅占全國(guó)耕地的36％；黃河、淮河及其它北方諸河流域水量約占全國(guó)總水量的17％，而耕地卻占全國(guó)的63．7％。我國(guó)鹽堿地估計(jì)有5億畝，農(nóng)作物單產(chǎn)不足百斤。在現(xiàn)有的耕地中，有1／3以上為低生產(chǎn)力土地，包括鹽地、紅壤丘陵地、水土流失地、風(fēng)沙干旱地和澇洼地等。這種分布格局對(duì)我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展不利，形成了東南以農(nóng)用地為主，西北以特用地為主的兩大區(qū)域。(三)土地類型多樣，山地多于平地。雖然我國(guó)土地面積居世界第三位，但人均占有土地而積只有11．7畝，相當(dāng)于世界平均水平的1／3。土壤中含有各種營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)以及水分、空氣，還可以接受太陽照射的光、熱等，這些是地球上一切生物生長(zhǎng)、繁殖的基本條件。(二)人類生產(chǎn)生活的場(chǎng)所土地由于其物理性質(zhì)，具有承載萬物的功能，因而成為人類進(jìn)行一切生活和生產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所和空間，成為人類進(jìn)行房屋、道路等建設(shè)的地基。土地資源是人類生存不可脫離的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地的供應(yīng)量是固定的，供應(yīng)完全無彈性。因此，每塊土地利用的后果，不僅影響本區(qū)域內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，而且必然影響到鄰近地區(qū)甚至整個(gè)國(guó)家和社會(huì)的生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生巨大的社會(huì)后果。即使在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中，土地利用方式可以相對(duì)集中，但出于土地的固定性，不能將其重疊起來利用，也只能分別加以利用，因而相對(duì)來說也是分散的。這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾油度霑r(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下投資的適合度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。 4．土地增值性。土地具有多種用途，如可作工業(yè)用地，也可作居住用地、商業(yè)、軍事、辦公用地等。此特性有兩層含義：（1）土地面積的供給是有限的。1．土地供給的稀缺性。土地是一種非消耗性資源，它不會(huì)隨著人們的使用而消失，相對(duì)于消耗性資源而言，土地資源在利用上具有永續(xù)性。4．土地永續(xù)利用的相對(duì)性(土地功能的永久性)。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，也就是土地位置不能互換，不能移動(dòng)。 (一)土地的自然特性土地的自然特性包括：土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性(多樣性)、土地永續(xù)利用的相對(duì)性(土地功能的永久性)等。4．土地關(guān)系《土地基本術(shù)語》（GB/T19231—2003）規(guī)定，人地關(guān)系是人類在利用土地的過程中形成的人與自然之間的相互關(guān)系。土地資源與土地概念。土地與國(guó)土。（ ）（2007年試題） 答案：√解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。 至此，聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織對(duì)于土地的概念趨于完善，并且已經(jīng)為眾多的學(xué)者所接受。 （5）聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織的定義1972年聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織在荷蘭瓦格寧根土地評(píng)價(jià)專家會(huì)議文件《土地與景觀的概念及定義》中，指出，土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大氣、土壤及基礎(chǔ)地質(zhì)、水文和植物?？咸貜姆筛拍钌蠈?duì)土地的定義是：土地不僅包括地面或土壤，而且也包括附著于土地的任何東西，不管是自然長(zhǎng)成的，如樹、草和木，或者是人工造成的，如房屋以及其他建筑物；它所包括的范圍向上或向下是無限度的，以致可以包括地上或地下的每樣?xùn)|西”。 ③土地即陸地及其水面，亦即地球表面除海洋之外的陸地及其江河、湖泊、水庫(kù)、池塘等陸地水面。土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)精講班第2講講義第二部分　土地基礎(chǔ)知識(shí)（一）二、內(nèi)容輔導(dǎo)：第一節(jié) 土地的概念（）土地的定義1．土地的基本內(nèi)涵（掌握）從土地管理的角度分析，土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。但是只要熟悉了有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)條文內(nèi)容，就可以準(zhǔn)確作答。保守統(tǒng)計(jì)，2006年考試考題法規(guī)部分所占比例，應(yīng)在50%，甚至達(dá)到了60%。2001年，田某再次以無房居住為由，申請(qǐng)宅基地，按照《土地管理法》的規(guī)定，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)( )。大中型水利、水電工程建設(shè)征地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。要保證依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件的考核內(nèi)容就占10道題。如基本制度的考核，2006年試題中，有一道多選題：我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度包括( )。2．注重土地管理基礎(chǔ)基本概念與基本原理考核《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》采取客觀性試題形式。A．普通住房超過2年 B．住房不足2年C．非普通住房超過2年 D．別墅不論是否超過2年 答案：B解析：出這道題的主要依據(jù)是2005年國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2005)26號(hào)文件規(guī)定，“對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。（3）出新，主要是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容，都是當(dāng)年出題的重點(diǎn)。北洋政府建立初，仍然承認(rèn)民商法的獨(dú)立地位，考慮到大清民律草案未正式頒行，故將《大清現(xiàn)行刑律》以及《戶部則律》中涉及民法的內(nèi)容直接加以援用。如2006年試題中，出了兩道極偏的試題：例題1：我國(guó)歷史上首次開展全國(guó)性大規(guī)模的土地清丈是在( )。A．屬于抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸銀行所有B．是抵押財(cái)產(chǎn)的附屬物，部分歸銀行所有C．不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，歸企業(yè)所有D．是抵押財(cái)產(chǎn)的增值，部分歸銀行所有 答案：C解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（1）出奇，主要是指出題不拘泥于教條。第四，情景分析題。近幾年，《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中，多選題要求，選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0．5分。第二，單選題。(二) 《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題要求特點(diǎn)及答題技巧第一，判斷題。（6）技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)12）《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》（TD/T 1018—2008）等。（2）相關(guān)法律法規(guī)1）《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》；2）《保險(xiǎn)法》；3）《仲裁法》；4）《企業(yè)破產(chǎn)法》；5）《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》。 (二) 《土地管理法規(guī)》考試大綱變化情況2009年新增政策、法規(guī)（1）土地管理法規(guī)1）《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。（5）司法解釋1）最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知（法發(fā)【2008】36號(hào)）。試題總分100分，其中判斷題10題，每題1分，共10分；單項(xiàng)選擇題40題，每題1分，共40分；多項(xiàng)選擇題15題，每題2分，共30分；情景分析題共2大題，有10小題，每小題2分，共20分。如果有選錯(cuò)倒扣分的規(guī)定，沒有把握的寧可不選，也不冒險(xiǎn)。第三，多選題。如果題中4個(gè)選項(xiàng)，有把握的3個(gè)，另一個(gè)是猜測(cè)的，最好就不要猜測(cè)了，選三個(gè)可得1．5分，但如果有一個(gè)錯(cuò)了，將一分不得，成為無果之花。 (三) 《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》課程考試出題特點(diǎn)1．注重出奇、出偏、出新通過近幾年的《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試看出，注重出奇、出偏、出新是其特點(diǎn)。后因經(jīng)營(yíng)不善，不能按期歸還銀行貸款，經(jīng)司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得( ) 。一旦考試出偏，會(huì)大大降低考試通過率。第二道例題屬于法規(guī)考核點(diǎn)。1922年，當(dāng)時(shí)的北京政府頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。如單選題中有：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知，要求自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買( )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，2008年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎(chǔ)上記憶。因?yàn)閲?guó)務(wù)院有關(guān)土地政策的規(guī)范性文件，具有全面性、針對(duì)性、宏觀性、重要