【正文】 謹(jǐn)呈：卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司皇崗實(shí)業(yè)有限公司卓越皇崗福田中心區(qū)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)指引書德思勤置業(yè)（深圳）有限公司二 〇 〇 六 年 十 一月 二十七日報(bào)告目錄第一部分 市場狀況一、 福田中心區(qū)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店的總體市場情況二、 福田中心區(qū)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店細(xì)節(jié)概要第二部分 發(fā)展趨勢一、 寫字樓及綜合體建筑國際最新發(fā)展趨勢第三部分 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)指引相關(guān)建議一、 總體定位指引二、 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)總體指導(dǎo)原則三、 建筑規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)方向指引四、 都市綜合體各項(xiàng)功能細(xì)節(jié)參考建議五、 產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)建議第一部分 市場狀況一、福田中心區(qū)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店的總體市場情況 福田中心區(qū)的總體市場情況1) 福田中心區(qū)商業(yè)情況：福田中心的商業(yè)區(qū)，位于深圳中心商務(wù)區(qū)，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道。該商業(yè)區(qū)正處于興建中，商業(yè)總面積將達(dá)到50萬平方米左右。規(guī)劃目標(biāo)為規(guī)劃期內(nèi)將福田中心商業(yè)區(qū)建設(shè)成為具有深圳特色，商業(yè)設(shè)施新穎獨(dú)特，滿足消費(fèi)者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級商業(yè)區(qū)。其功能定位為重點(diǎn)發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務(wù)中心和會(huì)展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。深圳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今年供應(yīng)量總供應(yīng)量將超過2005年，達(dá)到150萬平方米，而其中將近三分之一的份額被福田中心區(qū)內(nèi)項(xiàng)目占據(jù)。該區(qū)不僅有新商業(yè)項(xiàng)目COCOPark、怡景中心城、晶島國際購物中心三大SHOPPINGMALL將于年內(nèi)相繼營業(yè)，還有大中華國際交易廣場、金中環(huán)國際商務(wù)大廈、特美思大廈等項(xiàng)目的商業(yè)裙樓陸續(xù)投放市場。深圳市政府對于深圳中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)是這場商業(yè)運(yùn)動(dòng)的引擎。根據(jù)規(guī)劃，該商業(yè)區(qū)市場定位為提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù)，主要消費(fèi)群體是國內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進(jìn)行商務(wù)及文化等活動(dòng)的深圳居民及福田區(qū)中高收入居民。其規(guī)劃導(dǎo)向?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)。2) 福田中心區(qū)寫字樓情況：近兩年，隨著城市中心的西移，福田已經(jīng)逐漸取代了羅湖的商務(wù)中心位置。福田中心區(qū)的大中華交易廣場、金中環(huán)寫字樓、榮超國際商會(huì)中心等深圳CBD總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目目前成為關(guān)注焦點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。