【正文】 南陽盛世營銷推廣方案 [成都尺度興業(yè)地產(chǎn)代理公司 ] 一、市場分析 二、物業(yè)定位 四、營銷建議 三、價格建立 六、資金回籠 五、推廣定位 目 錄 一、市場分析 成都市五城區(qū)發(fā)展特征 07年上半年住宅供應(yīng)總量 成都 07年土地供應(yīng)總判 城南副中心各區(qū)域?qū)Ρ惹闆r 城南副中心在售樓盤情況 本案 南部新區(qū)功能規(guī)劃 人居精華只因集聚全球商業(yè)精華 ： 未來成都 3681平方公里的市區(qū)范圍中、雙流等十區(qū)兩縣，包括華陽等 7個衛(wèi)星城都將融入大成都市、成為城市的有機(jī)組成部分，其中新城南將是成都半小時經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域。南部新區(qū)最新規(guī)劃反案中，將大量增加辦公、商業(yè)、文化、金融、教育和醫(yī)療等配套面積。 南部新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)蔚然成風(fēng) ： 按照南部新區(qū)的城市規(guī)劃形態(tài)，南三環(huán)到外環(huán)之間主要布局是總部辦公，行政辦公、創(chuàng)新孵化園和高品質(zhì)居住區(qū)，市政辦公區(qū)、高新區(qū)政府、聯(lián)通大廈、高新區(qū)科技孵化 園區(qū)、消防指揮中心、森林武警總隊、成都海關(guān)、美國特拉克斯集團(tuán)、三峽總公司、中國石油西南公司等一大批政府部門和公司總部等也已經(jīng)或即將進(jìn)入南部新區(qū)起步區(qū)建設(shè)辦公大樓，而南部新城總部辦公區(qū)的建設(shè)，將促使南部新區(qū)萌生新的總部經(jīng)濟(jì)。 創(chuàng)新資源積聚創(chuàng)業(yè)發(fā)展首選 ： 外環(huán)外的大源組團(tuán)約 15平方公里，主要以國際會展、天府軟件園、商務(wù)辦公、教育醫(yī)療、高尚居住小區(qū)等功能為主，其中配套居住 6至 7平方公里。隨著世紀(jì)會展及天府軟件園的相繼建成，城南高科技新城已初顯端倪。 國際會展中心南移驅(qū)動城市南移 ： 是成都市政府啟動城南建設(shè)的三大動力點（市城府行政辦公區(qū)、國際會展中心、總部商務(wù)區(qū)）之一。會展經(jīng)濟(jì)巨大帶動效應(yīng)將進(jìn)一步促進(jìn)國際城南新區(qū)的發(fā)展。 配套先行國際城南出顯雛形 ： 天府大道末端廣場、極地海洋公園、新益州公園、海韻公園、成都港旅游碼頭等。 五大干線疏通城市南進(jìn)主動脈 ： 人民南路延線，紅星路南延線、站華路、元華路、成都至仁壽的錦華大道，以及在 建的地鐵 1號線，城南的 “ 五縱三橫 ” 城市網(wǎng)狀交通體系已經(jīng)基本形成，將極大推動成都國際城南新區(qū)的建設(shè) 。 本案 成都市各區(qū)域地產(chǎn)市場發(fā)展特征 現(xiàn) 狀 趨 勢 城南 由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，城南的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)區(qū)域開發(fā)將漸入尾聲。 三環(huán)外的城南是未來 4年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心在未來兩年內(nèi)將基本形成一個高尚新興的城區(qū)。 城西 傳統(tǒng)上有 “ 西貴 ” 的說法，由于浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動，城西的土地和居住價值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，加之保護(hù)農(nóng)田，因此城市向西發(fā)展受到控制，使得成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃能順利進(jìn)行。 城西短期內(nèi)呈現(xiàn)繁榮景象，但由于土地供應(yīng)的限制，未來區(qū)域開發(fā)熱潮將逐步降溫，但土地稀缺價值將逐步凸現(xiàn)。 城北 住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場。當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時，城北無形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個機(jī)會點。在如今土地市場趨緊的情況下，顯然是一塊開發(fā) “ 處女地 ” 。 鳳凰山土地整理、老川陜路兩側(cè)舊城改造騰出大量土地，城北蓄勢待發(fā) 城東 目前城東房地產(chǎn)主要集中在東南地區(qū)，該區(qū)域目前正處于“ 競爭加劇、片區(qū)形象上升 ” 的過程。之所以能有如此快速的成長，也得益于政府大量土地拍賣與政府發(fā)展東部的規(guī)劃相呼應(yīng)， “ 重量級 ” 開發(fā)商如：萬科、盛吉立、華潤、天津融創(chuàng)等的項目紛紛上市。 隨著城東傳統(tǒng)企業(yè) “ 東調(diào) ” ，二環(huán)路沿線的萬年場、建設(shè)路片區(qū)已陸續(xù)整理出大量土地，該區(qū)域未來將是市區(qū)地產(chǎn)項目的發(fā)展熱點。 07年上半年住宅市場供應(yīng)總量 2022年 16月，成都市新開住宅樓盤 178個，新增供應(yīng)面積 ㎡。 其中，主城區(qū)新增樓盤 108個，新增供應(yīng)面積 ㎡，占到總體供應(yīng)量的 56%； 郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)。隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場所占比例份額將越來越重。 2022年 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地情況表 城區(qū) 2022年實際供地數(shù)（畝） 2022年計劃供地數(shù)（畝） 增長比例 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地量（畝） 812月擬供地計劃（畝） 今年 去年 增長比例 中心城區(qū) 5339 6190 16％ 4190 1670 151％ 2022 雙流縣 3506 3902 11％ 2402 3151 24％ 1500 龍泉驛區(qū) 2317 2500 8％ 484 1753 72％ 2022 新都區(qū) 181 1000 452％ 767 97 691％ 233 郫縣 1294 1500 16％ 1011 929 9％ 489 溫江區(qū) 2496 2022 20％ 1364 2334 42％ 636 合計 15133 17092 13％ 10218 9934 3％ 6874 注：中心城區(qū) 4190畝房地產(chǎn)開發(fā)用地中經(jīng)營性用地 3294畝，限價房用地 671畝，經(jīng)濟(jì)適用房 225畝 （面向公眾出售的約 62畝，其余為單位自建經(jīng)濟(jì)適用房） 07年土地供應(yīng)預(yù)判 城南副中心區(qū)域 華陽城區(qū)府河以北區(qū)域 南 延 線 華 陽 段 華陽老城區(qū) 本案 60萬平米 將城南劃分為與本案相關(guān)的四個區(qū)域 ,作為市場研究對象 : 城南副中心區(qū)域（南三環(huán)外，華陽以北） 南延線華陽段（南延線華陽城入口以南區(qū)域） 華陽城區(qū)府河以北區(qū)域 華陽老城區(qū)（府河以南區(qū)域） 名稱 物業(yè)形態(tài) 價格 占地面積 建筑面積 總戶數(shù) 城南副中心區(qū)域 中海 蘭庭 24+1F電梯公寓 52007800元 /平方 110畝 約 2022 華潤 鳳凰城 27F電梯公寓 65007000元 /平方 356畝 70萬平方米 2498（一期） 領(lǐng)館區(qū)一號 3棟 32層電梯公寓 1棟 8+1電梯公寓 價格未定 60畝 17萬平方米 1400 南延線區(qū)域 城南DOWNTOWN 高層 未定（小戶型 5000元以上 /㎡ ↑ ） 32畝 10萬住、 4萬商 1235戶 盛南領(lǐng)地 小高層、高層 70009000元 /平方 20220 平方米 81640平方米 390戶 鴻閣 1號 2 11+1電梯 一期 4300元；二期預(yù)計5000元 90畝 12萬平方米 1115戶 園丁城南名著 11+ 18+1電梯 一期 4100元；二期預(yù)計5000元 150畝 25萬平方米 2022多戶 育才竹島 電梯公寓 一期 5300元 /平方 200畝 住宅約 16萬平方米 1300戶 遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景 電梯公寓 5700起價 78畝 79865平方 538套 棕櫚南岸 電梯公寓 4800元 /平米 / 約 12萬 M2 826戶 齊盛藝境 電梯公寓 55006200元 /平米 46畝 92022平方 (住宅 ) 700套 英郡 電梯公寓 一期 5700元 /平方 150畝 35萬平方 (住宅 ) 2700套 府河以北區(qū)域 戛納珍珠銹 電梯公寓 價格未定 163畝 4萬平方米 (住宅 ) 500 楠域麗景 7個單元 18層電梯公寓 4000元 /平方 / 49000平方米 436 華陽花苑 高層 15F和 18F /平米 16畝 24663平方 (住宅 ) 164 藍(lán)岸麗景 電梯公寓 4300元 /平米 (住宅 ) 1291 華陽老城區(qū) 城南領(lǐng)寓 電梯公寓 4400元 /平米 14萬 M2 1580戶 城南在售項目基本情況 城南副中心區(qū)域項目規(guī)模0%34%33%0%0%33%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上南延線華陽段項目規(guī)模49%13%0%25%13% 0%5 9 畝以下 6 0 9 畝 9 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上府河以北區(qū)域項目規(guī)模50%25%0%25%0%0%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上各區(qū)域項目規(guī)模對比 華陽老城區(qū)項目規(guī)模100%0%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上與本案的指導(dǎo)：隨著土地供應(yīng)體量的控制，區(qū)域內(nèi)在售和未來將上市的項目體量大多控制 在 100畝以下，除了南延線靠近端頭兩側(cè)，將部分港資企業(yè)的大體量項目對未來市場形成 大體量供應(yīng)外，本案作為大盤，特別是作為中心區(qū)域大盤的定位將成為區(qū)域內(nèi)罕有的資源。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品物業(yè)形態(tài) 02468低層( 1 3 ) 小高層( 7 1 1 ) 高層( 1 7 以上)城南區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)城南副中心 南延線 府河以北 華陽老城區(qū)對本案的指導(dǎo)：整個城南區(qū)域內(nèi)