【正文】 培訓、休閑度假等消費市場；三是吉林省周邊和俄羅斯地帶，主要是休閑度假及度假房產等消費市場。針對以上三大市場采取實地考察、座談、調查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。關于市場需求，可以分為牡丹江、綏芬河、東寧地區(qū)、黑龍江中東部城市群地區(qū)、吉林周邊和俄羅斯地帶三大需求市場。針對牡丹江、綏芬河、東寧地區(qū)，對房地產、休閑娛樂、商業(yè)購物、公務會議等方面，進行潛在消費能力、購房意愿、休閑方式、商業(yè)購物等調查；針對黑龍江中東部城市群地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假、商務會議等方面調查；針對吉林省周邊和俄羅斯地帶，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等調查。關于市場供給，對東北風情小鎮(zhèn)房地產、旅游及休閑娛樂等方面，進行住房現狀、新開發(fā)房地產項目情況、旅游總體發(fā)展狀況、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂場所客源狀況等調查。一、市場需求調查（一）本地和牡丹江市場潛在消費能力調查近幾年數據統(tǒng)計表明，穆棱市，牡丹江市經濟保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。據初步統(tǒng)計，城市人均可支配收入超過16700元，在全省居于前列。經濟基礎為市場消費需求的產生提供了基礎。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比，2016年穆棱市與牡丹江城市人均可支配收入接近2000美元，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。房地產市場需求調查通過問卷調查的方式，在穆棱市及牡丹江市區(qū)，對5000名市民進行隨機調查。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預期為3200元/平方米。休閑時間與及休閑方式調查通過有關數據統(tǒng)計、隨機調查問卷、訪談等方式，對穆棱市及牡丹江地區(qū)休閑娛樂消費方式進行調查、統(tǒng)計和分析。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和滑雪為主，人均消費3090元，主要集中在周末和節(jié)假日等。其中，酒吧、茶吧在111月為旺季，510月為淡季。歌舞廳主要消費群體是年輕人，夏季為旺季?；┮灾星嗄隇橹饕M群，只要集中在111月。（二）黑龍江中東部城市群地區(qū)（1）旅游需求調查東北風情小鎮(zhèn)緊鄰黑龍江東部及東北地區(qū)，以綏滿鐵路和牡綏高速、哈牡高速等為主干的區(qū)域交通網絡發(fā)達，對旅游客源市場有很大的吸引力。根據各地數據資料統(tǒng)計，人均旅游花費538元。2017年東北地區(qū)城市居民人均旅游3次，人均旅游花費796元，%。其中，旅游市場潛力很大。（2）房產需求調查針對東北地區(qū)房地產市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進行房地產市場消費調查，由各地區(qū)2017年房地產市場調查數據分析，東北地區(qū)主要城市平均20%居民在三年內有購房計劃，主要關注中小戶型，面積在6090之間，認可房價平均為30004000元。具體數據統(tǒng)計整理如下：（三）吉林省周邊和俄羅斯地帶（1）潛在消費能力調查由于地緣優(yōu)勢，牡綏地區(qū)是周邊吉林省居民和俄羅斯海參崴地區(qū)居民首選的旅游、購物目的地之一。同時考慮北方氣候因素，69月是本地旅游和俄羅斯境外游的旺季，11月，12月和1月是南方游客的旅游旺季。（2）消費趨向調查由數據整理與分類統(tǒng)計，對吉林省周邊和俄羅斯地帶居民對景區(qū)和旅游項目的選擇偏好進行統(tǒng)計分析。對景區(qū)選擇偏好調查統(tǒng)計景區(qū)特點秀麗或宏偉濱水或森林歷史名勝鄉(xiāng)村田野民俗建筑提及率50%70%50%60%30%10%30%10%資料來源：客源通數據平臺旅游項目選擇偏好調查統(tǒng)計項目類型休閑度假類商務會展類旅游地產類其他偏好率72%%%%資料來源：客源通數據平臺吉林省周邊和俄羅斯地帶居民旅游的最主要的目的是休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務出差。選擇乘火車及自駕車為主。二、市場供給調查（一）房地產市場現有住房情況調查通過對相關資料的統(tǒng)計整理，得出穆棱鎮(zhèn)現有住房的基本情況。 鎮(zhèn)區(qū)現有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面積人均住房面積建筑樣式高層多層平房其他060%40%9%樓房住宅面積80平方米以下80110平方米110平方米以上46%45%9%穆棱鎮(zhèn)新開發(fā)房地產項目情況調查根據對穆棱市初步調查，2015年到2016年新開發(fā)的房地產項目2個，總建筑面積約80萬平方米，多為中密度住宅。其主要戶型及均價為：多層住宅，均價18002500元每平方米。目前，穆棱鎮(zhèn)房地產市場基本為期房，市場需求潛力很大。項目競爭力分析從上面的數據統(tǒng)計結果可以得出，目前某某的房地產開發(fā)遠不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產項目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費市場的趨勢。