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尺度地產(chǎn)-南陽(yáng)盛世營(yíng)銷推廣方案(已修改)

2025-04-26 01:09 本頁(yè)面
 

【正文】 南陽(yáng)盛世營(yíng)銷推廣方案 [成都尺度興業(yè)地產(chǎn)代理公司 ] 一、市場(chǎng)分析 二、物業(yè)定位 四、營(yíng)銷建議 三、價(jià)格建立 六、資金回籠 五、推廣定位 目 錄 一、市場(chǎng)分析 成都市五城區(qū)發(fā)展特征 07年上半年住宅供應(yīng)總量 成都 07年土地供應(yīng)總判 城南副中心各區(qū)域?qū)Ρ惹闆r 城南副中心在售樓盤情況 本案 南部新區(qū)功能規(guī)劃 人居精華只因集聚全球商業(yè)精華 : 未來(lái)成都 3681平方公里的市區(qū)范圍中、雙流等十區(qū)兩縣,包括華陽(yáng)等 7個(gè)衛(wèi)星城都將融入大成都市、成為城市的有機(jī)組成部分,其中新城南將是成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域。南部新區(qū)最新規(guī)劃反案中,將大量增加辦公、商業(yè)、文化、金融、教育和醫(yī)療等配套面積。 南部新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)蔚然成風(fēng) : 按照南部新區(qū)的城市規(guī)劃形態(tài),南三環(huán)到外環(huán)之間主要布局是總部辦公,行政辦公、創(chuàng)新孵化園和高品質(zhì)居住區(qū),市政辦公區(qū)、高新區(qū)政府、聯(lián)通大廈、高新區(qū)科技孵化 園區(qū)、消防指揮中心、森林武警總隊(duì)、成都海關(guān)、美國(guó)特拉克斯集團(tuán)、三峽總公司、中國(guó)石油西南公司等一大批政府部門和公司總部等也已經(jīng)或即將進(jìn)入南部新區(qū)起步區(qū)建設(shè)辦公大樓,而南部新城總部辦公區(qū)的建設(shè),將促使南部新區(qū)萌生新的總部經(jīng)濟(jì)。 創(chuàng)新資源積聚創(chuàng)業(yè)發(fā)展首選 : 外環(huán)外的大源組團(tuán)約 15平方公里,主要以國(guó)際會(huì)展、天府軟件園、商務(wù)辦公、教育醫(yī)療、高尚居住小區(qū)等功能為主,其中配套居住 6至 7平方公里。隨著世紀(jì)會(huì)展及天府軟件園的相繼建成,城南高科技新城已初顯端倪。 國(guó)際會(huì)展中心南移驅(qū)動(dòng)城市南移 : 是成都市政府啟動(dòng)城南建設(shè)的三大動(dòng)力點(diǎn)(市城府行政辦公區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心、總部商務(wù)區(qū))之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)巨大帶動(dòng)效應(yīng)將進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)際城南新區(qū)的發(fā)展。 配套先行國(guó)際城南出顯雛形 : 天府大道末端廣場(chǎng)、極地海洋公園、新益州公園、海韻公園、成都港旅游碼頭等。 五大干線疏通城市南進(jìn)主動(dòng)脈 : 人民南路延線,紅星路南延線、站華路、元華路、成都至仁壽的錦華大道,以及在 建的地鐵 1號(hào)線,城南的 “ 五縱三橫 ” 城市網(wǎng)狀交通體系已經(jīng)基本形成,將極大推動(dòng)成都國(guó)際城南新區(qū)的建設(shè) 。 本案 成都市各區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 現(xiàn) 狀 趨 勢(shì) 城南 由于城區(qū)基本成型,可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒(méi)有,因此,城南的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)區(qū)域開發(fā)將漸入尾聲。 三環(huán)外的城南是未來(lái) 4年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域,特別是城南副中心在未來(lái)兩年內(nèi)將基本形成一個(gè)高尚新興的城區(qū)。 