【正文】 （2）供應結(jié)構(gòu)方面在供應結(jié)構(gòu)方面，基于2007年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結(jié)構(gòu)將進一步改善。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復雜，幾年宏觀調(diào)控未達預期，國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。本項目建設(shè)將極大地促進當?shù)睾拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。本項目主要是住宅樓的建設(shè)，項目實施后，可以更好的改善一部分居民住房條件，促進當?shù)氐陌l(fā)展，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合經(jīng)濟發(fā)展的要求。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標，人均住房面積達到30平方米。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。我國的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。按照研究預測，到2020年，我國城市化水平將達到52%左右。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。雖然政府計劃在2010年使人均使用面積提高到18平方米（），但隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求卻已進入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段。黨的十六大確立了我國全面建設(shè)小康社會的奮斗目標，為住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。%，%；。（3），%，%，開發(fā)經(jīng)營期第1年末一次性還清。經(jīng)測算。本項目住宅樓為多層建筑，結(jié)合**市地質(zhì)情況確定本項目均采用現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)形式。本項目住宅樓為多層建筑。近年來，隨著**市國民經(jīng)濟的快速發(fā)展以及當?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，對住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標準，居民對普通商品住房的需求在逐年增加。第一章 基本概況**陽光海岸小鎮(zhèn)建設(shè)項目單位名稱：**陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住 所：**市海濱西路25號法人代表：曹嚴偉注冊資本：壹億元公司類型：有限責任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營承辦單位概況：**陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于**市海濱西路25號，公司于2009年3月注冊成立，**世嘉旅游置業(yè)有限公司出資8200萬元（其中貨幣出資1200萬元、土地作價入股7000萬元）曹嚴偉貨幣出資1800萬元。項目承辦單位**陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為滿足市場需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定進行**陽光海岸小鎮(zhèn)建設(shè)。項目建設(shè)地位于**市城西，西臨**閣西苑風景旅游區(qū)。本項目選址在**市城西，西臨**閣西苑風景旅游區(qū)，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設(shè)。本項目計劃建設(shè)期為2年，從2009年2月初開始至2011年1月底建成。10盈利能力分析。本項目建成后，可對**市廣大居民提供優(yōu)質(zhì)商品住房，同時對推進**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要作用。表11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表類別編號項目單位數(shù)量備注建設(shè)指標1總用地面積m2998872總建筑面積m2998873住宅建筑面積m282736多層建筑車庫建筑面積16908附屬建筑面積2434規(guī)劃總戶數(shù)戶9405規(guī)劃總?cè)丝谌?2906規(guī)劃車庫數(shù)個9007綠地率%388容積率9建筑密度%經(jīng)濟指標10開發(fā)建設(shè)投資萬元11資金籌措萬元其中自有資金萬元 %預售款萬元%銀行貸款萬元%12投資利潤率%13投資利稅率%14投資回收期年稅后15財務內(nèi)部收益率%稅后16財務凈現(xiàn)值萬元稅后第二章 項目提出的背景及建設(shè)必要性居住房地產(chǎn)，是所有房地產(chǎn)中占比重最大的一類。居住房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。住房消費需求存在較大的增長空間。城鎮(zhèn)住房需求量持續(xù)增加。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進程是全面建設(shè)小康社會的一項重要任務，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見中指出要進一步鼓勵普通商品住房消費，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。本項目建設(shè)主要進行普通商品住房建設(shè)，符合國家房地產(chǎn)發(fā)展的總體要求。本項目建設(shè)符合**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中完善人居功能要求。本項目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購買力的需求。