【正文】 又高；252。 精品物業(yè)，安全第一樓盤，要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。四、 廣告風(fēng)格252。 天然風(fēng)景：作為一個旅游城市，鮮艷的色彩和美麗的景色是瓊海所有樓盤最大的賣點，廣告應(yīng)突出瓊海的純生態(tài)風(fēng)景。252。 針對性：不同銷售階段的廣告風(fēng)格及方向以營銷策略為依據(jù)，節(jié)取不同的賣點，更強針對性的宣傳，以實現(xiàn)順利銷售的目的。五、案名與全程廣告語案名釋義“九英里”：寓意為我們項目到博鰲為九英里，合114公里。九英里的客戶為外地客戶占90%以上，主要是東北、內(nèi)蒙、新疆、北京、上海等。對于島外客戶很多對瓊海不是很知道但對博鰲一般都知道，所以通過博鰲來帶動我們項目的知名度和銷售。LOGO創(chuàng)意說明。全程廣告主題核心sl：◎ 中國優(yōu)秀旅游蔚藍海岸，養(yǎng)生哲學(xué)/自然生活哲學(xué)主推sl：（一）海邊臨海不近海，九英里，一段最完美的距離詮釋：從案名入手，引導(dǎo)一個九英里的概念，臨海不近海，突出本樓盤的特性，九英里距離海邊不遠不近，來去方便，這段距離既可以保護住宅家具等實用性能不受到海風(fēng)的侵蝕破壞，又能享受沿途的自然風(fēng)光，還考慮到了內(nèi)陸人不適應(yīng)海邊生活的心理因素。九英里，大海與我們最悠的距離詮釋：引導(dǎo)“九英里”概念，享受在去海邊的路途中美好的景色，九英里距海大約15分鐘車程，在這段距離當中，能夠邂逅瓊海美妙的自然風(fēng)光，綠色的熱帶雨林景觀，鮮艷的花木水果，對眼球而言，都是一種享受，悠閑自在而輕松的到達海邊。（二）景觀九英里，全是陽光的聲音，叮當脆響山岳翡翠，海水清澈，太陽把她們都洗過了邂逅一縷清風(fēng)，傾聽枝葉細語的聲音（三）戶型、中產(chǎn)階級提前5年，擁有自己的度假基地中產(chǎn)階級的度假夢想（四）養(yǎng)生自然生活之道，天然養(yǎng)生之居心靈驛站，健康源地（五）物管度假式物管，安心生活好享受點對點管家式管理，隨時隨地悠生活（六）未來升值絕版生態(tài)資源，無限升值空間原生態(tài)稀缺，升值，唯一投資的前景取決于城市的潛力（七）一站式裝修省心安心放心，一站式裝修，讓買房開開心心理想裝修一站式，拎包入住好享受理想一站式裝修，省心安心更放心愜意度假生活，從一站式裝修開始讓度假更愜意，一站式裝修六、分階段廣告推廣策略（一）分階段廣告推廣策略籌備期：以推廣一種生活哲學(xué)為整體形象，引發(fā)目標客戶興趣及市場關(guān)注，為后續(xù)的推廣及銷售作鋪墊。基本以自然原生態(tài)、小區(qū)特性、利于投資為主。預(yù)熱期：根據(jù)籌備期推廣的“面”，作“度”的深化。強調(diào)產(chǎn)品更加細致，總價低，適合投資。強銷期：集中主要賣點，加強宣傳密度，主推80100左右的面積。持續(xù)期：尋求目標客戶的關(guān)注點，作針對性廣告闡述。事件營銷引發(fā)區(qū)域人氣，以此帶動銷售。延續(xù)強銷期熱度。清盤期：以已購住宅的業(yè)主作為宣傳工具，以達到帶動銷售的目的。第六章 營銷策劃一、 營銷渠道及人員促銷建設(shè)營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實的，在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。二、控制內(nèi)容三、現(xiàn)場接待流程四、行銷周期五、營銷手段創(chuàng)新六、 項目招商工作步驟及資源簡介七、價格定位第七章 媒體策略一、 媒體目標 178。 公眾心目中樹立九英里住宅形象；178。 力求“九英里”銷售順利，并能引起爭購高潮；178。 使項目形成良好的口碑效應(yīng)，深入人心。 二、媒介策略（一）籌備期所有制作類的設(shè)計和制作、戶外看板等銷售工作的準備。（二）預(yù)熱期以網(wǎng)站廣告為主：保持宣傳的持久性，樹立項目形象。根據(jù)實際需要采用電視、電臺等大眾接受媒體投放廣告。邀請報社、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布軟性新聞，重點圍繞“城市商業(yè)核心廣場”的定位作宣傳，配合硬性廣告形象宣傳；針對既有的目標客戶和潛在客戶寄發(fā)DM廣告。（三）公開強銷期以網(wǎng)站廣告為主要媒體，配合電視、電臺、DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次；在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點；定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換媒介組合。（四）銷售沖刺期根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以網(wǎng)站廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務(wù)，挖掘潛在客戶；媒體新聞炒作，作銷售輔助。 第八章 廣告廣告投放計劃與預(yù)算（一）媒體分析及選擇網(wǎng)絡(luò)媒體搜房網(wǎng)和焦房網(wǎng)是影響較大的網(wǎng)絡(luò)媒體。點擊率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要網(wǎng)絡(luò)媒體。同時建議樓盤有自己的網(wǎng)站可供客戶們更加直觀的看到本樓盤的信息。戶外媒體戶外媒體在株洲的這種規(guī)模不大、但是往來人流量較大的城市具有一定的影響。建議從動工到封盤在施工外圍樹立3D效果圖，開盤前一個月在中心區(qū)和旅游區(qū)樹立大型戶外廣告牌。樓書，DM手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報，樣品屋，接待中心。這些廣告載體對細節(jié)要求高。建議信息內(nèi)容要準確道位。（二）廣告預(yù)算及分配（1）廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右。“九英里”的建筑面積為S平米，均價為R元，廣告預(yù)算為S*R*5%其中，80%為計劃廣告投人，20%為機動費用。（2）媒體費用為計劃廣告投人總額xx%，包括網(wǎng)絡(luò)65%，戶外25%，其他10%（估略）。（3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額xx%。（4）SP活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為xx%。（5）禮品制作為計劃廣告投人總額x%。（二）媒體原則1，在進行促銷、公關(guān)活動時媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動都能達到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準確，要設(shè)立活動負責(zé)人。每次活動都要有媒介負責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道、宣傳。2，至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔一部分費用共同來解決道路改造問題，同時必須申請開通專線公交。3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。4，價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格應(yīng)該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路。（三）媒體選擇第九章 廣告表現(xiàn)