隨著配套設(shè)施的不斷完善、商務(wù)氛圍的日趨成熟，深圳福田中心區(qū)的核心地位和價(jià)值將逐步釋放出來，投資價(jià)值必將提升。 深圳寫字樓市場表現(xiàn)良好，跟市場的供需平衡有關(guān)。今年是深圳寫字樓市場“消化年”。去年集中放量加上今年入市的項(xiàng)目，總供應(yīng)量達(dá)到230萬平方米左右，市場需求旺盛。 其需求主要來自如下三股力量： 一是外資需求： “十五”，世界500強(qiáng)企業(yè)已有114家投資進(jìn)駐本市。加上WTO效應(yīng)，包括汽車、金融、農(nóng)業(yè)、電信、物流等諸多行業(yè)逐步取消進(jìn)入壁壘，乃至完全開放市場，為外資進(jìn)入中國創(chuàng)造了良好的環(huán)境，使得一季度外資對深圳市場的關(guān)注度明顯提高，外企進(jìn)入深圳市場的力度也顯著加大。 二是中小企業(yè)：一些成長型企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，贏利能力增長，具備了更換高級寫字樓的能力，同時(shí)根據(jù)租約，合同相繼到期，一季度相繼迎來實(shí)力型企業(yè)換樓高峰。 三是投資需求：深圳市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國百強(qiáng)城市中排名第三，然而深圳寫字樓的價(jià)格與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不相符，不但比北京、上海的寫字樓價(jià)格要低，甚至比南京都還要低，與一河之隔香港就更沒得比了，甚至還出現(xiàn)與本地商務(wù)公寓的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。價(jià)格的偏低，加上政府加大發(fā)展福田CBD政策利好，使得投資者使對中心區(qū)寫字樓前景的普遍看好，投資氣氛越來越濃，需求也不斷上漲。3) 福田中心區(qū)公寓情況：福田中心區(qū)的公寓供應(yīng)較少，2005年至現(xiàn)今，僅有金中環(huán)、星河世紀(jì)、鳳凰大廈推出市場；從國際CBD物業(yè)發(fā)展趨勢來看，CBD寸土寸金的核心價(jià)值將使得CBD公寓成為市場追捧的大熱點(diǎn)，另外CBD的城市公共屬性，也決定了CBD的居住形態(tài)必然是小而精的，國際上最貴重的居住物業(yè)也大部分集中在這些CBD公寓群里。按照《亞洲城市商務(wù)中心研究規(guī)劃》的論述，亞洲CBD區(qū)域內(nèi)功能建筑配比應(yīng)為寫字樓占50%，公寓25%，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。實(shí)地統(tǒng)計(jì)，深圳中心區(qū)的辦公面積達(dá)到1411977㎡，商業(yè)面積達(dá)到232898㎡，酒店公寓面積達(dá)到205406㎡，總體比例75::,功能建筑配比嚴(yán)重失衡,辦公面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了CBD中心區(qū)的規(guī)劃警戒線,而商業(yè)配套和公寓則嚴(yán)重缺乏。4) 福田中心區(qū)酒店情況：在地處福田的深圳中央商務(wù)區(qū)，一座座風(fēng)格各異、代表國際性城市水準(zhǔn)的五星級酒店，正在拔地而起。目前已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，并將陸續(xù)開業(yè)迎賓的高星級世界品牌酒店已有5家。其中在中心區(qū)中部開工建設(shè)的大中華喜來登酒店，總投資7億元，由世界500強(qiáng)之一的喜來登酒店集團(tuán)簽約管理。在福華路，由深圳市星河房地產(chǎn)公司投資10億元興建的麗思卡爾頓酒店，是美國萬豪集團(tuán)旗下全球最高檔品牌麗思卡爾頓酒店公司簽約管理的超白金五星級酒店。該酒店總建筑面積10萬平方米，建成后將成為該國際品牌在全球核心經(jīng)濟(jì)城市的第59家酒店。此外，在中心區(qū)投資興建的高星級酒店還有香格里拉酒店，該酒店是香格里拉品牌在深圳發(fā)展的第二家五星級酒店。中心區(qū)新建酒店馬哥孛羅好日子酒店，則由香港馬哥孛羅酒店管理公司管理，也是位于深圳中心區(qū)的星級大酒店。這些國際高檔商務(wù)酒店的紛紛落成，不僅因建筑的氣派和風(fēng)格獨(dú)特，使城市建筑景觀更加壯觀，更因其馳名世界的品牌文化，使深圳國際城市氛圍更濃。衡量一座城市國際化程度，國際品牌大酒店的多少，是重要標(biāo)準(zhǔn)之一。一座國際品牌大酒店，可以帶來相當(dāng)接待量40％以上的國際商務(wù)客，將這座城市與世界連接得更緊密。