【正文】 目 錄市場(chǎng)篇 一、廣東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 4廣東房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行情況 5房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 6房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 7二、佛山區(qū)域概況及房產(chǎn)分析 8佛山區(qū)域概況 8（1）地理位置 8（2）人口狀況 8（3）基礎(chǔ)設(shè)施 9（4）產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 9（5）城市規(guī)劃 10佛山房地產(chǎn)發(fā)展概況 11（1）佛山房產(chǎn)各指標(biāo) 11（2）佛山區(qū)域樓市分析 12三、南海區(qū)域概況 14人口狀況 14基礎(chǔ)設(shè)施 14產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 15四、南海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 17區(qū)域消費(fèi)能力和潛力 17南海區(qū)房產(chǎn)整體情況 18南海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 19南海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 21結(jié)論 23五、項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤情況 24桂城房地產(chǎn)的整體情況 24區(qū)域內(nèi)樓盤情況 25調(diào)研結(jié)論 46六、項(xiàng)目概況 48地塊的周邊情況 48規(guī)劃情況 48周邊配套情況 48交通設(shè)施情況 48道路狀況 48七、地塊的SWOT分析 49分析 49結(jié)論 51八、開發(fā)建議 52九、客源分析 54客源區(qū)域范圍 54客源的購(gòu)買動(dòng)機(jī) 54客源年齡范圍 55客源的職業(yè)分析 55結(jié)論 56客源共性及消費(fèi)特性 56十、產(chǎn)品建議 58總體構(gòu)想 58建筑布局 58建筑形態(tài) 58戶型面積及配比 58（1）戶型面積 58（2）戶型配比 59交付標(biāo)準(zhǔn) 59沿街商鋪 59（1）周邊商業(yè)現(xiàn)有情況 59（2）規(guī)劃商鋪的依據(jù) 60（3）商鋪位置的選擇 60（4）商鋪的功能定位 60（5）商鋪的規(guī)劃建議 60道路系統(tǒng)設(shè)計(jì) 61車位配置 61景觀設(shè)計(jì) 61會(huì)所設(shè)計(jì) 611高科技應(yīng)用 611銷售建議 62南海12號(hào)地塊產(chǎn)品定位報(bào)告 在之前南海房地產(chǎn)投資潛力及12號(hào)地塊市場(chǎng)定位建議報(bào)告的基礎(chǔ)上，12月1624日，我們?cè)俅螄@該地塊進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)研工作，重點(diǎn)是由市場(chǎng)需求入手，對(duì)12號(hào)地塊進(jìn)行準(zhǔn)確科學(xué)定位（客戶和產(chǎn)品定位），以期為項(xiàng)目之后的設(shè)計(jì)、策劃等工作提供可供借鑒的建議。一、廣東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析與其他地區(qū)不同的是，對(duì)佛山（南海）情況的研究，應(yīng)置于大珠三角的背景中，隨著大珠三角經(jīng)濟(jì)圈的逐漸形成，其對(duì)佛山（南海）乃至廣東房地產(chǎn)業(yè)尤其是跨區(qū)域的房產(chǎn)行為的影響不容忽視。 傳統(tǒng)意義的珠江三角洲：包括廣東省的九個(gè)城市, 即: 廣州、深圳、珠海、東莞、順德、番禺、中山、佛山、肇慶，其作為連接港澳的窗口和橋梁，已成為世界20個(gè)重要制造業(yè)基地之一，擁有5000萬(wàn)人口、占全國(guó)GDP的比例為10%左右。大珠三角經(jīng)濟(jì)圈：包括同屬大珠江三角洲這一自然地理區(qū)域的香港、澳門和廣東（主要是珠江三角洲），以香港為龍頭（正如上海對(duì)江浙等長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)展一樣，起到火車頭和發(fā)動(dòng)機(jī)的作用——而這正是原有珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所缺失的），形成三個(gè)城市群的經(jīng)濟(jì)圈，第一個(gè)是把廣州、佛山整合起來(lái)，形成大廣州(廣州、佛山)經(jīng)濟(jì)圈；第二個(gè)把深圳、東莞、惠州整合起來(lái)，形成“大深圳經(jīng)濟(jì)圈”；第三個(gè)把中山、珠海、江門等整合起來(lái)，形成“大中山經(jīng)濟(jì)圈”。其中深圳定位為“洲際性專業(yè)型”城市，著眼于國(guó)際化城市發(fā)展，繼續(xù)發(fā)揮其改革窗口和試驗(yàn)田作用。廣州定位于“洲際性綜合型”城市發(fā)展，形成與深圳完全不同的城市定位，協(xié)調(diào)發(fā)展。整個(gè)大珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，粵港澳地區(qū)的國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)2700多億美元。