【正文】 青島舒斯貝爾項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 2022年 07月 江蘇鵬瑞 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 青島風(fēng)情 世界格調(diào) 項(xiàng)目認(rèn)知 一、 二、 市場(chǎng)認(rèn)知 三、 項(xiàng)目定位 四、 產(chǎn)品建議 五、 企劃推廣策略 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 一、項(xiàng)目認(rèn)知 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 黃島開發(fā)區(qū)位于青島市西海岸，是青島市衛(wèi)星城區(qū)之一，是青島南部大門，與市內(nèi)四區(qū)隔海相望，海上最近距離 （約 ），區(qū)域特征明顯。 區(qū)域環(huán)境認(rèn)知 —— 開發(fā) 區(qū)是青島極具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K之一 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 青島黃島開發(fā)區(qū)行政占地面積 227平方公里，其中薛家島度假區(qū) 27平方公里； 跨海大橋、海底隧道、地鐵線的建設(shè)，為區(qū)域帶來(lái)極大的升值潛力。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 青島經(jīng)濟(jì)重心西移 ,大青島城市發(fā)展的拉動(dòng) ? 新市場(chǎng)活力注入，西海岸廣受關(guān)注 ? 港口資源優(yōu)勢(shì) ? 立體交通體系的成型（高速、大橋、隧道、地鐵）為機(jī)動(dòng)車出行提供便利 ? 黃島開發(fā)區(qū)自然景觀的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 黃島開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)是大青島規(guī)劃后區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的“共性優(yōu)勢(shì)” , 舒斯貝爾項(xiàng)目 本身是否有出眾的特點(diǎn)在眾多競(jìng)品中脫穎而出呢？ 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置：鳳凰海岸，南臨濱海大道，北臨長(zhǎng)江路，西臨衡山路； 項(xiàng)目總占地： 66550 ㎡ 容 積 率： 用地性質(zhì)：住宅、商業(yè) 建筑面積： 110875平方米 建筑形態(tài)：聯(lián)排別墅（ 15096㎡ ）、花園洋房（ 14388㎡ ）、高層（ 51528㎡ ） ? 項(xiàng)目規(guī)模適中，容積率低，規(guī)劃建筑形態(tài)多樣； ? 項(xiàng)目定位別墅及花園洋房體量占比較大，高端線路走向明顯； ? 南臨金沙灘、銀沙灘景區(qū)、唐家灣生態(tài)公園、游艇會(huì)，地理位置優(yōu)越； 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 地塊現(xiàn)狀 濱海大道，珠江路道路狀況好，保證良好的出行狀況和項(xiàng)目形象； 地塊規(guī)整，土地平整，減少項(xiàng)目規(guī)劃難度。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)團(tuán)隊(duì) 西班牙公館 嘉德 MALL 東方海岸 太陽(yáng)海岸 …… 山東舒斯貝爾置業(yè)有限公司（本公司及其附屬公司）于 1991年創(chuàng)辦并開始從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò) 17年的成長(zhǎng)與發(fā)展，現(xiàn)已成為區(qū)域知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。 作為進(jìn)入青島第一個(gè)高端定位項(xiàng)目， 本項(xiàng)目 將是展示舒斯貝爾集團(tuán)多年開發(fā)能力的“扛鼎之作”，也是集團(tuán)企業(yè)進(jìn)入青島市場(chǎng)的里程碑式的項(xiàng)目。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目位于房地產(chǎn)高速發(fā)展區(qū)域，區(qū)域的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)前景廣闊； 項(xiàng)目的開發(fā)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，亦對(duì)項(xiàng)目有較高的期許； 但是 ， 區(qū)域內(nèi)在建及待建各種規(guī)劃形態(tài)項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重； 但是 ， 市場(chǎng)調(diào)控下，整體市場(chǎng)滑落中，高端定位項(xiàng)目面臨巨大壓力。 