【正文】 南陽(yáng)盛世營(yíng)銷推廣方案 [成都尺度興業(yè)地產(chǎn)代理公司 ] 一、市場(chǎng)分析 二、物業(yè)定位 四、營(yíng)銷建議 三、價(jià)格建立 六、資金回籠 五、推廣定位 目 錄 一、市場(chǎng)分析 成都市五城區(qū)發(fā)展特征 07年上半年住宅供應(yīng)總量 成都 07年土地供應(yīng)總判 城南副中心各區(qū)域?qū)Ρ惹闆r 城南副中心在售樓盤情況 本案 南部新區(qū)功能規(guī)劃 人居精華只因集聚全球商業(yè)精華 ： 未來(lái)成都 3681平方公里的市區(qū)范圍中、雙流等十區(qū)兩縣，包括華陽(yáng)等 7個(gè)衛(wèi)星城都將融入大成都市、成為城市的有機(jī)組成部分，其中新城南將是成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域。南部新區(qū)最新規(guī)劃反案中，將大量增加辦公、商業(yè)、文化、金融、教育和醫(yī)療等配套面積。 南部新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)蔚然成風(fēng) ： 按照南部新區(qū)的城市規(guī)劃形態(tài)，南三環(huán)到外環(huán)之間主要布局是總部辦公，行政辦公、創(chuàng)新孵化園和高品質(zhì)居住區(qū)，市政辦公區(qū)、高新區(qū)政府、聯(lián)通大廈、高新區(qū)科技孵化 園區(qū)、消防指揮中心、森林武警總隊(duì)、成都海關(guān)、美國(guó)特拉克斯集團(tuán)、三峽總公司、中國(guó)石油西南公司等一大批政府部門和公司總部等也已經(jīng)或即將進(jìn)入南部新區(qū)起步區(qū)建設(shè)辦公大樓，而南部新城總部辦公區(qū)的建設(shè)，將促使南部新區(qū)萌生新的總部經(jīng)濟(jì)。 創(chuàng)新資源積聚創(chuàng)業(yè)發(fā)展首選 ： 外環(huán)外的大源組團(tuán)約 15平方公里，主要以國(guó)際會(huì)展、天府軟件園、商務(wù)辦公、教育醫(yī)療、高尚居住小區(qū)等功能為主，其中配套居住 6至 7平方公里。隨著世紀(jì)會(huì)展及天府軟件園的相繼建成，城南高科技新城已初顯端倪。 國(guó)際會(huì)展中心南移驅(qū)動(dòng)城市南移 ： 是成都市政府啟動(dòng)城南建設(shè)的三大動(dòng)力點(diǎn)（市城府行政辦公區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心、總部商務(wù)區(qū)）之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)巨大帶動(dòng)效應(yīng)將進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)際城南新區(qū)的發(fā)展。 配套先行國(guó)際城南出顯雛形 ： 天府大道末端廣場(chǎng)、極地海洋公園、新益州公園、海韻公園、成都港旅游碼頭等。 五大干線疏通城市南進(jìn)主動(dòng)脈 ： 人民南路延線，紅星路南延線、站華路、元華路、成都至仁壽的錦華大道，以及在 建的地鐵 1號(hào)線，城南的 “ 五縱三橫 ” 城市網(wǎng)狀交通體系已經(jīng)基本形成，將極大推動(dòng)成都國(guó)際城南新區(qū)的建設(shè) 。 本案 成都市各區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 現(xiàn) 狀 趨 勢(shì) 城南 由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒(méi)有，因此，城南的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)區(qū)域開發(fā)將漸入尾聲。 三環(huán)外的城南是未來(lái) 4年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心在未來(lái)兩年內(nèi)將基本形成一個(gè)高尚新興的城區(qū)。 城西 傳統(tǒng)上有 “ 西貴 ” 的說(shuō)法，由于浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動(dòng)，城西的土地和居住價(jià)值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，加之保護(hù)農(nóng)田，因此城市向西發(fā)展受到控制，使得成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃能順利進(jìn)行。 城西短期內(nèi)呈現(xiàn)繁榮景象，但由于土地供應(yīng)的限制，未來(lái)區(qū)域開發(fā)熱潮將逐步降溫，但土地稀缺價(jià)值將逐步凸現(xiàn)。 城北 住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場(chǎng)。當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時(shí)，城北無(wú)形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。在如今土地市場(chǎng)趨緊的情況下，顯然是一塊開發(fā) “ 處女地 ” 。 鳳凰山土地整理、老川陜路兩側(cè)舊城改造騰出大量土地，城北蓄勢(shì)待發(fā) 城東 目前城東房地產(chǎn)主要集中在東南地區(qū)，該區(qū)域目前正處于“ 競(jìng)爭(zhēng)加劇、片區(qū)形象上升 ” 的過(guò)程。之所以能有如此快速的成長(zhǎng)，也得益于政府大量土地拍賣與政府發(fā)展東部的規(guī)劃相呼應(yīng)， “ 重量級(jí) ” 開發(fā)商如：萬(wàn)科、盛吉立、華潤(rùn)、天津融創(chuàng)等的項(xiàng)目紛紛上市。 隨著城東傳統(tǒng)企業(yè) “ 東調(diào) ” ，二環(huán)路沿線的萬(wàn)年場(chǎng)、建設(shè)路片區(qū)已陸續(xù)整理出大量土地，該區(qū)域未來(lái)將是市區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展熱點(diǎn)。 07年上半年住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量 2022年 16月，成都市新開住宅樓盤 178個(gè)，新增供應(yīng)面積 ㎡。 