（二）旅游市場 牡丹江地區(qū)旅游現狀調查從近幾年數據統(tǒng)計來看，牡丹江旅游市場發(fā)展迅速，游客人數和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項旅游和商務旅游也占有一定的比重。2016年，%，%。牡丹江市旅游情況統(tǒng)計 年份項目201520162017實際同比增長(%)實際同比增長(%)實際同比增長(%)旅游總收入(億元)27旅游外匯收入(萬美元)723511359232471國內旅游收入(億元)265170接待入境旅游者(萬人次)59140接待國內旅游者(萬人次)2603145497760數據來源：牡丹江市旅游局資料統(tǒng)計項目競爭力分析由上面數據統(tǒng)計，統(tǒng)計分析說明關東風情生態(tài)特色小鎮(zhèn)有極大的市場潛力，第四章 項目建設可行性牡丹江市作為關東風情生態(tài)特色小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。一、交通區(qū)位條件分析該項目位于牡丹江市東部，西距牡丹江市中心60公里，北至G10高速公路出口15公里。從大交通上看，牡丹江與鶴大、哈牡、牡佳三條高速公路相連接。綏滿鐵路、牡佳鐵路橫貫牡丹江市，客運直接通沈陽、大連、上海、北京等，現在又開通了牡丹江到達首都北京、上海、濟南、青島的班機。，且有高速公路直達。關東風情特色小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內交通基礎條件較好，主要節(jié)點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。小結：牡丹江作為黑龍江省重要交通樞紐，黑龍江東部鏈接俄羅斯的門戶，其公路、鐵路、和航空等對外交通骨干及內部公路交通網絡，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎設施建設及未來旅游經濟發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎。二、政策環(huán)境條件分析本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件：從外部政策環(huán)境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央財政繼續(xù)加大對東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于穆棱市圍繞奮斗水庫旅游開發(fā)建設爭取更多的資金；第三，穆棱市作為農業(yè)縣實施農業(yè)供給側改革，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應區(qū)域產業(yè)結構調整、區(qū)域經濟發(fā)展及基礎設施建設提供了政策支持；第四，黑龍江省一帶一路的構建，實施哈牡綏產業(yè)帶規(guī)劃，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。在此宏觀背景條件下，穆棱市委、市政府做出了《關于加快穆棱市旅游產業(yè)發(fā)展的決定》，以奮斗水庫和關東風情生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮關東風情小鎮(zhèn)旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“關東風情生態(tài)休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為穆棱市國民經濟的支柱產業(yè)，把穆棱鎮(zhèn)建設成為具有國際影響力的旅游目的地。小結：當前國家宏觀調控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉型政策及黑龍江省哈牡綏經濟帶建設的優(yōu)惠支持政策，以及穆棱市加快旅游產業(yè)發(fā)展的決定及相關配套優(yōu)惠措施為關東風情生態(tài)特色小鎮(zhèn)開發(fā)項目的建設實施提供了外部政策條件。三、自然環(huán)境條件分析項目區(qū)屬于溫帶大陸性季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢平坦，地質結構穩(wěn)定，有利于建設施工。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量最冷月均氣溫℃最熱月均氣溫℃極端最低氣溫℃極端最高氣溫℃年平均氣溫℃平均相對濕度66%無霜期天數126天年日照時數年平均風速年最多風向南西南風空氣質量優(yōu)小結：項目建設處于較好的自然和地質環(huán)境中，而且旅游建設中大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。第五章 建設方案和內容一、項目總體思路總體創(chuàng)意旅游 + 地產，即：生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務度假人居地產。依托穆棱鎮(zhèn)獨特的紅豆杉生態(tài)資源和優(yōu)質的人居環(huán)境，打造以奮斗水庫旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以仿生建筑為載體。以高品質生活為主題的房地產項目?？