【正文】 本項目生活氛圍濃厚，配套成熟，并進(jìn)一步強(qiáng)化項目的核心概念。據(jù)調(diào)查，一般住宅小區(qū)的園林設(shè)施使用最多的是區(qū)內(nèi)的老人和小孩，其他家庭 成員使用率不高。所有模型與人接觸面沒有欏角。 以上，是本項目入市的姿態(tài)，也就是本項目的領(lǐng)袖地位。 一次性： 直貸： 公積金： 億 紅色：銷售計劃 藍(lán)色：資金回籠情況 一次性： 直貸： 公積金： 億 一次性： 直貸： 公積金： 億 基于跨年度的考慮， 1012的銷售額中，有 09年回籠 07年回籠資金（一次性＋直貸式按揭 +公積金按揭 3成首付）： 公積金按揭部分（預(yù)計在０ 9年度，主體封頂后半個月內(nèi)資金回籠）： 銷售額 銷售額 7月二批次開盤 銷售額 銷售額 銷售額 銷售額 銷售額 銷售節(jié)奏及資金回籠計劃 1期會所施工整改建議 我們最丞解決的問題： 會所 （售樓部） 如會所按照前期施工規(guī)劃節(jié)奏走，會所需在 1期完工、示范環(huán)境呈現(xiàn)時才能出來，只能為二期所用，那我們面臨 1期的銷售中心將需要額外的資金投入和選址；會所位置不臨路，展示面窄，昭示性不強(qiáng)。 ?備選案名：飛泰 水邊陶藝吧：享受親手制作陶瓷藝術(shù)品的樂趣。一期產(chǎn)品定位中檔，低價入市， 以總價低、戶型功能齊全的優(yōu)勢吸引受眾，形成市場熱點(diǎn)。但由于本 項目處在華陽老城區(qū)、置業(yè)者對區(qū)域會產(chǎn)生一定的負(fù)面形象，不可避免將受到環(huán)境干 擾，故在后續(xù)的營銷推廣，需將項目打造為華陽老城區(qū)的標(biāo)桿項目，通過項目本身的 戰(zhàn)略改變置業(yè)觀念，根據(jù)以上分析，我司在后期銷售推廣中將注意充分發(fā)揮大社區(qū)氛 圍的優(yōu)勢； ２）發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)，前期的合作溝通，我司提出本項目作為飛泰地產(chǎn)樹立品牌形象、通過本項目品牌 打造公司品牌的第一步，不僅解決飛泰地產(chǎn)在成都市場樹立品牌，它更將承擔(dān)著重要的 任務(wù)，本項目的發(fā)展戰(zhàn)略為：向社會明確飛泰地產(chǎn)的經(jīng)營理念及品牌核心內(nèi)涵；奠定飛 泰地產(chǎn)在成都的影響力及知名度；將南陽盛世打造成 2022年成都明星樓盤，進(jìn)而提升公 司品牌；明確客戶價值，為客戶提供終身服務(wù)，實(shí)現(xiàn)客戶價值最大化。 5. 根據(jù)規(guī)劃，國際城南面積約達(dá) ，人口將達(dá) 100萬，集商業(yè)商務(wù)、休閑、居住三大功能為一體，建設(shè)總投資預(yù)計將達(dá)到 500億，其中政府將投入 20億來打造國際城南的基礎(chǔ)設(shè)施，為城南的城市副中心提供完善的城市配套和經(jīng)濟(jì)騰飛動力。 2022年 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地情況表 城區(qū) 2022年實(shí)際供地數(shù)（畝） 2022年計劃供地數(shù)（畝） 增長比例 17月房地產(chǎn)開發(fā)用地供地量（畝） 812月擬供地計劃（畝） 今年 去年 增長比例 中心城區(qū) 5339 6190 16％ 4190 1670 151％ 2022 雙流縣 3506 3902 11％ 2402 3151 24％ 1500 龍泉驛區(qū) 2317 2500 8％ 