【正文】 九亭“易居郊外”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃報(bào)告 國(guó)際 恒森 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 恒森（國(guó)際）發(fā)展有限公司 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 HENGSEN INTERNATIONAL HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 3 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 當(dāng)前上海房市發(fā)展現(xiàn)狀 ?整體市場(chǎng)供求兩旺 ?樓市泡沫成為關(guān)注焦點(diǎn) 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 實(shí)際預(yù)售面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積 / 預(yù)售登記面積 2022 年 1 8 3 1 .8 3 萬(wàn)平方米 1 ： 1 .1 0 2022 年 2 6 8 5 .3 8 萬(wàn)平方米 1 ： 1 .0 3 2022 年比 2022 年預(yù)售登記增減（ % ）： % HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 4 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 上海樓市發(fā)展前景預(yù)測(cè) ?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨前所未有的機(jī)會(huì) ?市民對(duì)住宅需求量將進(jìn)一步釋放 ?申博成功可能拉長(zhǎng)這一輪樓市熱的周期 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 5 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 3． 郊區(qū)房市發(fā)展前景 ?市中心土地成本上升給郊區(qū)房市創(chuàng)造了機(jī)遇 ?政策導(dǎo)向激發(fā)郊區(qū)土地升值潛力 ?政府將重點(diǎn)緩解中低收入家庭的購(gòu)房需求 ,確保連續(xù) 3年每年有 300萬(wàn)平方米中低價(jià)位住宅面世 ,確保價(jià)格 30003500元 /M2,位置圈定外環(huán)沿線(xiàn) . 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 ? 由此可見(jiàn)，今后十年生活郊區(qū)化是必然的趨勢(shì) . 35%30%45%38%20%32%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%內(nèi)環(huán)線(xiàn) 內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之間 外環(huán)線(xiàn)外現(xiàn) 狀五年目標(biāo)居住項(xiàng)目分布比例及發(fā)展目標(biāo) HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 6 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 4． 未來(lái)幾年上海房市需求前景預(yù)測(cè) 1） 價(jià)格消費(fèi)力水平分析 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)匯總 上海市房地產(chǎn)交易中心 上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息 ? 就 目 前 市 場(chǎng) 來(lái)看 ,30004000元的低價(jià)位房源市場(chǎng)緊缺 ,卻又面臨著巨大的市場(chǎng)需求 。 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 131200204060801001201403 0 0 0 元以下 30005000元 50007000元 7 0 0 0 元以上同比增長(zhǎng)（%）比重（%）HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 7 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 2） 需求來(lái)源預(yù)測(cè) ? 動(dòng)遷與外來(lái)人口住房 需 求占 需求 總 量的45%， 未來(lái)五年這項(xiàng)需求達(dá) 3300萬(wàn)平方米 ， 可見(jiàn) 低總價(jià)經(jīng)濟(jì)型房源需求將占據(jù)市場(chǎng)半壁江山 。 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 2022 年住房需求量分析49%24%21%6%改善型需求動(dòng)遷需求外來(lái)人口需求投資性需求HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 8 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 面積需求比重（% ）100150m254%70100m216%70m2以下2%150m2以上28%上海市房地產(chǎn)交易中心 上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息 2） 面積來(lái)源預(yù)測(cè) ? 大面積房型的比例偏高，70100M2的經(jīng)濟(jì)型房源成了市場(chǎng)緊缺資源，新建商品房結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)。 需求已搶先一步向供應(yīng)市場(chǎng)傳遞出一個(gè)信號(hào)： 大眾更鐘情于小二房、小三房。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 9 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 結(jié) 論 ? ?