加油站收購項(xiàng)目房屋建筑物評(píng)估說明(已修改)
2025-04-20 13:50 本頁面
【正文】 . . . .一、 房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說明(一)評(píng)估范圍納入評(píng)估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施等。房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示：金額單位：人民幣元科目名稱賬面原值賬面凈值房屋建筑物 1,488, 1,440, 構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施 5,378, 5,205, 房屋建筑物類合計(jì) 6,867, 6,646, (二)房屋建筑物概況納入評(píng)估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主要建成于1996年至2013年，共計(jì)為四個(gè)加油站，大石橋第一加油站的房屋建筑物分布于溝沿鎮(zhèn)溝沿村岫水公路北側(cè)；大石橋平順加油站的房屋建筑物分布于官屯鎮(zhèn)何屯村；鳳城第一加油站的房屋建筑物分布于鳳山區(qū)二龍山村；臺(tái)安盛達(dá)加油站的房屋建筑物分布于臺(tái)安縣新臺(tái)鎮(zhèn)西桓村。房屋建筑物類資產(chǎn)基本概況如下：納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物共計(jì)7項(xiàng)，按用途主要分為營業(yè)用房和輔助用房。營業(yè)類房屋建筑物主要為：大石橋第一加油站房產(chǎn)、鳳城第一加油站營業(yè)房、平順加油站后街營業(yè)室和臺(tái)安盛達(dá)加油站營業(yè)房等。輔助類房屋建筑物主要為：平順加油站的站房和休息室?？蚣芙Y(jié)構(gòu)其主要建筑物特征為：框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)為鋼筋砼條形基礎(chǔ)、鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)。鋼筋砼框架梁、獨(dú)立柱、現(xiàn)澆平板、圈梁。圍護(hù)結(jié)構(gòu)為370mm厚機(jī)磚砌筑墻體或混合砂漿多空磚砌墻體。外墻為水泥砂漿抹灰刷涂料，內(nèi)墻混合砂漿抹灰刷涂料，地面多為砼地面、耐酸缸磚地面。門窗多為鋁合金窗、塑鋼窗、鋼木門。屋面為加氣砼塊保溫層、SBS卷材防水層或三氈四油瀝青卷材防水層。水、電、暖、弱電等配套設(shè)施齊全。磚混結(jié)構(gòu)（混合結(jié)構(gòu)）其主要建筑物特征為：為一層或多層用房?；A(chǔ)為帶型磚基礎(chǔ)，圍護(hù)墻為磚墻，外墻砌370MM磚墻，內(nèi)隔墻為240MM磚墻，現(xiàn)澆鋼筋混凝土基礎(chǔ)圈梁、構(gòu)造柱、承重圈梁、予應(yīng)力空心樓板。屋面水泥砂漿找平層，SBS防水層，墻面為水泥砂漿抹面刷彩色防水涂料、或貼彩色墻磚，內(nèi)墻面為水泥砂漿抹面刷白，天棚混合砂漿抹灰涂料刷白。現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，鋼管護(hù)欄木扶手，踏步為彩色水磨石面層。地面為砼地坪，各房屋門為木門，鋼窗，室內(nèi)電線為暗線布置、日光燈、吸頂燈照明，立柱式鑄鐵采暖器。衛(wèi)生間內(nèi)墻水泥砂漿抹面貼彩色墻磚，普通衛(wèi)生潔具，上下水設(shè)施齊全。消防系統(tǒng)設(shè)施齊全。房屋建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體狀況較好。其混合結(jié)構(gòu)的主要特征類似于磚混結(jié)構(gòu)。構(gòu)筑物的主要特征為：納入評(píng)估范圍的構(gòu)筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、儲(chǔ)油池、加油島、圍墻及廁所等。其中加油站罩棚主要為鋼結(jié)構(gòu)或鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；地面、儲(chǔ)油池及加油島主要為混凝土或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；圍墻和廁所主要為磚混結(jié)構(gòu)。被評(píng)估單位資產(chǎn)管理人員對(duì)建筑物的主要受力構(gòu)件定期觀測(cè)，保證其使用安全。對(duì)建筑物使用過程中發(fā)生的表面破損及缺陷及時(shí)采取措施進(jìn)行修繕，保證其使用性能，同時(shí)做好建筑物的采光、通風(fēng)和衛(wèi)生工作，保證其干燥、清潔。(1)賬面原值構(gòu)成被評(píng)估單位的房屋建筑物主要為自建房屋，賬面原值一般由建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用以及資本化利息等構(gòu)成。(2)折舊方法被評(píng)估單位采用年限平均法計(jì)提折舊。按房屋建筑物資產(chǎn)類別、預(yù)計(jì)使用壽命和預(yù)計(jì)殘值，確定各類房屋建筑物資產(chǎn)的年折舊率如下：固定資產(chǎn)類別使用年限殘值率%年折舊率%房屋建筑物20納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物共計(jì)7項(xiàng)，其中已辦理房屋所有權(quán)證的房屋建筑物共計(jì)4項(xiàng)，辦證時(shí)間為2014年和2015年間，辦證率為70%。已辦證的房屋證載權(quán)利人為：XXXXX公司。其中有3項(xiàng)房屋未辦理房產(chǎn)證，主要為企業(yè)收購的四個(gè)加油站中未辦理房屋所有權(quán)證的房屋，截止評(píng)估基準(zhǔn)日尚未辦理房屋所有權(quán)證的3項(xiàng)房屋。企業(yè)對(duì)未辦證的房屋出具了有關(guān)事項(xiàng)說明，承諾權(quán)屬歸XXXXX公司所有。房屋建筑物所占用的土地全部辦理了土地使用權(quán)證，共計(jì)占用土地使用權(quán)5宗，為出讓的商服用地和批發(fā)零售用地。土地證編號(hào)為：大石橋國用(2014)第036號(hào)、大石橋國用(2015)第038號(hào)、大石橋國用(2015)第037號(hào)、鳳城國用(2014)第0058號(hào)、臺(tái)安園區(qū)國用(2015)第00003號(hào)。土地證載權(quán)利人為：XXXXX公司。(三)核實(shí)過程評(píng)估過程
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