【正文】 房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度第一部分 前言一、編制目的為適應(yīng)公司日益擴大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對新項目的論證，提高決策效率，規(guī)避投資風(fēng)險，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，特制定本制度。二、適用范圍本制度適用于公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)分子公司和總公司發(fā)展部（以下簡稱發(fā)展部）在開拓新項目過程中涉及立項報審、可行性研究報告報審、城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告報審及項目委員會審批等項工作范圍。三、職責(zé)權(quán)屬公司戰(zhàn)略委員會負責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸公司戰(zhàn)略委員會所有。第二部分 操作規(guī)范一、 部門職責(zé)（一） 項目委員會 負責(zé)總公司發(fā)展部和分子公司新項目《投資意向書》、《項目可行性研究報告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》的評估和決策意見審批； 負責(zé)組織召開新項目論證會； 負責(zé)合同文本或相關(guān)協(xié)議的審核。（二） 發(fā)展部 負責(zé)新城市項目的拓展和《投資意向書》、《項目可行性研究報告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》的編寫； 負責(zé)分子公司新項目的立項評審和投資可行性建議；（三） 分子公司負責(zé)分子公司管轄范圍內(nèi)新項目的拓展和《投資意向書》、《可行性研究報告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》的編寫；（四） 其他職能部門（工程系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)、研發(fā)系統(tǒng)、營銷策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)） 負責(zé)出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評審意見；二、新項目發(fā)展信息通報分子公司定期向項目委員會及發(fā)展部通報新項目概況和進展程度，發(fā)展部及時匯總整理包括發(fā)展部負責(zé)的新城市項目拓展情況并在項目委員會月度例會上通報；如遇特殊情況發(fā)生，分子公司必須及時通報發(fā)展部及項目委員會?！缎马椖堪l(fā)展信息通報》制式格式參見附件1三、工作內(nèi)容和流程（一）分子公司意向項目適用于分子公司為發(fā)起方的項目。分子公司發(fā)起報審時，須向項目委員會及發(fā)展部同時提交由分子公司編寫的《項目投資意向書》；發(fā)展部根據(jù)《項目投資意向書》進行評估，2個工作日內(nèi)向項目委員會提交評估意見?！俄椖客顿Y意向書》模板詳見附件2項目委員會依據(jù)《項目投資意向書》進行評估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否立項，5個工作日內(nèi)下達批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。如獲得立項，則分子公司15個工作日內(nèi)（視項目緊迫性可適當(dāng)延長）完成實地調(diào)查和研究工作，并向項目委員會和發(fā)展部報送《項目可行性研究報告》。如未獲得立項，分子公司將根據(jù)項目委員會批復(fù)文件安排下一步工作，工作流程終止?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗纺０逶斠姼郊?發(fā)展部依據(jù)分子公司《項目可行性研究報告》和對市場的了解并通過與分子公司的溝通，5個工作日內(nèi)向項目委員會提交評估意見；項目委員會依據(jù)《項目可行性研究報告》進行評估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否需要發(fā)展部進行實地調(diào)研并出具《項目可行性研究評審意見》。如不需要，項目委員會則7個工作日內(nèi)下達批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。如需要發(fā)展部出具《項目可行性研究評審意見》，發(fā)展部需深入實地進行調(diào)研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個工作日內(nèi)向項目委員會提交《項目可行性研究評審意見》?！俄椖靠尚行匝芯吭u審意見》主要內(nèi)容包括區(qū)別于分子公司《項目可行性研究報告》的獨立意見等。項目委員會依據(jù)發(fā)展部《項目可行性意見》和項目情況，決定是否需要就專項問題征詢相關(guān)職能部門意見。營銷系統(tǒng)負責(zé)項目及產(chǎn)品定位等問題；工程系統(tǒng)負責(zé)地質(zhì)構(gòu)造勘查、建安成本、工程進度安排等問題；財務(wù)系統(tǒng)負責(zé)銀行系統(tǒng)調(diào)查、公司資金籌措和經(jīng)濟測算等問題；研發(fā)中心負責(zé)項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計配比等問題。如不需要，項目委員會則下達批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。各相關(guān)職能部門須針對項目委員會專項問題及時反饋意見，各職能部門反饋意見原則上需在5日之內(nèi)報送項目委員會。如5日內(nèi)某相關(guān)職能部門未能向項目委員會提交反饋意見，項目委員會將判定該職能部門無意見并書面告知該單位第一負責(zé)人此判定結(jié)果。項目委員會依據(jù)分子公司、各職能部門相關(guān)意見和項目綜合情況，決定是否召開項目聽證會。如不需要，項目委員會則下達批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。如決定召開項目聽證會，項目委員會應(yīng)向項目委員會委員、分子公司或發(fā)展部、其他與會人員發(fā)出會議通知和《項目可行性研究報告》、各職能系統(tǒng)專業(yè)意見等資料，同時抄送公司其他有關(guān)職能部門負責(zé)人。會議通知包括會議召開的時間、地點、方式。1聽證會由項目委員會出面主持。具體內(nèi)容和安排詳見五、項目聽證會1項目通過論證后，分子公司或發(fā)展部對各評委意見須予以高度重視并跟進相關(guān)工作，須將跟進結(jié)果及時匯報項目委員會，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。1項目委員會對正式簽約合同文本負有審核責(zé)任。如項目委員會發(fā)現(xiàn)合同文本與項目委員會審批意見或聽證會通過內(nèi)容有較大差異，須及時提請分子公司或發(fā)展部給予合理解釋，同時評估是否簽約。只有項目委員會審批通過，才能簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報告上報流程（二）發(fā)展部意向項目發(fā)展部意向項目除發(fā)起審批方為發(fā)展部外，其余類同以上工作內(nèi)容和流程。過程中除項目委員會特別授權(quán)外，分子公司不參與期間流程。工作流程圖相見附圖二：發(fā)展部投資意向書和可研報告上報流程四、論證報告如報審項目立項，必須編寫《項目投資意向書》、《項目可行性研究報告》。進入新城市開發(fā)，在完成實地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》?！