【正文】 Security Level: — 中關村生命科學園 A5公建地塊 定位策劃報告謀定，后動。All copyright is belong to 開篇語 遵照甲方（北京萬順達房地產開發(fā)有限公司）的合同要求，圍繞有效解決北大國際醫(yī)院配套公建用地的規(guī)劃和定位方案問題，我司進行了詳細前期的市場情況調研，并依據項目自身情況，在 遵循園區(qū)整體布局規(guī)劃的前提 下，就 項目利益最大化并保證銷售速度的前提下作出最合理的市場和產品定位， 下文將對這一方案進行全面的分析論述。生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to 本報告基本形成思路 1. 項目自身條件分析2. 項目區(qū)域市場研究3. 項目可行定位論證5. 項目財務狀況分析4. 項目發(fā)展規(guī)劃建議生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to 項目分析篇PR0JECT市場論證篇MARKET定位研究篇POSITION生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to 項目分析篇PR0JECTl 區(qū)域規(guī)劃布局l 項目地理位置l 項目交通環(huán)境l 項目人文環(huán)境l 項目周邊配套l 項目地塊分析生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to l 本區(qū)域位于京城北部，京北地區(qū)重要的東西向交通走廊 —— 連接北清路 (中關村科技園 )和機場北線 (空港工業(yè)園 )的北七路改擴建將于十一前竣工實現(xiàn)全線貫通，今年昌平區(qū)將重點開發(fā)七北路沿線，加快建設 “ 八達嶺高速路 +北七路 ” 的 “ 金十字 ” 高科技產業(yè)走廊。區(qū)域規(guī)劃布局 | 昌平重點 園區(qū)集散地 金十字 科技產業(yè)走廊生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to 區(qū)域規(guī)劃布局 | 昌平將著力建設和發(fā)展好七個重點產業(yè)功能區(qū)：l 一是著力建設 中關村科技園區(qū)昌平園、生命科學園和國家工程技術研發(fā)與產業(yè)化基 地。l 二是著力建設以北汽福田為支撐的沙河制造業(yè)基地。l 三是著力發(fā)展小湯山及周邊地區(qū)，發(fā)展以溫泉療養(yǎng)及會展為主要發(fā)展方向的旅游休閑產業(yè)。l 四是著力推進沙河高教園區(qū)建設，形成首都高等教育基地之一。l 五是著力推 進中關村國際商城、亞運村汽車新市場和水屯市場等的建設，形成首都重要的現(xiàn)代物流基地。l 六是著力保護好十三陵、居庸關世界文化遺產，形成歷史文化和自然生態(tài)景觀相結合的知名旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)。l 七是著力建設小湯山現(xiàn)代農業(yè)科技示范園和各類標準化果園，形成首都都市型現(xiàn)代農業(yè)基地之一。發(fā)展 七大重點 產業(yè) 建設 一流城市發(fā)展新區(qū)生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告區(qū)域 產業(yè)優(yōu)勢 明顯 園區(qū)空港 雙輪驅動 區(qū)域規(guī)劃布局 | 園區(qū)名稱 功能性質昌平園 科技園區(qū)國際信息產業(yè)園 信息產業(yè)國際醫(yī)療城 醫(yī)療永豐產業(yè)基地 高新技術產業(yè)中國航天城 航天中關村軟件園 IT上地信息產業(yè)基地 信息產業(yè)沙河大學城 學城中關村國際商城 商業(yè)三一產業(yè)園 工業(yè)西二旗創(chuàng)業(yè)者家園 孵化器中關村西區(qū) IT電子城科技園 IT區(qū)域匯集超過 10家科技園區(qū)，以研發(fā)、生產、物流為核心產業(yè)，區(qū)域產業(yè)優(yōu)勢明顯All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告區(qū)域規(guī)劃布局 |地處 北五環(huán)外 屬城市發(fā)展郊區(qū)地帶項目地理位置： 本地塊位于中關村生命科學園二期內。生命科學園園區(qū)坐落四至 ：l 東臨京包鐵路、八達嶺高速公路；l 南接北清路（中關村景觀大道）；l 西至規(guī)劃京包快速路；l 北連玉河南路及南沙河風景區(qū)。All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告中關村生命科學園概況 區(qū)域規(guī)劃布局 | 中關村生命科學園是北京市政府組織開發(fā)建設的 專業(yè)化高科技園區(qū) 。