【正文】 鋁合金玻璃、中空玻璃興業(yè)銀行大廈中空隔音玻璃諾德中心雙層中空LOWE玻璃u 中心區(qū)寫(xiě)字樓高層寫(xiě)字樓及超高層寫(xiě)字樓的物業(yè)管理：項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)檔次 物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡*月）物管公司安聯(lián)大廈高層寫(xiě)字樓 13第一太平戴維斯顧問(wèn)諾德中心 超高層寫(xiě)字樓 16香港仲量聯(lián)行國(guó)際商會(huì)中心超高層寫(xiě)字樓 26（含空調(diào)費(fèi)用）第一太平戴維斯顧問(wèn)航天大廈高層寫(xiě)字樓 12中海物管顧問(wèn)九州創(chuàng)展高層寫(xiě)字樓 10（含維修費(fèi))戴德梁行顧問(wèn) 興業(yè)銀行大廈 高層寫(xiě)字樓 15自管新世界中心超高層寫(xiě)字樓30（含空調(diào)費(fèi)用）戴德梁行經(jīng)貿(mào)中心高層寫(xiě)字樓16（空調(diào)按水電計(jì)）第一太平戴維斯小結(jié)：中心區(qū)寫(xiě)字樓的配套設(shè)施及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的對(duì)比，相對(duì)而言超高層寫(xiě)字樓成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，且配套設(shè)施要求也越來(lái)越高； 公寓細(xì)節(jié)概括：u 中心區(qū)公寓項(xiàng)目的面積：項(xiàng)目名稱(chēng)占地建面公寓面積開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間暢銷(xiāo)區(qū)間中國(guó)鳳凰大廈1103810643630000——　——122200　130150金中環(huán)763813020641000——　——　30115　3050星河世紀(jì)1170012669756024　　　3568　3545鼎城國(guó)際85486694042265663006689u 中心區(qū)公寓面積區(qū)間及管理費(fèi)用：項(xiàng)目名稱(chēng)公寓建筑面積㎡面積區(qū)間㎡管理費(fèi)金中環(huán)大廈15000（酒店）12元/㎡26000（商務(wù)）鳳凰大廈（商務(wù)）8元/㎡星河世紀(jì)55000（商務(wù)）㎡華爾登府邸24002（商務(wù)）3344，75145無(wú)祥云天都世紀(jì)（酒店）㎡萬(wàn)軒國(guó)際（商務(wù)）——u 中心區(qū)公寓的主力面積、層高和大堂高度：項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積區(qū)間㎡大堂高度（米）層高（米）金中環(huán)大廈鳳凰大廈16星河世紀(jì)15華爾登府邸33445祥云天都世紀(jì)47607萬(wàn)軒國(guó)際9615010 酒店細(xì)節(jié)概括：u 中心區(qū)五星級(jí)酒店基本情況：酒店名稱(chēng)基本情況發(fā)展商星級(jí)/規(guī)模管理公司馬哥孛羅好日子酒店特美思集團(tuán)五星級(jí)/391間馬哥孛羅酒店集團(tuán)大中華喜來(lái)登酒店大中華國(guó)際集團(tuán)超五星級(jí)/450間喜達(dá)屋酒店及度假村集團(tuán) 星河麗思卡爾頓酒店星河實(shí)業(yè)（深圳）有限公司白金五星級(jí)/酒店主樓高25 層，建筑面積5萬(wàn)平方米，245間萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán) ，主張“夸張的奢華”天鴻祈年酒店天鴻集團(tuán)五星級(jí)/建面8萬(wàn)平方米 輝盛集團(tuán)管理香格里拉大酒店嘉里建設(shè)五星級(jí)/ 香格里拉酒店集團(tuán) 海逸酒店 和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán) 海逸國(guó)際酒店集團(tuán) u 五星級(jí)酒店的面積區(qū)間及配套設(shè)施：五洲賓館　標(biāo)準(zhǔn)間 高級(jí)房 豪華房 普通套房 豪華套房 行政套房 配套設(shè)施面積20㎡20㎡20㎡50㎡50㎡50㎡餐飲設(shè)施:泛亞風(fēng)情：東南亞美食；桂花餐廳，聚味軒：以廣東菜為主，也提供其他多省的特色菜；桂花西餅屋；花園酒吧：休閑設(shè)施:健身、游泳、桑拿、美容美發(fā)、按摩 樓層27層812層78層56層56層611層會(huì)議設(shè)施:深圳廳（535平米）：可容納700人；廣州廳（50平米）：可容納50人；上海廳（110平米）：可容納40人；北京廳（80平米）：可容納110人；加福廳（62平米）：可容納20人。