484 1753 72％ 2022 新都區(qū) 181 1000 452％ 767 97 691％ 233 郫縣 1294 1500 16％ 1011 929 9％ 489 溫江區(qū) 2496 2022 20％ 1364 2334 42％ 636 合計 15133 17092 13％ 10218 9934 3％ 6874 注：中心城區(qū) 4190畝房地產(chǎn)開發(fā)用地中經(jīng)營性用地 3294畝，限價房用地 671畝，經(jīng)濟(jì)適用房 225畝 （面向公眾出售的約 62畝，其余為單位自建經(jīng)濟(jì)適用房） 07年土地供應(yīng)預(yù)判 城南副中心區(qū)域 華陽城區(qū)府河以北區(qū)域 南 延 線 華 陽 段 華陽老城區(qū) 本案 60萬平米 將城南劃分為與本案相關(guān)的四個區(qū)域 ,作為市場研究對象 : 城南副中心區(qū)域（南三環(huán)外，華陽以北） 南延線華陽段（南延線華陽城入口以南區(qū)域） 華陽城區(qū)府河以北區(qū)域 華陽老城區(qū)（府河以南區(qū)域） 名稱 物業(yè)形態(tài) 價格 占地面積 建筑面積 總戶數(shù) 城南副中心區(qū)域 中海 配套先行國際城南出顯雛形 ： 天府大道末端廣場、極地海洋公園、新益州公園、海韻公園、成都港旅游碼頭等。 五大干線疏通城市南進(jìn)主動脈 ： 人民南路延線，紅星路南延線、站華路、元華路、成都至仁壽的錦華大道，以及在 建的地鐵 1號線，城南的 “ 五縱三橫 ” 城市網(wǎng)狀交通體系已經(jīng)基本形成，將極大推動成都國際城南新區(qū)的建設(shè) 。 蘭庭 24+1F電梯公寓 52007800元 /平方 110畝 約 2022 華潤 6. 華陽處在國際城南規(guī)劃的要沖，在國際城南的發(fā)展規(guī)劃中具有不可替代的區(qū)域優(yōu)勢和中心作用。 定位思考的圓點(diǎn) 1——賣點(diǎn)再梳理 國際城南新城的規(guī)劃配套設(shè)施，發(fā)展?jié)摿薮? 交通便利，地鐵規(guī)劃、路況逐漸改善 60萬平米的市區(qū)大盤，樓間距 37米，點(diǎn)式高層，視野通透 生活氛圍濃厚，座享成熟 會所配套，高尚設(shè)施，滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)需求；產(chǎn)品戶型多元化 產(chǎn)品景觀資源優(yōu)越 正在形成的 生活中的 “城” “城” “城”的概念貫穿始終 形象思考的圓點(diǎn) 2——對抗競爭市場 ? 對城南區(qū)域內(nèi)的競爭項目而言，項目處老城區(qū)，區(qū)域形象差，我們必須通過推廣和營銷手段傳遞項目品質(zhì)感，樹立我們的差異化調(diào)性。 采取這種形式，也便于銷售初期積聚人氣，借城南的片區(qū)優(yōu)勢， 使之成為市場焦點(diǎn)，擴(kuò)大影響，樹立市場形象后，價格隨之逐步走高。 ? 琴房、畫室、桌球室 ? 會所展示中心內(nèi)部功能分為：接待區(qū)、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、休閑區(qū)、兒童游戲區(qū)、辦公區(qū) 6個區(qū)； 會所水的概念 會所書吧 室內(nèi)游泳池 情景樣板房 ——大師手筆設(shè)計 裝修風(fēng)格 本項目的目標(biāo)客戶多為具有文化品 味和生活閱歷的中高層白領(lǐng)，他們注重生活情 調(diào)，講究生活品位，不僅追求物質(zhì)生活富裕， 更強(qiáng)調(diào)富足的精神生活。