二、福田中心區(qū)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店細(xì)節(jié)概要 福田中心區(qū)商業(yè)細(xì)節(jié)概要：1) 商業(yè)分析區(qū)域名稱總面積（㎡）樓層數(shù)（地面）樓層數(shù)商業(yè)概念優(yōu)勢（地下）羅湖金光華廣場8000062打造一個(gè)世界級的零售及娛樂中心，并成為新商業(yè)概念的先行者地鐵物業(yè)，羅湖區(qū)人民南路、嘉賓路、南湖路三條繁華大道的交匯華潤萬象城10000051集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體，倡導(dǎo)全新的消費(fèi)理念地鐵物業(yè)，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)中信城市廣場6750051集購物、休閑、娛樂、旅游觀光為一體的一流的商業(yè)購物中心臨近地鐵科學(xué)館站，毗鄰深圳國際商場、歲寶百貨、茂業(yè)百貨等，背靠深圳著名的老城區(qū)巴登街及南園路的商業(yè)一條街，充分顯示了它作為深圳市對外政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流窗口的典雅風(fēng)范。福田cocopark8500031是一個(gè)集餐飲、購物、娛樂、休閑、廣場秀、街頭文化藝術(shù)等多功能于一體的時(shí)尚購物中心。由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，擁有三個(gè)地鐵口和未來的CBD公交總站。怡景中心城12000031中心區(qū)南中軸傾心打造一座集購物、生態(tài)、休閑、餐飲、娛樂、旅游、觀光等為一體的購物中心位于中心區(qū)南中軸（南片區(qū)CBD中央）地鐵會(huì)展中心站出口處占據(jù)深圳市中心區(qū)CBD的核心位置。晶島國際8080041集購物、休閑、娛樂、旅游觀光為一體的頂尖級購物中心位于深圳市中心區(qū)中軸線的南中軸，是市中心區(qū)最核心地段和構(gòu)成中軸線公共空間系統(tǒng)最重要的部分。星河第3空間2500051大型主題商場—“第三空間創(chuàng)意生活館”位于深圳市CBD的東門戶，周邊為成熟的住宅區(qū)。福華地下2160051最便利的地下休閑商業(yè)街地下空間與福田中心區(qū)地下交通系統(tǒng)連成一體。商業(yè)街金中環(huán)2300051品牌商業(yè)區(qū)地下一層與會(huì)展中心站零距離接駁大中華國際交易廣場105000(含地下一層2萬商業(yè)）81高端商業(yè)殿堂地下一層超2萬平米商業(yè)空間，直駁地鐵4號(hào)線交匯站現(xiàn)代國際約100005/高尚商業(yè)空間金田路與福華路交匯處，一、四號(hào)線雙地鐵物業(yè)，距會(huì)展中心站出口僅4米距離財(cái)富大廈143004/中心區(qū)商業(yè)旗艦位于深圳CBD南區(qū)，福華三路和金田路交匯處卓越時(shí)代廣場1200041高尚商業(yè)街區(qū)地下負(fù)二層與中心區(qū)四通八達(dá)行車系統(tǒng)連為一體，商業(yè)街、地鐵4號(hào)線交匯站連通體系南山招商花園城中心7050041集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，打造“一站式”現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)位于南油和蛇口兩大片區(qū)的連接部位，是南山區(qū)重要的交通樞紐位置保利文化150000（）41臨近深港跨海大橋—深圳灣大橋飛架南北,地鐵二號(hào)線臨近深港跨海大橋—深圳灣大橋飛架南北,地鐵二號(hào)線海岸城160000（含商業(yè)街）52深圳距離香港迪斯尼樂園及西部跨海大橋最近的大型購物中心周邊規(guī)劃有地鐵2號(hào)線和公交總站南山購物公園8000021南山商業(yè)商務(wù)新地標(biāo)周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目建筑面積樓層數(shù)地下層數(shù)層高停車場主力店名稱主力店比例商業(yè)定位優(yōu)勢租金華潤萬象城10000051786萬寧、OLE超級市場、REEL芮歐時(shí)尚生活百貨、ESPRIT、NOVO、嘉禾（深圳）影城、冰紛萬象滑冰場、運(yùn)動(dòng)100、順電、生活本色35%集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體，倡導(dǎo)全新的消費(fèi)理念地鐵物業(yè)，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)8001000Cocopark85000316m900JUSCO吉之島、百老匯電影城20%是一個(gè)集餐飲、購物、娛樂、休閑、廣場秀、街頭文化藝術(shù)等多功能于一體的時(shí)尚購物中心。