蛻羧憾ㄎ宦糜蔚禺a的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。根據市場調查結果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。其中，主要內容包括：——主力客戶群定位：穆棱市本地及三大城市板塊中高端房地產消費市場，及商務度假市場——亞客戶群定位：國內臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場特色文化定位以人居、關東文化為主題，紅豆杉生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現代主義與自然主義從風格上融合的生態(tài)特色小鎮(zhèn)。功能定位以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產項目。檔次定位高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。二、重點建設項目（一）旅游房地產項目即建設綠色生態(tài)社區(qū)。選址：穆棱河和奮斗水庫周邊；規(guī)模：占地約760公頃；定位：奮斗水庫和穆棱河之濱、鳥語林中，離奮斗水庫和紅豆杉生態(tài)保護區(qū)最近的高端生態(tài)居住區(qū)，打造生態(tài)養(yǎng)生及關東風情度假品牌。仿生建筑低密度住宅區(qū)：仿生建筑融入后現代主義風格的豪華別墅。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現現代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑之間距離范圍是20至40米，低層低密度，—。建筑應遵循整體風格統(tǒng)一，結構形式多樣的原則。住宅區(qū)內需設計景觀循環(huán)水系。 養(yǎng)生公寓：針對市場開發(fā)幾類公寓：針對高端商務消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務公寓； 針對中高端房地產市場，推出酒店式公寓；針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓；針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以紅豆杉保護區(qū)和奮斗水庫為環(huán)境背景，建設舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑層高限定為5層，低層中低密度?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結合?？砷_設養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。（二）綜合服務配套項目旅游地產服務對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設施則成為這類項目的重點?！t豆杉養(yǎng)生餐廳結合紅豆杉和奮斗水庫重點打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出紅豆杉景觀和奮斗水庫特點，根據中外養(yǎng)生文化對食物內容和進食方式進行特色設計，充分體現生態(tài)養(yǎng)生的特點。其中餐式分為水庫特色、綠色芳香素食、紅豆杉養(yǎng)生藥膳等主題。可聘請當地及各地廚師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等。（三）戶外休閑娛樂項目生態(tài)漁港結合奮斗水庫和特色小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結合的生態(tài)漁港。選址：奮斗水庫碼頭規(guī)模：占地面積15公頃 ——漁港碼頭：分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等?！獫O港餐飲區(qū)：設計容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲設施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設置望遠鏡，便于游客用餐之余觀看紅豆杉及水庫景觀。植物園：選址：奮斗水庫周圍和新村下設施農業(yè)規(guī)模：占地面積100公頃，實際建設用地30公頃，其余為生態(tài)保護用地。植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運用環(huán)境優(yōu)勢，室內、室外結合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。庫區(qū)周圍栽植紅豆杉，再造一個紅豆杉保護區(qū)，飲水為紅豆杉水。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學研究。三、配套施設建設（一）交通基礎設施建設為適應旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系及標識標牌等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。根據《旅游區(qū)（點）質量等級的劃分與評定》（GB/T17752003），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌4類標識標牌。重點是在進入關東風情生態(tài)特色