【正文】 皮口地塊概念定位報(bào)告呈：北控（大連）投資有限公司2014年1月目錄報(bào)告摘要 1第一部分 項(xiàng)目總體概念 21. 概況分析 2a. 項(xiàng)目位置 2b. 海洋特色 3c. 政策優(yōu)勢(shì) 3d. 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 42. 分地塊概念定位 5a. 皮口海洋生態(tài)城 8b. 長山觀海別墅群 123. 定位理念補(bǔ)充 13第二部分 項(xiàng)目愿景分析 151. 項(xiàng)目愿景 152. 目標(biāo)客戶 203. 開發(fā)建議 20a. 開發(fā)模式和合作伙伴 20b. 總體規(guī)劃策略 20c. 分期策略 21附錄I. 項(xiàng)目背景分析 241. 大連的城市發(fā)展背景 252 成功案例分享 26附錄II. 時(shí)間安排建議 34附錄III. 政策摘錄、大連產(chǎn)業(yè)園分布及產(chǎn)業(yè)環(huán)境見附件 35報(bào)告摘要在民間素來流傳“南有海南椰林御寒，北有長山群島避暑”。長山群島是我國長江口以北唯一的群島型休閑避暑勝地。同時(shí)，歷來的觀念也是此處只適宜避暑，冬季不宜到此游玩。不僅僅是長山群島，可以說整個(gè)漫長的冬季都是大連旅游的淡季。在打造這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們正是以此為出發(fā)點(diǎn)，力圖打造一個(gè)適宜冬季旅游度假的海島和港口生態(tài)小城。未來這里的港口聯(lián)通來自日韓、青島、上海各個(gè)港口的豪華游輪，水上飛機(jī)和海上游艇為富豪級(jí)度假人群的提供新奇而便捷的抵達(dá)體驗(yàn)。這里的冬季將呈現(xiàn)一面如夏日海灘嬉沙逐浪，一面如冬日飛雪溫泉滑冰的奇幻景象。以此為突破口，聯(lián)手世界一流的度假酒店品牌和商務(wù)酒店品牌，以絕對(duì)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勝出，共同打造東北亞的一個(gè)新地標(biāo)。迅速吸引人氣，同時(shí)也吸引高端的商業(yè)服務(wù)業(yè)也和地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，提升土地價(jià)值，使得這個(gè)地區(qū)不是空城而是人氣爆棚的度假新城。由旅游帶動(dòng)人氣，進(jìn)而拉動(dòng)和服務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括：高端旅游產(chǎn)業(yè)、海洋相關(guān)產(chǎn)業(yè)、休閑觀光漁業(yè)、港口經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、服裝時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、文化展覽產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。利用這些產(chǎn)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造新的多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)。我們將充分依托大連市“十二五”規(guī)劃中針對(duì)普灣新區(qū)皮楊地區(qū)和長山群島所提出的打造國際濱海旅游度假區(qū)與現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城區(qū)，大力發(fā)展旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)和海洋經(jīng)濟(jì)，打造現(xiàn)代海洋牧場(chǎng)和國際旅游避暑勝地的戰(zhàn)略規(guī)劃，將現(xiàn)有地塊合理規(guī)劃建設(shè)。皮口和涼水灣地塊作為皮楊地區(qū)的行政中心地塊，將發(fā)展成為由一帶兩區(qū)（濱海路生態(tài)景觀帶、東區(qū)濱海國際度假社區(qū)、和西區(qū)城市型綜合休閑社區(qū)）組成的皮口海洋生態(tài)城，引領(lǐng)皮楊地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)我們規(guī)劃中的皮口海洋生態(tài)城的濱海國際度假區(qū)會(huì)成為大連乃至整個(gè)東北亞最私密最高端且適合一年四季度假的富豪級(jí)度假勝地。大長山群島的地塊，得益于得天獨(dú)厚的景觀資源和島上已日趨成熟的休閑海洋漁業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游資源，定位為百家企業(yè)學(xué)院會(huì)所、和企業(yè)家以及社會(huì)名流的海島私宅度假勝地，服務(wù)度假人群的觀瀾酒店或酒店式公寓，從而形成與海洋旅游、文化傳媒時(shí)尚產(chǎn)業(yè)掛鉤的服務(wù)與產(chǎn)業(yè)共榮之地。未來皮口海洋生態(tài)城和長山觀海別墅群以皮口港為連接點(diǎn)，形成一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)圈。同時(shí)從更大的板塊來看，一旦皮口海洋生態(tài)城的項(xiàng)目做起來，將形成一條助大連未來十年領(lǐng)跑全國的超級(jí)旅游產(chǎn)業(yè)帶。這條超級(jí)旅游帶就是以大連星海廣場(chǎng)老虎灘海洋公園金石灘皮口海洋生態(tài)城長山群島花園口的綿延上百公里的沿海旅游路線，吸引中外游客。而其中皮口正處在這條旅游帶的交匯中心位置，從陸路（高鐵、省道），海路（港口開通國際客運(yùn)航線及豪華游艇碼頭），和航空（水上飛機(jī)）連接各旅游點(diǎn)，所以具有極其重要的戰(zhàn)略意義。 上述是本報(bào)告核心理念的摘要，接下來我們進(jìn)入具體的分析和闡述。