由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，擁有三個(gè)地鐵口和未來的CBD公交總站。200300招商花園城中心70500415ｍ700沃爾瑪、百安居、迪卡儂、紫荊城、MCL洲立影城、勝記云頂花園酒家60%集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，打造“一站式”現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)位于南油和蛇口兩大片區(qū)的連接部位，是南山區(qū)重要的交通樞紐位置——2) 典型商業(yè)對比：小結(jié)：以上區(qū)域的商業(yè)的對比可看出，成熟的商業(yè)需要良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃及前瞻性的設(shè)計(jì)理念；當(dāng)然好的商業(yè)也需要一定的培育期，但僅從商業(yè)的設(shè)計(jì)來看，可看出現(xiàn)推出的商業(yè)配套設(shè)施相較前期會(huì)更完善更具前瞻性；例如：停車位、層高等等； 中心區(qū)寫字樓細(xì)節(jié)概括：u 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)比較項(xiàng)目名稱規(guī)模樓高度大堂高度標(biāo)準(zhǔn)層 柱距層高平層面積中國鳳凰大廈占地/1103810016 m　1726㎡7 m建面/106436層數(shù)/諾德中心占地/4980193713㎡/12 m1900㎡——建面/92600層數(shù)/40安聯(lián)大廈占地/5917150 m2000㎡——建面/93730層數(shù)/35榮超經(jīng)貿(mào)中心占地/71732061600㎡/13 m2000㎡ m建面/115247層數(shù)/50新世界中心占地/557823830m1710㎡——建面/108760層數(shù)/56大中華廣場占地/30400——17 m3800㎡ m建面/310633層數(shù)/35 金中環(huán)商務(wù)大廈占地/5578200　 m1550㎡——建面/130206層數(shù)/55卓越時(shí)代廣場占地/729521820 m1800㎡ m建面/118927層數(shù)/52財(cái)富大廈占地/6799295——3..6m/1700㎡——建面/108940層數(shù)/59現(xiàn)代國際占地/4025179 m4m1700㎡ m建面/71915層數(shù)/33u 中心區(qū)寫字樓的空調(diào)的品牌及特點(diǎn)：項(xiàng)目名稱空調(diào)品牌類型 特點(diǎn)安聯(lián)大廈大金VRV、約克中央空調(diào)1—4層、33—35層采用大金VRV冷暖空調(diào)系諾德中心 特靈中央空調(diào)——新世界中心 VRV中央空調(diào)環(huán)保系統(tǒng)運(yùn)用充分國際商會(huì)中心三菱中央空調(diào) 裙樓采用中央空調(diào)系統(tǒng)，冷水機(jī)組。寫字樓采用變頻航天大廈麥克維爾中央空調(diào) 分戶計(jì)量，獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)。九州創(chuàng)展開利中央空調(diào) 分戶計(jì)量，配置獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)。中央商務(wù)開利中央空調(diào) 分戶計(jì)量，配置獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)。u 中心區(qū)寫字樓的電梯配置：項(xiàng)目名稱電梯品牌電梯數(shù)量高度（m）分區(qū) 電梯建面比（㎡/部）轎廂尺寸安聯(lián)大廈進(jìn)口三菱15025856 * *諾德中心 日本富士達(dá)19335303 * *新世界中心 日本富士達(dá)23834317 * *國際商會(huì)中心進(jìn)口三菱21635344 * *航天大廈德國蒂森9924897 * *九州創(chuàng)展原裝日立9926458 * *中央商務(wù)德國奧蒂斯9926286 * *u 中心區(qū)寫字樓的玻璃幕墻材料：項(xiàng)目名稱 玻璃幕墻材料新世界中心四元復(fù)合玻璃安聯(lián)大廈法國圣戈班雙層中空渡鏌LOWE大中華廣場中山格蘭特玻璃中國鳳凰大廈整體玻璃幕墻江蘇大廈普通LOWE玻璃榮超廣場彩色鋁合金窗、銀灰色鍍膜鋼化、沒有中空的南玻牌普通玻璃 時(shí)代金融中心外墻采用LOWE鋼化中空玻璃 卓越大廈雙層中空鍍膜玻璃聯(lián)通大廈上海耀皮玻璃/SYP中央商務(wù)大廈高級