中關村生命科學園將以國家 生物領域 重大項目為主要依托，發(fā)展成國家級 生命科學和新醫(yī)藥高科技產業(yè) 的創(chuàng)新基地。總用地面積 ，現(xiàn)已經入駐 26家企業(yè)。北京博奧生物芯片有限責任公司北京奧瑞金種業(yè)股份有限公司揚子江藥業(yè)北京海燕藥業(yè)有限公司生命園研發(fā)生產大樓寶日醫(yī)生物技術有限公司北京生命科學研究所北京萬泰生物醫(yī)藥有限公司北京博達高科技有限公司北京中勤世帝科學儀器有限公司北京動物模型及動物實驗基地北京蛋白質組研究中心北京（國際）蛋白質組工程中心All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告中關村生命科學園布局規(guī)劃 區(qū)域規(guī)劃布局 | 園區(qū)一期 園區(qū)二期 科學園區(qū)綠軸中關村生命醫(yī)療園 生命科學園 規(guī)劃占地總面積為 249公頃 ， 一期工程 占地 130公頃，設計為 研發(fā)、中試、孵化基地 ，建筑面積 54萬平方米；二期 119公頃， 規(guī)劃定位于醫(yī)療服務及產業(yè)化用地 。 l 生命園一期 在功能布局上，以綜合管理區(qū)為服務中心，創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)為發(fā)展中心，中小企業(yè)區(qū)及研發(fā)區(qū)為技術開發(fā)與創(chuàng)新中心，試生產及醫(yī)療服務區(qū)為產業(yè)中心的總體格局。 l 生命園二期 建設成醫(yī)療和產業(yè)相結合的中關村國際生命醫(yī)療園。建筑面積 。 建筑密度 35%—40 ％，建筑容積率 — ，綠化率約為 40％。 All copyright is belong to 區(qū)域規(guī)劃布局 |地處中關村生命 園區(qū)二期最北端 緊鄰北大國際醫(yī)院A5公建地塊園區(qū)位置 ：l 東臨中國協(xié)和醫(yī)科大學（該項目已取消）地塊；西靠 北大國際醫(yī)院 ；南至研發(fā)生產區(qū)；北連園區(qū)北端玉河南路。生命科學園 A5公建地塊定位報告A5All copyright is belong to 京郊鐵路 S2號線立湯路北清路八達嶺高速l 從進京通道和城市交通角度來看，區(qū)域具有強大的交通資源優(yōu)勢，四通八達l 八達嶺高速公路 是一條由南至北、貫通城市從二環(huán)到六環(huán)的重要交通干道。l 北清路 是一條從西向東、橫穿中關村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)，直至首都國際機場的城市要道。 項目交通環(huán)境 |坐擁城市高速路網 交通體系四通八達生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to （ 1）昌平線 昌平線是連接城市中心區(qū)與昌平新城的一條客運線路 ，北起十三陵景區(qū)，南至城鐵 13號線西二旗站，全長 。于 2023年竣工。 （ 2） 15號線 望京西至后沙峪， 15號線從西苑至順義區(qū)潮白河東站，全長約 。15號線一期自北沙灘至潮白河東，全長約 ，（ 3） M8號線北延M8號線北延，經回龍觀延長至東部新區(qū)，清華分校。項目交通環(huán)境 |軌道交通開通在即 立體路網完善發(fā)達 生命科學園 A5公建地塊定位報告All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告項目交通環(huán)境 |內部交通路網三橫四縱 園區(qū)交通配套完善內部交通以 “U”路為主，輔以 6條規(guī)劃支路和人車分流的步行道，形成流暢舒展的景觀道路系統(tǒng)。 All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告項目周邊人群 |京北別墅區(qū)環(huán)抱 齊聚尖端科研人群l項目周邊可輻射海淀區(qū)、昌平區(qū)和朝陽區(qū)三個行政區(qū)；l項目周邊匯聚八達嶺、西山、溫榆河、三大別墅區(qū)，匯聚京城最具消費力人群；l 超過 200家科研機構和 68所高等院校，更有超過 10個專業(yè)科技園區(qū)，尖端科研人員匯集于此；All copyright is belong to l 最密集的智力資源 —— 會聚清華、北大、中科院、農業(yè)大學等國內一流的科研院所。l 最馳名的旅游勝地 —— 頤和園、圓明園遺址、世界人類文化遺產的萬里長城。l 最關懷的居住環(huán)境 —— 坐擁回龍觀文化區(qū)、西二旗歸谷園、龍城花園等唯美品質的人性化社區(qū)。l 最親密的園區(qū)布局 —— 毗鄰國際商城、航天城、中關村軟件園、永豐科技園、上地信息產業(yè)基地等眾多高科技園區(qū)。生命科學園 A5公建地塊定位報告項目人文環(huán)境 |周邊高校林立 人文環(huán)境濃郁 All copyright is belong to 中關村永旺國際商城l 中關村國際商城 與中關村生命科學園比鄰； 南以北清路為界，與三一產業(yè)園和眾多新建住宅項目隔路相望；北到國際商城北街，規(guī)劃用地面積 。