【正文】 房地產(chǎn)營銷經(jīng)營流程綜述作者：日期：房地產(chǎn)營銷經(jīng)營流程目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 ...............................................1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念 ...................................2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 .................................3第二節(jié) 　經(jīng)營特點(diǎn) 3一、經(jīng)營概況 .....................................................3二、經(jīng)營分類 .....................................................3三、經(jīng)營流程 .....................................................4四、會計(jì)核算 .....................................................7五、應(yīng)稅特征 .....................................................9第二章 評估方法 12第一節(jié) 假設(shè)法 12一、環(huán)境適用 ....................................................12二、具體應(yīng)用 ....................................................13第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 18一、環(huán)境適用 ....................................................18二、具體應(yīng)用 ....................................................19第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一、環(huán)境適用 ....................................................21二、具體應(yīng)用 ....................................................22第三章 評估指標(biāo) 25第一節(jié) 會計(jì)報(bào)表指標(biāo) 25一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................25二、指標(biāo)確定 ....................................................28三、指標(biāo)附件 .........................................................................................................41第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 66一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................66二、指標(biāo)確定 ....................................................71三、指標(biāo)附件 ....................................................77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 ...................................101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ...........................104土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 ....110轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） ...113轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 117北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 .................................................119財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 ...............123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 ...............................128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .......................131財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知 ...........141關(guān)于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 .................142國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 .156國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 .............158關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） .........162關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） ...........164印發(fā)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實(shí)行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） .............................165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ...............................168中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .......................169關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 .....................174關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 .............................................................177北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知 .......................................................178北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 .......179北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 .181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 ...................................182北京市施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)則（修正） .......184財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 ..........185北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 .............................189關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 .......................191印發(fā)《關(guān)于我市部分涉外稅收實(shí)行屬地征收的實(shí)施意見》的通知 .......195北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問題的補(bǔ)充通知 .........................................................197北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 .................................................197北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問題的通知 ............................199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 .................................202城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 .....................................212關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 .......................218北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成 .....................................221北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法 .............................222北京市關(guān)于實(shí)施《商品房銷售管理辦法》的若干規(guī)定 .................225北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知 .........226關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見 .............................231房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法 .....................234中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 .............237第一章　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物 ?。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運(yùn)營機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) ?（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項(xiàng)重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地?zé)o償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土? 國稅發(fā)[1993]149 號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》? 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。1991年3月和1994年7月，國務(wù)院分別頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個(gè)有機(jī)整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點(diǎn)：一是自營工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使