【正文】 “九英里”策劃報告目錄前言第一章 市場研究一、瓊海概況二、瓊海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀第二章 項(xiàng)目研判一、項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析三、目標(biāo)客戶定位四、項(xiàng)目價格策略分析五、核心價值分析第三章 產(chǎn)品完善和項(xiàng)目形象包裝第四章 推廣一、推廣策略界定二、推廣總原則三、 賣點(diǎn)界定四、階段劃分及各階段推廣策略第五章 廣告策略一、廣告宣傳目的二、總體策略三、要樹立的形象四、 廣告風(fēng)格五、案名與全程廣告語六、分階段廣告推廣策略第六章 營銷策劃一、聚金廣場專項(xiàng)管理架構(gòu)二、控制內(nèi)容三、現(xiàn)場接待流程四、行銷周期五、營銷手段創(chuàng)新六、項(xiàng)目招商工作步驟及資源簡介七、價格定位第七章 媒體策略一、媒體目標(biāo) 二、媒介策略三、媒體分析及選擇 第八章 廣告廣告投放計劃與預(yù)算（一）總論（二）媒體原則（三）媒體選擇第九章 廣告表現(xiàn)前 言任何的營銷策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，以及塑造、提升企業(yè)品牌形象。本方案在于為“九英里”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場發(fā)展和現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“九英里”項(xiàng)目的資源與機(jī)會，以期達(dá)到或超出“九英里”的總銷目標(biāo)，并為開發(fā)商提升品牌形象。第一章 市場研究一、瓊海概況城市區(qū)位瓊海市地處海南島東部，距海南省省會海口市86公里，距南端的三亞市163公里。南距萬寧市60公里，西連定安、屯昌縣，東瀕文昌清瀾港。瓊海市總面積1692平方公里，現(xiàn)轄嘉積、中原、博鰲、潭門、長坡、萬泉、塔洋、大路、陽江、龍江、會山、石壁十二鎮(zhèn)。嘉積城區(qū)為市府所在地。交通狀況東環(huán)鐵路開工，223國道（海榆東線）和島東高速公路南北向從瓊海市境內(nèi)通過，兩條省道橫貫本市，高速公路在境內(nèi)有4個入口，為瓊海的發(fā)展?fàn)I造了較好的外部交通條件。市內(nèi)公路縱橫交錯，四通八達(dá)，城區(qū)通往各鎮(zhèn)的道路全面實(shí)現(xiàn)硬板化，沿海有潭門、博鰲、青葛、龍灣四個港口，其中潭門港被列為國家重點(diǎn)漁港，正在加快建設(shè)成為我省東部漁業(yè)后勤服務(wù)基地。龍灣港正在加快建設(shè)成為瓊東的重要商港，歐洲遠(yuǎn)東基地港。城市發(fā)展品牌作為一個濱海城市，瓊海有著紅色娘子軍光榮革命傳統(tǒng)以及先進(jìn)的僑鄉(xiāng)文化，特別是博鰲效應(yīng)提升了瓊海的知名度和影響力，鑄造了一個城市品牌，有力地推動瓊海經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，并使瓊海朝著國際化旅游度假城市發(fā)展。從一個小漁村，一個當(dāng)初的旅游通道變?yōu)闃O具魅力的旅游度假城市，瓊海城市有著得天獨(dú)厚的幾個因素:n 博鰲。2001年2月27日，舉世矚目的“博鰲亞洲論壇”正式落戶瓊海。從此，博鰲成為亞洲走向世界的窗口，成為中國對外開放的平臺，為海南、瓊海的發(fā)展提供了巨大的空間。博鰲亞洲論壇在致力于亞洲新角色、中國和平崛起等國際性話題的同時，也讓昔日的小漁村博鰲名利雙收，而論壇的效應(yīng)更帶動了瓊海區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。n 紅色娘子軍。一部名為《紅色娘子軍》的電影和芭蕾舞劇四十多年來一直常演不衰，風(fēng)靡了整個中國乃至全世界，已成為經(jīng)典名作。是“紅色娘子軍”的故鄉(xiāng)，曾經(jīng)為海南堅持武裝斗爭23年紅旗不倒做出了歷史性的貢獻(xiàn)，瓊海也因“紅色娘子軍”的革命故事而聞名全國。如今，以紅色娘子軍為代表的紅色革命傳統(tǒng)文化已成為了瓊海的特色文化品牌和旅游品牌。n 萬泉河。一首《我愛五指山，我愛萬泉河》的歌曲讓海南的這條第三大母親河——萬泉河名揚(yáng)天下，家喻戶曉。中國熱帶自然生態(tài)保存最完美的萬泉河，發(fā)源于五指山和黎母山兩源合口，流經(jīng)瓊海，浩浩蕩蕩奔到博鰲流入南海。萬泉河歷史悠久，傳說優(yōu)美，文化深厚，民風(fēng)濃郁。萬泉河集山、河、湖、泉于一體，既有溫泉洗凝脂、椰寨農(nóng)家樂，又有玉帶一線牽、濱海勝景地，是探險游的勝地、休閑游的天堂。n 溫泉。瓊海的溫泉資源非常豐富，著名的“官塘溫泉”、“九曲江溫泉”和“藍(lán)山溫泉”，每天允許開采的總量為20060立方米，據(jù)悉,近幾年溫泉的開發(fā)每年給瓊海帶來的直接經(jīng)濟(jì)效益上億。2005年瓊海市在京通過由中國礦業(yè)聯(lián)合會、國土資源部和中國能源研究會等單位組織的專家評審，成為繼廣東省恩平市和黑龍江省林甸縣之后的第三個“中國溫泉之鄉(xiāng)”。文化是旅游的靈魂，瓊海正以以萬泉河為代表的綠色生態(tài)文化、以紅色娘子軍為代表的紅色革命傳統(tǒng)文化和以著名僑鄉(xiāng)和博鰲亞洲論壇為代表的藍(lán)色改革開放文化這“三色”文化外來打造國際化的旅游度假城市。人口與經(jīng)濟(jì)，其中農(nóng)業(yè)人口近33萬人，全市有漢族，苗族，黎族，回族，蒙古族，壯族，瑤族等21個民族。其中建成區(qū)人口17萬人。瓊海不斷加快發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，積極推進(jìn)城市化和新農(nóng)村建設(shè)。