【正文】 ，低密度、小高層、高層等物業(yè)形態(tài)均有供應(yīng)，但仍以高 層電梯產(chǎn)品為主，低密度產(chǎn)品主要分布于華陽府河以北及南延線終端丘陵地貌區(qū)等自然資 源豐富的區(qū)域。 本案所在的老城區(qū)新項(xiàng)目都以高層產(chǎn)品為主，故本案的在產(chǎn)品形態(tài)上將與各區(qū)域形成直接 競爭。 各區(qū)域項(xiàng)目容積率對(duì)比 城南副中心區(qū)域項(xiàng)目容積率對(duì)比0%100%1 1 . 9 2 2 . 9 3 3 . 9 4 4 . 9 5 以上南延線華陽段項(xiàng)目容積率對(duì)比0%57%43%0%2 2 . 9 3 3 . 9 4 4 . 9 5 以上府河以北區(qū)域項(xiàng)目容積率對(duì)比0%25%75% 5 以上華陽老城區(qū)項(xiàng)目容積率對(duì)比0%100%1 1 . 9 2 2 . 9 3 3 . 9 4 4 . 9 5 以上與本案的指導(dǎo)：各區(qū)域內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目的容積率在 45之間，對(duì)比容積率指標(biāo)，本案無絕對(duì)優(yōu) 勢，高容積率但是高舒適度是可以通過規(guī)劃進(jìn)行規(guī)避，本案在規(guī)劃上亮點(diǎn)突出，可以對(duì)后 期營銷提供有效支撐。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品的面積配比 城南副中心區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品面積配比0%0%20%13%20%7%13%27%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上華陽老城區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品面積配比13%37%24%0%13%13%0%0%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上南延線華陽段供應(yīng)產(chǎn)品面積配比6%12%28%10%12%12%8%12%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上華陽府河以北區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)面積配比17%17%24%17%17%8%0%0%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上總結(jié)：城南副中心區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品面積段分布最廣三房戶型仍然是各區(qū)域主力產(chǎn)品，除華陽老城區(qū)外， 80平米以下戶型供應(yīng)占比都較低，供應(yīng)量不足華陽老城區(qū)土地供應(yīng)量低，推售項(xiàng)目有限，雖然 80平米以下小面積段產(chǎn)品供應(yīng)占比較大，但仍然難以形成規(guī)?；泄?yīng) 對(duì)本案指導(dǎo)：整個(gè)城南小面積段產(chǎn)品（ 80平米以下，套一，小套二）供應(yīng)總體有限， 仍以三房為主流供應(yīng)產(chǎn)品，本案所在老城區(qū)雖然單個(gè)項(xiàng)目小面積段產(chǎn)品占比較高， 但受單體體量所限，也不能形成集中供應(yīng)，但是從各項(xiàng)目小面積產(chǎn)品去化度了解獲悉， 小面積產(chǎn)品的優(yōu)先去化度仍然最高，因此占本案接近 50%的小面積段產(chǎn)品，將會(huì)被市場積累的需求迅速消化。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)量分析 城南區(qū)域供應(yīng)量對(duì)比354 8 . 71 7 . 24 . 30102030405060城南副中心 南延線 府河以北 華陽老城區(qū)單位（萬㎡）與本案的指導(dǎo)：本案所在的華陽老城區(qū)供應(yīng)量最少，區(qū)域內(nèi)競爭較弱，項(xiàng)目面市時(shí)的主要 競爭壓力將來自于城南其他區(qū)域。 另外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2022年上半年城南區(qū)域的供銷比已近 ： 1，本案的面市時(shí) 將面臨主要來自區(qū)域外的激烈競爭。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品價(jià)格對(duì)比 50007800650041006200550035895000440040004600420002022400060008000城南副中心區(qū)域 南延線華陽段 府河以北區(qū)域 華陽老城區(qū)城南各區(qū)域價(jià)格比較最低價(jià) 最高價(jià) 平均價(jià)與本案的指導(dǎo)：本案所在的華陽老城區(qū)供應(yīng)量最少，區(qū)域內(nèi)競爭較弱，項(xiàng)目面市時(shí)的主要競爭壓力將來自于城南其他區(qū)域。 另外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2022年上半年城南區(qū)域的供銷比已近 ： 1，本案的面市時(shí)將面臨主要來自區(qū)域外的激烈競爭。 