【正文】 沈陽河畔新城 New Riverside Garden目 錄河畔新城面臨的市場態(tài)勢 ………………………………………………… 4…………………………………………… 6(指新城及周邊區(qū)域)房地產(chǎn)市場分析……………… 9………………………………………………… 10……………………………………………………… 13…………………………………………………… 16……………………………………………………… 17“河畔新城”整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案…………………………………………… 20………………………………………………… 21…………………………………………………………… 22…………………………………………………… 23……………………………………………………… 27………………………………………………… 28…………………………………………………… 29……………………………………………………… 34………………………………………………………… 35…………………………………………………… 39………………………………………… 41一期銷售推廣策劃方案…………………………………………………………… 47……………………………………………………… 48………………………………………………… 44……………………………………………………… 57……………………………… 59……………………………………………………… 61……………………………………………………………… 65………………………………………………………… 69………………………………………………………… 74………………………………………………………… 78…………………………………………………… 81 保溫推廣期待……………………………………………………… 82河畔新城面臨的市場態(tài)勢一、競爭態(tài)勢分析※ 房地產(chǎn)市場分析沈陽整體房地產(chǎn)市場分析 與近3年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場高速發(fā)展不同步。近3年來，與全國房地產(chǎn)市場取得的發(fā)展成績相比，由于“慕馬大案”帶來的政治不穩(wěn)定因素，令沈陽約70%的開發(fā)商卷入其中，直接影響樓市發(fā)展速度低于全國，2001年樓市處于盤整期，直到2002年才逐漸開始恢復元氣。 整體開發(fā)水平偏低。沈陽本地的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營企業(yè)主或政府官員轉(zhuǎn)變而來，缺乏雄厚的資金實力，沒有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠見與超前的思維，整體開發(fā)水平偏低。而開發(fā)多為通過“暗箱操作”獲取土地、以預售樓花“空手套白狼”進行不規(guī)范運作的“暴利模式”，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場亮點。 隨著經(jīng)濟元氣的恢復，銷售量大幅增長，集中在2500元/平方米以下的低價位住宅。隨著政治風波的過去，沈陽經(jīng)濟已經(jīng)由復蘇走向發(fā)展，2002年沈陽房地產(chǎn)市場也隨之而取得了較好的增長，主要體現(xiàn)在銷售量的大幅增長，但均價偏低，成交多集中在2500元/以下的低價位住宅。 供需結(jié)構(gòu)不合理，對中高檔住宅有需求，但缺乏有效供應。沈陽房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場供不應求，中高檔市場呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實際上市場對中高檔住宅是有需求的，只是市場上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氛圍營造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價比不高，未能獲得消費者的認可，缺乏有效的供應，因而中高檔市場仍存在較大的需求空間。 2002年1—10月份沈陽房地產(chǎn)市場主要成交數(shù)據(jù)內(nèi)容數(shù)據(jù)同期比較增量房成交增長47%存量房成交增長14%合計預計全年成交量不超過500萬平方米成交均價2620元/平方米下降14%空置量 沈陽中高檔住宅市場（4000元/平方米以上）分析 市場波瀾不驚，缺乏亮點，銷售速度緩慢，價格呈下降趨勢，由產(chǎn)品自身品質(zhì)的平庸特征決定了其銷售速度緩慢，價格呈下降趨勢。 預計市場占有率僅為10%以內(nèi)，預計2002年總銷售量為50萬平方米以內(nèi)。 沈陽的高收入人群一般都已經(jīng)擁有住房，購房屬于更換型需求，對產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。 眾多實力雄厚的本地和外地發(fā)展商相繼屯兵渾南，蓄勢待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。未來渾南將會成為沈陽中高檔住宅的核心發(fā)展區(qū)域。 