【正文】 第一章 基本概況**陽(yáng)光海岸小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目單位名稱：**陽(yáng)光世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住 所：**市海濱西路25號(hào)法人代表：曹嚴(yán)偉注冊(cè)資本：壹億元公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)承辦單位概況：**陽(yáng)光世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于**市海濱西路25號(hào)，公司于2009年3月注冊(cè)成立，**世嘉旅游置業(yè)有限公司出資8200萬(wàn)元（其中貨幣出資1200萬(wàn)元、土地作價(jià)入股7000萬(wàn)元）曹嚴(yán)偉貨幣出資1800萬(wàn)元。**陽(yáng)光世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)于委托山東宗匯工程咨詢有限公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)；國(guó)家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求；國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；城市居民住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)電力出版社）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書(shū)》（中國(guó)建材工業(yè)出版社）； 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額。本可行性研究報(bào)告的研究范圍主要包括：項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)必要性市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目節(jié)能方案分析環(huán)境保護(hù)組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理工程及銷售進(jìn)度安排投資估算和資金籌措1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項(xiàng)目組，到建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)考察，并與**市有關(guān)部門、項(xiàng)目承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員進(jìn)行了座談，就建設(shè)用地、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案及有關(guān)配套條件等重要問(wèn)題交換了意見(jiàn)，并就編制可行性研究報(bào)告的一些關(guān)鍵問(wèn)題達(dá)成一致，項(xiàng)目組又查閱了大量資料，在此基礎(chǔ)上，編制了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。近年來(lái)，隨著**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及當(dāng)?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，?duì)住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標(biāo)準(zhǔn)，居民對(duì)普通商品住房的需求在逐年增加。項(xiàng)目承辦單位**陽(yáng)光世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為滿足市場(chǎng)需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定進(jìn)行**陽(yáng)光海岸小鎮(zhèn)建設(shè)。項(xiàng)目結(jié)合市場(chǎng)需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積99887平方米，其中，住宅樓建筑面積82736平方米；車庫(kù)建筑面積16908平方米，附屬建筑面積243平方米。本項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)940戶，居住人口3290人，車庫(kù)900個(gè)。本項(xiàng)目住宅樓為多層建筑。項(xiàng)目建設(shè)地位于**市城西，西臨**閣西苑風(fēng)景旅游區(qū)。該項(xiàng)目工程規(guī)劃總用地99887平方米。建設(shè)區(qū)域地勢(shì)平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合住宅小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。本項(xiàng)目住宅樓為多層建筑，結(jié)合**市地質(zhì)情況確定本項(xiàng)目均采用現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)形式。本項(xiàng)目選址在**市城西，西臨**閣西苑風(fēng)景旅游區(qū)，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設(shè)。本項(xiàng)目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放。本項(xiàng)目承辦單位在施工期及運(yùn)營(yíng)期采取相應(yīng)的治理措施后，可滿足相應(yīng)的國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目建設(shè)從環(huán)境保護(hù)的角度考慮是可行的。經(jīng)測(cè)算。本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為2年，從2009年2月初開(kāi)始至2011年1月底建成。項(xiàng)目資金來(lái)源渠道為：（1），%；（2），%。（3），%，%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期第1年末一次性還清。10盈利能力分析。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)完成后。%，%。%，%；。本項(xiàng)目建成后，可對(duì)**市廣大居民提供優(yōu)質(zhì)商品住房，同時(shí)對(duì)推進(jìn)**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用。項(xiàng)目的建設(shè)將為**市社會(huì)各界人士及外來(lái)人員提供優(yōu)質(zhì)商品住房，滿足廣大市民及外來(lái)人員的住房需求。對(duì)于促進(jìn)**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快**市城市化進(jìn)程，改善**市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動(dòng)作用，具有明顯的社會(huì)效益，同時(shí)也具有良好的市場(chǎng)前景和較好的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表類別編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注建設(shè)指標(biāo)1總用地面積m2998872總建筑面積m2998873住宅建筑面積m282736多層建筑車庫(kù)建筑面積16908附屬建筑面積2434規(guī)劃總戶數(shù)戶9405規(guī)劃總?cè)丝谌?2906規(guī)劃車庫(kù)數(shù)個(gè)9007綠地率%388容積率9建筑密度%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10開(kāi)發(fā)建設(shè)投資萬(wàn)元11資金籌措萬(wàn)元其中自有資金萬(wàn)元 %預(yù)售款萬(wàn)元%銀行貸款萬(wàn)元%12投資利潤(rùn)率%13投資利稅率%14投資回收期年稅后15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元稅后第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性居住房地產(chǎn)，是所有房地產(chǎn)中占比重最大的一類。根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，是目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展政策的主要內(nèi)容之一?！靶】挡恍】?，關(guān)鍵看住房”，居民的住房條件和居住質(zhì)量，是衡量一個(gè)國(guó)家或地方人民生活水平的重要指標(biāo)。黨的十六大確立了我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，為住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。居住房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。住房消費(fèi)趨向于提高住房質(zhì)量。目前我國(guó)政府的各項(xiàng)住房建設(shè)、規(guī)劃、管理的改革仍將全國(guó)的住宅發(fā)展限定于解決城鎮(zhèn)居民住房的增量和擴(kuò)大住房面積的階段。雖然政府計(jì)劃在2010年使人均使用面積提高到18平方米（），但隨著人民生活水平的提高，我國(guó)現(xiàn)有商品房市場(chǎng)中購(gòu)買力的需求卻已進(jìn)入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段。住房消費(fèi)需求存在較大的增長(zhǎng)空間。，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從消費(fèi)意向看，在準(zhǔn)備買房的居民中，34%的人是為了解決基本居住問(wèn)題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營(yíng)、出租等其它方面的用途。