【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例第1章 項(xiàng)目概況及市場研究分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱為“和諧二號院”本項(xiàng)目地塊位于河南省沈丘縣行政新區(qū)和諧路與尚德路交匯處西北角，與沈丘縣政府僅一墻之隔，也是沈丘縣未來發(fā)展方向。小區(qū)周邊配套完善，行政新區(qū)廣場、中華槐園、市政公園立體環(huán)繞，是一個最佳的居住環(huán)境。而且，周邊地理位置也非常優(yōu)越，西邊緊鄰沈丘縣政府，錦華大酒店，2分鐘即可通達(dá)寧洛高速，5分鐘到達(dá)沈丘最繁華地段，北面緊鄰207省道，中英文學(xué)校，就學(xué)方便，安全更有保障。向南有康馨游泳館、沈丘縣綜合體育館、神話KTV、阿五美食等休閑娛樂場所，農(nóng)村信用社、周口銀行近在咫尺，提供了一個集教育、餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的居住環(huán)境。 項(xiàng)目總占地32畝，小區(qū)本身擁有40%的超高綠化率，并配有大面積水系景觀帶，打造了一個最佳的居住環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有三個入口，人車分流，和諧路上的入口只能過人和自行車、電動車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學(xué)校，出行就學(xué)更加方便。小區(qū)共由12棟樓，由住宅、商鋪、寫字樓及產(chǎn)權(quán)式酒店組成。其中2層均為臨街商鋪。3號樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號樓是13層的寫字樓，6號樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，為上下兩層的。112號樓為多層住宅，共5層帶個閣樓，一層為車庫，二三層一戶，四五層為一戶。 項(xiàng)目提出背景沈丘的工業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)匯聚了人氣，帶來了商機(jī)，帶動了城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。“建設(shè)現(xiàn)代城市，營造江淮情調(diào)，打造水韻綠城，展現(xiàn)個性沈丘……?！痹诰幹瞥煽h城總體規(guī)劃后，沈丘縣在全市首家請專家和專門機(jī)構(gòu)對縣城重點(diǎn)路段、重點(diǎn)街區(qū)和新城區(qū)發(fā)展編制建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃。 幾年前，沈丘縣只有大閘路和縣府街一縱一橫2條主街道。自縣十次黨代會以來，該縣對兆豐大道進(jìn)行了升級改造，對沙北一干渠進(jìn)行硬化美化，新建拓寬了站前大道、長安路東段，規(guī)劃修建的紙店沙河大橋、東環(huán)路、新埠口大橋、西環(huán)路建成通車。兩年多來，全縣修建城區(qū)道路11條，總長35公里，總面積130萬平方米；改造修復(fù)城區(qū)道路6條，總長23公里，總面積60平方米，縣城規(guī)劃區(qū)形成主要干道“五縱三橫一環(huán)”的網(wǎng)狀格局。城市建設(shè)2年多的投入相當(dāng)于過去30年的總和！而這些全靠城市經(jīng)營和市場運(yùn)作。 　　城市變化帶動了房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。目前，在寬敞、明亮富有現(xiàn)代化氣息的兆豐大道和火車站前大道沿線以及沈丘沙潁河兩岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都財富中心、銘源世紀(jì)豪庭、潁河嘉園、錦苑小區(qū)、永基水岸花城、綠城水岸名家等一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)建成，總建筑面積160萬平方米，總投資超過18億元。引資逾億元建成并已投入使用的四星級賓館錦華大酒店，硬件設(shè)施全市一流?？h文 新廣場噴泉體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購物廣場、萬家樂生活廣場等先后投入使用。在完善城市功能的同時，拉動了城市三產(chǎn)快速提升。沈丘的街心花園、市民文化廣場、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。[ 為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。 項(xiàng)目具備的基本條件本項(xiàng)目位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場，后有中華槐園，隔壁是縣政府，對面縣委，是沈丘未來的發(fā)展方向。是未來沈丘政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn)① 地理位置優(yōu)越位于行政新區(qū)的核心位置，是未來沈丘的發(fā)展方向。② 建設(shè)投資大 本項(xiàng)目共有12幢樓組成，并且地塊位于沈丘核心位置，投資規(guī)模比較大。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。③ 開發(fā)周期長 2010年拿地開始，到2012年12月竣工，建設(shè)周期長。④ 受國家法律政策嚴(yán)格約束與調(diào)控 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。 在城市規(guī)劃中的作用大大推進(jìn)了新區(qū)的發(fā)展建設(shè)，響應(yīng)上級規(guī)劃要求逐步使沈丘走向城市化。 開發(fā)規(guī)模本項(xiàng)目占地32畝，總建筑面積為45000平方米，是新區(qū)新建樓盤中規(guī)模最大的小區(qū) 沈丘縣房地產(chǎn)市場走勢分析受國內(nèi)外多種因素影響，我國房地產(chǎn)市場遭遇了近年來最大的一次“寒潮”，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。在此種環(huán)境下,各級政府采取多種措施,確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定增長,2012年周口市沈丘縣房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)開發(fā)投資小幅增長，新開工面積和竣工面積均有不同幅度增加，商品房銷售面積有所增長,空置面積增大。① 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨緩受慣性影響,2012年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長勢頭,累計完成投資89748萬元，比去年同期增長55 %，增幅平緩。② 新開工面積和竣工面積均有增長2012年，%，%。房屋竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%,其中商品住宅竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%。③ 商品房銷售進(jìn)入復(fù)蘇期2012年，沈丘縣全縣商品房銷售面積19萬平方米，%。其中商品住宅銷售面積19萬平方米，%。