渾南新城居住用地為16平方公里，全部為中高檔住宅，加上新城周邊區(qū)域以及其它區(qū)域的開發(fā)量，中高檔住宅未來的供應量將呈飽和狀態(tài)。※ 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：市場有巨大的發(fā)展?jié)摿ι蜿栕鳛槿珖闹攸c城市與區(qū)域中心城市，正在進行城市的轉(zhuǎn)軌，處于快速發(fā)展的時期，市場承接力較強。 人均GDP的增長空間巨大（目前為2176美元）。根據(jù)世界銀行對40個國家的統(tǒng)計分析，房地產(chǎn)業(yè)投資會隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，當人均國民生產(chǎn)總值達到600美元以上時，住宅建設加速發(fā)展，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)量劇增，直到人均國民生產(chǎn)總值達到8000—10000美元時，房地產(chǎn)開發(fā)量才會降下來。沈陽市2001年人均GDP達到2176美元，房地產(chǎn)業(yè)至少還有20年的發(fā)展的黃金時期，未來3年將成為是沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高潮。 沈陽已步入小康，%（%），住房消費空間巨大。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計，恩格爾系數(shù)在40%—50%時屬于小康型，%。%。說明我市已跨入小康型時期。%，低于國際平均數(shù)11個百分點，證明沈陽市住房消費空間巨大。，預計將歷時10年以上。自90年代中期開始，我國已經(jīng)完成了消費積累期，預計今明兩年將會逐步進入新一輪消費周期。新一輪消費周期大約經(jīng)歷10年以上，消費熱點依次為住房、轎車、教育、電子信息產(chǎn)品；消費金額進入6位數(shù)，即以10萬元單位進行消費，住宅消費將成為最主要的熱點。 有利的房地產(chǎn)市場政策大環(huán)境將長期持續(xù)下去。第一，我國住房制度改革將會長期持續(xù)下去，包括住房私有化、貨幣分房的制度將會逐年深入發(fā)展下去；第二，內(nèi)需拉動戰(zhàn)略將會長期持續(xù)下去，面對國際低迷的經(jīng)濟形勢，我國必將長期采用這一戰(zhàn)略。包括稅費調(diào)整，銀行貸款等利好政策會不斷實施，全國房地產(chǎn)對GDP的貢獻率均占6%—7%左右，沈陽房地產(chǎn)已達到平均水平，已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)。當前，我國房地產(chǎn)業(yè)受政策制約因素仍然較大，所以大政策不會變，對房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展極為有利。 ，相差全國標準近3平方米。；。2001年底我國人均住房建筑面積21平方米，正處處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到3035平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)三級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。以沈陽市現(xiàn)在人均建筑面積為基礎，若按每人每年增加1平方米計算，（約需每年竣工住房500萬平方米）達到人均建筑面積30平方米，需12年；若達到人均35平方米，需17年。 沈陽每年城市化水平都提升一個百分點以上，意味著每年有7萬人進城，成為潛在購房者。沈陽市城市水平為70%。國際上一些先進的城市化水平一般在90%以上。我市雖然遠高于全國31%的平均水平，但離國際先進城市仍然存在較大差距。目前沈陽市每年城市化水平提升一個百分點以上，這意味著每年有7萬人進城，若其中有一半人買房居住，每戶購房70平方米，需購房245萬平方米，其中有一半在沈陽市區(qū)，就是一筆大數(shù)目。加之沈陽是東三省的中心城市，聚集大量的外地人口，他們也十分愿意在沈陽購房定居。 沈陽是東三省的中心城市，大量的外地人口將會在此購房定居。沈陽是東北政治、經(jīng)濟中心，在沈陽政府優(yōu)惠政策、優(yōu)勢新區(qū)的優(yōu)惠政策推動下，從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)來說，強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將吸引大批新經(jīng)濟就業(yè)者來此創(chuàng)業(yè)，將會引進更多高新的技術(shù)，更多的專業(yè)人才。 沈陽市目前共有人口接近700萬，市內(nèi)共有人口485萬，加之外來人口，沈陽市居住人口已經(jīng)超過了城市可承受能力，距離2005年人均居住面積達到12平方米，尚有2600萬平方米的市場空間。沈陽處于大發(fā)展時期，沈陽未來城市人口的目標是1000萬，在市場需求等方面還有很大空間。