在對(duì)項(xiàng)目自身有了初步了解后， 我們來(lái)看看 舒斯貝爾項(xiàng)目 所處的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 二、市場(chǎng)認(rèn)知 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 西海岸開發(fā)，大港口、大工業(yè)、大煉油等項(xiàng)目為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供十足動(dòng)力，區(qū) 域優(yōu)勢(shì)與海景資源等賣點(diǎn)，推動(dòng)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 ； ? 受國(guó)家 ，開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 10年上半年受到了較嚴(yán)重的影響，隨 著市政利好的顯現(xiàn)，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)企穩(wěn)向好； ? 板塊分區(qū)明顯，基本形成唐島灣、薛家島、保稅區(qū)、辛安四大主要板塊，板塊房?jī)r(jià)區(qū) 間在 85004500元 /㎡ 之間，各板塊價(jià)格差異基本保持在 1000元 /㎡ 左右； ? 產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)目前以高層住宅為主 ，樓盤品質(zhì)普遍提高 ； ? 城市移民與產(chǎn)業(yè)移民促成開發(fā)區(qū)以外地客戶置業(yè)成為主流的現(xiàn)象； ? 整體開發(fā)體量大，熱點(diǎn)區(qū)域相對(duì)集中， 08年主要集中唐島灣、長(zhǎng)江路區(qū)域， 09年的開 發(fā)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向薛家島區(qū)域，形成了安子片區(qū)、石雀灘片區(qū)、金沙灘片區(qū)、南北莊片區(qū)。 —— 開發(fā)區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)總述 —— 房地產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)現(xiàn)狀 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 施工規(guī)模增速大幅上升 今年 1－ 6月份開發(fā)區(qū) 施工面積達(dá)到 421萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 。其中， 商品住宅施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，比去年同期提高 ；辦公樓施工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 ? 地產(chǎn)開發(fā)投資整體呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 截至 5月底，全區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)完成 投資 12億元，同比增長(zhǎng) %，增速較上年同期提高 。 住宅投資完成 ，同比增長(zhǎng) %，增速高于全區(qū)房地產(chǎn)投資 ，占全區(qū)房地產(chǎn)投資的 %；辦公樓完成投資 ，同比下降%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 ，增長(zhǎng) %；其他房屋完成投資 ，增長(zhǎng) %。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 竣工，新開工面積增速較快 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入了一個(gè)集中竣工期，全區(qū)各類房屋 累計(jì)竣工 方米 ，同比增長(zhǎng) %，商品房供應(yīng)充足。同時(shí)，因項(xiàng)目土地開發(fā)較為集中，全區(qū)新項(xiàng)目扎堆開工，截至 5月份各類新開工面積達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，占青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積的 %。其中， 住宅新開工面積 ， 同比增長(zhǎng) %；辦公樓 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 ，增長(zhǎng) %；其他用房 ，下降 %。 ? 商品房期房銷售量增勢(shì)強(qiáng)勁，平均價(jià)格下滑 開發(fā)區(qū) 5月份新房總銷售 330套，環(huán)比上漲 %；銷售總面積 ，環(huán)比上漲 %；平均單價(jià) 7310元，環(huán)比下降 %。 —— 房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖分析 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 青島開發(fā)區(qū)外來(lái)人口的買房比例大大增加 首先因?yàn)殚_發(fā)區(qū)城市定位與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿^大；其次，開發(fā)區(qū)還具有氣候、環(huán)境和景觀資源的等有利條件，也促使大量的外來(lái)人口選擇開發(fā)區(qū)置業(yè)，據(jù)估算，近期開發(fā)區(qū) 70%的房子被外地人購(gòu)買。 ? 房?jī)r(jià)走高，刺激投資需求增加 跨海大橋、海底隧道等利好；樓市迅速反彈帶來(lái)的短期的供需失衡；樓市回暖，開發(fā)商收益預(yù)期提高；土地價(jià)格上漲等因素的相互作用，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲，刺激投資、投機(jī)購(gòu)房需求增加。 通過(guò)以上分析顯示：開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的繁榮是在特定情況下的市場(chǎng)發(fā)映，積攢消費(fèi)、透支消費(fèi)兩種現(xiàn)象導(dǎo)致了目前銷量的穩(wěn)步增長(zhǎng)。 隨著開發(fā)量的大幅增長(zhǎng)，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)激烈，同時(shí)，上述推動(dòng)銷售的兩種因素也將會(huì)有所減弱，因此，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售速率會(huì)有一定程度的下降。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 板塊劃分 根據(jù)開發(fā)區(qū)的城市功能定位，以及參照區(qū)域房?jī)r(jià)、客戶構(gòu)成的相近性大至分為四大板塊： 薛家島版塊、唐島灣板塊（含長(zhǎng)江路）、保稅區(qū)板塊（含香江路） 、 辛安板塊（含黃島） 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目所在板塊分析： —— 薛家島板塊 ? 板塊市場(chǎng)分析 ? 個(gè)案調(diào)研 —— 板塊簡(jiǎn)述 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 臨近開發(fā)區(qū) CBD，生活便利 ? 具有豐富的山、海資源，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新 ，地理位置優(yōu)越 ? 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)定位高 ? 開發(fā)區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ? ? 區(qū)域市場(chǎng)總體放量大，板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化十分嚴(yán)重，樓盤眾多競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 ? 區(qū)域內(nèi)公建設(shè)施較少，生活配套設(shè)施欠缺；干道公交路線較少，對(duì)無(wú)車族交通不便 ? 入住率低，人氣不旺 —— 薛家島城市規(guī)劃 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 高起點(diǎn)，高復(fù)合，但功能定位存在一定的相沖突，區(qū)域價(jià)值受限 薛家島是省級(jí)旅游度假區(qū)，東、南、北三面環(huán)海，海岸線長(zhǎng)達(dá) 54公里，并通過(guò)海底隧道與青島相接，地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 薛家島的城市功能定位以 旅游產(chǎn)業(yè)、影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)和娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的附加值有很大的提升，但區(qū)域內(nèi)存在大型的 修造船企業(yè)，也影響了板塊的認(rèn)可度。 其二，薛家島外海海岸區(qū)域的商品房開發(fā)受控，目前房地產(chǎn)可開發(fā)的區(qū)域價(jià)值不及唐島灣。 相關(guān)鏈接 —— 繼北京電影學(xué)院青島創(chuàng)意媒體學(xué)院之后，華誼兄弟、鳳凰島影視演藝中心、山海經(jīng)文化產(chǎn)業(yè)基地、中央音樂(lè)學(xué)院國(guó)際學(xué)校、中國(guó)影協(xié)世界電影論壇、鳳凰島創(chuàng)意動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)城等一項(xiàng)項(xiàng)單體巨大的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也相繼亮相鳳凰島。電影表演藝術(shù)界最高獎(jiǎng)永久性地落戶開發(fā)區(qū)鳳凰島，鳳凰島文化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不斷加大。