大珠三角地區(qū)擁有特殊的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)世界市場(chǎng)潮流的反應(yīng)更快；三地的經(jīng)濟(jì)整合使產(chǎn)業(yè)體系更趨完善、配套能力更強(qiáng)，互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)顯著，同時(shí)區(qū)域內(nèi)政府及民間的合作機(jī)制正在逐步完善。大珠三角經(jīng)濟(jì)圈定位是一個(gè)具有生產(chǎn)制造、現(xiàn)代物流、金融和專業(yè)服務(wù)、旅游娛樂以及信息信息中心等優(yōu)勢(shì)和功能的現(xiàn)代大型經(jīng)濟(jì)區(qū)域，未來(lái)的大珠三角所具備的強(qiáng)勁購(gòu)買力，無(wú)論是區(qū)域外抑或是區(qū)域內(nèi)的，其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言將是更大、更具潛力的市場(chǎng)：（1）該地區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將支持持續(xù)的、強(qiáng)勁的個(gè)人（集團(tuán)）購(gòu)買力。 （2）該地區(qū)將以其獨(dú)特的貿(mào)易、物流、制造業(yè)和地理優(yōu)勢(shì)吸引更多的海外人士。 （3）作為我國(guó)最富裕的地區(qū)，大珠江三角洲的個(gè)人購(gòu)買力也非常強(qiáng)大。圖1 大珠三角區(qū)域廣東房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行情況廣東房地產(chǎn)業(yè)整體投資增速平穩(wěn)，并與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為廣東固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要支撐力量。2003年13季度，%，；，%，比上年同期增長(zhǎng)10%，但增速回落，%，進(jìn)入自1998年來(lái)的首次低增長(zhǎng)速度發(fā)展時(shí)期。商品房銷售穩(wěn)中有降：、%%。商品房平均銷售價(jià)格3231元/平方米，比去年同期下降86元/平方米。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)（1）樓盤開發(fā)趨勢(shì)放緩據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年上半年,增長(zhǎng)28%；,%,:1,:1,而在開發(fā)的土地上，開發(fā)商改變以往多盤齊建、齊推的大規(guī)模做法,轉(zhuǎn)而為分階段、分區(qū)域突出重點(diǎn)樓盤的開發(fā)銷售。（2）房產(chǎn)品空置問題突出截至2003年上半年,%。這主要是由于竣工面積連續(xù)高于銷售面積,竣工面積的增長(zhǎng)速度又高于銷售面積。2003年17月,。（3）品牌是樓盤銷售的關(guān)鍵消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)日趨理性，從買房子，到買環(huán)境、買服務(wù)，到認(rèn)品牌。今年上半年大型樓盤的銷售勢(shì)頭良好,出貨速度快,銷售額比去年同期均有不同程度的增長(zhǎng),如城建集團(tuán)今年上半年銷售業(yè)績(jī)突破10億元,半年時(shí)間已完成去年全年的銷售任務(wù)；富力地產(chǎn)集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)也比去年同期增長(zhǎng)大約20%。而這對(duì)于開發(fā)商而言，便是“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱”，兩極分化趨勢(shì)日趨明顯。（4）土地一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇由于土地市場(chǎng)的清理整頓，開發(fā)商將失去協(xié)議承諾的某些郊區(qū)土地使用權(quán)。各級(jí)政府都將壓縮土地批租規(guī)模，地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序和不規(guī)范現(xiàn)象將有所改善，商業(yè)開發(fā)用地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上述情況表明，目前廣東省房地產(chǎn)業(yè)正步入持續(xù)增長(zhǎng)后的市場(chǎng)調(diào)整期，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資和施工面積增長(zhǎng)放緩，會(huì)有利于控制和消化空置商品房,減少泡沫出現(xiàn)的可能性。同時(shí)也應(yīng)看到廣東省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)仍具備諸多有利的發(fā)展條件：第一，住房消費(fèi)進(jìn)入一個(gè)新階段；2002年廣東人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已超過1600多美元（現(xiàn)價(jià)），根據(jù)國(guó)際上一般規(guī)律，已進(jìn)入住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)階段；第二，城市化進(jìn)程加快的必然要求。對(duì)舊城區(qū)的改造、城市建設(shè)步伐加快、以及對(duì)土地資源的利用和環(huán)境的保護(hù)等，都要求房地產(chǎn)開發(fā)要有相應(yīng)的發(fā)展；第三，城鎮(zhèn)人口和流動(dòng)人口的增長(zhǎng)對(duì)住宅的需求巨大；第四、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅需求增加。