服務(wù)設(shè)施:商務(wù)中心、租車(chē)、洗衣房、停車(chē)場(chǎng) 深圳福朋喜來(lái)登酒店　舒適客房（大床）高級(jí)雙床房 高級(jí)套房 配套設(shè)施面積22㎡2628㎡56㎡房?jī)?nèi)設(shè)施齊全，擁有3部電話機(jī)，可直接撥打IDD、語(yǔ)音留言信箱、高速寬頻網(wǎng)、2個(gè)接駁端口連接手提電腦上網(wǎng)、商務(wù)辦公桌、保險(xiǎn)箱、迷你酒吧及自制咖啡/茶機(jī)，并設(shè)有殘障人士房間。 酒店擁有頂級(jí)餐飲和娛樂(lè)設(shè)施，匯集全球各地美食，樓層716層716層716層u 四星級(jí)酒店的配套設(shè)施：賓館區(qū)域開(kāi)業(yè)年份房間數(shù)配套國(guó)際人才酒店 高交會(huì)、皇崗口岸地區(qū) 95年150間會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車(chē)場(chǎng) DDD電話 全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng) 中餐廳 西餐廳 卡拉OK廳 山水時(shí)尚酒店華強(qiáng)北商業(yè)街 04年開(kāi)業(yè)198間 商務(wù)會(huì)所、多功能會(huì)議室、量販?zhǔn)終TV、茶藝館、0775味工場(chǎng)、韓國(guó)料理、商務(wù)中心、交誼舞廳、酒吧等東方之珠酒店 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū) 2002年開(kāi)業(yè) 113間中餐廳 西餐廳 會(huì)議廳 商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話 卡拉OK廳 桌球室 健身室 按摩室 桑拿浴室 全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng) 格蘭云天酒店 華強(qiáng)北、皇崗口岸地區(qū) 1989年開(kāi)業(yè) 2000年裝修 260間中餐廳 西餐廳 酒吧 商務(wù)中心 外幣兌換服務(wù) DDD電話 IDD電話 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 商場(chǎng) 理發(fā)美容室 健身室 桑拿浴室 全部房間有寬帶上網(wǎng) 景田酒店 景田2003年開(kāi)業(yè)208間健身室 按摩室 桑拿浴室 中餐廳 西餐廳 全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng)景軒酒店中心區(qū)2000年開(kāi)業(yè)221間中央空調(diào)、私人保險(xiǎn)箱、衛(wèi)星電視、小型雪柜、干洗衣服。u 個(gè)性精品酒店分析：丹楓白露戶(hù)型面積（平米）比例單房5410%一房?jī)蓮d6970%兩房?jī)蓮d10%兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)11910%總統(tǒng)套房 （兩房?jī)尚l(wèi)）209另計(jì)5套第二部分 發(fā)展趨勢(shì)一、 都市綜合體建筑國(guó)際最新發(fā)展趨勢(shì) 隨著社會(huì)環(huán)境向復(fù)雜化和高度化的發(fā)展，人們對(duì)辦公樓等復(fù)合住宅功能的要求也變的多樣化。