林語堂 飛泰 鑒于此，我們可以把會所的位置遷移到小區(qū)主入口處，把小區(qū)主入口的產(chǎn)品劃分到 1期示范環(huán)境。原生活 ?備選推廣口號 1： 生活，原本如此 ?備選推廣口號 2 ： 華于外，原于心 超大規(guī)模社區(qū)，城市成 熟生活方式的倡導(dǎo)：回歸生活本源，享受生活，讓基于人性本真的至情、至性在這里自然流露，是我們給項目賦予的獨(dú)特語境。 大師設(shè)計：震撼市場、引導(dǎo)享受、引導(dǎo)消費(fèi)、引導(dǎo)新的生活方式 裝 2—3套風(fēng)格不一的樣板房以及交樓標(biāo)準(zhǔn)間 效果：體現(xiàn)出尊貴品質(zhì)或時尚現(xiàn)代感 樣板間示意圖片 現(xiàn)代、簡潔、格調(diào) 商業(yè)示意圖片 西餐廳 特色西餐廳 商業(yè)示意圖片 四、營銷建議 整體品牌關(guān)系行銷 營銷推廣路徑 營銷活動建議 媒體投放計劃 產(chǎn)品推介會 整體品牌和顧客關(guān)系行銷 品牌定位與品牌承諾 消費(fèi)者認(rèn)知 滿足消費(fèi)者需求 高層次價值體現(xiàn) 建立品牌形象 通過顧客體驗(yàn)建立的價值 電視 廣播 戶外媒體 平面 高層次 價值體系 ITM/OTM TV/Radio Print 直郵 互聯(lián)網(wǎng) 面對面 不斷獲取新知 顧客關(guān)系行銷 消費(fèi)者細(xì)分 忠誠度 推薦介紹 贏得顧客 多產(chǎn)品銷售 重復(fù)購買 產(chǎn)品多級銷售 確立市場挑戰(zhàn)者的成功路徑 08年 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 城南第一標(biāo)桿盤的確立期 載體 宣傳手冊 會所開放 政府官員和重點(diǎn)企事業(yè)單位的拜訪 品牌滲透期 新品發(fā)布會 示范區(qū)展示及體驗(yàn) 盛大開盤 新年聯(lián)歡客戶的口碑效應(yīng) 媒體宣傳推廣 中秋節(jié)業(yè)主答謝 大型的戶外廣告牌、路牌站臺、道旗、車身、報紙、雜志 12月 樣板間開放 10月 秋交會 春交會 評獎 活動內(nèi)容： ?項目介紹 ?活動表演 運(yùn)作方式： 五星級酒店，邀請人 —— ?政府官員 ?公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) ?項目規(guī)劃設(shè)計大師 ?會員和業(yè)主 ?項目意向性客戶，發(fā)第二張卡 ?主流媒體 項目產(chǎn)品推介會（ 08年 4） 目的：維系誠意客戶，積累新客戶 節(jié)點(diǎn)大型活動制造轟動效應(yīng) 4驅(qū)車展 慈善晚會 理財介紹 時尚新品發(fā)布 戶外設(shè)備展 水晶工藝 陶藝 紅酒品鑒會 周周活動 ——周末小型活動，降低營銷總成本 咖啡品鑒 DV秀 模 型 完成時間： 所有模型不要設(shè)置玻璃罩，要給人以親和感，有置身于其中的聯(lián)想或者展示效果獨(dú)特。 】 價格策略模擬 此主題可借鑒廣州“奧林匹克花園”的健康運(yùn)動主題，明年是 08奧運(yùn)會并將之生動化、趣 味化。 項目市場定位 基于前述對片區(qū)優(yōu)劣、消費(fèi)層客戶需求的分析與定位，項目的整體定位為： 國際城南 60萬平米生活之城 詮釋： 國際城南：一座國際化時尚元素的都會，一個城市新知的聚集地， 60萬平米：強(qiáng)調(diào)項目的規(guī)模，對項目情況的說明更具象化。 二、項目定位 項目基本情況 項目