【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例第1章 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)研究分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱為“和諧二號(hào)院”本項(xiàng)目地塊位于河南省沈丘縣行政新區(qū)和諧路與尚德路交匯處西北角，與沈丘縣政府僅一墻之隔，也是沈丘縣未來(lái)發(fā)展方向。小區(qū)周邊配套完善，行政新區(qū)廣場(chǎng)、中華槐園、市政公園立體環(huán)繞，是一個(gè)最佳的居住環(huán)境。而且，周邊地理位置也非常優(yōu)越，西邊緊鄰沈丘縣政府，錦華大酒店，2分鐘即可通達(dá)寧洛高速，5分鐘到達(dá)沈丘最繁華地段，北面緊鄰207省道，中英文學(xué)校，就學(xué)方便，安全更有保障。向南有康馨游泳館、沈丘縣綜合體育館、神話KTV、阿五美食等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，農(nóng)村信用社、周口銀行近在咫尺，提供了一個(gè)集教育、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的居住環(huán)境。 項(xiàng)目總占地32畝，小區(qū)本身?yè)碛?0%的超高綠化率，并配有大面積水系景觀帶，打造了一個(gè)最佳的居住環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有三個(gè)入口，人車分流，和諧路上的入口只能過(guò)人和自行車、電動(dòng)車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學(xué)校，出行就學(xué)更加方便。小區(qū)共由12棟樓，由住宅、商鋪、寫字樓及產(chǎn)權(quán)式酒店組成。其中2層均為臨街商鋪。3號(hào)樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號(hào)樓是13層的寫字樓，6號(hào)樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，為上下兩層的。112號(hào)樓為多層住宅，共5層帶個(gè)閣樓，一層為車庫(kù)，二三層一戶，四五層為一戶。 項(xiàng)目提出背景沈丘的工業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)匯聚了人氣，帶來(lái)了商機(jī)，帶動(dòng)了城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！敖ㄔO(shè)現(xiàn)代城市，營(yíng)造江淮情調(diào)，打造水韻綠城，展現(xiàn)個(gè)性沈丘……?！痹诰幹瞥煽h城總體規(guī)劃后，沈丘縣在全市首家請(qǐng)專家和專門機(jī)構(gòu)對(duì)縣城重點(diǎn)路段、重點(diǎn)街區(qū)和新城區(qū)發(fā)展編制建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃。 幾年前，沈丘縣只有大閘路和縣府街一縱一橫2條主街道。自縣十次黨代會(huì)以來(lái)，該縣對(duì)兆豐大道進(jìn)行了升級(jí)改造，對(duì)沙北一干渠進(jìn)行硬化美化，新建拓寬了站前大道、長(zhǎng)安路東段，規(guī)劃修建的紙店沙河大橋、東環(huán)路、新埠口大橋、西環(huán)路建成通車。兩年多來(lái)，全縣修建城區(qū)道路11條，總長(zhǎng)35公里，總面積130萬(wàn)平方米；改造修復(fù)城區(qū)道路6條，總長(zhǎng)23公里，總面積60平方米，縣城規(guī)劃區(qū)形成主要干道“五縱三橫一環(huán)”的網(wǎng)狀格局。城市建設(shè)2年多的投入相當(dāng)于過(guò)去30年的總和！而這些全靠城市經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)運(yùn)作。 　　城市變化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。目前，在寬敞、明亮富有現(xiàn)代化氣息的兆豐大道和火車站前大道沿線以及沈丘沙潁河兩岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都財(cái)富中心、銘源世紀(jì)豪庭、潁河嘉園、錦苑小區(qū)、永基水岸花城、綠城水岸名家等一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)建成，總建筑面積160萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)18億元。引資逾億元建成并已投入使用的四星級(jí)賓館錦華大酒店，硬件設(shè)施全市一流。縣文 新廣場(chǎng)噴泉體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)家樂(lè)生活廣場(chǎng)等先后投入使用。在完善城市功能的同時(shí)，拉動(dòng)了城市三產(chǎn)快速提升。沈丘的街心花園、市民文化廣場(chǎng)、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。[ 為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。 項(xiàng)目具備的基本條件本項(xiàng)目位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場(chǎng)，后有中華槐園，隔壁是縣政府，對(duì)面縣委，是沈丘未來(lái)的發(fā)展方向。是未來(lái)沈丘政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn)① 地理位置優(yōu)越位于行政新區(qū)的核心位置，是未來(lái)沈丘的發(fā)展方向。② 建設(shè)投資大 本項(xiàng)目共有12幢樓組成，并且地塊位于沈丘核心位置，投資規(guī)模比較大。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。③ 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 2010年拿地開(kāi)始，到2012年12月竣工，建設(shè)周期長(zhǎng)。④ 受國(guó)家法律政策嚴(yán)格約束與調(diào)控 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程,事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國(guó)計(jì)民生,必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。 在城市規(guī)劃中的作用大大推進(jìn)了新區(qū)的發(fā)展建設(shè)，響應(yīng)上級(jí)規(guī)劃要求逐步使沈丘走向城市化。 開(kāi)發(fā)規(guī)模本項(xiàng)目占地32畝，總建筑面積為45000平方米，是新區(qū)新建樓盤中規(guī)模最大的小區(qū) 沈丘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析受國(guó)內(nèi)外多種因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了近年來(lái)最大的一次“寒潮”，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。在此種環(huán)境下,各級(jí)政府采取多種措施,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng),2012年周口市沈丘縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資小幅增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積和竣工面積均有不同幅度增加，商品房銷售面積有所增長(zhǎng),空置面積增大。① 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅趨緩受慣性影響,2012年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,累計(jì)完成投資89748萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)55 %，增幅平緩。② 新開(kāi)工面積和竣工面積均有增長(zhǎng)2012年，%，%。房屋竣工面積35萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)80%,其中商品住宅竣工面積35萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)80%。③ 商品房銷售進(jìn)入復(fù)蘇期2012年，沈丘縣全縣商品房銷售面積19萬(wàn)平方米，%。其中商品住宅銷售面積19萬(wàn)平方米，%。④ 商品房空置量繼續(xù)上升2011年四季度以來(lái)，商品房銷售面積總量明顯減少，增幅有所回落,商品房空置量呈逐步增加的趨勢(shì)。2011年12月末，沈丘縣全縣商品房空置面積13萬(wàn)平方米, 比去年同期增長(zhǎng)100%,其中商品住宅空置13萬(wàn)平方米, 比去年同期增長(zhǎng)100%。全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)從2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了積極的宏觀調(diào)控政策，有可能繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)房產(chǎn)消費(fèi)的優(yōu)惠政策，另外隨著全縣加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各層次需求將有所增加，消費(fèi)信心將逐步恢復(fù)，商品房銷售量會(huì)逐步回升，由于全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求比較穩(wěn)定，投資性購(gòu)房比例較低，房?jī)r(jià)與周邊地區(qū)相比總體水平不高，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本逐步上升的情況下，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)空間比較有限，房?jī)r(jià)大幅下跌的現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性很小。由于全年以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成交量的減小，將使商品房市場(chǎng)供應(yīng)源頭得到有效控制，開(kāi)發(fā)商后續(xù)新建項(xiàng)目的推遲和新盤上市節(jié)奏的放慢，也將使市場(chǎng)新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定幅度的下降，將使商品房市場(chǎng)存量得到進(jìn)一步的消化。預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)大漲大跌的可能性較小，商品房銷售量和銷售價(jià)格都將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析本案位于和諧路上，緊鄰沈丘最著名的中華槐園，處于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。沈丘縣政府對(duì)新城區(qū)有力的扶持及城市未來(lái)規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長(zhǎng)了更明確地認(rèn)識(shí)和投資的信心。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢(shì)正漸漸擴(kuò)大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的購(gòu)買力。同時(shí)，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、機(jī)關(guān)單位的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。本案周邊典型樓盤分析：① 樓盤名稱：翰林公館物業(yè)類型：宅銷售價(jià)格：3400元/平樓盤介紹：占地20畝，三棟樓組成，兩棟22層的住宅，一棟寫字樓，交通便捷，在兆豐大道上，離縣區(qū)比較近，購(gòu)物方便；噴泉、背景音樂(lè)定時(shí)開(kāi)放；秩序井然。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。翰林公館SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)、本案位于沈丘行政新區(qū)，地段好，周邊多為政府辦公區(qū)域，旁邊還有翰林公園、中央噴泉廣場(chǎng)、可以作為該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。W：弱勢(shì)、因?yàn)樵擁?xiàng)目是以為住宅為主、所以該項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套還有待提高。O：機(jī)會(huì)：該項(xiàng)目是沈丘唯一一家使用地暖的產(chǎn)品，在沈丘的住宅樓盤中有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。T：威脅、因?yàn)樵擁?xiàng)目的住宅售價(jià)偏高所以對(duì)本案產(chǎn)生不了什么威脅。② 樓盤名稱：御景國(guó)際物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：3000元/平（住宅） 樓盤介紹：占地22畝，主要戶型三室兩廳（小面積）超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 數(shù)萬(wàn)平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻； 都市國(guó)際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲。御景國(guó)際SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)、該項(xiàng)目位于沈丘行政新區(qū)。地段比較好，周邊以政府辦公為主，是該項(xiàng)目的一個(gè)宣傳賣點(diǎn)。W：弱勢(shì)、該項(xiàng)目做為一個(gè)高端住宅樓盤，只有三棟住宅、并且周邊的商業(yè)配套也有待提高，形成不了高端大社區(qū)的氣候。O：機(jī)會(huì)、地段的優(yōu)勢(shì)、高層住宅的產(chǎn)品，可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。T：該項(xiàng)目距離本案有一定的距離，切以住宅為主，對(duì)本案造成不了威脅。③ 樓盤名稱：怡豐苑物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：2800元/平樓盤介紹：怡豐苑占地26畝，位于火車站附近，以多層為主。以90130平方米的二室二廳二衛(wèi)或三室二廳二衛(wèi)為主，功能配套齊全。怡豐苑SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)、緊鄰溫州國(guó)際商貿(mào)城，火車站、汽車站、周邊配套比較齊全。W：弱勢(shì)、緊鄰大路，過(guò)往車輛比較多，人員復(fù)雜，生活環(huán)境有待提高。O：機(jī)會(huì)、17層的住宅、80%得房率的高層、可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。T：威脅、只有兩棟樓的住宅小區(qū)，形成不了什么氣候，所以對(duì)本案產(chǎn)生不了什么威脅。第2章 項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達(dá)寧洛高速路口，向南10分鐘到達(dá)縣區(qū)。交通方便不擁堵。該地出行主要依靠：出租車和單車（部分私家），建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可利用出租車車體廣告的形象宣傳。和諧路東段正在進(jìn)行延伸修路，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。①教育：該地北面對(duì)面為中英文貴族學(xué)校該地西南方向1公里處為康欣幼兒園② 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ：該地向北開(kāi)車10分鐘為沈丘縣新人民醫(yī)院③大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ：本小區(qū)處于沈丘縣行政新區(qū)核心位置，隔壁縣政府，對(duì)面縣委，尚處于初步發(fā)展階段配套還不怎么完善。④ 公園 ：項(xiàng)目向北走一個(gè)路口就是沈丘最大的一個(gè)旅游景點(diǎn)，占地1000多畝的中華槐園，里邊有山有水，槐樹(shù)品種甚多；南邊過(guò)了縣委就是行政新區(qū)廣場(chǎng)，配有籃球場(chǎng)，乒乓球場(chǎng)，健身器材等等，西邊就是音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)，所以小區(qū)周邊環(huán)境非常適合居住。⑤銀行 ：宗地門口往西350米處有一個(gè)周口銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)⑥ 項(xiàng)目臨近樓盤分析：項(xiàng)目附近樓盤較多，且大多數(shù)為現(xiàn)房，使本項(xiàng)目銷售難度加大。如表31。表21 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤序號(hào)樓盤主