有關(guān)的主要社會(huì)問(wèn)題見(jiàn)下表：社會(huì)環(huán)境 和辦公樓性能有關(guān)的功能地球的角度保護(hù)地球環(huán)境 防止辦公室的溫暖化，防止破壞臭氧層等考慮在辦公樓的設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)用解體是對(duì)地球環(huán)境的影響社會(huì)的角度適應(yīng)信息化社會(huì)的要求社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)化和辦公樓的變化，信息化技術(shù)的高度化等辦公遠(yuǎn)遠(yuǎn)地網(wǎng)絡(luò)化，辦公樓功能多樣化的必要性，適應(yīng)辦公樓的信息化社會(huì)價(jià)值觀的變化重新認(rèn)識(shí)建筑的社會(huì)資產(chǎn)，考慮和區(qū)域社會(huì)的共生及景觀關(guān)系等交辦公樓作為社會(huì)資產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)人類(lèi)的角度 提高居住和工作環(huán)境確保舒適的環(huán)境，確保具有效率和效果的工作環(huán)境，確保環(huán)境的可變性等在建筑設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到舒適性和適應(yīng)辦公室的靈活變化企業(yè)的角度 經(jīng)營(yíng)管理基于經(jīng)營(yíng)理念的CI化，有效地運(yùn)用和管理經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，危機(jī)管理等辦公樓的CI化設(shè)計(jì)，有效地利用和設(shè)備管理，辦公樓的安全對(duì)策（1） 將辦公樓作為社會(huì)資產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們對(duì)建筑的社會(huì)價(jià)值觀也發(fā)生了很大變化。在現(xiàn)代社會(huì)中，要將建筑作為社會(huì)資產(chǎn)去考慮，重視其長(zhǎng)久的使用壽命和所產(chǎn)生的城市環(huán)境等。并根據(jù)可再生的原理，也更有必要重新認(rèn)識(shí)現(xiàn)存建筑的價(jià)值。因此，有必要在價(jià)值再生的基礎(chǔ)上，增加對(duì)設(shè)施的維修保護(hù)以順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要，有計(jì)劃地提高其功能。（2） 保護(hù)地球環(huán)境在保護(hù)地球環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展共存的今天，必須要重視建筑對(duì)地球所產(chǎn)生的影響。在建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要考慮到節(jié)能，采用替代氟利昂的設(shè)備系統(tǒng)，以及在建筑過(guò)程中通過(guò)削減廢棄材料以達(dá)到節(jié)省資源等各種對(duì)應(yīng)措施。保護(hù)地球環(huán)境是整個(gè)社會(huì)都應(yīng)關(guān)心的一大課題。（3） 舒適性 因?yàn)檗k公室是工作人員要長(zhǎng)時(shí)間工作的場(chǎng)所，所以就要求其具有作為生活空間的舒適性。舒適的辦公場(chǎng)所不僅能使人有一種滿(mǎn)足感，激發(fā)工作欲望，煥發(fā)創(chuàng)造力，而且還具有提高智力勞動(dòng)的效果。舒適性是左右辦公樓價(jià)值的重要因素?？諝?、熱量、聲音、光線、色彩、味覺(jué)、視覺(jué)等都要根據(jù)休息、隱私以及交談不同的目的提供不同的舒適性。舒適的辦公環(huán)境（4） 信息化信息化和移動(dòng)通迅技術(shù)以及信息環(huán)境網(wǎng)絡(luò)化的迅猛發(fā)展，給人們的工作和生活帶來(lái)了各種各樣的變化。因此，采取相對(duì)應(yīng)的信息化手段成為辦公室性能的重要要素。通過(guò)建立和有效的利用數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)等，可以高質(zhì)、高效的完成蕘。