這說(shuō)明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開(kāi)始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)住房需求量持續(xù)增加。近十多年來(lái)，我國(guó)城市化的水平持續(xù)提高，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在800萬(wàn)～1000萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照研究預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到52%左右。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是全面建設(shè)小康社會(huì)的一項(xiàng)重要任務(wù)，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來(lái)城鎮(zhèn)住房需求增加。這主要反映兩個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求。二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口將增加，這部分人的住房問(wèn)題越來(lái)越突出，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的住房需求也需要考慮。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要從國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)中指出要進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。（1）要從我國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。（2）房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。綜上所述，住宅建設(shè)的發(fā)展與現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，是人民生活水平提高的需要，對(duì)推動(dòng)我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用。我國(guó)的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長(zhǎng)，更要注重提高住房水平，積極實(shí)行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目建設(shè)主要進(jìn)行普通商品住房建設(shè)，符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的總體要求。本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的要求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四篇 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)第十七章 豐富消費(fèi)性服務(wù)業(yè)第二節(jié) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。本項(xiàng)目建設(shè)符合**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中完善人居功能要求。**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四部分第二大條堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)一體化發(fā)展中第二項(xiàng)提升城市承載功能中指出：完善人居功能。以建設(shè)最適宜人類居住城市為目標(biāo)，全力打造“人居**”品牌，全面啟動(dòng)高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等不同層次的住房供應(yīng)體系，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)居住目標(biāo)，人均住房面積達(dá)到30平方米。本項(xiàng)目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購(gòu)買力的需求。隨著人民生活水平的提高，我國(guó)現(xiàn)有商品房市場(chǎng)中購(gòu)買力的需求已進(jìn)入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段?，F(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關(guān)注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關(guān)注的生存大事之一。本項(xiàng)目主要是住宅樓的建設(shè)，項(xiàng)目實(shí)施后，可以更好的改善一部分居民住房條件，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。有利于帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動(dòng)建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)作用，它還能極大地推動(dòng)運(yùn)輸、商業(yè)服務(wù)、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對(duì)冶金、化工、輕工和機(jī)械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動(dòng)，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無(wú)法替代的。本項(xiàng)目建設(shè)將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)睾拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。 本項(xiàng)目建設(shè)在為**市當(dāng)?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)住房的同時(shí)，也推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，能夠有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一定作用。第三章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體態(tài)勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加強(qiáng)土地和投資控制的意向，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺(tái)的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)，另一方面出臺(tái)的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在住房供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)土地供給方面將呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)態(tài)勢(shì)：（1）住房供給方面在住房供給方面，基于2007年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國(guó)家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開(kāi)發(fā)周期將加快，2008年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于2007年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。（3）土地供給方面土地供給方面，促進(jìn)住房市場(chǎng)有效供給有望成為國(guó)家長(zhǎng)期的政策目標(biāo)。2008年一級(jí)市場(chǎng)土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期將加速，二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國(guó)家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開(kāi)發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷售現(xiàn)狀（1）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況我國(guó)2008年110月，%。其中，%，%。其中，山東省2008年110月，%，%。2008年110月，%；，%；，%。其中，%；同時(shí)，%；，同比下降 %。 （2）商品房銷售和空置情況 2008年110月，%。其中，%；商品房銷售額17590億元，%。其中，%。，%，%。 截至10月末，%。其中，空置商品住宅6835萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。 表一 2008年110月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況地 區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）商品住宅投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投額比去年同期增長(zhǎng)（%）商品住宅投資額比去年同期增長(zhǎng)（%）全國(guó)總計(jì)北 京天 津河 北遼 寧上 海江 蘇浙 江福 建山 東……表二 2008年110月份房屋銷售面積及銷售額情況　　地 區(qū) 銷售面積 比去年同期銷售額　 比去年同期（萬(wàn)平方米）　 增長(zhǎng)（%）（億元）　 增長(zhǎng)（%）全國(guó)總計(jì)北 京天 津河 北遼 寧上 海江 蘇