④ 商品房空置量繼續(xù)上升2011年四季度以來，商品房銷售面積總量明顯減少，增幅有所回落,商品房空置量呈逐步增加的趨勢。2011年12月末，沈丘縣全縣商品房空置面積13萬平方米, 比去年同期增長100%,其中商品住宅空置13萬平方米, 比去年同期增長100%。全年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測從2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢看，國家對房地產(chǎn)市場采取了積極的宏觀調(diào)控政策，有可能繼續(xù)出臺鼓勵房產(chǎn)消費(fèi)的優(yōu)惠政策，另外隨著全縣加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，房地產(chǎn)市場的各層次需求將有所增加，消費(fèi)信心將逐步恢復(fù)，商品房銷售量會逐步回升，由于全縣房地產(chǎn)市場的剛性需求比較穩(wěn)定，投資性購房比例較低，房價與周邊地區(qū)相比總體水平不高，在房地產(chǎn)開發(fā)成本逐步上升的情況下，開發(fā)商的降價空間比較有限，房價大幅下跌的現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性很小。由于全年以為房地產(chǎn)開發(fā)用地成交量的減小，將使商品房市場供應(yīng)源頭得到有效控制，開發(fā)商后續(xù)新建項(xiàng)目的推遲和新盤上市節(jié)奏的放慢，也將使市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定幅度的下降，將使商品房市場存量得到進(jìn)一步的消化。預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房價大漲大跌的可能性較小，商品房銷售量和銷售價格都將保持在一個比較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析本案位于和諧路上，緊鄰沈丘最著名的中華槐園，處于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。沈丘縣政府對新城區(qū)有力的扶持及城市未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認(rèn)識和投資的信心。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢正漸漸擴(kuò)大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強(qiáng)大的購買力。同時，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、機(jī)關(guān)單位的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。本案周邊典型樓盤分析：① 樓盤名稱：翰林公館物業(yè)類型：宅銷售價格：3400元/平樓盤介紹：占地20畝，三棟樓組成，兩棟22層的住宅，一棟寫字樓，交通便捷，在兆豐大道上，離縣區(qū)比較近，購物方便；噴泉、背景音樂定時開放；秩序井然。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。翰林公館SWOT分析S：優(yōu)勢、本案位于沈丘行政新區(qū)，地段好，周邊多為政府辦公區(qū)域，旁邊還有翰林公園、中央噴泉廣場、可以作為該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。W：弱勢、因?yàn)樵擁?xiàng)目是以為住宅為主、所以該項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套還有待提高。O：機(jī)會：該項(xiàng)目是沈丘唯一一家使用地暖的產(chǎn)品，在沈丘的住宅樓盤中有一定的競爭力。T：威脅、因?yàn)樵擁?xiàng)目的住宅售價偏高所以對本案產(chǎn)生不了什么威脅。② 樓盤名稱：御景國際物業(yè)類型：住宅銷售價格：3000元/平（住宅） 樓盤介紹：占地22畝，主要戶型三室兩廳（小面積）超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 數(shù)萬平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻； 都市國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲。御景國際SWOT分析S：優(yōu)勢、該項(xiàng)目位于沈丘行政新區(qū)。地段比較好，周邊以政府辦公為主，是該項(xiàng)目的一個宣傳賣點(diǎn)。W：弱勢、該項(xiàng)目做為一個高端住宅樓盤，只有三棟住宅、并且周邊的商業(yè)配套也有待提高，形成不了高端大社區(qū)的氣候。O：機(jī)會、地段的優(yōu)勢、高層住宅的產(chǎn)品，可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會。T：該項(xiàng)目距離本案有一定的距離，切以住宅為主，對本案造成不了威脅。③ 樓盤名稱：怡豐苑物業(yè)類型：住宅銷售價格：2800元/平樓盤介紹：怡豐苑占地26畝，位于火車站附近，以多層為主。以90130平方米的二室二廳二衛(wèi)或三室二廳二衛(wèi)為主，功能配套齊全。怡豐苑SWOT分析S：優(yōu)勢、緊鄰溫州國際商貿(mào)城，火車站、汽車站、周邊配套比較齊全。W：弱勢、緊鄰大路，過往車輛比較多，人員復(fù)雜，生活環(huán)境有待提高。O：機(jī)會、17層的住宅、80%得房率的高層、可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會。T：威脅、只有兩棟樓的住宅小區(qū)，形成不了什么氣候，所以對本案產(chǎn)生不了什么威脅。第2章 項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達(dá)寧洛高速路口，向南10分鐘到達(dá)縣區(qū)。交通方便不擁堵。該地出行主要依靠：出租車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行推廣時可利用出租車車體廣告的形象宣傳。和諧路東段正在進(jìn)行延伸修路，預(yù)計今年年內(nèi)該路段將完畢，到時宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。①教育：該地北面對面為中英文貴族學(xué)校該地西南方向1公里處為康欣幼兒園② 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ：該地向北開車10分鐘為沈丘縣新人民醫(yī)院③大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ：本小區(qū)處于沈丘縣行政新區(qū)核心位置，隔壁縣政府，對面縣委，尚處于初步發(fā)展階段配套還不怎么完善。④ 公園 ：項(xiàng)目向北走一個路口就是沈丘最大的一個旅游景點(diǎn)，占地1000多畝的中華槐園，里邊有山有水，槐樹品種甚多；南邊過了縣委就是行政新區(qū)廣場，配有籃球場，乒乓球場，健身器材等等，西邊就是音樂噴泉廣場，所以小區(qū)周邊環(huán)境非常適合居住。⑤銀行 ：宗地門口往西350米處有一個周口銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)⑥ 項(xiàng)目臨近樓盤分析：項(xiàng)目附近樓盤較多，且大多數(shù)為現(xiàn)房，使本項(xiàng)目銷售難度加大。如表31。表21 項(xiàng)目周邊競爭性樓盤序號樓盤主