上海樓市目前呈現(xiàn)供需兩旺上升態(tài)勢(shì)，其中高檔住宅價(jià)格高漲，數(shù)量猛增，而 中低檔住宅供不應(yīng)求 。 ? ?從城市整體發(fā)展方向來(lái)看，生活郊區(qū)化已成為必然趨勢(shì)。 ? ?從市場(chǎng)需求分析，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)型住宅的需求將大幅上升，但目前 3000 4000 元中低價(jià)住宅的市場(chǎng)缺口依然較大。 ? ?從面積需求分析，滿(mǎn)足大眾口味的小兩房、小三房成為緊俏商品。 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 10 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 1． 松江規(guī)劃前景 ? 積極貫徹市委、市府“ 一城九鎮(zhèn) ” 的試點(diǎn)工作的要求 ,十五 期間重點(diǎn)建設(shè)好 松江新城、松江工業(yè)區(qū)、小昆山經(jīng)濟(jì)區(qū)、上海佘山國(guó)家旅游度假區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)， 以此帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。 九亭區(qū)域規(guī)劃圖 二、松江房地產(chǎn)大市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 11 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 二、松江房地產(chǎn)大市場(chǎng)分析 醫(yī)院 : 全區(qū)各級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 34個(gè)。 學(xué)校 : 上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、上海對(duì)外貿(mào)易大學(xué) 立信會(huì)計(jì)高等專(zhuān)科學(xué)校、旅游高等專(zhuān)科學(xué)校 …… 旅游 :佘山國(guó)家森林公園首批 AAAA級(jí)景區(qū)、車(chē)墩影視樂(lè)園、 洞涇花橋生態(tài)園林、九亭花卉基地 …… 商業(yè) :大型“銷(xiāo)品茂”開(kāi)元廣場(chǎng)日前在松江新城奠基，是該地 耗資最大的國(guó)際型商業(yè)綜合項(xiàng)目。 交通 :滬杭高速公路、滬杭鐵路、同三高速公路。 已開(kāi)工的上海輕軌 R4線(xiàn)，使徐家匯到松江只要 15分鐘。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 12 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 結(jié)論 松江新城已成為帶動(dòng)整個(gè)松江經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快城市化進(jìn)程的重要建設(shè)項(xiàng)目，將成為未來(lái)幾年郊區(qū)最理想、最適宜居住的區(qū)域之一。 九亭位于松江的東北角 ， 與閔行區(qū)接壤 ， 是松江距離上海最近的板塊 ， 近年來(lái) ， 受松江整體規(guī)劃效益輻射 ，加上大量別墅項(xiàng)目的啟動(dòng) ， 近幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得以迅猛發(fā)展 。 二、松江房地產(chǎn)大市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 13 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 二、松江房地產(chǎn)大市場(chǎng)分析 2． 松江樓市發(fā)展現(xiàn)狀 20222022年各行政區(qū)均價(jià)同比增減 %%%%%%14%%%%%% %%%%%%%%合計(jì) 黃浦 南匯 涂匯 浦東 盧灣 崇明 金山 虹口 閘北 松江 靜安 普陀 閔行 長(zhǎng)寧 嘉定 奉賢 寶山 楊浦 青浦? 松江價(jià)格增幅位全市之首 ， 市場(chǎng)對(duì)松江區(qū)域的地段認(rèn)可度正在迅速上升 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 14 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 1． 房地產(chǎn)發(fā)展概況 多層物業(yè)所占的比重從 100%下降到 20%， 樓盤(pán)的市場(chǎng)定位大步跨越 ， 別墅產(chǎn)品大量涌現(xiàn) ， 使其成為上海別墅熱點(diǎn)區(qū)域之一 ， 已被喻為 “ 上海后花園 ” 。 九亭鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā) ， 已經(jīng)積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?， 隨著輕軌 R4線(xiàn)的開(kāi)通 ， 其地域價(jià)值將進(jìn)一步提升 。 三、九亭板塊房產(chǎn)市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 15 易居郊外營(yíng)銷(xiāo)企劃匯報(bào)綱要 2． 供應(yīng)分布狀況 ? 滬松公路以南，已形成較具規(guī)模的別墅片區(qū)。 而滬松公路以北除了奧林匹克花園一 、 二期已初具規(guī)模并成功銷(xiāo)售外 ，大多數(shù)是已經(jīng)批租的待開(kāi)發(fā)空地 。 滬 亭 北 路 滬 亭 南 路 九亭 大街 滬松 公路 淶 亭 北 路 淶 亭 南 路 九 亭 公路 新上?；▓@洋房 九亭 中心 上海詩(shī)林 綠宸家園 頤景園 嘉 富麗花園 江南文化園 虬涇路 愛(ài)倫坡 海德公寓 九亭 明珠苑 國(guó)亭花苑 滬 亭 北 路 滬 亭 南 路 九亭 大街滬 松 公 路 淶 亭 北 路 淶 亭 南 路 九 亭 公路 新上?；▓@洋房