廣州房地產(chǎn)市場形勢分析報告(已修改)
2025-08-15 04:29 本頁面
【正文】 2003年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告廣州市國土資源和房屋管理局廣州市房地產(chǎn)交易中心二零零四年一月 2003年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告目錄：一、 宏觀形勢 31. 廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 32. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長 33. 社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長 44. 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄 4二、 市場總體形勢分析 5 5 6 7 7 8三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性 9 9 10 11 12 13四、 二手房成交區(qū)域特性 15 15 16 17 18 19五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對比 二手房成交面積對比 二手住宅成交面積對比 2二手住宅成交均價對比 2二手商鋪成交面積對比 2二手商鋪成交均價對比 2二手辦公樓成交面積對比 2二手辦公樓成交均價對比 26 一、 宏觀形勢1. 廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》預(yù)計(jì)2003年（廣州）GDP將達(dá)3544億元，比2002年增長15％；2004年GDP將達(dá)4141億元，增長13．5％（數(shù)據(jù)來源：廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》）。廣州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長速度。國民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長，市場銷售逐步活躍，市場價格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步增長。2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》 自1998年以來，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美元上下。經(jīng)過多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量開始回升，增幅較前幾年要高。預(yù)測2004年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元，%。3. 社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒1999年，廣州市社會消費(fèi)品零售總額突破了1000億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年的增長幅度在10%左右。4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局2003年111月份，％，而“九五”%，2001年、%、%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，2003年以來，國家對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近年來快速增長，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。二、 市場總體形勢分析 面積單位：萬平方米；金額單位：億元 2003年2002年增長全市房屋成交登記面積%其中：八區(qū)%全市預(yù)售商品房成交登記面積%其中：八區(qū)%全市二手房屋成交登記面積%其中：八區(qū)%全市房屋成交登記金額%其中：八區(qū)%全市預(yù)售商品房成交登記金額%其中：八區(qū)%全市二手房屋成交登記金額%其中：八區(qū)%，%（%）。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬平方米大關(guān)，%（%）；，%（%），已是連續(xù)六年增幅超過20%，二手房屋成交的多年快速增長為拉動房屋整體成交的增長起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長，顯示了快速持續(xù)增長的態(tài)勢。2003年全市房屋成交登記金額首次超過600億元，%。其中，%；，%。金額各項(xiàng)增長指標(biāo)均低于面積增長指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價格持續(xù)走低。2002年—2003年原八區(qū)預(yù)售商品房成交情況單位：萬平方米2003年2002年面積售出率同比面積售出率同比批準(zhǔn)預(yù)售% 預(yù)售登記%%%另外，%；%，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長為高。同時，市場消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）%，%，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場形勢仍舊看好。 2003年，廣州市預(yù)售住宅的成交均價為3888元/平方米，較2002年的4143元/%。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價為8090元/平方米，較2002年的9017元/%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價為7613元/平方米，較2002年的9291元/%。從季度均價來看，預(yù)售住宅、商鋪、辦公樓的成交均價在二、三季度略有回升，但整體趨勢均是輕微向下。2001年以來，預(yù)售住宅的價格基本呈小幅單邊下探走勢，而商鋪和辦公樓的成交均價則是呈反復(fù)波動向下的走勢。2003年廣州市二手住宅的成交均價為2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均價為2707元/平方米，%。2003年廣州市二手商鋪的成交均價為4519元/平方米，較2002年的5081元/%。2003年廣州市二手辦公樓的成交均價為4492元/平方米，較2002年的4779元/平方米下降了6%。2001年以來，二手房季度均價走勢表現(xiàn)為：二手住宅價格窄幅下行；二手商鋪價格反復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價格上下波動，基本持平。2002年，%；%，二手房的市場占有額有小幅的上升。而對于原八區(qū)來講，%；2003年，%，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場增長明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。原八區(qū)房地產(chǎn)市場由于起步較早，比起兩個新區(qū)發(fā)展得更為成熟。由此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場的發(fā)展程度越高。2002年—2003年各種類型房屋成交面積所占比重 面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比房屋合計(jì)合計(jì) %% %%預(yù)售 %% %%二手 %% %%住宅合計(jì)%%%%預(yù)售%%%%二手%%%%商鋪合計(jì)%%%%預(yù)售%%%%二手%%%%辦公樓合計(jì)%%%%預(yù)售%%%%二手%%%%注：在比重的計(jì)算中，合計(jì)、預(yù)售商品房、二手房分列各自計(jì)算。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。另表中只列類型合計(jì)、住宅、商鋪和辦公樓的數(shù)據(jù)，其余類型沒有分列。 對2002年、2003年住宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年有不同程度的上升，顯示住房消費(fèi)有效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢持續(xù)看好。商鋪、辦公樓方面，預(yù)售所占份額比2002年均有下降，這與供應(yīng)量有很大關(guān)系；而二手所占份額比2002年有所上升，顯示廣州的營商環(huán)境繼續(xù)看好。三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性2002年—2003年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬平方米，%，%。在
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