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 薛家島板塊房地產(chǎn)開發(fā)歷程與發(fā)展 2022年 2022年主要在售樓盤 益青怡情海岸高層 6500 永聯(lián)佳園 高層 6200均 千城鳳梧金沙高層 7500均 亞星藍(lán)圖 高層 6000均 亞丁海岸 公寓 8500均 (裝修） 御海景園 多層均價(jià) 7500 朱雀臺(tái) 高層 7000均 省房鳳凰城高層 8000均 錦都家園 高層 6000 開始成為開發(fā)區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)項(xiàng)目迅速增長(zhǎng)，多數(shù)樓盤都分期開發(fā)。因各項(xiàng)目采取的策略不同，銷售價(jià)格差距拉大， 60008000元 /㎡ 。區(qū)域各項(xiàng)目同時(shí)面對(duì)市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 2022年主要在售、待售樓盤 未名島 海信鳳凰金岸 海爾山海灣 富源公館 紫檀山 恩馬新港生活館 集力景豪 鴻潤(rùn)柏林新城 待開發(fā)樓盤數(shù)量與規(guī)劃體量龐大，且區(qū)域集中，隨著一些品牌開發(fā)商的進(jìn)入，后期本板塊樓盤在份額競(jìng)爭(zhēng) 、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，還將面對(duì)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)進(jìn)一步被細(xì)分。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 薛家島主要居住片區(qū)市場(chǎng)分析 ? 大規(guī)模集中開發(fā)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈 安子片區(qū)工程?hào)|至規(guī)劃中的嘉陵江路、西至目前的嘉陵江路、南至船廠路（濱海大道）、北至長(zhǎng)江路。 片區(qū)地理位置優(yōu)越，瀕臨金沙灘、濱海大道，與青島隔海相望，環(huán)境與青島后海相似，自然條件相對(duì)優(yōu)越。 規(guī)劃建設(shè) 總用地 ，規(guī)劃總建筑面積 239萬(wàn)平方米 ，（ 考慮各項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整，片區(qū)實(shí)際開發(fā)體量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃面積） 。是開發(fā)區(qū)未來(lái)三年重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。目前是開發(fā)區(qū)開發(fā)體量最大的片區(qū)，將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 安子片區(qū) 永聯(lián)佳園 山海灣 千城 鳳梧金沙 亞丁海岸 海信 鳳凰金岸 恩馬新港 生活館 錦都家園 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 ? 打造青島“新八大關(guān)”，高端定位，控制開發(fā)，將是后續(xù)開發(fā)熱點(diǎn) 石雀灘片區(qū) 石雀灘景區(qū)將打造青島“新八大關(guān)”。用地面積約 200萬(wàn)平方米 ，定位為高端居住、休閑娛樂(lè)住區(qū)，建筑高度將控制在 3層以內(nèi)，新八大關(guān)有三個(gè)功能區(qū)：東部公共空間區(qū)內(nèi)有廣場(chǎng)、游客街、海洋生物園、酒店、會(huì)議中心、文化中心等；中部別墅區(qū)有五個(gè)不同風(fēng)格的建筑組團(tuán)；西部公共空間區(qū)有游艇俱樂(lè)部、碼頭、水族中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、海洋捕魚博物館、海邊社區(qū)等設(shè)施。 石雀灘早期出讓部份地塊，多處于石雀灘景區(qū)外圍，均為規(guī)模較小地塊，目前主要開發(fā)樓盤有御海景園、迪維花園、朱雀臺(tái)、海富海。 朱雀臺(tái)的高層： 6400左右的價(jià)位；海富海的多層， 8000左右的價(jià)位。 薛家島南北莊片區(qū) ? 大型安置片區(qū)，有可能成為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 薛家島南北莊（造船區(qū)）安置樓項(xiàng)目位于薛家島南莊一、南莊二原址，占地 572畝，將安置居民 2500戶。項(xiàng)目地上部分 總建筑面積超過(guò) 57萬(wàn)平方米 ，其中包括多層住宅 83棟，建筑面積 ；高層住宅22棟，建筑面積 ；商業(yè)建筑面積 ，配套公建面積 ；幼兒園面積 5422平方米；小學(xué)校面積。地下車庫(kù)面積 59054平方米。 根據(jù)拆遷協(xié)議，每戶約安置 2套住宅，所有房源基本全部對(duì)內(nèi)，村民剩余房屋將對(duì)外銷售，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定沖擊。 薛家島南北莊片區(qū) 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 甘水灣村莊改造項(xiàng)目 甘水灣村莊改造項(xiàng)目位于黃島區(qū)環(huán)島路甘水灣段兩側(cè)，整個(gè)村莊改造項(xiàng)目分 3塊，一塊為商住用地，另外兩塊為旅游項(xiàng)目用地，總面積為 102118平方米。商住用地的樓面起始價(jià)為 /平方米，旅游項(xiàng)目用地樓面起始價(jià)均