特別是辦公空間的自由化（沒(méi)有專(zhuān)用辦公桌、共同使用一個(gè)空間，提高空間效率）、小辦公室以及家庭式辦公（利用電腦，在公寓或自己住宅中處理業(yè)務(wù)的形式）等形式的出現(xiàn)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的本身也在不斷地發(fā)生著變化。辦公區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)化（5） 靈活性（辦公樓使用上的自由度）伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會(huì)時(shí)代的到來(lái)，辦公樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此，為了和辦公樓的變公相適應(yīng)，就必須在設(shè)計(jì)時(shí)具有高度的靈活性。首先要考慮到隨著增添OA設(shè)備而增加的空間、人員的增減以及布局的改變等，要具有空間的靈活性有適應(yīng)其變公，其次還要考慮到以后電源、照明、空調(diào)以及信息的綜合布線等的各種變公，要留有發(fā)展的余地，在整個(gè)設(shè)計(jì)中富于靈活可變性。（6） 安全對(duì)策 辦公室具有經(jīng)營(yíng)中心的功能，要考慮到各種危險(xiǎn)情況，尋求安全對(duì)策，以保護(hù)工作人員的生命安全、企業(yè)財(cái)產(chǎn)、企業(yè)信息和權(quán)益。要明確需保護(hù)的對(duì)象和所要采取的對(duì)策，平衡多種因素進(jìn)行建設(shè)。比如防災(zāi)、防盜，由信息化而產(chǎn)生的危機(jī)管理對(duì)策（為保護(hù)信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策）等各種安全對(duì)策功能。安全通道（防患實(shí)例）（7） 無(wú)障礙在工作人員的雇傭方面，要保證高齡人員、殘疾人員以及女性等任何人都能無(wú)障礙地利用其工作環(huán)境，為了適應(yīng)高齡化社會(huì)和生育年齡高年化的快速發(fā)展，就要對(duì)各種環(huán)境進(jìn)行裝備，要讓他們有一個(gè)和正常人一樣的舒適的無(wú)障礙工作環(huán)境。（8） 設(shè)備管理在激烈變化的現(xiàn)代社會(huì)中，重要的是要在企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略過(guò)程中有效的利用各種設(shè)施和辦公環(huán)境，提高生產(chǎn)率。根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，最好的保護(hù)這些設(shè)備，并從綜合和長(zhǎng)期的角度出發(fā)，有效的利用各種知識(shí)和技術(shù)而進(jìn)行的計(jì)劃和管理活動(dòng)。明確地整理設(shè)計(jì)上的有關(guān)條件，然后再進(jìn)行設(shè)計(jì)活動(dòng)。開(kāi)展FM標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)：初步功能（9） 復(fù)合化 現(xiàn)在超高層辦公建筑推進(jìn)與其他功能復(fù)合化的情形逐漸增多。特別是作為時(shí)代的要求，與住宅及其它文化設(shè)施、賓館、車(chē)站等公共設(shè)施的復(fù)合也增多了起來(lái)。特別是在辦公樓大規(guī)模開(kāi)發(fā)之際，有與文化設(shè)施的復(fù)合以提高辦公樓級(jí)別情況。如附帶專(zhuān)用古典音樂(lè)專(zhuān)用廳，、多功能廳、美術(shù)館、博物館等文化設(shè)施。而具有國(guó)際性活動(dòng)的企業(yè)也特別喜歡以24小時(shí)制輔助舉行活動(dòng)的賓館。賓館除了住宿之外，還提供餐飲、會(huì)議、學(xué)習(xí)、講演等多功能服務(wù)，確實(shí)發(fā)揮作為交流設(shè)施 核心的功能。二、設(shè)計(jì)趨勢(shì) 計(jì)劃模擬將會(huì)成為辦公等建筑設(shè)計(jì)中更為重要的一個(gè)技術(shù)“如果……該怎么做”式的計(jì)劃是根據(jù)租戶(hù)偏好的潛在變化來(lái)設(shè)定的，中用來(lái)分析各種情況下被提議設(shè)計(jì)的充分性。例好：如果租戶(hù)立即需村更大的空間或不需要這么大的空間，該怎么辦呢？