【正文】 －市場(chǎng)部－ 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 －市場(chǎng)部－ 序 水岸原鄉(xiāng)，湖城期待“北美風(fēng)” —— 景瑞 〃 西西那堤 08年?duì)I銷策劃方案 湖州景瑞置業(yè)有限公司 〃 市場(chǎng)營(yíng)銷部 －市場(chǎng)部－ 1 市 場(chǎng)分析 …… 項(xiàng)目面臨怎樣的一個(gè)市場(chǎng)？ 3 2 客戶群定位 …… 一期客戶是誰(shuí)？具有哪些特征？ 3 項(xiàng)目推導(dǎo) …… 全面認(rèn)識(shí)項(xiàng)目自身狀況 3 43 53 6項(xiàng)目定位 …… 如何塑造市場(chǎng)形象？ 一期傳播策略 …… 如何通過(guò)傳播助推銷售的成功？ 一期銷售策略 …… 如何制定策略，實(shí)現(xiàn)成功銷售？ 目 錄 －市場(chǎng)部－ 市場(chǎng)分析 …… 項(xiàng)目面臨怎樣的一個(gè)市場(chǎng) 3 1 －市場(chǎng)部－ 1 0 9 . 3 41 4 9 . 1 72 0 0 . 2 92 6 7 . 9 63 6 5 . 4 74 1 6 . 0 54 7 9 . 7 51 2 . 2 %1 3 . 3 %2 5 . 3 %2 0 . 4 %2 6 . 7 %2 5 . 5 %2 6 . 7 %01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %億元比往年增長(zhǎng)幅度20222022年湖州房地產(chǎn)開發(fā)投資圖 ? 由于基數(shù)較低， 20222022年是湖州市房產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)發(fā)展期，發(fā)展速度十分迅速，平均速度在 25%之間。 ? 從 2022年開始發(fā)展趨勢(shì)有所放緩，年增長(zhǎng)率保持在 12%左右，保持著合理安全的增長(zhǎng)速度。 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2022— 2022 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 －市場(chǎng)部－ 湖州 土地市場(chǎng)－供應(yīng)走勢(shì) 湖州土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 050010001500202205年 06年 0 7 年－0 8 年2 月 未來(lái)可能上市量? 從 05年開始湖州土地市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。 ? 07年至今區(qū)域土地供應(yīng)突破百萬(wàn)方，再創(chuàng)歷史新高。 ? 預(yù)計(jì)未來(lái)仍有大量土地計(jì)劃逐年推出， 95%以上集中在市區(qū)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 數(shù)據(jù)來(lái)源：湖州市土地局提供 －市場(chǎng)部－ 湖州市（含郊區(qū)）歷年商品房供求走勢(shì)0200400600800100003年 04年 05年 06年0全年房屋施工面積 商品房銷售面積 供求比?從供應(yīng)來(lái)看， 06年呈現(xiàn)巨量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，達(dá)到創(chuàng)記錄 。 ?但從成交來(lái)看，雖然呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，但其增長(zhǎng)絕對(duì)值卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)量，致使 06年以來(lái)區(qū)域供求比基本徘徊在 ，可見區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的供需失衡時(shí)期。 