【正文】 路項(xiàng)于2007年9月全面動(dòng)工建設(shè)，2011年9月建成投運(yùn)，總工期約4年，將貫穿海南省東海岸，穿越6市縣，全長(zhǎng)308公里。到了2011年，東環(huán)鐵路將與西環(huán)鐵路共同構(gòu)筑環(huán)島鐵路，近期通過(guò)粵?；疖囕喍?、遠(yuǎn)景通過(guò)海底隧道與大陸鐵路網(wǎng)銜接。其建成后，可實(shí)現(xiàn)?？谥寥齺?0分鐘活動(dòng)圈，與公路、航空、港口共同構(gòu)筑海南省發(fā)達(dá)的綜合交通體系。東環(huán)鐵路將大幅度縮短海南省的時(shí)空距離，使區(qū)域間人流過(guò)往更加頻繁，促進(jìn)人口向城鎮(zhèn)聚集，加快海南省的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。同時(shí)可使沿線市縣的房地產(chǎn)和土地大幅度升值，帶動(dòng)沿線二次產(chǎn)業(yè)和三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮，推動(dòng)沿線節(jié)點(diǎn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平的提升，提高郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能級(jí)，促進(jìn)郊區(qū)衛(wèi)星城的發(fā)展。同時(shí)，東環(huán)鐵路的建設(shè)，將擴(kuò)大中心城市的輻射作用，充分體現(xiàn)海南省“兩翼推進(jìn)，南北帶動(dòng)”的區(qū)域發(fā)展思路，從而達(dá)到區(qū)域均衡發(fā)展的目標(biāo)。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀幾年來(lái)瓊海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目逐步增多。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)具有資質(zhì)的共36家，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)以住宅為主，同時(shí)也投資開(kāi)發(fā)以休閑度假為主的旅游房地產(chǎn)。一些島內(nèi)的大型本土名企和島外地產(chǎn)巨頭悄然進(jìn)駐瓊海，如寶鋼集團(tuán)下屬公司寶蓮房產(chǎn)、兆南集團(tuán)下面的兆南房產(chǎn)等，紛紛搶灘瓊海。房產(chǎn)供應(yīng)情況，已經(jīng)接近去年全年的總建筑面積。另外報(bào)建項(xiàng)目急劇上升，今年前三季度，房地產(chǎn)項(xiàng)目由原來(lái)的26個(gè)增至30多個(gè)，一些大項(xiàng)目，超大項(xiàng)目紛紛亮相，今年新上的寶蓮城項(xiàng)目，建筑面積達(dá)75萬(wàn)平方米；天來(lái)泉2期30萬(wàn)平方米；兆南房地產(chǎn)的萬(wàn)泉綠洲30多萬(wàn)平方米；高速公路的瑞景花園項(xiàng)目計(jì)劃50萬(wàn)平方米，一期25萬(wàn)平方米，還有已經(jīng)動(dòng)工的博海假日風(fēng)情、京博花園等合計(jì)總規(guī)劃建筑面積在200萬(wàn)平方米左右。市場(chǎng)價(jià)格分析分析瓊海的房?jī)r(jià)應(yīng)該以瓊海城市功能組團(tuán)來(lái)劃分。瓊海市區(qū)即嘉積一帶，2005年底以前，房?jī)r(jià)一直處于低價(jià)運(yùn)行，均價(jià)1000多元／㎡，2006年底商品房?jī)r(jià)格沖至1550元／㎡，2007年時(shí)間過(guò)半，則由年初的均價(jià)1550元／㎡上漲到現(xiàn)在的1750元／㎡，％，增速居全省各縣市前列。事實(shí)上官塘河和博鰲的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)，官塘以天來(lái)泉為主(今年到目前也就這一個(gè)項(xiàng)目在售)上半年均價(jià)在2500左右，目前已經(jīng)到了2800元，銷售量也應(yīng)該是瓊海其他樓盤銷售的總和還多，博鰲上半年均價(jià)應(yīng)在5000左右。當(dāng)然官塘，博鰲房產(chǎn)的價(jià)格也應(yīng)該游離在瓊海市區(qū)房產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)之外，因?yàn)樗麄兌加惺袇^(qū)無(wú)法復(fù)制、比擬的自然資源。就好比三亞的亞龍灣，?？诘奈骱０叮@些區(qū)域房?jī)r(jià)高于市中心區(qū)很正常。市區(qū)的房?jī)r(jià)是如何構(gòu)成呢？老城區(qū)一塊,也就是現(xiàn)在最熱鬧的,生活、醫(yī)療、教育、交通等等資源最完備的區(qū)域，好地方,但房?jī)r(jià)最低，在1300到1500左右。由于中心區(qū)大部分是自建房，現(xiàn)在在售樓盤受地塊影響做不出任何配套，就跟80,90年代大城市的居民新村差不多,大面積拆遷說(shuō)成本又高，想拆老百姓還不一定接受。另外本地人有自己建房的習(xí)慣，對(duì)商品房不感冒，850元一平方的時(shí)候也沒(méi)幾個(gè)買。中心城區(qū)邊緣,以銀海路為代表，包括豪華路。這一區(qū)域上半年均價(jià)應(yīng)在2200左右(銀海路高于豪華路)。上半年銀海路兩個(gè)樓盤在售,現(xiàn)在陸續(xù)新推出4個(gè)已動(dòng)工項(xiàng)目,報(bào)價(jià)在2500左右。這區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于緊靠高速路,但缺少生活,商業(yè),醫(yī)療等配套設(shè)施。這一區(qū)域目前領(lǐng)漲瓊海也是一種必然,因?yàn)榄偤Ｊ袇^(qū)萬(wàn)泉河景觀帶尚未形成,新的城市中心剛露端倪，在此階段銀海路還將走在前面。市場(chǎng)板塊分析n 旅游地產(chǎn)力撐三大組團(tuán)，三足鼎立以萬(wàn)泉河為靈魂、以亞洲博鰲論壇為品牌、以官塘溫泉宜居環(huán)境為優(yōu)勢(shì)發(fā)展瓊海特色旅游產(chǎn)業(yè)，成為瓊海市委市政府推進(jìn)瓊海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略定位。旅游房地產(chǎn)漸成發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容，官塘溫泉、博鰲親海、嘉積主城區(qū)萬(wàn)泉濱河等構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。在旅游地產(chǎn)的推動(dòng)下，官塘、嘉積市區(qū)、博鰲三大組團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭日趨旺盛，逐漸形成瓊海市城市發(fā)展三足鼎立態(tài)勢(shì)。在天來(lái)泉項(xiàng)目的帶動(dòng)下，官塘溫泉度假休閑性養(yǎng)老宜居區(qū)已見(jiàn)雛形，以旅游度假酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店等規(guī)劃項(xiàng)目日漸增多；嘉積主城區(qū)依靠其政治、經(jīng)濟(jì)、文化、醫(yī)療等城市功能密集區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在濱河區(qū)域、新城區(qū)域打造高品質(zhì)大盤，如萬(wàn)泉綠洲、博海假日風(fēng)情、新天地陽(yáng)光城等品質(zhì)大盤，面積均在5萬(wàn)平方米以上，最大的達(dá)30多萬(wàn)平方米；在博鰲亞洲論壇會(huì)議中心周邊及相關(guān)輻射區(qū)，整體規(guī)劃已經(jīng)完成，島外地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)駐，一些大項(xiàng)目、超大項(xiàng)目也開(kāi)始紛紛亮相，如今年剛剛動(dòng)工的寶蓮城項(xiàng)目等建筑面積達(dá)75萬(wàn)平方米，項(xiàng)目之巨令世人。n 五大板塊齊發(fā)，區(qū)域性漸顯　　瓊海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度受到島內(nèi)外的普遍關(guān)注，從規(guī)模、產(chǎn)品定位的角度出發(fā)，產(chǎn)品細(xì)化、區(qū)域性細(xì)分會(huì)在短時(shí)期之內(nèi)完成并不斷完善。事實(shí)上，排除上個(gè)世紀(jì)90年代的地產(chǎn)虛熱時(shí)代不說(shuō)，20世紀(jì)初期新的一輪房地產(chǎn)升溫以來(lái)，瓊海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真正的劃分可以分為兩個(gè)時(shí)期，從2004年開(kāi)始到2006年上半年屬于萌動(dòng)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在嘉積主城區(qū)，項(xiàng)目小品質(zhì)低，價(jià)格還處在保本狀態(tài)。