城西 傳統(tǒng)上有 “ 西貴 ” 的說(shuō)法,由于浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動(dòng),城西的土地和居住價(jià)值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物,加之保護(hù)農(nóng)田,因此城市向西發(fā)展受到控制,使得成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃能順利進(jìn)行。 城西短期內(nèi)呈現(xiàn)繁榮景象,但由于土地供應(yīng)的限制,未來(lái)區(qū)域開發(fā)熱潮將逐步降溫,但土地稀缺價(jià)值將逐步凸現(xiàn)。 城北 住宅開發(fā)非常稀少,最多的是專業(yè)市場(chǎng)。當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時(shí),城北無(wú)形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。在如今土地市場(chǎng)趨緊的情況下,顯然是一塊開發(fā) “ 處女地 ” 。 鳳凰山土地整理、老川陜路兩側(cè)舊城改造騰出大量土地,城北蓄勢(shì)待發(fā) 城東 目前城東房地產(chǎn)主要集中在東南地區(qū),該區(qū)域目前正處于“ 競(jìng)爭(zhēng)加劇、片區(qū)形象上升 ” 的過(guò)程。之所以能有如此快速的成長(zhǎng),也得益于政府大量土地拍賣與政府發(fā)展東部的規(guī)劃相呼應(yīng), “ 重量級(jí) ” 開發(fā)商如:萬(wàn)科、盛吉立、華潤(rùn)、天津融創(chuàng)等的項(xiàng)目紛紛上市。 隨著城東傳統(tǒng)企業(yè) “ 東調(diào) ” ,二環(huán)路沿線的萬(wàn)年場(chǎng)、建設(shè)路片區(qū)已陸續(xù)整理出大量土地,該區(qū)域未來(lái)將是市區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展熱點(diǎn)。 07年上半年住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量 2022年 16月,成都市新開住宅樓盤 178個(gè),新增供應(yīng)面積 ㎡。 其中,主城區(qū)新增樓盤 108個(gè),新增供應(yīng)面積 ㎡,占到總體供應(yīng)量的 56%; 郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)。隨著主城區(qū)土地的稀缺,郊區(qū)市場(chǎng)所占比例份額將越來(lái)越重。 2022年 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地情況表 城區(qū) 2022年實(shí)際供地?cái)?shù)(畝) 2022年計(jì)劃供地?cái)?shù)(畝) 增長(zhǎng)比例 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地量(畝) 812月擬供地計(jì)劃(畝) 今年 去年 增長(zhǎng)比例 中心城區(qū) 5339 6190 16% 4190 1670 151% 2022 雙流縣 3506 3902 11% 2402 3151 24% 1500 龍泉驛區(qū) 2317 2500 8% 484 1753 72% 2022 新都區(qū) 181 1000 452% 767 97 691% 233 郫縣 1294 1500 16% 1011 929 9% 489 溫江區(qū) 2496 2022 20% 1364 2334 42% 636 合計(jì) 15133 17092 13% 10218 9934 3% 6874 注:中心城區(qū) 4190畝房地產(chǎn)開發(fā)用地中經(jīng)營(yíng)性用地 3294畝,限價(jià)房用地 671畝,經(jīng)濟(jì)適用房 225畝 (面向公眾出售的約 62畝,其余為單位自建經(jīng)濟(jì)適用房) 07年土地供應(yīng)預(yù)判 城南副中心區(qū)域 華陽(yáng)城區(qū)府河以北區(qū)域 南 延 線 華 陽(yáng) 段 華陽(yáng)老城區(qū) 本案 60萬(wàn)平米 將城南劃分為與本案相關(guān)的四個(gè)區(qū)域 ,作為市場(chǎng)研究對(duì)象 : 城南副中心區(qū)域(南三環(huán)外,華陽(yáng)以北) 南延線華陽(yáng)段(南延線華陽(yáng)城入口以南區(qū)域) 華陽(yáng)城區(qū)府河以北區(qū)域 