各區(qū)域各種戶型價(jià)格對(duì)比 333129 2839363230464238355248454157524845635855696463537670687974608177878393890204060801005 0 6 0 平米 6 0 7 0 平米 7 0 8 0 平米 8 0 9 0 平米 9 0 1 0 0 平米 1 0 0 1 1 0 平米 1 1 0 1 2 0 平米 1 2 0 1 3 0 平米 1 3 0 1 4 0 平米 1 4 0 1 5 0 平米 1 5 0 1 6 0 平米 1 6 0 1 7 0 平米城南區(qū)域各戶型總價(jià)對(duì)比城南副中心區(qū)域 南延線區(qū)域 府河以北區(qū)域 華陽老城區(qū)與本案的指導(dǎo)：以本案主要供應(yīng)產(chǎn)品 70— 90平米（兩房）和 100— 130（三房）為例，區(qū)域 內(nèi)相應(yīng)總價(jià)在 45萬和 65萬左右，華陽老城區(qū)總價(jià)比老城區(qū)以外略低 5— 10萬，每平米略低 1000元，以本案體量需要且必須參與華陽城外市場的競爭，如何去彌補(bǔ)這近 1000元 /平米的 區(qū)域差距，將是本案關(guān)注重點(diǎn)。 各區(qū)域目標(biāo)客戶群分析 城南區(qū)域項(xiàng)目客戶群構(gòu)成56%32%12%成都本地( 含華陽) 省內(nèi)外地 省外與本案的指導(dǎo)：對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的成交客戶進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查，客戶群構(gòu)成了來，成都本地客 戶仍然是客戶構(gòu)成的主力，占過多半，但是省內(nèi)二級(jí)城市和省外客戶比例在各項(xiàng)目成交客 戶構(gòu)成中有逐漸增高的趨勢。這將對(duì)本案在推廣渠道的選擇上提供參考。 2022年城南住宅宏觀市場總結(jié) 1. 隨著房地產(chǎn)投資額繼續(xù)大幅度增漲，成都房地產(chǎn)市場仍將處于高速發(fā)展階段 2. 城南是現(xiàn)階段成都房產(chǎn)市場發(fā)展的最炙手可熱的區(qū)域 3. 2022年三環(huán)外住宅供銷量均呈現(xiàn)飛速增漲，說明隨著城市發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已呈現(xiàn)向三環(huán)外發(fā)展的趨勢，且客戶對(duì)在三環(huán)外居住的抗性也越來越小。 4. 。 5. 根據(jù)規(guī)劃，國際城南面積約達(dá) ，人口將達(dá) 100萬，集商業(yè)商務(wù)、休閑、居住三大功能為一體，建設(shè)總投資預(yù)計(jì)將達(dá)到 500億，其中政府將投入 20億來打造國際城南的基礎(chǔ)設(shè)施，為城南的城市副中心提供完善的城市配套和經(jīng)濟(jì)騰飛動(dòng)力。 6. 華陽處在國際城南規(guī)劃的要沖，在國際城南的發(fā)展規(guī)劃中具有不可替代的區(qū)域優(yōu)勢和中心作用。、 ， 60—110米的河面寬度，兩岸花團(tuán)錦簇，綠意盎然的生機(jī)正在見證著華陽這幾年來的高速發(fā)展。 二、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略模式 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目客群分析 項(xiàng)目周邊配套 １、基本技術(shù)指標(biāo) 用地面積 容積率 總建筑面積 m2 綠地率 % 居住戶數(shù) 5137 建筑密度 % 停車位 3908 棟數(shù) 17棟 項(xiàng)目基本情況 分析 ２、一期戶型比例及結(jié)構(gòu) 戶型 戶型種類 面積 套數(shù) 戶型比 一房 A、 B、 D、 G — 163 12% 二房 A、 B、 E、 G — m2 527 % 三房含躍層 E — 677 % 1棟 2棟 3棟 站華路（連接華陽與機(jī)場路） 元華路（連接華陽與神仙樹） 雙華路（連接華陽與雙流） 地鐵一號(hào)線 項(xiàng)目周邊情況 分析 幼兒園：華陽中心幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園 中小學(xué)：華陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華陽外國語學(xué)校、華陽一中、 華陽職中醫(yī)療：四川石油醫(yī)院（二級(jí)甲等）、雙流縣 二醫(yī)院、鶴林醫(yī)院（又名公立衛(wèi)生院）、百信大藥房、 杏林大藥房 商業(yè)：摩爾新世紀(jì)、繽紛廣場、華盛百貨、華豐家電 商場、紅旗連鎖、掌上明珠家居廣場 酒店：棠華大酒店、華陽大酒店 休閑娛樂：華陽影城、濱河休閑帶 市場：正東街農(nóng)貿(mào)市場 金融：交通銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、城市信用社、 農(nóng)業(yè)銀行、郵政所、工商銀行 交通： 2路 A（華陽客運(yùn)站 華陽客運(yùn)站）、 1路（四八廠鑫陽花園 華陽客運(yùn)站）、 807路（華陽客運(yùn)站 幸福梅林站） 3路（翠擁天地 華陽客運(yùn)站） 813路（雙流蛟龍工業(yè)港 華陽客運(yùn)站） 801路（金沙車站 華陽客運(yùn)站） 809路（金沙車站 中和 華陽客運(yùn)站） 國際城南： “ 四縱三橫 ” 立體交通路網(wǎng)設(shè)計(jì)，天府 大道、紅星路南延線和建設(shè)中的站華路、元華路 搭建 “ 四縱 ” ；三環(huán)路、武侯大道東延線、孵化園 北干道所組成的 “ 三橫。 地鐵 1號(hào)線的建設(shè)，無疑給生活注入了新元素。 Strength優(yōu)勢 片區(qū)優(yōu)勢：地處華陽老城區(qū)，生活氛圍濃重；配套成熟 地段優(yōu)勢：交通方便 區(qū)域優(yōu)勢：城市發(fā)展大區(qū)位優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模體量優(yōu)勢、標(biāo)桿優(yōu)勢 景觀優(yōu)勢：產(chǎn)品水景景觀、人文景觀豐富； Weakness劣勢 老城區(qū)形象：受其噪音干擾粉塵較重； 展示面有限：