其中，主城區(qū)新增樓盤 108個(gè)，新增供應(yīng)面積 ㎡，占到總體供應(yīng)量的 56%； 郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)。隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場(chǎng)所占比例份額將越來(lái)越重。 2022年 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地情況表 城區(qū) 2022年實(shí)際供地?cái)?shù)（畝） 2022年計(jì)劃供地?cái)?shù)（畝） 增長(zhǎng)比例 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地量（畝） 812月擬供地計(jì)劃（畝） 今年 去年 增長(zhǎng)比例 中心城區(qū) 5339 6190 16％ 4190 1670 151％ 2022 雙流縣 3506 3902 11％ 2402 3151 24％ 1500 龍泉驛區(qū) 2317 2500 8％ 484 1753 72％ 2022 新都區(qū) 181 1000 452％ 767 97 691％ 233 郫縣 1294 1500 16％ 1011 929 9％ 489 溫江區(qū) 2496 2022 20％ 1364 2334 42％ 636 合計(jì) 15133 17092 13％ 10218 9934 3％ 6874 注：中心城區(qū) 4190畝房地產(chǎn)開發(fā)用地中經(jīng)營(yíng)性用地 3294畝，限價(jià)房用地 671畝，經(jīng)濟(jì)適用房 225畝 （面向公眾出售的約 62畝，其余為單位自建經(jīng)濟(jì)適用房） 07年土地供應(yīng)預(yù)判 城南副中心區(qū)域 華陽(yáng)城區(qū)府河以北區(qū)域 南 延 線 華 陽(yáng) 段 華陽(yáng)老城區(qū) 本案 60萬(wàn)平米 將城南劃分為與本案相關(guān)的四個(gè)區(qū)域 ,作為市場(chǎng)研究對(duì)象 : 城南副中心區(qū)域（南三環(huán)外，華陽(yáng)以北） 南延線華陽(yáng)段（南延線華陽(yáng)城入口以南區(qū)域） 華陽(yáng)城區(qū)府河以北區(qū)域 華陽(yáng)老城區(qū)（府河以南區(qū)域） 名稱 物業(yè)形態(tài) 價(jià)格 占地面積 建筑面積 總戶數(shù) 城南副中心區(qū)域 中海 蘭庭 24+1F電梯公寓 52007800元 /平方 110畝 約 2022 華潤(rùn) 鳳凰城 27F電梯公寓 65007000元 /平方 356畝 70萬(wàn)平方米 2498（一期） 領(lǐng)館區(qū)一號(hào) 3棟 32層電梯公寓 1棟 8+1電梯公寓 價(jià)格未定 60畝 17萬(wàn)平方米 1400 南延線區(qū)域 城南DOWNTOWN 高層 未定（小戶型 5000元以上 /㎡ ↑ ） 32畝 10萬(wàn)住、 4萬(wàn)商 1235戶 盛南領(lǐng)地 小高層、高層 70009000元 /平方 20220 平方米 81640平方米 390戶 鴻閣 1號(hào) 2 11+1電梯 一期 4300元；二期預(yù)計(jì)5000元 90畝 12萬(wàn)平方米 1115戶 園丁城南名著 11+ 18+1電梯 一期 4100元；二期預(yù)計(jì)5000元 150畝 25萬(wàn)平方米 2022多戶 育才竹島 電梯公寓 一期 5300元 /平方 200畝 住宅約 16萬(wàn)平方米 1300戶 遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景 電梯公寓 5700起價(jià) 78畝 79865平方 538套 棕櫚南岸 電梯公寓 4800元 /平米 / 約 12萬(wàn) M2 826戶 齊盛藝境 電梯公寓 55006200元 /平米 46畝 92022平方 (住宅 ) 700套 英郡 電梯公寓 一期 5700元 /平方 150畝 35萬(wàn)平方 (住宅 ) 2700套 府河以北區(qū)域 戛納珍珠銹 電梯公寓 價(jià)格未定 163畝 4萬(wàn)平方米 (住宅 ) 500 楠域麗景 7個(gè)單元 18層電梯公寓 4000元 /平方 / 49000平方米 436 華陽(yáng)花苑 高層 15F和 18F /平米 16畝 24663平方 (住宅 ) 164 藍(lán)岸麗景 電梯公寓 4300元 /平米 (住宅 ) 1291 華陽(yáng)老城區(qū) 城南領(lǐng)寓 電梯公寓 4400元 /平米 14萬(wàn) M2 1580戶 城南在售項(xiàng)目基本情況 城南副中心區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模0%34%33%0%0%33%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上南延線華陽(yáng)段項(xiàng)目規(guī)模49%13%0%25%13% 0%5 9 畝以下 6 0 9 畝 9 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上府河以北區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模50%25%0%25%0%0%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上各區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比 華陽(yáng)老城區(qū)項(xiàng)目規(guī)模100%0%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上與本案的指導(dǎo)：隨著土地供應(yīng)體量的控制，區(qū)域內(nèi)在售和未來(lái)將上市的項(xiàng)目體量大多控制 在 100畝以下，除了南延線靠近端頭兩側(cè)，將部分港資企業(yè)的大體量項(xiàng)目對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成 大體量供應(yīng)外，本案作為大盤，特別是作為中心區(qū)域大盤的定位將成為區(qū)域內(nèi)罕有的資源。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品物業(yè)形態(tài) 02468低層( 1 3 ) 小高層( 7 1 1 ) 高層( 1 7 以上)城南區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)城南副中心 南延線 府河以北 華陽(yáng)老城區(qū)對(duì)本案的指導(dǎo)：整個(gè)城南區(qū)域內(nèi)