居民收入增加對(duì)住房消費(fèi)的檔次要求相應(yīng)提高，另外僅從住房面積方面考慮，廣東城鎮(zhèn)人口到2010年如果每人增加居住面積3平方米，每年就必須增加住宅建筑面積2600萬(wàn)平方米；第五、行業(yè)有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。資質(zhì)等級(jí)二級(jí)及以上的開發(fā)企業(yè)占全國(guó)30%左右。以商品房開發(fā)為中心，物業(yè)管理與中介代理為輔助的房地產(chǎn)體系初步形成。在全國(guó)來(lái)說，廣東是發(fā)育較早、較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今后發(fā)展的主要問題還是解決供求關(guān)系不平衡的問題、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、刺激銷售增長(zhǎng)等。經(jīng)歷適當(dāng)?shù)恼{(diào)整期（23年），在上述條件的作用下，房產(chǎn)業(yè)會(huì)面臨著一次全新的機(jī)會(huì)，但競(jìng)爭(zhēng)形式和內(nèi)容已與之前的在本質(zhì)上迥然不同，追求戰(zhàn)略布局上的前瞻性和追求品牌的差異化成為競(jìng)爭(zhēng)的重心。二、佛山區(qū)域概況及房產(chǎn)分析佛山區(qū)域概況（1）地理位置佛山位于廣東省珠江三角洲腹地，東北連廣州，南鄰港澳。其中市區(qū)至香港：公路23l公里、水路96里；至澳門：公路143公里、水路92里；至廣州：高速公路l6公里?？偯娣e：，現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)等五個(gè)區(qū)，其中位于佛山東、北部的南海區(qū)。（2）人口狀況。（3）基礎(chǔ)設(shè)施佛山水、陸、空交通便利，已形成一個(gè)公路、鐵道、航空和河運(yùn)齊備，輻射力強(qiáng)的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)；佛山是全國(guó)首個(gè)電話裝機(jī)容量超百萬(wàn)門的地級(jí)市和華南地區(qū)首個(gè)地級(jí)電話市，并已建成了‘佛山市信息網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)平臺(tái)’。佛山全市設(shè)5個(gè)海關(guān)（ 佛山海關(guān)、順德海關(guān)、南海海關(guān)、三水海關(guān)、高明海關(guān)），4個(gè)客運(yùn)口岸（順德港、南海港、高明港和佛山火車站），16個(gè)對(duì)外口岸和9個(gè)集裝箱碼頭（瀾石港、佛山新港、順德港、北教港、南海港、三山港、九江港、三水港和高明港）。對(duì)外客貨集散方便快捷。（4）產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況工業(yè)：是佛山經(jīng)濟(jì)的最主要組成部分。佛山已逐步建立起擁有現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備、具有相當(dāng)規(guī)模的工業(yè)體系，形成了以紡織、電子、陶瓷、塑料、電器、建材、食品飲料、機(jī)械等行業(yè)為骨干的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群、并逐步向外向型、科技型、系列化、集團(tuán)化發(fā)展。目前佛山市共有工業(yè)企業(yè)約3萬(wàn)家，其中產(chǎn)值超億元的達(dá)276家，超10億元的12家。高科技產(chǎn)業(yè)：全市現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)119家，高新技術(shù)產(chǎn)品442個(gè)，%。佛山擁有國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，主要發(fā)展電子與信息技術(shù)、電器、儀器儀表以及醫(yī)療器械等光電一體化技術(shù)，醫(yī)藥及生物技術(shù)，塑料及精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)，目前共有進(jìn)區(qū)企業(yè)53家，不少項(xiàng)目的技術(shù)已處于國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平。商業(yè)：佛山已形成遍布城鄉(xiāng)、輻射國(guó)內(nèi)外的多成份、多層次、多渠道、多形式的商業(yè)流通網(wǎng)絡(luò)。并充分發(fā)揮地處沿海、鄰近港澳的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易。佛山市是全國(guó)第一個(gè)對(duì)外貿(mào)易出口商品生產(chǎn)基地。佛山歷來(lái)重視對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作，外商投資企業(yè)在佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。世界500強(qiáng)中的美國(guó)杜邦，德國(guó)西門子、博世、赫司特，日本松下、東芝、三洋，韓國(guó)浦項(xiàng)等跨國(guó)公司紛紛進(jìn)駐佛山。（5）城市規(guī)劃佛山市于今年1月8日進(jìn)行了區(qū)域調(diào)整，即將禪城、南海、順德、三水、高明五區(qū)統(tǒng)一納入管轄，同時(shí)引入了“大佛山”的發(fā)展概念。建設(shè)目標(biāo)——成為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廣東省第三大城市。角色定位——在牽引帶動(dòng)珠三角西翼向東翼看齊過程中起龍頭與核心作用。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：圍繞“廣佛都市圈”做文章，主動(dòng)承接廣州、深圳等中心大城市的輻射帶動(dòng)；圍繞“珠三角經(jīng)濟(jì)圈”謀發(fā)展，利用珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的聚合效應(yīng)，推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)；圍繞“粵港澳經(jīng)濟(jì)圈”，把佛山市的第二產(chǎn)業(yè)制造能力及第三產(chǎn)業(yè)與香港的金融、信息、物流等優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，提升與港澳地區(qū)的產(chǎn)業(yè)合作層次和水平。佛山五區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)分別如下：禪城區(qū)——佛山市政治、文化與行政中心。產(chǎn)業(yè)門類齊全，包括摩托車、電器電纜、光機(jī)電、陶瓷、不銹鋼、針織、童服、鋁型材、電子信息、塑料、包裝等。南海區(qū)——信息化領(lǐng)全國(guó)之先，2000年南海被確定為首批國(guó)家信息化試點(diǎn)城市。是珠三角經(jīng)濟(jì)最活躍的地方，因?yàn)樗瓤拷鼜V州，可受廣佛經(jīng)濟(jì)圈的輻射，又得益于東岸的輻射。南海區(qū)處于廣州一環(huán)線邊緣，二環(huán)線之內(nèi)的重要發(fā)展區(qū)域。順德區(qū)——順德的“兩家一花”（家電、家具及花卉）支柱性產(chǎn)業(yè)蜚聲海內(nèi)外，成為順德區(qū)域經(jīng)濟(jì)的鮮明特色和中國(guó)制造業(yè)主力軍之一。三水區(qū)——從1991年開始，三水連續(xù)三年被列入中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市），1993年被評(píng)為“中國(guó)明星縣（市）”。高明區(qū)——農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，資源豐富。1993年、1995年，高明兩度躋身“全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列。佛山作為廣東省第三大城市，毗鄰廣州、深圳等地區(qū)，受其的影響，經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到長(zhǎng)足提升，同時(shí)作為“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，區(qū)域優(yōu)勢(shì)和投資潛力大。（注：“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”：是珠三角的核心，經(jīng)濟(jì)的活躍地帶，區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)性高，其定位是珠三角北部重要的龍頭）。廣佛經(jīng)濟(jì)圈的形成，無(wú)疑會(huì)帶動(dòng)來(lái)廣州和佛山兩地的消費(fèi)，其中跨區(qū)域的購(gòu)房行為會(huì)受到進(jìn)一步激發(fā)，尤其是隨著廣佛地鐵2006年的通車，但應(yīng)看到，這部分人對(duì)房產(chǎn)品需求的檔次要高，圍繞該產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)也隨之加劇。佛山房地產(chǎn)發(fā)展概況（1）佛山房產(chǎn)各指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，隨著佛山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，其投資逐年遞增，如表1:表1 20002002年南海房地產(chǎn)業(yè)的投資額年份2000200120022003（16）投資額（%）盡管如此，佛山的房產(chǎn)業(yè)也并非一帆風(fēng)順，就19992003年各房產(chǎn)數(shù)據(jù)（如表2）來(lái)看，2002年無(wú)論是銷售面積還是預(yù)售面積，其數(shù)額都有所下降，而2003年上半年，相應(yīng)指標(biāo)止跌反漲，說明2002年是佛山房產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，經(jīng)歷調(diào)整后，之后房產(chǎn)將獲得進(jìn)一步發(fā)展。表2 19992003年南海房地產(chǎn)各指標(biāo)年份2000200120022003（16）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）(+%)商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）(%)(%)商品房預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）(%)（2）佛山區(qū)域樓市分析經(jīng)過多年的發(fā)展，佛山樓市已形成如下的區(qū)域分布，具體如下：⑴ 城南及桂城：大盤、豪宅主要集中區(qū)，市場(chǎng)逐漸趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)日趨呈白熱化。桂城：作為南海樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)的桂城，麗雅苑、怡翠花園作為兩個(gè)重要方向標(biāo)，一直都是等牽著大盤的方向。具體樓市闡述見之后章節(jié)。城南：作為佛山中心組團(tuán)新城區(qū)，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)日益明顯、