【正文】 梵華里特色商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3第二章 供需預(yù)測(cè)及項(xiàng)目的必要性和可行性 3 3 3 3 3 3 3 3 3（SWOT分析） 3第三章 項(xiàng)目選址 3 3 3 地貌地震情況 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3第四章 工程方案 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3（FA） 3 3 3 3 3 3 3 3 3： 3 3第五章 節(jié)能節(jié)水措施 3 3 3 3 3 3 3 公用建筑節(jié)能措施 3 3 3 3 3 3 3 3 3 用水量計(jì)算 3第六章 環(huán)境影響分析 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 3 3 3 3 3 3 3 3第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 3 3 3 3 3 3 3 3 3第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 3 3 3第十章 招標(biāo)方案 3 3 3 組織形式及方式 3 3 3 3 3 3第十一章 投資估算與資金籌措 3 3 3 3 3 3 3 3 3第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 3 3 3 3 3 3第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 3 3 3 3 3 3 3第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 3 3 3 3 3 3 質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 3 3 3第十五章 結(jié)論與建議 3 3 3第一章 總論梵華里特色商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告企業(yè)名稱：貴陽(yáng)仟坤文創(chuàng)置業(yè)有限公司法定代表人：李國(guó)華地址：貴州省貴陽(yáng)市白云區(qū)中環(huán)街與七一街交匯處辦公樓2樓經(jīng)營(yíng)范圍：法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定規(guī)定禁止的不得經(jīng)營(yíng)；法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定規(guī)定應(yīng)當(dāng)許可（審批）的，經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后憑許可（審批）文件經(jīng)營(yíng)。法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定規(guī)定無(wú)需許可（審批）的，市場(chǎng)主體自主選擇經(jīng)營(yíng)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理；市政基礎(chǔ)設(shè)施周邊一定范圍內(nèi)土地的開(kāi)發(fā)利用，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及土地整理；市政配套設(shè)施周邊廣告業(yè)務(wù)；停車場(chǎng)綜合性開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理；房屋拆遷安置、棚戶區(qū)改造、城中村改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)、舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)、住房建設(shè)；非金融性項(xiàng)目投資的管理及咨詢（不含投融資理財(cái)、投融資理財(cái)咨詢業(yè)務(wù)，不得從事非法集資、非法吸收公眾存款等違法金融活動(dòng)，不得從事未經(jīng)批準(zhǔn)的金融活動(dòng)）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；房屋工程建筑；道路、隧道和橋梁工程建筑；工程準(zhǔn)備（不含爆破）；建筑安裝；建筑裝飾；經(jīng)濟(jì)咨詢；廣告業(yè)；會(huì)議與展覽服務(wù)；物業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢；工程項(xiàng)目管理；酒店管理及運(yùn)營(yíng)；文化旅游設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)）?