l 中關村國際商城是一座集 購物、餐飲、娛樂、休閑 于 一體的大型多功能郊外購物中心， 總建筑面積 m2，主力店為 日本最大零售業(yè)集團永旺株式會社 在京郊開辦的最大購物中心 —— 北京永旺購物中心 。生命科學園 A5公建地塊定位報告周邊商業(yè)配套 |京郊大型購物中心 日本零售巨頭永旺進駐 All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告周邊商業(yè)配套 |商業(yè)配套設施完善 日常生活消費便利市場定位 集餐飲、購物為一體的綜合型商城樓層分布F1 餐 飲 美食、生活用品、 時 尚服 飾 、家 電 、食品、服 務F2 生活用品、 時 尚服 飾 、 飾 品文具、服 務主要品牌 ONLY 、 FURLA 、 JACK JONES、 ADADISSe NIKE、 RIVERSTONE 、VERO MODA租金售價攤位出租： 100平米以上的攤位，以支付租金的方式與商戶合（ ）合作經營： 40平米左右的攤位，以合作扣點的形式合作，扣點數為銷售額的 20%。區(qū)域人群消費習慣 ：l 生活日常消費為主；l 消費頻次不高；l 消費檔次偏中，別墅高端人群消費外流；l 區(qū)域集中商業(yè)未不具備輻射外部區(qū)域消費人群的功能。All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告項目地塊分析 | 毗鄰北大國際醫(yī)院 中心綠地隔離地塊項目用地分為西南地塊 A5b及東北地塊 A5d。 兩地塊 以 ，此綠地為 生命醫(yī)療園區(qū)主要 綠軸中段 。 地塊 西側為 北大國際醫(yī)院 ，北側為北大醫(yī)學影像。A5地塊總占地面積 96500平方米A5地塊建設用地面積 59700平方米A5地塊代征城市公共用地 36800平方米其中：公共配套 A5b（醫(yī)療區(qū)公共配套用地）公共配套 A5d （醫(yī)療區(qū)公共配套用地）37000平方米22700平方米地塊規(guī)劃總建筑面積 89500平方米地上部分： 89550平方米建筑控制高度 ≤ 48米容積率 ≤ 綠地率 ≥ 35%建筑密度 ≤ 40%本案A5b本案A5d生命園科 學 園 路醫(yī)園路療路All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告項目地塊分析 | 毗鄰北大國際醫(yī)院 中心綠地隔離地塊北大國際醫(yī)院生命科學園本案A5b本案A5d擬留生命科學園北側教育科研 用地生命園路 醫(yī)園 路療科學園區(qū)綠軸科學園區(qū)綠軸All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告項目地塊分析 | 毗鄰北大國際醫(yī)院 中心綠地隔離地塊北大國 際 醫(yī)院 項 目p 北大國際醫(yī)院 規(guī)劃總用地 ，建設面積為 28萬平方米，規(guī)模為 1400張床位 ，包括 一個綜合醫(yī)院、六家?？漆t(yī)院， 總投資約 32億元；醫(yī)院的配套設施 —— 護理學院及亞健康中心也將同時籌建，整個項目占地面積將達到 1000畝。國際醫(yī)院將實行分期開發(fā)，一期綜合醫(yī)院項目，建設 15萬平方米，完成投資約 18億元。p 北大國際醫(yī)院確定 36個醫(yī)療中心和科室、 66個醫(yī)療科室 。 40個手術間， 14001500個床位 。 預計 2023年全面運營后，可達到日門診量 8000人次 。北大國際醫(yī)院項目現(xiàn)階段 尚處于半停工 狀態(tài)， 計劃 將于今年 復工 。預計該項目實際投入運營后，將 極大限度 的提升區(qū)域的知名度，并帶來大量的 京城北部人群。 但同時，北大國際醫(yī)院的功能定位及工程進度、工程形象也將制約本項目未來的發(fā)展。All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告項目用地規(guī)劃 | 醫(yī)療公共配套用地 先天限制條件束縛項目用地性質為 公共設施用地 ，其中 A5b A5d地塊用地性質均為 醫(yī)療區(qū)公共配套用地 。從項目自身用地性質和西側的北大國際醫(yī)院項目關系看，項目定位必須 重點考慮 到 西側醫(yī)院對本項目的潛在影響 。產品前期定位盡可能充分利用醫(yī)院的優(yōu)勢，同時規(guī)避負面影響。All copyright is belong to 生命科學園 A5公建地塊定位報告項目用地規(guī)劃 | 醫(yī)療公共配套用地 先天限制條件束縛允 許設 置（無限制） 可以 設 置（有限制）小型配套服 務 公寓大型金融商 貿 服 務 商住樓商 務辦 公 單 身宿舍文化 娛樂設 施 行政 辦 公市政公用 設 施 醫(yī) 療衛(wèi) 生停 車場 科研教學決定 制約All copyright is belong to