以熱帶高效農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、旅游房地產(chǎn)、商貿(mào)業(yè)為主導(dǎo)和支柱的產(chǎn)業(yè)特色逐漸形成，經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。2006年，，%%。而2007年前三季度，%，創(chuàng)造了1999年以來的最高增速；，%。其中，%；，%。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。2006年在崗職工年平均工資15007元/人，%。農(nóng)村居民年人均純收入3490元，按可比口徑計算，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7579元，增量為506元，%。城市規(guī)劃建設(shè)n 瓊海在海南城鄉(xiāng)規(guī)劃中的地位2006年4月份，海南省人民政府批準(zhǔn)通過了《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃20052020年》，根據(jù)“南北帶動，兩翼推進(jìn)，發(fā)展周邊，扶持中間”的總體部署，海南省將建立起“四個圈層，一個綠心，兩條發(fā)展軸，五大空間結(jié)點(diǎn)”的城鄉(xiāng)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，根據(jù)此結(jié)構(gòu)，形成全省總體布局，分為北部城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、東部濱海旅游綜合功能區(qū)、南部熱帶濱海旅游功能區(qū)、西南部天然氣化工產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、西北部石油化工產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、中北部熱帶高效農(nóng)業(yè)功能區(qū)和中南部生態(tài)保護(hù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)功能區(qū)。瓊海市作為東部濱海旅游綜合功能區(qū)的重要組成部分，充分利用“博鰲亞洲論壇”的關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)，大力發(fā)展旅游度假休閑產(chǎn)業(yè)，在中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)以及無污染的加工業(yè)。在空間結(jié)點(diǎn)上，積極推進(jìn)瓊海向中等城市發(fā)展，提升區(qū)域中心城市的綜合服務(wù)功能，促進(jìn)中心城、官塘、博鰲協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展，形成組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)n 瓊海規(guī)劃作為海南省東西兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中東部沿海經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略帶的核心城市之一，瓊海市按照“一點(diǎn)兩翼，三組團(tuán)，五中心”的思路，即以嘉積為中心點(diǎn)，以濱河、濱海景觀大道為“兩翼”，突出發(fā)展嘉積、博鰲、官塘三大城市功能組團(tuán)及長坡、潭門等五個中心鎮(zhèn)的大發(fā)展局面實(shí)施大瓊海城市化建設(shè)，道路、供水、供電、通信、排水、排污、消防、亮化、美化等城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)日臻完善，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市品位進(jìn)一步提高，大瓊海格局日漸凸現(xiàn)。萬泉河貫穿其中，將博鰲、官塘、嘉積三大組團(tuán)串聯(lián)在一起，勾畫出了瓊海市大規(guī)劃、高品質(zhì)的特色旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路的靈韻。目前瓊海市城市總規(guī)劃面積 ，。，其中嘉積主城區(qū)12平方公里，占規(guī)劃面積的40%，%，%。n 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)216。 2007年6月15日上午，國家開發(fā)銀行與瓊海市簽訂開發(fā)性金融合作協(xié)議。未來五年，國家開發(fā)銀行將對瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、瓊海市土地收購整理項(xiàng)目和民生領(lǐng)域（含教育、文化、衛(wèi)生、社會主義新農(nóng)村建設(shè)）等項(xiàng)目，在“十一五”期間提供100億元的融資支持。隨著今后五年內(nèi)100億資金的逐步到位和由此而產(chǎn)生的投資環(huán)境、城市配套、基礎(chǔ)設(shè)施等的大大改善，房地產(chǎn)業(yè)會是第一個收效的產(chǎn)業(yè)，無論是開發(fā)體量、銷售量及房地產(chǎn)價格等都會有一個大的躍升，今年以來，一些島內(nèi)外知名開發(fā)企業(yè)在瓊海拿地、立項(xiàng)報建的情況看，都比往年有一個大大的提高。216。 北起既有?？谡?，沿途經(jīng)過海口市、文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水黎族自治縣，最后至本線終點(diǎn)三亞市的新三亞站的東環(huán)鐵