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB 501372011）《貴州省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2010）《貴陽(yáng)市白云區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（20112020）》《貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》《白云區(qū)土地利用總體規(guī)劃（20112020）》國(guó)家、貴州省、貴陽(yáng)市、白云區(qū)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)劃規(guī)范項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市白云區(qū)主城區(qū)南側(cè)，項(xiàng)目核心區(qū)域東臨云峰大道，北臨龍井路。項(xiàng)目位置分布圖梵華里建設(shè)項(xiàng)目包括6地塊地上地下的商鋪和停車場(chǎng)的土建、安裝、裝飾裝修、綠化園林及市政管網(wǎng)等建設(shè)，㎡。㎡。本項(xiàng)目計(jì)劃將梵華里打造成一個(gè)別具特色的精品文化街區(qū)，也是坐落在貴陽(yáng)主城區(qū)的第一個(gè)商業(yè)小鎮(zhèn)。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀為老街區(qū)，待拆遷。中共第十八屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議明確“十三五”的新發(fā)展格局，將在“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局下，堅(jiān)持“五位一體”的發(fā)展思路，全面推進(jìn)和落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放和共享五大發(fā)展理念。堅(jiān)持綠色發(fā)展，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局。綠色生態(tài)的發(fā)展之路已經(jīng)成為現(xiàn)代化城市建設(shè)的必然選擇?！笆濉睍r(shí)期，國(guó)家實(shí)施“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略和省實(shí)施的高鐵經(jīng)濟(jì)帶、黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)等戰(zhàn)略，為我市擴(kuò)大開(kāi)放合作提供了良好契機(jī)；隨著創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)時(shí)代加速到來(lái)，貴陽(yáng)在大數(shù)據(jù)發(fā)展方面已經(jīng)呈現(xiàn)先行態(tài)勢(shì)，可以順勢(shì)而為搶占發(fā)展制高點(diǎn)；國(guó)家采取一系列穩(wěn)增長(zhǎng)措施，貴陽(yáng)迎來(lái)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化組合的歷史機(jī)遇；國(guó)家實(shí)施新一輪西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為我市完善基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、提升公共服務(wù)能力等提供了良好條件；貴陽(yáng)建設(shè)全國(guó)生態(tài)文明示范城市效果明顯，“爽爽的貴陽(yáng)”成為響亮品牌，清爽的空氣和涼爽的天氣成為強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力；特別是省委、省政府把貴陽(yáng)放在更加突出的位置，提出要進(jìn)一步增強(qiáng)貴陽(yáng)城市功能，提高省會(huì)城市首位度，為貴陽(yáng)發(fā)展注入了新的強(qiáng)大動(dòng)力。梵華里所在區(qū)域是貴陽(yáng)市白云主城區(qū)的中心地帶，周圍有南湖公園，行政中心，城市綜合服務(wù)中心，良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施建設(shè)環(huán)境為梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。項(xiàng)目建成后，也將促進(jìn)白云區(qū)市政設(shè)施的建設(shè)和完善，拉動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定輻射范圍內(nèi)加速城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2014年，白云區(qū)緊緊圍繞“兩年初見(jiàn)成效、三年整體亮相，在奮力打造貴陽(yáng)發(fā)展升級(jí)版中當(dāng)‘急先鋒’、做‘頂梁柱’”的總目標(biāo)，堅(jiān)持三區(qū)統(tǒng)籌融合發(fā)展，群策群力，攻堅(jiān)克難，努力克服經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大、部分國(guó)有企業(yè)虧損加劇帶來(lái)的影響，穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、推改革、惠民生、促發(fā)展，全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快、轉(zhuǎn)型提速、民生改善、社會(huì)和諧的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地區(qū)生產(chǎn)總值突破150億元，%，位列全市第2位；在全省31個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增比進(jìn)位綜合測(cè)評(píng)中，排名第2位，較2013年提升了2位；在全省千億級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)綜合考評(píng)中排名第1位。由此可見(jiàn)，白云區(qū)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境態(tài)勢(shì)優(yōu)越，為梵華里建設(shè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。隨著城市居民生活收入的提高，人們對(duì)生活環(huán)境的要求越來(lái)越高，梵華里商業(yè)小城鎮(zhèn)的建設(shè)不僅可以提高周邊居民的生活品質(zhì)，同時(shí)也能提升白云區(qū)風(fēng)貌、加快白云區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程。貴州省——堅(jiān)定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路中共第十八屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議明確“十三五”的新發(fā)展格局，將在“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局下，堅(jiān)持“五位一體”的發(fā)展思路，全面推進(jìn)和落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放和共享五大發(fā)展理念。堅(jiān)持綠色發(fā)展，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局。綠色生態(tài)的發(fā)展之路已經(jīng)成為現(xiàn)代化城市建設(shè)的必然選擇。2015年2月12日貴州省人民政府印發(fā)《綠色貴州建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2015—2017年）》，計(jì)劃明確：加快建設(shè)生態(tài)城市，國(guó)家級(jí)、省級(jí)園林城市，提高城市園林綠化水平，彰顯“顯山、露水、見(jiàn)林、透氣”，改善生態(tài)景觀環(huán)境。2016年2月14日，貴州省委書(shū)記陳敏爾在全省造林綠化推進(jìn)大會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“深學(xué)篤用綠色發(fā)展理念，牢牢守住山青、天藍(lán)、水清、地潔四條生態(tài)底線，大力推進(jìn)生態(tài)文明先行示范區(qū)建設(shè)。牢牢守住發(fā)展和生態(tài)兩條底線，深入實(shí)施好綠色貴州建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃，推動(dòng)綠色發(fā)展理念在貴州落地生根、開(kāi)花結(jié)果?！庇纱丝梢?jiàn)，建設(shè)生態(tài)園林城市將成為貴州省實(shí)現(xiàn)生態(tài)文明建設(shè)的重要著力點(diǎn)。貴陽(yáng)市——堅(jiān)持生態(tài)示范，全力構(gòu)建“千園之城”《貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》提出，樹(shù)立和落實(shí)綠色發(fā)展的理念，堅(jiān)定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，促進(jìn)人與自然和諧共生，以生態(tài)之美謀趕超之策，推進(jìn)綠色貴州建設(shè)。以綠地系統(tǒng)和公共空間系統(tǒng)為基礎(chǔ)，改造、提升、建設(shè)、規(guī)劃一批不同類型、不同層次的城市公園，形成由森林公園、濕地公園、城市公園、山體公園、社區(qū)公園“五位一體”的城市公園體系。貴陽(yáng)市深入貫徹綠色發(fā)展理念，堅(jiān)持標(biāo)本兼治，合理布局生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，持續(xù)推進(jìn)綠色化，精心呵護(hù)生態(tài)品牌，確保如期建成全國(guó)生態(tài)文明示范城市。貴陽(yáng)市將堅(jiān)持生態(tài)示范，全力構(gòu)建“千園之城”新體系。具體思路為：依托環(huán)城林帶、河湖濕地、城市山體等特色資源，建立城市組團(tuán)間、組團(tuán)內(nèi)的生態(tài)廊道，加強(qiáng)環(huán)城林帶和城市綠地建設(shè)，著力打造生態(tài)宜居的城市環(huán)境。以綠地系統(tǒng)和公共空間系統(tǒng)為基礎(chǔ)，改造、提升、建設(shè)、規(guī)劃一批不同類型、不同層次的城市公園，構(gòu)建以森林公園、濕地公園、山體公園、城市公園和社區(qū)公園為主體的大中小微公園相結(jié)合的立體化、多類型、功能復(fù)合的公園體系。貴陽(yáng)市政府工作報(bào)告中指出：“十三五”期間，貴陽(yáng)將把生態(tài)文明建設(shè)放在更加突出的地位，到2020年，新增各類公園660個(gè)，全市公園達(dá)1000個(gè)以上，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)300米見(jiàn)綠、500米見(jiàn)園，環(huán)境空氣質(zhì)量穩(wěn)步提升，集中式飲用水源地水質(zhì)穩(wěn)定達(dá)標(biāo)，南明河水環(huán)境綜合整治全面完成，國(guó)家水生態(tài)文明試點(diǎn)城市建設(shè)取得明顯成效。貴陽(yáng)市今年將在推進(jìn)公園城市體系建設(shè)編制規(guī)劃、優(yōu)化公園城市布局、實(shí)施工程建設(shè)、提升公園品質(zhì)、加強(qiáng)公園管理維護(hù)、豐富公園綠地類型和完善公園綠地體系等七個(gè)方面推進(jìn)公園城市建設(shè)。在推進(jìn)公園城市體系建設(shè)編制規(guī)劃方面，貴陽(yáng)市結(jié)合“疏老城、建新城”的總體目標(biāo)，推進(jìn)編制《貴陽(yáng)市環(huán)境總體規(guī)劃》、《貴陽(yáng)市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》、《貴陽(yáng)市環(huán)城森林公園規(guī)劃》。目前，這些規(guī)劃已基本形成規(guī)劃大綱和文本。在優(yōu)化公園綠地布局方面，貴陽(yáng)市按照“300米見(jiàn)綠，500米見(jiàn)園”的要求，通過(guò)因地制宜地優(yōu)化各類綠地空間布局，指導(dǎo)城市公園綠地建設(shè)；針對(duì)公園綠地?cái)?shù)量少、分布不均、人均指標(biāo)低、公園類型欠缺等問(wèn)題，專題重點(diǎn)規(guī)劃，合理布局新增公園綠地，要求每個(gè)區(qū)縣要布局一個(gè)城市綜合類型公園。在實(shí)施工程建設(shè)方面，貴陽(yáng)市將圍繞城市綠化工程和公園城市建設(shè)工程，加快推進(jìn)公園城市建設(shè)。在提升公園品質(zhì)方面，貴陽(yáng)市將對(duì)原有公園進(jìn)行提升改造，對(duì)新公園提出高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)要求，在市縣級(jí)新建高要求的公園，力爭(zhēng)將一批省級(jí)公園提升到國(guó)家級(jí)公園標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加快現(xiàn)狀公園提升改造。2016年，貴陽(yáng)市將建成的249個(gè)公園中，包括森林公園15個(gè)，濕地公園12個(gè)，山體公園29個(gè)，城市公園45個(gè)，社區(qū)公園148個(gè)。重點(diǎn)打造27個(gè)示范性公園，這27個(gè)示范性公園總占地規(guī)模達(dá)到4159公頃。貴陽(yáng)市以27個(gè)示范性公園為重點(diǎn)，全面打造精品公園，其中包括白云區(qū)的荷塘月色濕地公園和南湖公園。白云區(qū)——建設(shè)南湖公園是打造“詩(shī)意白云”、“鄉(xiāng)愁白云”的重要載體白云區(qū)城市的發(fā)展格局定位為“詩(shī)意白云：云中七卷”和“鄉(xiāng)愁白云：云上九章”，南湖公園作為云中七卷之一，以天然地下水為水源，營(yíng)造了大面積人工湖，加之現(xiàn)有的空明山秀麗的天然植被，打造中華文化商業(yè)古鎮(zhèn)。 貴陽(yáng)市以建設(shè)“千園之城”為目標(biāo)，結(jié)合白云實(shí)際，推進(jìn)城市公園體系建設(shè)，共建生態(tài)宜居白云。在這種大背景下，該項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)是大勢(shì)所趨。梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)是南湖公園項(xiàng)目的其中一部分，其背靠南湖公園，風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，加之公園建成以后，人流量會(huì)大大增加，梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)正好與南湖公園形成一個(gè)休閑娛樂(lè)綜合區(qū)域，可滿足不同年齡段人群的喜好，由此可見(jiàn)梵華里的商業(yè)價(jià)值潛力巨大。