加油站收購項目房屋建筑物評估說明-文庫吧
2025-03-24 13:50 本頁面
【正文】 主要劃分為以下三個階段：第一階段：準備階段評估人員對納入評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)構成情況進行初步了解，設計了初步評估技術方案和評估人員配備方案；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報明細表，按照資產(chǎn)評估準則的要求，指導被評估單位準備評估所需資料和填寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估申報明細表。第二階段：現(xiàn)場調查階段：根據(jù)被評估單位提供的房屋建筑物類資產(chǎn)評估申報明細表，首先與被評估單位的資產(chǎn)負債表相應科目核對使總金額相符；然后與被評估單位的房屋建筑物類資產(chǎn)明細賬、臺賬核對使明細金額及內(nèi)容相符；最后對部分房屋建筑物類資產(chǎn)核對了原始記賬憑證。：評估人員按照重要性原則，根據(jù)房屋建筑物類資產(chǎn)的類型、金額等特征收集了房屋產(chǎn)權證明文件；收集了工程發(fā)包合同與發(fā)票、工程圖紙、工程結算；收集了廠區(qū)平面圖、室外管線圖；收集了日常維護與管理制度等與評估相關的資料。：評估人員和被評估單位相關人員共同對評估基準日申報的房屋建筑物類資產(chǎn)進行了盤點與查看。核對了房屋建筑物名稱、數(shù)量、購建日期、面積、結構、裝飾、給排水、供電照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作環(huán)境、維護與保養(yǎng)情況等使用信息；了解了房屋建筑物的完損程度和預計使用年限等成新狀況；填寫了典型房屋建筑物的現(xiàn)場調查表。：評估人員向被評估單位調查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)的質量、功能、利用、維護等信息；調查了解了當?shù)卦u估基準日近期的建筑安裝市場價格信息；調查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值構成、折舊方法、減值準備計提方法等相關會計政策與規(guī)定。第三階段：評定估算階段根據(jù)各類房屋建筑物的特點，遵照評估準則及相關規(guī)定，分別采用適宜的評估方法，確定其在評估基準日的市場價值，并編制相應的評估明細表和評估匯總表，撰寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估技術說明。(四)評估方法評估人員認真分析了所掌握的資料，并對估價對象進行了實地勘察，委估房屋主要為營業(yè)及輔助性用房的房屋建筑物，房屋建筑物分布在大石橋第一加油站、大石橋平順加油站的房屋建筑物、鳳城第一加油站、臺安盛達加油站的，考慮到委估房屋建筑物其他特點及自身實際情況，主要采用成本法進行評估。成本法計算公式如下：評估值=重置全價綜合成新率(1)重置全價的確定重置全價=建筑安裝工程造價+前期費用及其他費用+資金成本①建安綜合造價對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，采用預決算調整法確定其建安綜合造價，即以待估建(構)筑物決算中的工程量為基礎，根據(jù)當?shù)貓?zhí)行的定額標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和安裝工程費用等，得到建安綜合造價。對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物采用單方造價法確定其建安綜合造價。在區(qū)分不同的結構類型及使用功能的基礎上，根據(jù)評估基準日及所在地正常的施工水平、施工質量和一般裝修標準確定其基準單方造價，在此基礎上依照建(構)筑物的個性(如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等)和現(xiàn)場測量的工作量對基準單方造價進行調整，最終確定單方造價標準，以此作為建安綜合造價。②前期及其他費用建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標準計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)一按工程取費 1建設單位管理費建安工程造價%中油計劃[2012]534號2勘察設計費建安工程造價%計價格[2002]10號3工程監(jiān)理費建安工程造價%發(fā)改價格[2007]670號4工程招投標代理服務費建安工程造價%計價格[2002]1980號5可行性研究費建安工程造價%計價格[1999]1283號6安全評價費建安工程造價%中油計劃[2012]534號7環(huán)境影響評價費建安工程造價%計價格[2002]125號小計 % 二按面積取費 8墻體材料專項基金建筑面積10元/㎡遼財非[2008]817號9散裝水泥專項基金建筑面積 ㎡遼財綜[2003]488號小計 ㎡ 合計建安工程造價%＋建筑面積㎡③資金成本按照合理的建設工期，取相應年度的貸款利率，計算建設期間合理的資金成本。資
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