大廈的設(shè)計(jì)、暖通和空調(diào)及電力通迅系統(tǒng)是否可以很容易地滿(mǎn)足不同方式的空間細(xì)分呢？如果一個(gè)租戶(hù)10年以后遷走了，大樓的空間是否具有足夠的靈活性以滿(mǎn)足不同租戶(hù)的需要？ 商業(yè)組織將越來(lái)越多地采用開(kāi)放式辦公室辦公建筑必須非常靈活。如果建筑內(nèi)部不以改裝，則它將面臨被淘汰的危險(xiǎn)。在許多辦公設(shè)計(jì)布局中，私人辦公空間的面積正在萎縮。盡管大多數(shù)商業(yè)組織傳統(tǒng)的辦公空間分配是以公司的等級(jí)為根據(jù)的，但許多組織已開(kāi)始按照工作需村進(jìn)行空間配置。盡管辦公布局一度用來(lái)反映組織設(shè)置圖，但現(xiàn)在已越來(lái)越多地反映了工作場(chǎng)所的相互作用，以及根據(jù)工作需要對(duì)設(shè)備和空間的要求。 工作風(fēng)格和工作場(chǎng)所技術(shù)將繼續(xù)改變開(kāi)發(fā)商必須在設(shè)計(jì)內(nèi)部布局時(shí)考慮到必要的靈活性的問(wèn)題。通用坐標(biāo)網(wǎng)，也叫通用設(shè)計(jì)圖，其中的空間規(guī)劃都以標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)為根據(jù)，*。通用設(shè)計(jì)圖可使電力和通信基礎(chǔ)設(shè)施的升組和改善變得容易，公平可讓公司根據(jù)需村頻繁地重表設(shè)置辦公區(qū)。任何模數(shù)都可支持各種類(lèi)型的辦公場(chǎng)所從個(gè)人工作站到設(shè)備協(xié)作工作區(qū)，這些都取決于組織的偏好，同時(shí)工作場(chǎng)所類(lèi)型的變動(dòng)不會(huì)影響施工成本。 隨著組合式規(guī)劃的發(fā)展，質(zhì)優(yōu)價(jià)高的辦公空間將被留作共有工作區(qū)。將來(lái)，許多組織將把其私人辦公室安置在大樓的中心地帶，這樣可以使在高密度開(kāi)放區(qū)域辦公的員工能夠直接享受到自然光線和風(fēng)景。 市場(chǎng)上出現(xiàn)了更多的樓板規(guī)格，而且無(wú)論其規(guī)格的大小，樓板都將變得更窄，更高的頂棚和窗戶(hù)會(huì)變得更加通用。這些設(shè)計(jì)趨勢(shì)產(chǎn)生的主要原因是這樣可以使更多的自然光進(jìn)入室內(nèi)并使其覆蓋更大的室內(nèi)區(qū)域。將來(lái)，不規(guī)則形狀的辦公建筑會(huì)越來(lái)越少，因?yàn)檫@類(lèi)建筑的空間利用率較低。 在設(shè)計(jì)可出租空間時(shí)盡可能減少立柱的設(shè)計(jì)趨勢(shì)方興未艾，成為增強(qiáng)建筑內(nèi)部靈活性因素的基礎(chǔ)。新辦公建筑的結(jié)構(gòu)跨度設(shè)計(jì)比現(xiàn)有的辦公建筑普通的跨度要大為9M*9M，或者更大。 系統(tǒng)界面已成為辦公建筑基礎(chǔ)設(shè)施的新領(lǐng)域多數(shù)新建筑都采用了智能系統(tǒng)，但是為了調(diào)整這些系統(tǒng)并調(diào)整建筑設(shè)計(jì)以使各部分都以最高的效率工作所付出的努力卻不斷遇到問(wèn)題。專(zhuān)門(mén)研究辦公建筑各部分有有效融合的技術(shù)，內(nèi)容涉及建筑的機(jī)械、供電和通迅基礎(chǔ)設(shè)施，建筑外殼和組合辦公系統(tǒng)陳設(shè)等，辦公建筑新產(chǎn)品和新系統(tǒng)的發(fā)展將有進(jìn)一步提高。 利用地下管道提供電信和供電力服務(wù)將成為標(biāo)準(zhǔn)辦公場(chǎng)所里電腦的就應(yīng)用和其他高科技設(shè)備的發(fā)展將致使在以前建成的大樓在供用戶(hù)使用的電纜基礎(chǔ)設(shè)施方面變得陳舊進(jìn)時(shí)。配有地下管網(wǎng)系統(tǒng)的新建筑可提供更多具有靈活性的工作場(chǎng)所?？梢灾匦虏贾脙?nèi)部陳設(shè)，而不必重新鋪設(shè)電話和電腦網(wǎng)絡(luò)線路。設(shè)計(jì)上的進(jìn)展使洗動(dòng)地板的厚度降低，最新的超薄地板的厚度更小，它可以在