華陽(yáng)老城區(qū)(府河以南區(qū)域) 名稱 物業(yè)形態(tài) 價(jià)格 占地面積 建筑面積 總戶數(shù) 城南副中心區(qū)域 中海 蘭庭 24+1F電梯公寓 52007800元 /平方 110畝 約 2022 華潤(rùn) 鳳凰城 27F電梯公寓 65007000元 /平方 356畝 70萬(wàn)平方米 2498(一期) 領(lǐng)館區(qū)一號(hào) 3棟 32層電梯公寓 1棟 8+1電梯公寓 價(jià)格未定 60畝 17萬(wàn)平方米 1400 南延線區(qū)域 城南DOWNTOWN 高層 未定(小戶型 5000元以上 /㎡ ↑ ) 32畝 10萬(wàn)住、 4萬(wàn)商 1235戶 盛南領(lǐng)地 小高層、高層 70009000元 /平方 20220 平方米 81640平方米 390戶 鴻閣 1號(hào) 2 11+1電梯 一期 4300元;二期預(yù)計(jì)5000元 90畝 12萬(wàn)平方米 1115戶 園丁城南名著 11+ 18+1電梯 一期 4100元;二期預(yù)計(jì)5000元 150畝 25萬(wàn)平方米 2022多戶 育才竹島 電梯公寓 一期 5300元 /平方 200畝 住宅約 16萬(wàn)平方米 1300戶 遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景 電梯公寓 5700起價(jià) 78畝 79865平方 538套 棕櫚南岸 電梯公寓 4800元 /平米 / 約 12萬(wàn) M2 826戶 齊盛藝境 電梯公寓 55006200元 /平米 46畝 92022平方 (住宅 ) 700套 英郡 電梯公寓 一期 5700元 /平方 150畝 35萬(wàn)平方 (住宅 ) 2700套 府河以北區(qū)域 戛納珍珠銹 電梯公寓 價(jià)格未定 163畝 4萬(wàn)平方米 (住宅 ) 500 楠域麗景 7個(gè)單元 18層電梯公寓 4000元 /平方 / 49000平方米 436 華陽(yáng)花苑 高層 15F和 18F /平米 16畝 24663平方 (住宅 ) 164 藍(lán)岸麗景 電梯公寓 4300元 /平米 (住宅 ) 1291 華陽(yáng)老城區(qū) 城南領(lǐng)寓 電梯公寓 4400元 /平米 14萬(wàn) M2 1580戶 城南在售項(xiàng)目基本情況 城南副中心區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模0%34%33%0%0%33%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上南延線華陽(yáng)段項(xiàng)目規(guī)模49%13%0%25%13% 0%5 9 畝以下 6 0 9 畝 9 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上府河以北區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模50%25%0%25%0%0%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上各區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比 華陽(yáng)老城區(qū)項(xiàng)目規(guī)模100%0%5 9 畝以下 6 0 9 0 畝 9 1 1 4 0 畝 1 4 1 1 9 1 畝1 9 1 2 4 0 畝 2 4 1 畝以上與本案的指導(dǎo):隨著土地供應(yīng)體量的控制,區(qū)域內(nèi)在售和未來(lái)將上市的項(xiàng)目體量大多控制 在 100畝以下,除了南延線靠近端頭兩側(cè),將部分港資企業(yè)的大體量項(xiàng)目對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成 大體量供應(yīng)外,本案作為大盤,特別是作為中心區(qū)域大盤的定位將成為區(qū)域內(nèi)罕有的資源。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品物業(yè)形態(tài) 02468低層( 1 3 ) 小高層( 7 1 1 ) 高層( 1 7 以上)城南區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)城南副中心 南延線 府河以北 華陽(yáng)老城區(qū)對(duì)本案的指導(dǎo):整個(gè)城南區(qū)域內(nèi)
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