湖州 03— 06年供求關(guān)系對(duì)比圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2022— 2022 －市場(chǎng)部－ 湖州市場(chǎng)小結(jié) ?供應(yīng)大幅增加，成交漲幅緩慢，區(qū)域供需失衡已經(jīng)顯現(xiàn) ?城市價(jià)格漲幅相對(duì)理性，呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的特征 ?目前湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槿驶噬桨鍓K，西南新區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較低 ?未來(lái)土地供應(yīng)主要集中在市區(qū)，屆時(shí)必將對(duì)本以處于弱勢(shì)地位的西南新區(qū) (本案所在版塊 )造成持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)壓力 －市場(chǎng)部－ ?從湖州目前在售樓盤來(lái)看，大都處于尾盤時(shí)期 ?主力樓盤較少，僅有罄水園和星匯半島兩個(gè)熱力樓盤 ?在售樓盤的價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì) ?營(yíng)銷手段上有所創(chuàng)新，客戶活動(dòng)、開盤活動(dòng)、體驗(yàn)活動(dòng)等一線城市的 SP營(yíng)銷手段開始運(yùn)用 ?從 08年 3月底開始有大量公寓樓盤入市（代表樓盤風(fēng)雅蘋洲、在水一方 家園），供應(yīng)量有一個(gè)大幅度的提升，但市場(chǎng)整體相對(duì)低靡，開盤去化率均不到 30% 近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài) －市場(chǎng)部－ 序號(hào) 樓盤名 地理位臵 物業(yè)類型 均價(jià) 去化階段 去化率 1 金冶 ?香格里 中心區(qū) 公寓＋別墅 公寓： 4850 別墅： 7700 已過(guò)熱銷 78％ 2 望湖花園 中心區(qū) 普通住宅 4860 尾盤 88％ 3 日月城 中心區(qū) 普通住宅 4980 一期尾盤 91％ 4 清麗家園 仁皇山 新區(qū) 普通公寓 4920 尾盤 97％ 5 華辰 〃 尊園 湖東區(qū) 普通住宅 5050 尾盤 86％ 6 罄水園 湖東區(qū) 公寓＋別墅 4880（公寓） 熱銷 75％ 7 星匯半島 西南新城 普通公寓 4420（二期） 熱銷 86％（一期） 40％（二期） 8 風(fēng)雅蘋洲 城東 普通公寓 5080 開盤 28% 9 在水一方家園 仁皇山 公寓 +排屋 4600（多層）/4400（小高層） 開盤 30％ 去化對(duì)比 －市場(chǎng)部－ 價(jià)格對(duì)比 樓盤名 地理位臵 物業(yè)類型 07年年底均價(jià) 08年年初均價(jià) 幅度 金冶 ?香格里 中心區(qū) 公寓＋別墅 公寓： 4730 公寓： 4850 ＋ ％ 別墅： 7650 別墅： 7700 ＋ ％ 望湖花園 中心區(qū) 普通住宅 4860 4860 / 日月城 中心區(qū) 普通住宅 4980 5000 ＋ ％ 罄水園 湖東區(qū) 公寓＋別墅 / 4820（公寓） / 華辰 〃 尊園 湖東區(qū) 普通住宅 5020 5100 ％ 清麗家園 仁皇山新區(qū) 普通公寓 4920 4920 / 星匯半島 西南新城 普通公寓 4180 4350 ＋ 4％ 太湖陽(yáng)光假日 太湖 排屋 / 6800 / －市場(chǎng)部－ 營(yíng)銷舉措 湖州近期熱銷項(xiàng)目營(yíng)銷手段匯總 樓盤 營(yíng)銷手段描述 樓盤 營(yíng)銷手段描述 罄水園 產(chǎn)品品鑒會(huì) 星匯半島 半島同盟會(huì)（會(huì)所） 真情心愿卡的抽獎(jiǎng)活動(dòng) 湖州形象小姐的評(píng)選 報(bào)廣（湖州日?qǐng)?bào)，晚報(bào)） 報(bào)廣（湖州日?qǐng)?bào)，湖州晚報(bào)） 電臺(tái)廣告 戶外廣告牌 電視廣告 路燈廣告 移動(dòng)電視廣告 江南華苑 聯(lián)合寶馬攜手開盤盛世 戶外廣告牌 報(bào)廣 VIP卡的發(fā)售 電視廣告 開盤當(dāng)天的選房?jī)?yōu)惠活動(dòng) 公交車身廣告 風(fēng)雅蘋洲 風(fēng)雅會(huì) (“ 日進(jìn)斗金”儲(chǔ)值計(jì)劃） －市場(chǎng)部－ 目前湖城受關(guān)注度最高的兩個(gè)樓盤： ? 