有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟共同發(fā)展。 本項目建設(shè)在為**市當?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)住房的同時，也推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加強土地和投資控制的意向，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。（3）土地供給方面土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。其中，%，%。 （2）商品房銷售和空置情況 其中，%；商品房銷售額17590億元，%。其中，空置商品住宅6835萬平方米，同比增長18%。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建設(shè)特別是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長期保持在較高水平，并成為貫穿我國全面建設(shè)小康社會始終的重要的推動力量。通過以上分析，可以看到今后較長時期我國房地產(chǎn)和商品住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。為了滿足市場的實際購房需求，解決目前的供需矛盾，穩(wěn)定住房價格，**市按照“合理布局、整體開發(fā)”的原則，通過市場化運作的手段，降低房地產(chǎn)門檻，積極引進國內(nèi)外有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)、普通商品房、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房等項目。（1）政策環(huán)境優(yōu)勢**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：完善人居功能。（2）自然環(huán)境與地理區(qū)位優(yōu)勢本項目所在地**市，坐落于美麗的渤海、黃海交匯處，素有人間仙境之美譽，該地區(qū)四季分明，氣候宜人，風景秀麗，**閣旅游景區(qū)聞名全球。（3）產(chǎn)品優(yōu)勢本項目所開發(fā)的產(chǎn)品，自始至終站在“以人為本”“健康、環(huán)?！钡某霭l(fā)點上，從總體規(guī)劃到空間布置處處體現(xiàn)著適用性、安全性、舒適性和健康性，從設(shè)計到施工遵循《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點》（2004年版）的要求。區(qū)內(nèi)住宅設(shè)計新穎，追求人與自然的和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造富有個性的理想人居。規(guī)劃總戶數(shù)940戶，居住人口3290人，車庫900個。擬建項目周邊的交通條件良好，有公交車及城市環(huán)城車通往該處。**市內(nèi)交通發(fā)達，通訊便利。**市發(fā)展旅游有著優(yōu)越的地理位置和環(huán)境。2007年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值242億元，%。：： 。場區(qū)內(nèi)未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風化裂隙中會有少量的風化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補給。3層含礫粉質(zhì)粘土層(Q4al+pl)場地均有分布，伏于粉質(zhì)粘土層之下，－，－，北薄南厚，棕紅黃褐色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性，切面較光滑，無搖振反應，粘性強，混較多的長石、石英顆粒，云母片細小。5層卵石層（Q4pl+al）青灰色，物質(zhì)成分以玄武巖塊為主，次棱角狀，礫徑一般在35cm，泥質(zhì)少量。62層強風化礫巖層場地內(nèi)均有分布，是構(gòu)成場地的基地巖石，該層由南向北埋深逐漸增大。⑤場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價場地地貌單元為丘陵坡地與山前沖積平地共同組成的復合地貌單元，該場地地層種類稍多，場地內(nèi)不存在震動液化土層。 （2）市政公用工程條件①供水本項目水源為城市自來水，由**市自來水公司，為本項目提供居民生活所需用水。③供電本工程設(shè)10KV電源由市政道路引入，電源為兩路10KV電纜埋地引入。地址綜述項目選址**市城西，西臨**閣西苑風景旅游區(qū)，交通網(wǎng)絡四通八達、基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善、道路寬敞暢通、供水條件優(yōu)越、排水自然通暢、電力設(shè)施齊全、通訊設(shè)施完備、寬帶上網(wǎng)便捷、有線電視到位、熱力供應保證、燃氣條件具備、土地自然平整，并且社會穩(wěn)定、環(huán)境幽靜，非常適合小區(qū)建設(shè)，是理想的居住場所。充分體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設(shè)計手法，注重組團“院落”空間的塑造。環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標是：基于文化、塑造環(huán)境。另一方面，將綠化賦予人們喜歡的文化品位或藝術(shù)風格。在戶型設(shè)計上，充分利用環(huán)境特點，使主要空間享有最佳景觀。在整體規(guī)劃中，項目形態(tài)協(xié)調(diào)對應，體現(xiàn)規(guī)劃的整體性，尤其是在空間、形態(tài)和尺度上，項目規(guī)劃具有延續(xù)性。公共服務設(shè)施規(guī)劃本項目配備建筑有1處調(diào)壓站，1處供熱配電室，以滿足居民的生活需要，小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運設(shè)施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。具體規(guī)劃如下：（1）出入口的設(shè)置規(guī)劃在本項目小區(qū)南側(cè)設(shè)一個出入口，與周邊道路相連。