第一部分 項(xiàng)目總體概念，和位于大長山群島的兩處地塊。在定位時(shí)將對(duì)上述這些地塊作為一個(gè)整體考量其相互之間的推動(dòng)和發(fā)展作用。1. 概況分析a. 項(xiàng)目位置皮口和涼水灣項(xiàng)目地塊位于皮口鎮(zhèn)，地處黃海之濱，位于遼東半島東南部，普蘭店市東端，與大長山群島及群島上的兩處項(xiàng)目地塊隔海相望。 皮口鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距大連市中心110公里，陸路距丹東240公里，距普蘭店市35公里；水路與長山群島8海里，距大連51海里，距丹東128海里，距韓國仁川港243海里，距日本長崎港 457海里，是大連東部沿海距日、韓最近的口岸，是一個(gè)集客、貨、漁為一體的綜合性港口小鎮(zhèn)。皮口港是遼南的一個(gè)重要靠泊點(diǎn)，是大連前往長海縣、長山群島旅游度假區(qū)的必經(jīng)之地。b. 海洋特色無污染待開發(fā)的海景資源和遠(yuǎn)近聞名的海鮮資源。皮口鎮(zhèn)位于河海交匯處，是大連地區(qū)最大的淺灘港，往海里每走1,000米，水面才下沉1米，這為大量的浮游生物創(chuàng)造了極佳的生存環(huán)境，而這些浮游生物自然成為魚蝦的美味食糧。長山群島每年吸引大量游客食客前往體驗(yàn)捕魚食魚的樂趣，旺季日接待游客量可達(dá)4萬人次。c. 政策優(yōu)勢(shì)皮口所在的位置是處于大連“十二五”規(guī)劃中“四灣、三區(qū)、兩島、一帶”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的中心位置（普蘭店灣—黃海海區(qū)—長山群島—黃渤海V型藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶）。具體如下：按照大連市委、市政府全域城市化發(fā)展戰(zhàn)略部署，將海洋資源開發(fā)利用的區(qū)域布局劃分為“四灣、三區(qū)、兩島、一帶”的發(fā)展格局。四灣：大連灣—東北地區(qū)金融、商務(wù)中心，先進(jìn)裝備制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)；大小窯灣—東北亞國際航運(yùn)中心的核心港區(qū)，大連國際化、區(qū)域性的城市副中心及國際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)；金州灣—國際空港、物流、現(xiàn)代旅游服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和濱海宜居城區(qū)；普蘭店灣—大連新市區(qū)的重要組成部分，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。三區(qū)：東部黃海海區(qū)—現(xiàn)代漁業(yè)發(fā)展集聚區(qū)、海洋能源開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)；南部黃海海區(qū)—海上旅游、休閑漁業(yè)和海洋能源開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)；渤海海區(qū)—斑海豹海洋保護(hù)區(qū)、漁業(yè)養(yǎng)殖和海洋能源開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)。兩島：長興島—東北亞國際航運(yùn)中心的重要組成部分，環(huán)渤海大型臨港工業(yè)基地，現(xiàn)代新型工業(yè)城市；長山群島—國際旅游度假勝地和現(xiàn)代海洋牧場(chǎng)。一帶：黃渤?！癡” 型藍(lán)色海岸經(jīng)濟(jì)帶—沿黃渤海兩翼打造集現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群和高端濱海旅游為一體的藍(lán)色海岸經(jīng)濟(jì)帶。在實(shí)施產(chǎn)業(yè)的差別化政策中，大連政府將優(yōu)先發(fā)展濱海旅游業(yè)、海洋漁業(yè)、港口及海洋交通運(yùn)輸業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。其中，濱海旅游業(yè)方面，大連政府期望到2015年，年接待游客人數(shù)突破7,000萬人次，年均增長21%，旅游總收入達(dá)到1,900億元，%。海洋漁業(yè)方面，到2015年，政府目標(biāo)海洋水產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到260萬噸，%；漁業(yè)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值突破1,000億元，%；實(shí)現(xiàn)漁業(yè)產(chǎn)值450億元，年均增長11%；漁業(yè)經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)比重為45:32:23；漁民人均年純收入達(dá)到26,000元。所以在項(xiàng)目所在地塊發(fā)展濱海旅游業(yè)、休閑觀光漁業(yè)和相關(guān)的海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)將極大地享受政府從政策、資金、土地等方面制定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。*附件摘錄《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展十二五規(guī)劃的通知》、《大連市政府辦公廳印發(fā)大連市海洋資源開發(fā)利用十二五規(guī)劃》、和《大連地區(qū)海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和推進(jìn)方略》報(bào)告d. 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)