冻鞘邪l(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》模板詳見附件4五、項目聽證會會務(wù)組織：項目委員會負責(zé)聽證會會務(wù)工作。會議主持人：項目委員會主任或副主任。評委成員：項目委員會成員、項目相關(guān)分子公司總經(jīng)理（新項目報審發(fā)起人為分子公司）、發(fā)展部經(jīng)理、其他有關(guān)職能部門負責(zé)人以及委員會授權(quán)的其他參與人員。與會人員：評委、項目所在分子公司相關(guān)人員、發(fā)展部成員、其他人員。會議形式：現(xiàn)場、遠程會議。相關(guān)工作內(nèi)容：（1）實際到會評委達到應(yīng)到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。（2）項目委員會負責(zé)在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性研究報告》和《榮盛發(fā)展提交聽證會項目概況表》報送各位評委。（4）評委應(yīng)認真研究分析《項目可行性研究報告》和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。（5）聽證會召開前，項目委員會可就專項問題向公司職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。（6）聽證會議程為：分子公司或發(fā)展部介紹《項目可行性研究報告》內(nèi)容、其他與會人員質(zhì)詢、分子公司答復(fù)質(zhì)詢、評委投票表決、授權(quán)工作人員唱票及項目委員會主任提出論證決策意見。（7）評委應(yīng)認真分析討論項目的可行性，須于會議結(jié)束前填寫《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項目投資可行性表決票》，詳細寫明對項目的評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。（8）項目委員會須于聽證會結(jié)束后不超過3個工作日內(nèi)完成批復(fù)文件下發(fā)報審單位。項目委員會應(yīng)于不超過3個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀要，并呈報項目委員會，評委、分子公司、發(fā)展部經(jīng)理、公司其他職能部門負責(zé)人。會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發(fā)生的住宿費用、餐費以及會務(wù)費用，由項目所在分子公司或發(fā)展部承擔(dān)。交通往返費用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)。《榮盛發(fā)展提交聽證會項目概況表》制式模板詳見附件5《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項目投資可行性表決票》制式模板詳見件6六、取得土地竟買資格或簽署合作意向已獲得項目委員會批復(fù)同意或已召開項目聽證會并通過，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向； 七、簽署土地出讓合同或正式協(xié)議取得土地竟買資格確認書或簽定項目合作意向書后，分子公司或發(fā)展部及時向項目委員會匯報協(xié)議談判等項目進展情況，必要時，律師可介入項目談判和合同（協(xié)議）起草工作。分子公司或發(fā)展部參加土地竟拍或與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：獲得項目委員會審批、同意或召開項目聽證會并通過。董事長授權(quán)最高土地報價和合作底限。報送董事會通過。董事會議案由董秘處負責(zé)起草。合同文本與項目委員會審批或聽證會通過條件一致；若不一致，分子公司或發(fā)展部要重新論證，并將論證意見報項目委員會審批，必要時可提請原聽證會評委重新論證。八、付款審批程序分子公司或發(fā)展部在取得土地招拍掛報名資格或簽署合作意向后，才可以申請并支付保證金或定金（誠意金）。分子公司或發(fā)展部在簽署正式合同（協(xié)議）后，方可按照簽約合同條款支付地價款。注：付款程序參見公司制度第三部分 附則本制度是公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展的根本管理制度，適用于分子公司或發(fā)展部通過招拍掛、合作參股等方式取得土地。拓展新項目進展過程中，如出現(xiàn)與本制度不適應(yīng)的情形，可視具體情況由公司相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。本制度可根據(jù)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。本制度自執(zhí)委會通過之日起執(zhí)行。附件：附件1：《新項目發(fā)展信息通報》附件2：《項目投資意向書》附件3：《項目可行性研究報告》附件4：《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》附件5：《榮盛發(fā)展提交聽證會項目概況表》附件6：《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項目投資可行性表決票》附件1:新項目發(fā)展信息通報表說明：填寫范圍：考慮重點介入和發(fā)展的項目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動也要求在此快報中反映； 上報時間：每月10日、25日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報時間）以電子郵件形式傳到公司發(fā)展部，在此時間外可視項目重要性和項目進展變化及時上報，發(fā)展部郵箱：FAZHANBU@ ； 遇到下列表格沒有涉及但對項目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報告隨信息通報一起及時上報。 無論有否新項目，均需填列項目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。 填報單位： 填報日期：一、新項目基本情況概要項目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價估計。備注 填報單位： 填報日期：二、項目進展?fàn)顩r及工作計劃詳細內(nèi)容項目進展?fàn)顩r接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會還是準(zhǔn)備簽約。談判情況談判進展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。焦點難點項目進展的主要難點和焦點。項目發(fā)展環(huán)境變化競爭對手競爭對手加入或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。競爭樓盤對項目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒布或變動及對項目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。市政配套整個城市重大市政建設(shè)（如交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車），以及項目周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產(chǎn)熱點發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。下一步計劃說明該項目下一步工作計劃（繼續(xù)跟進還是暫緩、終止）、工作重點、采取的策略、突破點、是否需要項目發(fā)展工作小組介入、什么時間召開聽證會等。