位于西南新區(qū)的 100萬(wàn)方大盤星匯半島 ? 位于湖東新區(qū)的純多層住宅社區(qū)罄水園 星匯半島 罄水園 重點(diǎn)樓盤跟蹤 －市場(chǎng)部－ ?星匯半島總建筑面積約 101萬(wàn)平方米。項(xiàng)目一期建成后可容納約3100戶的家庭?？扇菁{住戶約10000人（按照普通 3口之家），加上二期和三期，再加上已成型的江南糧油市場(chǎng)等，區(qū)塊可容納人口預(yù)計(jì)將超過(guò) 5萬(wàn)人。 ?規(guī)模之大在湖城還是首例。以打造湖城“城中小城”為目標(biāo)。 立面效果圖 主入口效果圖 星匯半島 －市場(chǎng)部－ ?星匯半島位于湖州開發(fā)區(qū)西南新城內(nèi)，東起外莊路、興業(yè)路、北至市場(chǎng)路，西、南兩面瀕臨長(zhǎng)湖申航道，到紅旗路只需 5分鐘。 ?隨著“三路六橋”工程的建設(shè)，橫跨長(zhǎng)湖申航道的外莊大橋?qū)⒔ǔ蓞^(qū)內(nèi)的標(biāo)志性景觀大橋，星匯半島地理位臵上的優(yōu)勢(shì)將凸顯出來(lái)。 本案位置 星匯半島地塊位置 三路 六橋 地理位置 －市場(chǎng)部－ 星匯半島從 07年 12月 24日開盤以來(lái)總共進(jìn)行了三次推案。 ? 第一次 12月 24日進(jìn)行一期開盤總共推出四棟高層，總體量為 588戶，戶型面積以 80方左右的小戶型功能房為主占總體量的 65％。 ? 第二次 08年 3月 8日進(jìn)行了一期的第二次推盤，共推出了三棟高層，總體量為180戶，全部為 120方以上的三房大戶型。 ? 第三次 08年 3月 22日進(jìn)行一期的第三次推盤，共推出三棟高層，總體量為 160戶，還是以大面積戶型為主。 推案節(jié)奏 －市場(chǎng)部－ 一次推盤 二次推盤 三次推盤 推案示意 星匯半島運(yùn)用多次開盤的策略，來(lái)維持其熱銷。從每次所開房源盤的地理位臵來(lái)看，從邊緣向中心逐步靠攏 ,越往后樓棟所處的組團(tuán)位臵就越好。價(jià)格上來(lái)看其走的是低開并逐漸走高的策略，結(jié)合樓棟所處的組團(tuán)位臵能在一定程度上抵效漲價(jià)所帶來(lái)的負(fù)面影響 －市場(chǎng)部－ 418042804350442036003800400042004400460048005000價(jià)格 4180 4280 4350 442012月 1月 2月 3月星匯半島為以 4180元 /平方米低價(jià)入市，形成了一個(gè)購(gòu)房熱潮。在 2， 3月都有一個(gè)小幅度的價(jià)格拉升。但星匯是 100萬(wàn)方的大盤，后續(xù)體量大，所以后期的價(jià)格走勢(shì)以及推案情況值得關(guān)注。 價(jià)格走勢(shì) －市場(chǎng)部－ 3月 2日，星匯半島為了回饋客戶，舉行了一次面向 500多位準(zhǔn)業(yè)主的廣州、深圳旅游大獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng) 。 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分活躍。 500多位準(zhǔn)業(yè)主全部到場(chǎng)，當(dāng)天 25位幸運(yùn)者誕生。 營(yíng)銷策略之 SP活動(dòng) －市場(chǎng)部－ 土地面積：凈占地約 總建面積： 12余萬(wàn)平方米 容 積 率： 綠 化 率： 55％ 總 戶 數(shù)： 880戶 物業(yè)類型：多層占主體外帶花園洋房和少量的排屋，疊屋。 市場(chǎng)定位：打造湖城首例純正低密度社區(qū)。 雙水岸鳥瞰圖 中心水景 項(xiàng)目鳥瞰圖 馨水園 －市場(chǎng)部－ ?馨水園位于湖東新區(qū)西南側(cè)，