自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)悄然進(jìn)入高歌猛進(jìn)的時(shí)代。一年以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和報(bào)建量巨大，是前幾年開(kāi)發(fā)總量的數(shù)倍，已征地和在規(guī)劃報(bào)建中的項(xiàng)目預(yù)計(jì)達(dá)300多萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分布區(qū)域明顯、細(xì)化，從區(qū)域功能、產(chǎn)品性質(zhì)等方向劃分，官塘、銀海路濱江、愛(ài)華東路新城、豪華路濱江、博鰲等五大板塊都代表其不同的開(kāi)發(fā)理念和產(chǎn)品品質(zhì)，尤其是后發(fā)的幾個(gè)新板塊，如以萬(wàn)泉綠洲、博海假日風(fēng)情等項(xiàng)目為代表的銀海路濱江板塊，以新天地陽(yáng)光城、棕櫚園等為代表的愛(ài)華東路新城板塊，后起奪秀，區(qū)域性表現(xiàn)明顯。官塘片區(qū)，繼一期成功開(kāi)發(fā)之后的天來(lái)泉項(xiàng)目，順利進(jìn)入二期的準(zhǔn)備實(shí)施階段，建筑面積達(dá)30多萬(wàn)平方米；銀海路濱江板塊的萬(wàn)泉綠洲總占地面積近500畝，總建筑面積也在30萬(wàn)平方米以上，博海假日風(fēng)情占地近百畝，總建筑面積5萬(wàn)多平米；愛(ài)華東路新城板塊，圍繞東環(huán)鐵路火車站、新汽車總站而即將成為新的商業(yè)圈為主題，打造新城概念，以其巨大的商業(yè)潛質(zhì)與地段增值潛力奪人眼球。由海南新景成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司推出的高品質(zhì)度假房地產(chǎn)項(xiàng)目，將成為主城區(qū)大型東南亞熱帶花卉主題社區(qū)；豪華路濱江板塊的華地萬(wàn)泉河國(guó)際村、京博家園等宜居型度假社區(qū)和博鰲板塊的玉帶灘、寶蓮城等海景旅游度假社區(qū)，打的都是旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，但在項(xiàng)目的品質(zhì)、規(guī)模、服務(wù)、客戶群體等都有不同的特色，地產(chǎn)區(qū)域性漸顯。購(gòu)買群體分析日前，島外人士購(gòu)房比例不斷增長(zhǎng)，從全省看，?？谑屑s40%，三亞市70%以上，而瓊海市外地購(gòu)買率也達(dá)35%左右。島外預(yù)售客戶主要來(lái)源于上海、黑龍江、浙江、四川、新疆、廣東、江蘇、遼寧、北京、甘肅、湖北、山西、吉林、河北、陜西、福建、天津、山東、安徽、江西、河南、廣西、湖南、重慶、內(nèi)蒙、香港等于26個(gè)省區(qū)以及新加坡、美國(guó)、澳大利亞、日本、馬來(lái)西亞等國(guó)家。自去年以來(lái)，島外購(gòu)房客戶急劇增長(zhǎng)，購(gòu)房率達(dá)到35％以上，個(gè)別樓盤的島外購(gòu)房率高達(dá)80％以上。二、 瓊海部分房產(chǎn)項(xiàng)目概況華地萬(wàn)泉河國(guó)際村項(xiàng)目華地萬(wàn)泉河國(guó)際村項(xiàng)目位于瓊海市豪華路，由瓊海華地發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積40畝，一期占地面積16畝，建筑面積25000萬(wàn)平方米，綠化率50%，％，開(kāi)發(fā)建設(shè)3棟12層套房，共246戶。一期預(yù)計(jì)投資總額3000萬(wàn)元人民幣。項(xiàng)目自去年6月動(dòng)工建設(shè)以來(lái)各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，目前2號(hào)樓已封頂，計(jì)劃于年底交付使用，3號(hào)樓正加緊建設(shè)中。項(xiàng)目于去年11月份開(kāi)盤，至今現(xiàn)房已銷售了1/3以上，銷售對(duì)象主要來(lái)自北京、新疆、山西、甘肅等地，銷售情況良好。陽(yáng)江花苑小區(qū)項(xiàng)目陽(yáng)江花苑小區(qū)項(xiàng)目位于瓊海市銀海路，由瓊海鑫之泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積31畝，總建筑面積40000平