【正文】 浙 江福 建山 東……由以上分析知，山東省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品住宅完成投資及商品房銷售面積、銷售額呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。因此，本項目建設(shè)具有良好的市場發(fā)展空間。城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強大發(fā)展?jié)摿?。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建設(shè)特別是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長期保持在較高水平，并成為貫穿我國全面建設(shè)小康社會始終的重要的推動力量。按照2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到32平方米估算，2003年～2020年間，我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積應(yīng)當(dāng)達(dá)到140億平方米左右。住宅總量需求來源于三個方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有110多億平方米舊住宅更新改造的需求。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強大的發(fā)展?jié)摿?。通過以上分析，可以看到今后較長時期我國房地產(chǎn)和商品住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。**市房地產(chǎn)市場山東作為全國的一個大省，還正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期階段，市場發(fā)展蘊含巨大開發(fā)價值。而**作為山東僅有的幾個沿海城市之一，其房地產(chǎn)市場尤其是旅游地產(chǎn)的市場更是前景廣闊。一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展往往是基于城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，近年來，**市經(jīng)濟穩(wěn)步增長、人民生活水平及城市化進(jìn)程不斷提高為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。為了滿足市場的實際購房需求，解決目前的供需矛盾，穩(wěn)定住房價格，**市按照“合理布局、整體開發(fā)”的原則，通過市場化運作的手段，降低房地產(chǎn)門檻，積極引進(jìn)國內(nèi)外有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)、普通商品房、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房等項目。重點開發(fā)了一批有代表性的住宅小區(qū)。**市房地產(chǎn)開發(fā)不僅實現(xiàn)了為市民提供舒適的居住和生活環(huán)境，開發(fā)商贏得合理的利潤回報，政府贏得城市投資環(huán)境的改善的“三贏”效果，還增加了政府收益，滿足了大量農(nóng)村和外來人口向城市集聚，拉動三產(chǎn)、度假旅游等消費，促進(jìn)了全市經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上所述，**市房地產(chǎn)業(yè)在**市穩(wěn)步增長的的經(jīng)濟條件、人民生活水平及城市化進(jìn)程的不斷提高的大背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。（1）政策環(huán)境優(yōu)勢**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：完善人居功能。以建設(shè)最適宜人類居住城市為目標(biāo)，全力打造“人居**”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等不同層次的住房供應(yīng)體系，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標(biāo)，人均住房面積達(dá)到30平方米。**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中提出要完善人居功能，鼓勵普通商品房發(fā)展，本項目建設(shè)符合**市相關(guān)政策要求。（2）自然環(huán)境與地理區(qū)位優(yōu)勢本項目所在地**市，坐落于美麗的渤海、黃海交匯處，素有人間仙境之美譽，該地區(qū)四季分明，氣候宜人，風(fēng)景秀麗，**閣旅游景區(qū)聞名全球。本項目位于**市東關(guān)路東、富民路南，屬**市非常有發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶之一，空氣質(zhì)量優(yōu)良，商業(yè)、交通便利，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，升值潛力巨大。項目建成后，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┦孢m的居住環(huán)境，而且促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項目借助于得天獨厚的自然環(huán)境與區(qū)位優(yōu)勢，適應(yīng)目前**市房地產(chǎn)市場需求，具有廣闊的市場前景。（3）產(chǎn)品優(yōu)勢本項目所開發(fā)的產(chǎn)品，自始至終站在“以人為本”“健康、環(huán)保”的出發(fā)點上，從總體規(guī)劃到空間布置處處體現(xiàn)著適用性、安全性、舒適性和健康性，從設(shè)計到施工遵循《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點》（2004年版）的要求。從規(guī)劃布局來看，能夠滿足居民的生活需求。本項目小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理先進(jìn)、綜合配套設(shè)施完善，整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、休息健身、社區(qū)廣場各種公建設(shè)施應(yīng)有盡有，符合居民休憩健身等需求。（4）營銷優(yōu)勢本項目建設(shè)秉承“以人為本”的設(shè)計理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，實行一級物業(yè)管理，結(jié)構(gòu)強調(diào)院落，強化人車分流，滿足多方面的需求。區(qū)內(nèi)住宅設(shè)計新穎，追求人與自然的和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造富有個性的理想人居。該項目建設(shè)主題明確，開發(fā)定位合理，有大量的目標(biāo)客戶群作保障。本項目生態(tài)、舒適、方便的居住條件、完備的生活及市政配套，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理成為購房者的首選因素，這些都為項目的正常市場運作提供了有利條件。項目結(jié)合市場需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能，確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積99887平方米，其中，住宅建筑面積82736平方米，車庫建筑面積16908平方米；附屬建筑面積243平方米。規(guī)劃總戶數(shù)940戶，居住人口3290人，車庫900個。第四章 建設(shè)地點及場址選擇建設(shè)地點本項目建設(shè)位于**市城西，西臨**閣西苑風(fēng)景旅游區(qū)，規(guī)劃總用地99887平方米。建設(shè)區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。擬建場地分析（1）區(qū)位適宜，屬**市房地產(chǎn)升值潛力較大的區(qū)域之一；（2）緊鄰道路，工程機械和材料出入口設(shè)置限制不大，施工便利；（3）水、電、暖供應(yīng)均有保障；（4）交通方便。擬建項目周邊的交通條件良好，有公交車及城市環(huán)城車通往該處。 建設(shè)地點社會經(jīng)濟現(xiàn)狀**，位于山東半島最北端，渤海、黃海在此浩蕩交匯，與遼東半島、日韓隔海相望。**是我國著名的海濱旅游城市，是我國綜合實力百強縣市和“全國科技實力百強縣”。域內(nèi)歷史悠久、物產(chǎn)豐富，現(xiàn)轄5個街道辦事處7個建制鎮(zhèn)1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)581個行政村。**市內(nèi)交通發(fā)達(dá)，通訊便利?；A(chǔ)設(shè)施完善，公路遍及城鄉(xiāng)。**港為一類對外開放口岸，并開通了**至旅順的客貨滾裝航線，**新港萬噸級深水碼頭投入運營；與全國各地和世界180多個國家和地區(qū)開通了傳真和直撥互聯(lián)網(wǎng)等通訊業(yè)務(wù)，緊臨的煙臺港已同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航。已形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。**市發(fā)展旅游有著優(yōu)越的地理位置和環(huán)境。**市經(jīng)濟勢力亦非常雄厚，形成了以黃金、機械、電子、建材、化工、輕紡為主導(dǎo)的工業(yè)生產(chǎn)體系，其中，旅游、黃金、酒類、飲料、木材、醫(yī)藥化工已發(fā)展成為五大類主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，與美、英、法、德、日、韓等世界上20多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟合作和貿(mào)易往來。由于立足區(qū)位優(yōu)勢、園區(qū)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和人文優(yōu)勢，國民經(jīng)濟和社會事業(yè)取得快速發(fā)展和全面進(jìn)步，人民物質(zhì)生活水平和精神文明素質(zhì)都有了大幅提高。**市先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、全國綜合實力百強縣、全國科技實力百強縣、全國文化先進(jìn)市、全國體育先進(jìn)市、山東雙擁模范市、山東省信訪工作先進(jìn)市等榮譽稱號，連續(xù)多年保持全省社會治安綜合治理模范市榮譽。2007年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值242億元，%。，%。，%。，%。：： 。大力發(fā)展特色經(jīng)濟，培育形成了以旅游業(yè)、臨港工業(yè)、葡萄及葡萄酒業(yè)、汽車及零部件加工四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系。建設(shè)條件（1）工程地質(zhì)條件①地形、地貌及地下水場區(qū)總的地形為南高北低。區(qū)域地貌為丘陵坡地與山前沖積平地。場區(qū)內(nèi)未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風(fēng)化裂隙中會有少量的風(fēng)化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補給。②場地地層結(jié)構(gòu)及工程地質(zhì)特征據(jù)鉆探資料表明，場區(qū)內(nèi)的地層結(jié)構(gòu)主要由雜填土層（Q4ml）、粉質(zhì)粘土層（Q4al+pl）、含礫粉質(zhì)粘土層(Q4al+pl) 、礫砂層（Q4pl+al）、卵石層（Q4pl+al）及風(fēng)化砂巖層（KW）構(gòu)成，現(xiàn)從上而下，由新至老依次分述如下：1層雜填土層（Q4ml）場地內(nèi)均有分布，～，物質(zhì)成分以粉質(zhì)粘土為主，少量的植物根莖及玄武巖碎塊、砂巖碎塊，結(jié)構(gòu)疏松，無層理，切面粗糙，易碎。2層粉質(zhì)粘土層（Q4al+pl）場地內(nèi)均有分布，伏于雜填土層之下，~，~，其分布趨勢由東向西逐漸變厚。土黃色，可塑狀態(tài)，高壓縮性，濕，切面較粗糙，無搖振反應(yīng)，見較多的植物根莖及少量的長石、石英顆粒，局部見玄武巖礫及粉土透鏡體。3層含礫粉質(zhì)粘土層(Q4al+pl)場地均有分布，伏于粉質(zhì)粘土層之下，－，－，北薄南厚，棕紅黃褐色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性，切面較光滑，無搖振反應(yīng)，粘性強，混較多的長石、石英顆粒，云母片細(xì)小。4層礫砂層（Q4pl+al）分布于場地的中北部，南部缺失，伏于含礫粉質(zhì)粘土層之下。，在場地的北端最厚。灰白灰黃色，飽和，稍密中密，物質(zhì)成分以長石、石英顆粒為主，混少量的玄武巖礫，泥質(zhì)少量。5層卵石層（Q4pl+al）青灰色，，物質(zhì)成分以玄武巖塊為主，次棱角狀，礫徑一般在35cm，泥質(zhì)少量。61層全風(fēng)化礫巖層伏于卵石層及礫砂層之下。紫紅色，巖芯風(fēng)化呈砂土狀、碎塊狀，其成分以石英砂、泥質(zhì)為主。巖石堅硬等級為軟巖，巖體完整程度為破碎，巖體基本質(zhì)量等級為V級。62層強風(fēng)化礫巖層場地內(nèi)均有分布，是構(gòu)成場地的基地巖石，，該層由南向北埋深逐漸增大。紫紅色，巖芯呈碎塊狀、塊狀，礦物成分以石英砂為主，泥質(zhì)膠結(jié)。巖石堅硬等級為軟巖，巖體完整程度為較破碎，巖體基本質(zhì)量等級為V級。③地基土承載力特征值按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB500072002），結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ?jīng)驗，綜合確定各層地基土承載力特征值fak(kPa)如下表：層號巖土名稱承載力特征值fak(kPa)1雜填土層（Q4ml）)2粉質(zhì)粘土層（Q4al+pl）1503含礫粉質(zhì)粘土層(Q4al+pl)1804礫砂層（Q4pl+al）2005卵石層（Q4pl+al）20061全風(fēng)化砂巖層25062強風(fēng)化砂巖層300④場地的地震效應(yīng)評價擬建場地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震一般地段。⑤場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價場地地貌單元為丘陵坡地與山前沖積平地共同組成的復(fù)合地貌單元，該場地地層種類稍多，場地內(nèi)不存在震動液化土層。場地內(nèi)地下水在干濕交替條件下對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋中腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，擬建場地內(nèi)無隱伏活動斷裂構(gòu)造，建筑場地類型為Ⅱ類，場地土類型為中軟場地土。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。 （2）市政公用工程條件①供水本項目水源為城市自來水，由**市自來水公司，為本項目提供居民生活所需用水。②排水排水采用雨污分流。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。能夠滿足本項目小區(qū)排水需求。③供電本工程設(shè)10KV電源由市政道路引入，電源為兩路10KV電纜埋地引入。④供熱**東海熱電廠對本項目各住戶集中供熱，可滿足用戶對采暖的需求。 ⑤供氣本項目供氣采用管道天然氣。住宅區(qū)內(nèi)新建燃?xì)庹{(diào)壓站一座，即可滿足用戶用燃?xì)獾膯栴}。地址綜述項目選址**市城西，西臨**閣西苑風(fēng)景旅游區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善、道路寬敞暢通、供水條件優(yōu)越、排水自然通暢、電力設(shè)施齊全、通訊設(shè)施完備、寬帶上網(wǎng)便捷、有線電視到位、熱力供應(yīng)保證、燃?xì)鈼l件具備、土地自然平整，并且社會穩(wěn)定、環(huán)境幽靜，非常適合小區(qū)建設(shè)，是理想的居住場所。第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù)建設(shè)單位提供的用地紅線圖和地形圖 建設(shè)單位的設(shè)計委托書《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《住宅設(shè)計規(guī)范》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》《通用設(shè)計通則》 規(guī)劃指導(dǎo)思想規(guī)劃定位整個規(guī)劃以**市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點，以推進(jìn)**市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想，以加快**市城市化建設(shè)提高居民居住水平為目的，同時根據(jù)**市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設(shè)計要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)。本項目住宅樓為居民提供舒適居住環(huán)境，將本項目定位為優(yōu)質(zhì)、生態(tài)住宅小區(qū)。規(guī)劃理念充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“綠色生態(tài)社區(qū)”的主題，貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。充分體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設(shè)計手法，注重組團“院落”空間的塑造。創(chuàng)造出一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化社區(qū)。重視人文環(huán)境，一是傳統(tǒng)與潮流的體現(xiàn)，二是健康生活的倡導(dǎo)，三是以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)體現(xiàn)對人性的尊重。 規(guī)劃目標(biāo)環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡導(dǎo)的理念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、文化社區(qū)。環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標(biāo)是：基于文化、塑造環(huán)境。結(jié)合市場需求及項目特點，確定以“綠色生態(tài)，健康生活”概念為項目主題。使本小區(qū)成為適合居住的家，追求人與自然、人與人的和諧，社區(qū)環(huán)境營造一種幽雅舒適的居住空間使居住者盡享生活樂趣。本小區(qū)體現(xiàn)人與自然和諧共處的做法是接近綠地，親近、熱愛綠地；使居民進(jìn)一步了解自然，熱愛自然，以便更好的保護(hù)自然。另一方面，將綠化賦予人們喜歡的文化品位或藝術(shù)風(fēng)格。最持久的綠化風(fēng)格是自然風(fēng)格，是永遠(yuǎn)充滿生機活力使人百看不厭、玩味無窮的自然景象和自然情調(diào)。營造綠色生態(tài)的要求營造生態(tài)園林，注重綠化氛圍，創(chuàng)造出綠地、漫步小徑等相互搭配而協(xié)調(diào)的新型景觀。在總體布局上，與自然地勢相互協(xié)調(diào)，既考慮滿足日照要求、留足綠地空間，又考慮相互間適當(dāng)?shù)母卟?，形成特色。在戶型設(shè)計上，充分利用環(huán)境特點，使主要空間享有最佳景觀。 規(guī)劃方案**陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在**市城西，西臨**閣西苑風(fēng)景旅游區(qū)，建設(shè)優(yōu)質(zhì)、生態(tài)的住宅小區(qū)。本項目建設(shè)規(guī)劃總用地99887平方米，總建筑面積99887平方米，包括住宅建筑面積82736平方米，車庫建筑面積16908平方米，附屬建筑面積243平方米。具體規(guī)劃方案如下：總體布局規(guī)劃在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎(chǔ)上，對建筑區(qū)域進(jìn)行合理布局,詳見建設(shè)項目總平面圖。在整體規(guī)劃中，項目形態(tài)協(xié)調(diào)對應(yīng)，體現(xiàn)規(guī)劃的整體性，尤其是在