（4）靜態(tài)交通為適應私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織，在住宅樓規(guī)劃停車位，采用植草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。設(shè)計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。規(guī)劃指標主要規(guī)劃技術(shù)指標見下表。動靜分區(qū)明確，而且設(shè)計中加上開敞式大陽臺，滿足當?shù)厝说纳钚枰?。住宅立面采用簡潔大方的設(shè)計手法，運用簡單節(jié)省的建筑語言，創(chuàng)造一個現(xiàn)代，新穎的住宅立面。合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū)；廚房衛(wèi)生間使用、設(shè)備、管線的合理設(shè)計。②戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。如：結(jié)構(gòu)與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應注意，用異型柱代替矩形柱可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。該項目住宅樓主要戶型有兩種：（1）兩室一廳一廚一衛(wèi)，（2）三室一廳一廚一衛(wèi)。并且與周圍原有建筑風格相協(xié)調(diào)。結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）設(shè)計使用年限、安全等級及混凝土耐久性規(guī)定①結(jié)構(gòu)設(shè)計基準期：50年②建筑物安全等級：二級（2）結(jié)構(gòu)選型概述結(jié)構(gòu)設(shè)計須根據(jù)建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、層數(shù)、設(shè)防烈度，本著安全、適用、經(jīng)濟、技術(shù)先進的原則進行結(jié)構(gòu)選型。工程基礎(chǔ)采用獨立樁基礎(chǔ)。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。室內(nèi)部分（1）給水：本項目供水水源由**市自來水公司供給。節(jié)能環(huán)保（1）采用節(jié)水潔具。采暖系統(tǒng)設(shè)計（1）接引城市集中供熱管道，在建設(shè)區(qū)域設(shè)置換熱站，由換熱站引出的供熱主管沿室外暖氣溝分別接入各用戶單元設(shè)獨立的采暖入口裝置，采用同城系統(tǒng)，上供下回。（3）廚房設(shè)置機械通風系統(tǒng)。（2）防火系統(tǒng)①合用前室采用機械加壓送風,風機設(shè)于屋頂。廚房排油煙管路設(shè)置150℃關(guān)閉的防火閥。消聲減振設(shè)計（1）空調(diào)機組送回風、新風管及所有通風機進出風管處，均設(shè)阻抗復合式消聲器或消聲彎頭。 電力設(shè)計設(shè)計依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T1692《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB5005495《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB5005295《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB5011698《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB5005593《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB/T503112000《智能建筑設(shè)計標準》GB/T503142000《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5020094《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB5019894強電部分（1）高、低壓變配電系統(tǒng)①供電方案本工程設(shè)10KV電源由市政道路引入，電源為兩路10KV電纜埋地引入。容量大而集中的采用放射式配電，容量小而分散的采用樹干式配電。且按溫升選擇和按電壓損失校驗電纜，小區(qū)內(nèi)的供配電線采用走電纜溝和直埋敷設(shè)的型式，沿道路一側(cè)的人行道和綠化帶下走線。屋面設(shè)避雷帶，且在整個屋面組成不大于10mX10m的避雷網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主鋼筋作為引下線。在住宅大門進戶處設(shè)對講機。④樓宇自動控制系統(tǒng)本工程設(shè)置樓宇自動控制系統(tǒng)，采用分布集中式系統(tǒng)。 燃氣設(shè)計設(shè)計依據(jù)《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》（GB5002893 2002年版）其它相關(guān)的國家現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程燃氣種類本小區(qū)擬供應的燃氣為城市管道天然氣。（2）燃氣表的安裝位置及燃氣表的閥門安裝均應符合《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。d,按365天/年計算；未預見水量取生活用水量的10%估算。表71 用水量計算表序號用水項目使用情況用水標準日用水量年用水量1住宅樓3290人250 L /人d5未預見水量——按生活用水10%計算合計（2）用電①用電負荷計算應用負荷密度法確定計算居住用電負荷PM (適用于照明及家用電負荷)，其表達式如下：PM=PedSη式中　PM——實際最大負荷，kW　　　Ped——單位面積計算負荷，W/m2　　　S——小區(qū)總面積，m2　　　η——同時系數(shù)，Ped取山東省標準50W/m2，項目住宅總建筑面積82736m2，則計算得實際最大用電負荷為：PM=5082736/1000＝b．公建用電負荷采用負荷密度法，按110W/m2計。注：電力折標煤系數(shù)來源于《綜合能耗計算通則》。年。年3290人（4）采暖本項目采暖采用集中供熱方式，采暖范圍為住宅及其他附屬建筑，采暖