第2章 供需預(yù)測(cè)及項(xiàng)目的必要性和可行性白云區(qū)已建成建筑密集，阻塞了項(xiàng)目與主干線的交通直接聯(lián)系，出入形成瓶頸，商業(yè)地塊形狀過(guò)于狹長(zhǎng)、地塊之間被綠地及廣場(chǎng)打斷，商業(yè)動(dòng)線難以銜接，現(xiàn)有商業(yè)建筑無(wú)法填補(bǔ)白云區(qū)現(xiàn)代化發(fā)展的空白。縱觀國(guó)內(nèi)外各類小鎮(zhèn)，我們把小鎮(zhèn)的類型分為如下四種：（1）以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動(dòng)一般位于都市邊緣地帶的特定區(qū)域，如交通便利的高端居住區(qū)、風(fēng)景區(qū)等，如主打“城市微度假”的中糧祥云小鎮(zhèn)。（2）以旅游、度假、娛樂(lè)為核心驅(qū)動(dòng)從區(qū)位上沒(méi)有明顯特征，主要是其大型的度假娛樂(lè)休閑功能的配屬而形成的商業(yè)形態(tài)。如城市特征明顯的上海迪斯尼小鎮(zhèn)，亦如華僑城的大盤(pán)綜合開(kāi)發(fā)型小鎮(zhèn)等。（3）以特定功能主題體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)可能是產(chǎn)業(yè)型的，也可能是特定旅游度假型的，同樣無(wú)特定的位置特征。如美國(guó)韋尓滑雪小鎮(zhèn)、北京愛(ài)斐堡紅酒小鎮(zhèn)、云南騰沖瑞麗等地的溫泉度假小鎮(zhèn)等等（4）以歷史、文化、風(fēng)情、體驗(yàn)為核心驅(qū)動(dòng)的小鎮(zhèn)多以古鎮(zhèn)形態(tài)出現(xiàn)，江南如烏鎮(zhèn)、周莊、同里等，西南如麗江（大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)與白沙古鎮(zhèn)）、駟馬古鎮(zhèn)、周子古鎮(zhèn)等，貴州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遙、河北蔚縣古鎮(zhèn)等等。小鎮(zhèn)是一種生活方式，更是一種品質(zhì)生活體驗(yàn)。而小鎮(zhèn)商業(yè)的主題、功能及場(chǎng)景設(shè)置，因其驅(qū)動(dòng)因素的不同而商業(yè)模式差異明顯。根據(jù)白云區(qū)規(guī)劃，隨著城市的發(fā)展，逐步建設(shè)完善白云區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施，提高人民生活水平和生活環(huán)境。商業(yè)小鎮(zhèn)的建設(shè)模式在貴州已有先例——“時(shí)光貴州”。“時(shí)光貴州”是以休閑旅游為主題的商業(yè)街區(qū)、貴州100個(gè)特色旅游景區(qū)之一，位于貴陽(yáng)百花湖、紅楓湖之間，是一個(gè)集旅游、度假、休閑、食宿、娛樂(lè)為一體的休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，是貴陽(yáng)首個(gè)以文化傳承為基礎(chǔ)的休閑旅游主題商業(yè)街區(qū)?！皶r(shí)光貴州”是以講述“貴州故事”，展現(xiàn)“海派生活”為主題，并擷取40年代風(fēng)華絕代的海派建筑靈魂特色，以貴州數(shù)億年的史前文化為起點(diǎn)，以數(shù)百年移民屯堡文化為依托，以數(shù)百年的建筑文化為指向，集地質(zhì)文化、史前文化、屯堡文化、會(huì)館文化、休閑文化為一體。項(xiàng)目位居有30萬(wàn)職教城師生、37所高等職業(yè)院校、1000億投資、50平方公里占地的全國(guó)最大職教城——貴州清鎮(zhèn)職教城的核心地帶，商業(yè)價(jià)值巨大。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目選址以及周邊配套設(shè)施對(duì)商業(yè)小鎮(zhèn)的建設(shè)起著至關(guān)重要的作用。商業(yè)小鎮(zhèn)的發(fā)展還有著巨大的空間和可塑性，未來(lái)商業(yè)價(jià)值不可估量。“十三五”時(shí)期，國(guó)家實(shí)施“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略和省實(shí)施的高鐵經(jīng)濟(jì)帶、黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)等戰(zhàn)略，為我市擴(kuò)大開(kāi)放合作提供了良好契機(jī)；隨著創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)時(shí)代加速到來(lái)，貴陽(yáng)在大數(shù)據(jù)發(fā)展方面已經(jīng)呈現(xiàn)先行態(tài)勢(shì)，可以順勢(shì)而為搶占發(fā)