預計未來3年內(nèi)市場發(fā)展趨勢： 中高檔市場（4000元／平方米以上）：飽和狀態(tài)，供大于求； 中檔市場（3000－4000元／平方米）：平緩狀態(tài)，供求大體平衡； 低檔市場（3000元／平方米以下）：前景大好，供不應求。※ 渾南板塊(指新城及周邊區(qū)域)房地產(chǎn)市場分析： 自然環(huán)境好，路網(wǎng)發(fā)達。 幾年前開始在區(qū)域東部形成高尚別墅住宅區(qū)。 別墅等高檔樓盤多，中檔樓盤少。 未來供應總量巨大。 新區(qū)范圍內(nèi)目前開發(fā)量較少，開發(fā)高峰期集中在明年。 由于是新區(qū)，從規(guī)劃到形成居住氛圍，需要一個頗長的過程。12 主要競爭樓盤情況一覽表樓盤名稱地理位置規(guī)劃工程進度園林綠化和配套設施戶型、面積和比例交屋標準售價（元/平方米）（按揭價）新世界花園渾河北岸，近臨東北大學占地194萬M2期房綠化率43萬M2，規(guī)劃配套齊全的大社區(qū)概念，分至少10年滾動開發(fā)；面積：90㎡—189㎡清水房最低價：2944元/㎡最高價：4140元/㎡均價：3400元/㎡SR新城渾南大道與機場高速交匯處近臨會展中心，總建筑面積70萬M2，24層4棟，30層5棟規(guī)劃戶數(shù)：5400戶期房不同風格的主題公園，大型活動廣場，廣播電影院、健康中心、醫(yī)院等面積：160㎡—180㎡精裝修最低價：4800元/㎡最高價：6000元/㎡均價：5200元/㎡成龍花園北陵公園旁多層：4棟高層：8棟規(guī)劃戶數(shù)：800余戶期房項目建筑密度較低，采光一般；項目周邊配套設施齊全，毗鄰北陵公園旁。面積：130㎡—150㎡清水房最低價：4518元/㎡最高價：5500元/㎡均價：4800元/㎡金科名苑三好街高層： 2棟24層規(guī)劃戶數(shù)：200余戶現(xiàn)房超市健身房會所面積：102㎡—198㎡簡單裝修最低價：4000元/㎡最高價：4900元/㎡均價：4500元/㎡金色家園大東區(qū)多層：12棟小高層：7棟高層：6棟總戶數(shù)1000戶期房40%的綠化率,超大型多功能會所面積：105㎡—170㎡清水房最低價：3800元/㎡最高價：5000元/㎡均價：4300元/㎡四季花城于洪區(qū)西江街現(xiàn)房會所面積：92—160㎡1140M2精裝修最低價：2476元/㎡最高價：3200元/㎡均價：2900元/ M2府苑名都奉天街3幢24層，4幢712層多層現(xiàn)房超過2萬平方米綠化園林；恒溫泳館；會所面積：108—336㎡清水房均價：4800元/㎡新洲實業(yè)渾河南岸與新世界對鄰占地182萬M2期房48%綠化率，會所、醫(yī)院、學校面積：90160㎡清水房最低價：2900元/㎡最高價：3500元/㎡均價：3200元/㎡銀河園五里河公園內(nèi)準現(xiàn)房40%綠化率，會所面積：167—269㎡清水房最低價：4880元/㎡最高價：6000元/㎡均價：52005300元/㎡三利和平灣渾河北岸河北街，建筑面積40萬M2準現(xiàn)房38%綠化率，會所面積：1130 M2占76%清水房最低價：2300元/㎡最高價：3380元/㎡均價：2830元/㎡沈陽河畔新城 New Riverside Garden二、渾南新城分析： 現(xiàn)階段顯性競爭對手（已推出市場的樓盤）分析: 戶型分析：n 多為140260㎡的大戶型；n 主力戶型為160㎡左右；n 間隔：三室兩廳到四室兩廳；n 戶型設計重疊。 價格分析：n 均價從3500元/㎡—5000元/㎡不等。n 發(fā)展商知名度高、地理位置好、配套齊全的樓盤，價格在4500元/㎡。n 產(chǎn)品價格基本在4000元/㎡—5000元/㎡出現(xiàn)集中現(xiàn)象，競爭較為激烈。隱性競爭對手（未推出市場的樓盤）分析: 普遍規(guī)模龐大，由本地實力型、外來專業(yè)型開發(fā)商開發(fā)，預計開發(fā)水平較高。 目前開發(fā)中未推出樓盤如：銀河園、地王花園等。 即將開發(fā)樓盤如：萊茵南郡等。發(fā)展規(guī)劃： 總面積120平方公里。其中，渾河城市段長約31公里，－，；渾南地區(qū)長約20公里，寬約4公里，面積76平方公里。 規(guī)劃建設中的ＣＢＤ，將成為沈陽政治、文化，商貿(mào)、金融中心； 由“三區(qū)一城一帶”組成，即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學城、渾河觀光旅游帶。 主要建設用地80平方公里，其中居住用地為16平方公里，到2005年，渾南新區(qū)建成面積將達到35平方公里。交通: 與繁華的市區(qū)僅一河之隔。 路網(wǎng)橋梁規(guī)劃完善，2003年陸續(xù)會興建如富民橋等多座大橋。 屬于地鐵4號線規(guī)劃范圍。 目前公交線路少，公共交通不發(fā)達。自然景觀: 渾河景觀：按照新區(qū)的總體規(guī)劃，通過五年至十年的建設，將渾河建設成為集防洪、休閑、娛樂、游覽為一體的旅游觀光帶，使新區(qū)成為以高技術(shù)為依托的綠色生態(tài)濱水城區(qū)。 北岸五里河公園：五里河公園占地面積126萬平方米，水面2平方公里，是建國以來我市建設規(guī)模最大的濱河公園，將建由植物園、海洋宮、水上游樂場、文化休閑廣場、商業(yè)廣場、兒童游樂場、寵物寄養(yǎng)園等8大主題構(gòu)成的生態(tài)化、國際化、現(xiàn)代化的大型旅游觀光園。 大學城: